Aktuellt

Slovakien: Sputnik V-vaccinet som levererades var inte det som använts i de påstådda studierna

AFP rapporterar att EU-landet Slovakien laboratorietestat de doser av det ryska påstådda vaccinet Sputnik V man köpt in i två miljoner doser...

2021-02-10 16:45

Därför slår inte ägarlägenheter i Sverige

Ägarlägenheter är i princip en bättre konstruktion än klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening, då man faktiskt äger en tredimentionell fastighet med tillhörande friheter som t ex förstahandsuthyrning och inte bara är medlem i en klubb. Men vad är orsaken till att ägarlägenheter inte slår?
Inte ägarlägenheter
En ägarlägenhet är en egen fastighet, i en tredimensionell fastighetsbildning, dvs inte bara en yta, utan även en volym på en höjd över marken. Detta gör att du inom lägenheten har mycket större friheter att göra vad du vill än i en bostadsrätt, och framför allt kan du hyra ut lägenheten fritt på förstahandskontrakt. Ett förstahandskontrakt är trots allt ett kontrakt med ägaren, medan att hyra en bostadsrätt är ett andrahandskontrakt eftersom klubbmedlemmen i sin tur har avtal med bostadsrättsföreningen om att disponera lägenheten. I en bostadsrättsförening är det den ekonomiska föreningen som äger lägenheten, inte du som medlem.

Bostadsrättsföreningar har generellt skuldsättning, medan en ägarlägenhets samfällighet som hanterar de gemensamma utrymmena som marken runt huset, ytterväggar, korridorer, trapphus och yttertaket med mera generellt är skuldfria. Avgiften till samfälligheten är således mycket mindre än avgiften till en bostadsrättsföreningen, och här hittar man den stora skillnaden.

Ägarlägenheter är i princip alltid nybyggda och om totalkostnaden för att bygga lägenheten inklusive markkostnaden skulle vara tre miljoner så landar hela den kostanden på köparen, som alltså måste finansiera tre miljoner, plus bostadsutvecklarens vinst om en miljon för summan fyra miljoner. Det krävs då för 15% eget kapital hela 600 000:- SEK för att täcka bolånetaket och du måste ha kreditvärdighet för 3 600 000:- inklusive skuldkvottakets högre amorteringskrav.

Samma lägenhet som bostadsrätt kommer istället  med en miljon i skulder i föreningen, så försäljningen blir bara tre miljoner kronor. Egen insats är då 450 000:- SEK och lånebehovet blir 2 550 000:- SEK. Resten göms i föreningen, och skulle i princip komma som medlemsavgift. Men så sker inte i nybyggda bostadsrättsföreningar idag. För att hålla nere månadskostnaden levereras föreningen initial med en bostadsutvecklarkontrollerad styrelse och helt orealistisk ekonomisk plan, som inte betalar korrekt underhåll och eventuellt får med sig en klump pengar för att betala räntorna de första åren, så avgiften hålls nere och lägenheten kan säljas till högre pris. Sedan får den riktiga första medlemsstyrelsen revidera upp detta längre fram istället, men då har bostadsuvecklaren redan skrattat hela vägen till banken.

Kort sagt motverkar alla regleringar av bolånen ägarlägenheter. Sedan kan man misstänka att kommuner mfl motarbetar ägarlägenheter för att man inte vill riskera fri konkurrens på hyresmarknaden. Det vore för jävligt om det skulle finnas tusentals hyresvärdar med enstaka lägenheter att hyra ut. Det vill ju ingen partiell och lokal monopolist i form av de kommunala bostadsbolagen se. Dessutom kan man inte kräva att hyresvärdar med bara en lägenhet ställer den till kommunens förfogande.

Bostadsrättsföreningar borde avskaffas i Sverige och lägenheterna omvandlas till ägarlägenheter. Det skulle i ett slag skapa hundratusentals nya potentiella hyresvärdar, men många skulle förstås inte personligen beviljas att ta på sig den fd BRF:ens skulder då de redan är fullbelånade på bostadsrättslägenheten.

