Aktuellt

Finanskursen Årskull IV börjar söndagen 3:e oktober - 5% rabatt med Cornucopia

Nedanstående inlägg presenteras i samarbete med den populära aktiehandelkursen Finanskursen. Bloggen kan erbjuda 5% rabatt på kursavgiften v...

2021-08-09 08:49

"Smärtgräns" för bostadspriserna - kraftigt ras för SEB:s boprisindikator

SEB:s boprisindikator faller kraftigt i augusti och visar på den kraftigaste nedgången sedan coronapaniken under våren 2020. SEB uppger att "någon form av smärtgräns" har nåtts. De flesta hushåll tror dock fortfarande på stigande bostadspriser. Graf nedan.
Smärtgräns nådd?
SEB:s sparekonom uppger i SEB:s pressmeddelande:
"Efter ett par månader av lugnare prisutveckling och en växande debatt om att bostadspriserna nått någon form av smärtgräns kom till slut en kraftig nedgång i hushållens boprisförväntningar. Det är dock fortfarande drygt hälften av hushållen som tror på stigande bostadspriser så det sista ordet är forfarande inte sagt vad gäller höstens boprisutveckling."

SEB:s boprisindikator mäter hushållens förväntningar på bostadspriserna och 53% tror nu på stigande bostadspriser mot tidigare 68%, medan andelen som tror på fallande priser det kommande året gått från 6% till 14%, vilket ger en indikator på endast 39.

SEB:s indikator har klent prognosvärde, men brukar spegla den faktiska utvecklingen för Valueguards statistik med någon veckas försprång.

SEB Boprisindikator och Valueguards bostadsprisindex för Sverige

Nu brukar bostadspriserna falla i juli, men indikatorn brukar inte reagera på detta viset. Så kanske är den värsta haussen över på bostadsmarknaden? Dock har inte indikatorn något längre prognosvärde än en månad och betyder inte att bostadsbubblan spruckit än. som man ser är det inte direkt första gången indikatorn faller heller. Vad man kan se det som är att det kanske inte blir något extra stort pengaregn för mäklarkåren under Stora Visningshelgen (TM) i slutet av augusti.

Siffrorna är de svagaste sedan coronavåren 2020, både vad gäller index såväl som andelen positiva och negativa.

SEB uppger att nedgångarna i indikatorn gäller i samtliga av bankens uppdelningar av landet. Som mest faller indikatorn i Östra Götaland, och minst i Skåne. 

Indikatorn baserar sig på en webundersökning med cirka 1000 respondenter, eller en tredjedel av vad bloggens enkäter brukar använda sig av. Man får dock förmoda att SEB via Demoskop väljer ut ett representativt tvärsnitt av landets befolkning och inte slumpmässiga bloggläsare med specialintressen.

Framför allt är detta utfall intressant som eventuell trendvändning. Inget växer till himlen oavbrutet utan pauser, inte ens den svenska bostadsbubblan.

Nedan följer läsarkommentarer. Dessa är inte en del av det redaktionella innehållet och är respektive kommentators ansvar. Kommentatorer som följer kommentarsreglerna kan bli vitlistade, annars raderas kommentarerna automatiskt. Vitlistning sker ungefär en gång i veckan och raderade kommentarer kan då återpubliceras.

29 kommentarer:

  1. "bostadsbubblan" existerar bara om bostäder finns i överflöd, det gör de inte. I takt med att det byggs och det nybyggda blir sålt / uthyrt så kommer priserna långsamt att mattas av. Även om vi skulle få en "arbetslöshetschock" eller liknande kommer priserna hållas uppe på grund av underskottet av bostäder.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bostadsbubblan är inte en bostadsbubbla utan en skuldbubbla. När skulderna till sist måste sluta växa snabbt är det vi kallar bostadsbubbla över.

      Radera
    2. Bostadspriser bestäms av vad folk är villiga att betala, inte hur stort utbuted är.
      Det kan mycket väl vara bubbla även med bostadsbrist.
      Bubblan spricker om räntan höjs, jag lovar!

      Radera
    3. Det byggs mer bostäder nu än under miljonprogrammet. Så nog byggs det i överflöd.

      Radera
    4. Hyrorna pressar upp priserna också. Hyrorna är också i en bubbla, minst lika stor, om inte större än bopriserna. Så länge du bor till halva kostnaden i en köpt bostad så är det svårt att se hur priserna ska kunna falla.

      Radera
    5. Beror lite på hur man jämför hyror. Nyproduktion har presumtionshyra(marknadshyra) i 15 år, BRF kan fördela kostnaden under en längre period men då ska insatsen tas med. En nybyggd villa har förstås också en väldigt hög kostnad i ett attraktivt område men en 50-tals kåk på landet är väldigt billig men denna boendeform har en underhållskostnad som många ignorerar, i brf/hyresrätt är den inräknad.

      Radera
    6. På mitt område i Värmdö kommun är allting slutsålt, t o m den sämsta tomten bredvid en bullrig väg, med en gammal amatörbyggd sommarstuga, har blivit snabbt såld till ett fantasipris.

      Radera
    7. Under miljonprogrammets glansdagar påbörjades över 110 000 bostäder per år. Nu verkar vi ha peakat på knappt 70 000 år 2017.

      Radera
    8. Även om jag håller med om att det byggs väldigt mycket nu. Förhoppningsvis kan det dämpa priserna framöver.

      Radera
  2. Det är bara att kasta in mer ved i brasan! https://www.svd.se/sbab-sanker-borantor-till-rekordlag-niva

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror inte räntenivån påverkar så mycket längre - det är möjligheten (och viljan) att ta stora lån.

      Radera
    2. Nog för att korrelation inte behöver betyda kausalitet o.s.v. Men den här grafen talar för att räntorna har mycket stor påverkan. Även sänkningar. https://blogmedia.avanza.se/uploads/2021/05/skarmavbild-2021-05-17-kl-71946-em.png

      Radera
    3. Värt ett inlägg.

      SBAB, 2-årsränta 0,84 % och förhandlingsfritt

      Upp till 70 % belåning
      Minst 4,5 miljoner i lån, kräver 6,43 miljoner i värdering
      Energiklass A eller B

      0,588 % efter ränteavdraget.

      Sjukt bra men fortfarande dyrare än Nordnets 0,69 % fast det har betydligt sämre villkor.

      Smärtgränsen sitter inte hos låntagarna utan i bankernas konstlade KALP-kalkyler. Singel på det så är du i princip fucked i en större stad även med en rejält tilltagen egen insats.

      Radera
    4. Som mest var räntan 17% för oss i början av 90-talet, men den här sommarstuge-fastigheten kostade bara som en halv villa. Banken försökte övertala oss att binda räntan på 16%-nivån under 5 år, men jag sa blankt nej till det. Deras argument var att vi skulle tjäna på att veta exakt vilket belopp som vi ska betala varje månad, istället för att ligga kvar på rörlig ränta. Några jobbarkompisar fick betala 25% ränta (3 mån bindning) för sina fastigheter, när räntan sattes till 500%, "sky is the limit", precis innan kronan släpptes fri och började flyta. Några hade flyttat sina bostadslån till utlandet och drabbades hårt av den sjunkande kronan, som ökade snabbt deras skuld, med t o m 25% ökning av lånebeloppet.

      Radera
  3. Om Riksbanken bara mätte inflationen på ett korrekt sätt (d.v.s. ökning av penningmängd, inte något jäkla KPI eller KPIF) och satte räntan därefter, så skulle vi inte ha den här enorma ökningen av tillgångspriser.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu har det gått så långt så Riksbanken inte har några alternativ till att behålla krisräntan. En höjning till "normala" nivåer skulle kanske inte skicka allt för många ut på bar backe men troligtvis tvärbromsa ekonomin då många skulle få väsentligt mycket mindre i plånboken att röra sig med.

      Radera
    2. Kan ju bara tala för mig själv men gör räntan ett kraftigt hopp upp blir det snabb försäljning.