Nedanstående är reklam från bloggens samarbetspartner Compricer.

101 kommentarer:

  1. Det bra med bostadsrätt är när när föreningen fungerar som tänkt (av sossarna) från början, transparent bokföring, ansvarsfulla medlemmar, ideellt arbete i föreningen och möjlighet att kasta ut element som inte följer stadgan. Många av fördelarna är nu borta, inte begriper sig vanliga dödliga på upplägget i nybildade föreningar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ha, nä, när kastades senast något ut ur en BRF? Annat var det förr när klubbmedlemskapet kostade 2000:- SEK.

      Radera
    2. Hade en granne som kastades ut för två år sedan. Han hade inte betalat avgiften i tid vid upprepade tillfällen.

      Radera
    3. Hur gick det sen, försäljningen t.ex.?

      Radera
    4. Vi "kastade" ut en medlem ur en tidigare BRF. Detta skedde genom att KFM sålde lägenheten.

      Pengarna från försäljningen gick till tidigare medlemen (notera, ej ägare) efter att man räknat av avigtsskulden, ränta och KFMkostnaderna.

      Så en del som ska säga "du kan bli av med bostadsrätten" för att få det låta så hemskt är egentligen att du förverkat dig rätten att BO och att vara medlem. Du förverkar alltså inte det kapital som finns i medlemskapet utan du blir utlöst efter en försäljning.

      Radera
    5. Det absolut vanligaste är ju att när det går så långt som en tvångsförsäljning via KFM så väljer medlemen själv att sälja via en etablerad mäklare för att säkerställa maximalt betalt för medlemskapet.
      Detta är det som KFM/förening brukar föredra.


      Radera
    6. Bara möjligheten att slänga ut den som svinar för mycket lär väl förhoppningsvis avskräcka ett och annat potentiellt svin?

      Är inte så himla säker på att jag vill att mina grannar ska kunna göra vad som helst med sina lägenheter, då man bor så nära inpå dem. Det skulle skapa mängder av potentiella mardrömscenarion, som inte går att göra så särskilt mycket åt om man inte har våldskapital, typ.

      För egen del är uppoffringarna minimala, trots att föreningens stadgor är förhållandevis strikta. Den enda regel jag inte är så glad i är väl den gällande matlagning på balkongen. Det hade varit trevligt att ha en gasolgrill där. Då jag bor högst upp i huset hade det knappast stört grannarna ändå. Men men, det kan jag leva med, givet den skit jag i utbyte potentiellt slipper.

      Därmed är det dock inte sagt att ägarlägenheter är helt utan fördelar. Bara att jag inte är så säker på att jag hade velat bo i en.

      Radera
    7. Jag är medlem i en brf styrelse och vi hade en väldigt störande lägenhetsägare men som betalade månadsavgiften ordentligt. När vi hade så mycket på fötterna så det skulle räcka till en tvångsförsäljning via kronofogden välde lägenhetsägaren själv sälja lägenheten då denne blev informerad vad som var på gång.

      Hur skulle man gjort om det skulle varit ägarlägenheter?

      Radera
    8. Det finns inga klara regler gällande ägarlägenheter liknande en BRF-s stadgar som reglerar störande ägare/medlemmar.

      Radera
    9. Ägarlägenhet har en fördel. Hela lånestocken kan dras av (30%) för privatperson upp till 100 k/år negativ inkomst kapital. I BRF är räntekostnaden inte avdragsgill.
      På totalen är dock skatteuttaget högre i en ägarlägenhet kontra BRF.

      Radera
    10. Håller helt med Kaputnik: tryggheten i att kunna bli av med idiotgrannar väger väldigt tungt. Dessutom kan väl kommunen/soc/migrationsverket m fl köpa ägarlägenheter och placera sina klienter där utan att behöva godkännas av någon BRF? The horror...

      Radera
    11. En brf kan inte neka medlemskap baserat på etnicitet, en viss förmögenhet eller andra diskriminerande faktorer.

      Radera
    12. Gällande våldskapital får man ju hoppas att det inte är grannen som råkar ha våldskapital och använder sina ägor på ytterst diskutabla sätt som går ut över omgivningen. Ni vet den där typen som inte skriver bittra lappar i trapphusen utan föredrar att i grupp diskutera saken med dig personligen.

      Radera
    13. Personligt i grupp då? Hmm

      Radera
    14. Yes. Dvs inte via ombud eller lämnar ett meddelande utan personligen rent fysiskt söker upp en för att diskutera saken - fast så klart inte själv utan med tillhörande s.k. gruppering för att påvisa just våldskapital.

      Radera
    15. Varför vill man ha grannar...

      Radera
    16. BRF Ida i Malmö liksom Kinesiska muren är ju bra exempel på hur extremt illa det kan gå med BRF när man får in fel folk i styrelsen eller har konstiga stadgar som BRF-köparna inte orkar läsa.

      Vi kommer säkert se många fler misskötta eller kapade BRF:er framöver om inte bankerna är på alerten. Kan tänka mig att Handelsbanken i Malmö har fått väldigt kalla fötter.

      Radera
  2. Hittade en uppdaterad siffra över antalet ägarlägenheter i Sverige 2020, 2916 st.

    https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/fastighetstaxeringar/fastighetstaxeringar/pong/tabell-och-diagram/fastighetsbestandet/

    De har visst ökat med mer än hälften på bara ett år, kanske har det hänt något med attraktiviteten.

    Annars är det stora problemet att även om köparen förstår att räkna bort en motsvarande bostadsrättsförenings lån av priset, så litar hen inte på att en sekundärköpare kommer göra det. Därav osäkerheten och sen de oförstående bankerna på det.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Anledningen till att ägarlägenheter inte slår är att BRF är ett bättre alternativ ur skattesynpunkt/drift etc. Dvs det är generellt billigare att bo i BRF kontra ägarlägenhet.

      Radera
    2. Fan, såg fel. Det var taxeringsvärdet som var 2 916 miljoner kronor.

      Antalet vet jag fortfarande inte, runt 1 200 - 1 400 sedan innan tror jag jag läst någonstans.

      Radera
    3. Alla som suttit i en styrelse i ett fastighetsbolag eller BRF vet att det är sjukt mycket arbete som får småhuslivet att framstå som rena semestern.
      Där har du det största problemet med ägarlägenheter. Ni kommer att få stora bekymmer att sätta organisationen som ska drifta husen.

      Radera
    4. Större än för en BRF? Kanske lägga ut driften av samfälligheten på proffs, fastighetsförvaltare.

      Radera
    5. Ska allt ut på outsourcing kommer boendet kostnadsmässigt hamna mellan BRF och hyresrätt (obs sjukt förenklat)

      Radera
    6. Städning, gräsklippning etc kommer ändå inte göras av medlemmarna utan outsourcas till en fastighetsförvaltare även i en BRF. Alternativt en anställd vaktmästare om stor BRF (likt den jag bodde i Göteborg, men det var några hundra lgh). Bara frågan om ledningens outsourcing. Idag kan ju det i mycket läggas ut på t ex Riksbyggen, där styrelsen bara tar besluten.

      Radera
    7. Du behöver inte upplysa mig om hur arbetet går till.

      Radera
    8. Det gör jag inte. Jag argumenterar mot att det skulle bli dyrare än en BRF att lägga ut, en BRF lägger redan ut.

      Radera
    9. Det är billigt att bo i BRF och småhus av två anledningar. En styrelse som i princip arbetar gratis samt en småhusägare som i princip arbetar gratis.
      Ägarlägenheter har jag ingen erfarenhet av att drifta men jag killgissar att de blir knepiga att driva på ett kostnadseffektivt sätt.