      Jag tror hysterin under covid och prisökningarna gett folk den gamla känslan att det är bäst att maxa bolånet för då gör man mest ”vinst” så jag tror inte man skall underskatta hur många som ligger på marginalen.

      Nu torde ju S i vanlig ordning göra allt samtidigt,

      -fastighetsskatt även på flerbostadshus -ökade avgifter pga. detta för BLT.
      - ökat skattetryck
      -högre självkostnader för välfärden.
      -nån ny skatt på sparkapital.
      -skenande elpriser.
      -skenande byggkostnader
      -dyrare mat.
      Osv

      Kan bli tufft att vara beskattningsbar medelklass framöver men jag börjar få känslan av att det är dom man vill komma åt, den hyfsat etniska tjänstemanna-medelklassen i trädgårdsstäderna med barn i bra skola och träning 3-4 dagar i veckan och en liten elbil.

      Tillräckligt många som är avundsjuka för att populistiska förslag skall gå igenom..

      Radera
    3. Vi lyckades halvera vår elförbrukning bara på ett år! Gäststugan byggdes om och fick en bra isolering samt braskamin. Kompisen Jar-Jar Binks som bor där eldar numera som en pyroman under vintrarna och vi har egen skog att ta ved ifrån. Mitt hus har haft extremt kalla golv under vintern, så nu ska en altan byggas igen till glasveranda och den åtgärden bidrar förhoppningsvis till varmare golv och lägre elförbrukning. Längre fram kan det eventuellt bli en luftvärmepump.

      Radera
    4. Skatterna kommer att ökas mha de tusen knivarnas metod. Det måste in så mycket mer skatt pga demografin att det inte går att slå till med ett par stora streck på kartan.

      Radera
    5. Det finns givetvis inget "korrekt" sätt att mäta inflation. Bara olika metoder som fokuserar på olika aspekter.

      Sedan är det klart att en högre ränta skulle leda till lägre tillgångsåriser men frågan är hur övrig ekonomi skulle må av att man kraftigt höjer styrräntan.

      Radera
  4. Att priserna är obscena råder det väl ingen tvekan om.
    Min brommavilla har ökat 50% på tre år (vilket get mig ångest för gör räntan samma resa är jag rökt).

    Dock så brukar väl resten av landet passa in sig i ledet med olika åtgärder inte minst inflation?

    Så en lågoddsare är väl att om 20 år är dagsprisrt på 12mnkt för mitt renoveringsbehov att anse som ett ”oj vad billigt det var 2020”.

    Min mor köpte sin villa i samma område 1975 för 200 000kr eller nåt och vi tyckte 2012 att 6mnkr värdering var helt galet och det dubblades rätt snabbt vilket MÅNGA sa att det vore omöjligt.

    Annat som kan hända är väl att hyror släpps lös så till den milda grad att 10mnkt för ett radhus i älvsjö är att anse som en trissvinst?

    Vad mer?

    För egen del ser jag gärna låga räntor ett par år till då jag bundit vid fel tillfälle (pre-covid) och missat 10år till 1% eller vad det nu var…
    Och för att ha någon chans till det måste väl nästan bopriserna pausa eller helst falla.

    Det enda jag sett under mitt miserabla liv är om man lyckas pricka en dip ungefär när man vill/måste köpa kan man kapa lite i bolånet.
    Augusti 2017 eller Jamuari 2018 var för vår del en skillnad på 3mnkr när marknaden frös ihop.

    Men att hoppas på ett stort fall som drar ned priser till ”2006 nivå” enligt kurvan är nog mest att tvingas att köpa dyrare när tredje barnet är på väg i tvårummaren för istället för ett fall justerar sig landet till den högre prisbilden istället.

    SvaraRadera
    Svar
    1. J: Är du rökt om räntan stiger 50%? Från vad, 1,5% till 2,25%? Eller är det så att när ditt lån löper ut om några år att du fortfarande skulle få lägre ränta om den stigit med 50% från nuvarande nivå?

      Radera
    2. Jamuari? Finns det katt i hushållet? Jam-uari har väl Cornu+fru hemma i början av varje år?