      Radera
    10. Den BRF som jag hyr av outsourcas till HSB. Hyran, gräsklippning, fastighetsskötsel Dvs all drift görs av dem.

      Radera
    11. Apan. Antal ägarlägenheter ökade 59% år 2020 till 2.112 enheter. Snitt taxeringsvärde är 1.380.681 SEK.
      Ägarlägenheter har liknande beskattning som småhus. Det utgår ingen fastighetsskatt-avgift de första 15 åren på nybyggen.

      Radera
    12. I Finland är aktielägenheter vanligaste bostadsformen, som i sin tur bebos eller hyrs ut till andra. Sen finns givetvis hyreslägenheter, oftast kommunalägda eller ägda av större företag, fonder osv.. Driften av aktiebolaget sköts väldigt ofta av aktieägarna själva, t.ex. i mitt hus i Mariehamn har vi tre lägenheter, det enda som köps in är bokföring och disponent, resten sköter vi själva, så som styrelsearbete, underhållsplanering osv. Verkar vara så i de flesta bostadsaktiebolag, då alla aktieägare har ett egenintresse av att allt sköts så bra och billigt som möjligt. Har dykt upp nåt bostadrättsbolag, men den formen kommer aldrig att slå igenom här.

      Radera
    13. Jag tror inte det blir skillnad i förvaltningskostnaden för BRF eller ägarlägenheter. Kostnaden beror på hur delägarna vill drifta, ideellt eller med inhyrd personal och styrelse.

      Arbetet som ska utföras är ju detsamma. Ägarformen påverkar ju bara marginellt behovet av skötsel och förvaltning.

      Radera
  3. Slutklämmen är intressant! För bildandet av en ägarlägenhet behövs ju en lantmäteriförättning enligt lag. Undrar just hur många år en dylik tjänstemannauppgift måste ta innan alla är ombildade.

    SvaraRadera
  4. Nyproducerade lägenheter är ju ett lika stort pyramidspel som Bitcoin.

    Det fungerar så länge du hittar en lika stor sucker.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Knappast. Ifall man nu inte kan bo inne sitt BC. Rätt nybygge kan vara en lysande affär. Vissa saker måste dock ha koll. T ex potiential utifrån läget (populäritet i framtiden), planprogram, detaljplaner ev förbättringar av kollektivtrafik, skolor i närheten etc.

      Tror man dock att bostäder kommer att bli billigare att bygga så ...

      Checkar man av listan, så har det varit extremt svårt att misslyckas historiskt sätt. Kanske det blir annorlunda framöver. Vi får se, börskrasch är väl det som ligger närmst. Nu när jag gått in på börsen i dagarna, så brukar det krascha.

      Radera
    2. den sista suckern kommer ju få betala för de bristande amoteringarna och renoveringsbehoiven.

      På vilket sätt ser du att det inte är något som just nu liknar ett pyramidspel.

      Som sagt., Nybyggen (efter 2000)

      Radera
    3. Det finns lika många åsikter som experter.
      Stabilaste kåken jag har är över 100 år. Nybygge törs jag inte ens tänka på gällande kvalitet. Sen finns det de som tycker precis tvärtom.

      Radera
    4. Ja marknaden verka premiera centrala nybyggen så. Vår förening amorterar vinsten, d v s 50 års amorteringstakt. Nytt och fräsht samt garanti på allt. Så den inre underhållsfonden är i mitt fall 0kr, då jag flyttar innan 5 års garantin är över för vitvaror etc. Vilka renoveringsbehov tänker du på, allt fonderas enligt plan. Tegelfasad är en rätt beprövad lösning. Nä jag ser inget pyramidspel, däremot ser jag andra saker ifrån de som håller sig i sargen och inte vågar ta några risker. Utveckla gärna pyramidspelet, kommer det bli billigare att bygga nytt tror du? Kommer ingen vilja bo nytt? Jag förstår verkligen inte vad som är pyramidspel. Du jmf med BC, jo tjena.

      Radera
    5. Många äldre byggnader håller länge, där är jag enig med herr Östergren. Men det är inte det vi pratar om. Gillar själv byggnader ifrån början av 1900-talet. Många med mig, dock. Nu prioriterade jag dock ekonomisk avkastning samt ett "enkelt" boende, det visade sig vara en lysande affär. Jag sitter redan med facit nu, då den enda identiska lägenheten flippades (av en mäklare just).

      Radera
    6. Givetvis är man med i styrelsen. Många förstår inte ens att föreningens amorteringar kommer medlemmarna till gagn genom avdrag tack vare kapitaltillskott vid framtida försäljning. Så mycket okunskap där finns tyvärr.

      Radera
    7. Bra att du är aktiv medlen, då fattar du läget.
      Bra köp, fina stålar ni gör där nere.
      Här i norrland är det värre. 100-årskåken kostade hela 2 k/kvm. Bostadsbubblan du vet.

      Radera
    8. Just ja, bostadsbubblan har varit mitt levebröd. Nu testar jag mina vingar åter igen på aktiemarknaden. Tecknade mig för Fractal idag, så nu är det nog dags för er andra att sälja. Jag brukar har "otur" där :-)

      Radera
    9. Garanti på att Fractal stiger imorgon och garanti på att det kommer klagas något enormt på liten/ingen tilldelning.

      Radera
    10. Vi får se, jag får nog ingen tilldelning tyvärr. Tänkte sälja efter ett tag och köpa Ether för vinsten. Vi får se vad som händer.

      Radera
    11. Intressantast imorgon blir Nent och hur deras 4 miljarderemission tas emot. Kan bli rejält köpläge.

      Radera
  5. Det är så synd det här med vad lågräntemiljön har gjort med särskilt BRF:er i Sverige och folks oförstånd till vad de köper...

    Jag är idag ung hyreshjon i relativt nybyggd fastighet och uppskattar verkligen lugnet i en nyproducerad lägenhet. Ska man bo i lägenhet ska det vara i nyare produktion kan jag konstatera efter att ha fått uppleva motsatsen!

    Därför har jag svårt att flytta härifrån till ett ekonomiskt sunt klubbmedlemskap i något hus från miljonprogrammet där man får veta allt om vad grannarna gör och yttrar. Samtidigt är jag för medveten om den ekonomiska situationen i alla trevliga nyare bostadsrätter jag analyserar. Risken är helt enkelt för hög...

    Samtidigt gillar jag idén om BRF men i dagens klimat är jag för upplyst för att medvetet kunna utsätta mig för den risken. I alla fall i en nyare förening där man kan tänka sig att bo.

    Ångest, ångest är min arvedel...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bor själv i nybygge det är kalas sen drygt ett år tillbaka. Utan inre underhåll, landar på 7500kr i månaden med internet, TV el och vatten. Föreningen har såklart stora lån, men hyfsad ränta på runt 0,8%. Hög energiklassning lite underhåll och låg ränta, gör att vi kan amortera 3M på föreningslånet för 2020. Andelstal x kapitaltillskott kan jag sen använda för att kvitta ev vinst. Enligt digital värdering är ökningen knappt 1,5M sen jag ingick köpeavtal för nästan 2 år sedan.

      Läge, läge och läge är det som vanligt som gäller. Speciellt på nybyggen.
      Lycka till med ev köp. Undvik att fastna i Stockholm är mitt tips.

      Radera
    2. B2B. Ja det är enklare att förhandla lån i BRF-föreningen kontra privatperson i BRF/småhus/ägarlgh.