      Radera
  5. Vore fint om folk kunde inse att de som främst tjänar på breda uppgångar är bankerna och mäklarna. I andra hand de som äger en bostad kontra de som inte äger en bostad. I tredje hand den som äger i ett attraktivt område och vill flytta till något större i ett mindre attraktivt område eller helt göra en exit från bomarknaden och hyra och istället.

    Vill man flytta till något som sett samma uppgångar som sin egna bostad drabbas man av reavinstskatt och får betala dyrt för nya bostaden. Visst får man en större kontantinsats än man hade innan och kan köpa något större, men då behöver man öka sin belåning och även om det är attraktivt i en uppåtgående marknad så måste ju nån form av smärtgräns nås snart.

    Även om bloggen är tydlig om detta verkar det vara svårt för folk att ta in. Alla jag känner som äger hoppas på att den egna bostaden ökar i värde men blir sen chockade över att alla intressanta objekt på Hemnet blivit så dyra.

    Vi budade på tvåor i Sthlm för mellan 4-5 mnkr precis innan kraschen 2017 men vann aldrig någon budgivning, vilket kändes skönt i efterhand. Efter kraschen försökte vi istället buda till de nya nivåerna men då sa mäklarna att deras objekt ”var värda betydligt mer” och lät objekten gå osålda istället. Att något endast är värt det nån annan är beredd att betala för det verkar inte vara något som accepteras i en nedåtgående marknad. Vi gav upp och köpte en villa i en annan landsände med stort renoveringsbehov i ett inte särskilt attraktivt område för 1,25 mnkr för snart tre år sedan. Enligt Boolis automatiska värderingar har den gått upp till cirka 1,7 nu. Den stora fördelen som jag ser är att om det håller i sig i två år till har vi möjlighet att renovera mer för bottenlånränta vid en omvärdering. Skulle vi sälja och köpa något större så behöver vi kanske betala 4 mnkr för något som kostade 3 mnkr för tre år sedan, vilket känns lite surt. I efterhand borde man ha belånat sig över öronen och köpt en herrgård, men det hade inte varit särskilt resilient.

    Jag hoppas på stillastående priser nu, det vore mest utilitaristiskt nyttigt för samhället.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, stillastående priser innebär en fortsatt rusande mängd bolån. Vi behöver en stillastående mängd bolån ett tag så att tillväxten kan beta av berget, sen får bostadspriserna landa där de landar.

      Radera
    2. Det är inte mäklarna som tar beslutet om sälj eller inte. Min erfarenhet är att de snarare ställer sig på köparens sida och försöker pressa en att sälja då de utan försäljning inte får ut något arvode.

      Av egen erfarenhet då jag under dippen vägrade sälja till ett för lågt pris. Nu accepterade köparen mitt högre bud är ändå trots att denne redan vunnit budgivningen på lägre nivå.

      Ville väl gärna ha lägenheten antar jag.

      Radera
  6. Skulle bostadsbubblan ha blåsts upp sedan 2017 då priserna föll kraftigt eller menas med bostadsbubbla att priserna är väldigt höga och kan komma att sjunka om ex räntan höjs eller fastigheter börjar beskattas?

    SvaraRadera
  7. Det osunda i bostadsbubblan är att folk köper bostad med bankens pengar, inte sina egna. Hade Ni köpt hus med egna skattade pengar hade ni aldrig betalat de där 8-12 miljonerna för ett ruckel i sömnig Stockholmsförort. För Ni varken har de pengarna eller kan skaffa fram dem. Sen tror Ni att ni är smarta. Ni är dumma som en flock får, snart kommer Stora Stygga Vargen (TM). Ni vet att det inte är värt det, ändå gör ni det.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vi betalade 700.000 kr för den här sommarstuge-fastigheten på Värmdö för länge sedan. Fick låna 105% av värdet på den tiden, utan någon egen insats. Pengarna räckte till både pantbrev och lagfart. Banken sa till oss: "Fattar ni inte hur stor summa pengar 700.000 kr är?"

      Radera