      Radera
    3. Räntan du får som BRF behöver nödvändigtvis inte vara lägre än privat. En nybyggd fastighet där insatserna är stora i förhållande till lånen ges ofta bättre räntor. Naturligtvis ligger denna fastighet på ett bättre läge. Lånen brukar se rätt lika ut 13-15kkr/kvm men räntan skiljer en del. Lex-BRF-IDA

      Radera
    4. Inte den erfarenhet jag har.

      Vill du låna dyrt ska du köpa dig en egen hyreskåk.

      Radera
    5. Ja, lite märkligt faktiskt. Billånet har 1,95% ränta.

      Radera
  6. BRF är ju väldigt vanligt för småhus också. Det är inte bara nybyggda radhus som sjösätts som BRF:er, utan även gruppbyggda villor. Min uppfattning är att möjligheten till att gömma en del av priset i föreningens lån är avgörande.

    I höstas såldes två villatomter á 1000 kvm i mitt bostadsområde, efter omfattande budgivning, för ca 4,5 MSEK styck. De har byggrätt för hus på ca 200 kvm, vilket torde kosta under 4.5 miljoner.

    Samtidigt säljs (ännu ej färdigbyggda) radhus i samma område för 7.5 MSEK, med andel av lån på 1,5 MSEK. Radhusen har då en boyta på 140 kvm, och man disponerar en tomt på knappt 200 kvm.

    Eftersom de säljs, så kan vi se att marknaden värderar ett nybyggt radhus till samma pris som en större villa, på en större tomt, så länge en del av lånet kan tas på BRF:en, i stället för på individen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag säger inte att brf är av ondo men precis som du säger och Cornu så kan byggherren få en väldigt bra marginal med låg risk då kostnaden hamnar på brf och därmed pressas inte priserna på samma sätt som om köparen skulle få hela kostnaden.

      Radera
    2. Bygger man verkligen småhus som BRF längre? Det gjordes en del under 90-talet när räntorna var höga och BRF'er kunde få förmånliga räntebidrag. Men idag har jag snarare sett det som att fördelen ligger hos den enskilde iom att man då får ränteavdrag.

      Men kanske är det som diskussionen gått här ovan, att de höga priserna kombinerat med amorteringskraven nu gjort att pendeln svängt tillbaka mot en fördel i att ha en del av belåningen i en BRF?

      Radera
    3. De flesta Stockholms-småhus där någon bygger fler samtidigt byggs som BRF. Troligen för att byggherren kan stoppa in 10-15 tusen per kvm som skuld i föreningen.

      Radera
  7. Nackdelen med ägarlägenheter är att samfällighetens medlemmar måste bekosta större renoveringar av fastigheten rakt av, eftersom samfälligheten inte äger några tillgångar som kan pantsättas; trapphus och pannrum kan ju inte säljas av. För länge sedan läste jag en intervju med någon som ägde en lägenhet i Belgien, och på frågan hur de gjorde med stambyten var svaret att stambyten gjorde man inte.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Relevant invändning. Mot det kan sättas att t ex vägföreningar (samfälligheter) inte heller äger något, och dessa kan ändå ta lån för stora arbeten, som t ex asfaltering av grusväg. Tillgången är så att säga medlemmarnas betalningsförmåga och föreningens ekonomi.

      Radera
    2. Samfälligheter för småhus har ibland en fond som man betalar till årsvis, och när det är dags att asfaltera om så har man förhoppningsvis byggt upp en tillräcklig buffert.

      Radera
    3. En takomläggning eller en fasadrenovering på en större fastighet är kanske dyrare än en asfaltering. Om samfälligheten inte har byggt upp en tillräcklig fond när det är dags för renovering, måste alltså fullbelånade lägenhetsägare flytta. Något att tänka på.

      Radera
    4. Även en BRF ska ju - åtminstone i teorin - göra årliga avsättningar till yttre underhåll, dvs allt som inte de enskilda medlemmarna ansvarar för. (I min tidigare BRF fanns t.o.m avsättning för inre underhåll med som en del i avgiften vilket gjorde att när mitt kylskåp pajade kunde jag betala det nya med pengar som redan fanns avsatta för inre underhåll. Men det är nog historia nu.)

      Men avsättningar för yttre underhåll var det. Fördelen är att har man medel fonderade på det sättet har avsättningarna belastat resultaten varje år de gjorts, säg med 100.000 per år över en tioårsperiod i en mindre förening så att man har en miljon fonderat. Dyker det då upp en renovering/reparation som kostar en miljon balanseras den kostnaden mot fonden för yttre underhåll och belastar inte årets resultat. Om man INTE har medel fonderat belastar kostnaden årets resultat vilket gör att man (även om det inte påverkar kassaflödet) kan få lite märkliga årsredovisningar med på papperet stora förluster vissa år. Bakgrunden till detta är en förändring av bokföringslagen för BRF'er som gjordes för några år sen som gör att man inte lika enkelt som tidigare kan lägga upp en avskrivningsplan för t.ex. ett stambyte över 50 år utan måste ta kostnaden på årets resultat om man inte har fonderade medel.

      Radera
    5. Visst är det bra om det finns fonderade medel, men det kan komma oväntade utgifter där de inte räcker till. För snart tio år sedan föll några istappar från vårt tak och drog med sig delar av fasaden, vilket gjorde att BRF tvingades till både takomläggning och fasadrenovering samma år. Det skulle iofs ha gjorts iaf, men inte just då. En samfällighet skulle ha tvingats ta in kostnaden från medlemmarna, vilket väl skulle tvingat icke kreditvärdiga medlemmar att flytta, medan BRFen själv var synnerligen kreditvärdig och inte hade några problem att låna upp pengarna.

      Sedan bör man naturligtvis ta höjd för framtida renoveringsbehov på fastigheten när man köper en lägenhet, såväl ägar som BRF, men hur många gör det? Under senare år har vi tittat på åtskilliga lägenheter till våra barn, och medan hustrun tittar (och luktar) på lägenheten brukar jag dyka ner i årsredovisningen för att kolla nyckeltal: lägenhetens andel i föreningens skulder (bör vara knappt 10000 SEK/m2), planerade renoveringar, och när gjordes stammar, tak och fasader senast. Men jag upplever att jag är rätt udda när jag frågar om det.

      Radera
    6. 10 k tycker jag låter väldigt mycket för en äldre kåk.
      Rimligare är nedåt 1 k/kvm som sedan utökas vid större renoveringar för att sedan återigen amorteras ned till 1 k.

      Radera
    7. Har en ägarlägenhet i Spanien. Fungerar utmärkt. Lagkrav på att ha professionell ekonomisk förvaltning av samfälligheten. Om större underhåll skall göras, fattas beslut tidigt om höjning av månadsavgiften som sedan tickar in tills man fått ihop pengar till att genomföra arbetet, innan det påbörjas.

      Radera
    8. Samfällighetsföreningen har förmånsrätt i alla delägande fastigheter. Betalar du inte kan KFM sälja din ägarlägenhet och föreningen har då FÖRSTA tjing på pengarna, dvs före första pantbrevet som banken har!

      Att låna ut till en fungerande samfällighetsförening är extremt säkert eftersom man kommer före pantbreven i säkerhet.

      En ägarlägenhet kan du dessutom hyra ut som air-bnb utan att någon kan lägga sig i.

      Finns ju BRF:er som vräkt medlemmar som hyrt ut sin bostad. Kan inte hända med den överlägset bättre ägarlägenheten.

      Radera
  8. BRF är en socialistisk konstruktion skapad ur smeten av den kungliga Svenska avundsjukan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det är bättre i Spanien där de ockuperar lägenheter/hus. Du kan inte göra ett skit utan för snacka med en arg ockupant och en ännu argare hund. Det är riktig kapitalism det.

      Radera
    2. Jag håller inte med på en rent antropologiskt plan.

      Det är ju i sig inte märkligt att några dussin människor gemensamt förvaltar och utvecklar sin lokala boendemiljö med sociala inslag ovanpå det (mer eller mindre, beroende på förening). Det är ju snarare mycket "naturligare" än att bo isolerad i ett hus med äganderätt.

      Radera
    3. Det är faktiskt kul att driva en BRF, det är faktiskt kul att driva småhus. Det ena utesluter inte det andra. Tycker man det är tråkigt eller är rik kan man bo i hyresrätt eller på hotell.

      Radera
    4. Jag fattar inte. Igen. På vilket sätt är kungen avundsjuk? Denna sagofigur har uttryckt många lustigheter, men avund har jag inte kunnat identifiera. Jag behöver vägledning och källhänvisning här! (Jag undrar också varför du har versal i ordet "svenska", men det är förhoppningsvis en sekundär problemställning.)

      Radera
  9. Ägarlägenheter var inte för mig aktuellt att överväga p g a bl a
    1) Pantbrev
    2) Lagfart
    3) Högre fastighetsskatt

    Däremot att bo i en ny BRF utan föreningslån, måste nog ha varit den bästa affären.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ny bostadsrätt _utan_ föreningslån låter som en motsägelse...

      Radera
    2. Olle, det beror kanske på var och när föreningen är byggd/instiftad. Det har inte alltid varit mest fördelaktigt att låta föreningen ta upp lånen; enskilda medlemmar får ju göra ränteavdrag så det kan bli en bättre kalkyl totalt sett om de gör den största kapitalinsatsen själva.

      Radera
  10. Jag tycker det största argumentet mot ägarlägenheter är på system-nivå. Folk kommer börja köpa upp lägenheter i spekulativt syfte för att hyra ut som sidoinkomst. Dvs i praktiken kommer många eller de flesta boende ändå vara hyresgäster i dessa lägenheter. Ägarna kommer vilja hålla ned kostnaderna så mycket som möjligt då de inte själva bor i lägenheterna. Bättre med dagens BRF-system där de boende kan påverka sin boende-miljö och hålls ansvariga för den.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ah, du menar att man skulle få en fungerande bostadsmarknad med tiotusentals olika hyresvärdar, där du kan få ett förstahandskontrakt på en dag, som i Oslo?

      https://cornucopia.cornubot.se/2016/03/den-norska-fungerande-bostadsmarknaden.html

      Nä, så kan vi ju inte ha det.

      Radera
    2. Nä usch nä, tänk om ägaren dessutom tjänar pengar på det. Bättre med dagens situation då när BRF-lägenheter i nybyggen flippas och bostadskön behålls lång.

      Radera
    3. Då är jag mer orolig att flera grannar skulle vara renodlade Airbnb-uthyrare med lågt ställda krav på hyresgästerna.

      Radera
    4. @Cornucopia. Vi kan väl börja med att låta befintliga professionella hyresvärdar (och BRF-innehavare) få sätta vilka hyror/andrahandshyror de vill, tror det räcker gott för att få en fungerande marknad. BRF:er har all möjlighet att ha liberala uthyrningsregler också, räcker ju att en majoritet i föreningen accepterar långa uthyrningstider och konstant AirBnb mm.

      @Dr.-ing. Ja, och BRF:er skyddar ju mot detta, om majoriteten av grannarna så vill.

      Radera
    5. Nej. Fri marknad förutsätter konkurrens och alternativ. Inte att partiella monopol sätter priset fritt.

      Radera
    6. Se https://cornucopia.cornubot.se/2016/05/vad-ar-en-avreglerad-bostadsmarknad.html

      Radera
    7. Håller med Lars. Ägarlägenheter behövs i större mängd för att balansera upp marknaden. Sedan borde man givetvis helt släppa hyresregleringen för ägarlägenheter och nöja sig med t.ex. 3 eller 6 månaders uppsägningstid för omförhandling.

      Radera
  11. Det där med BRFens skulder? De räknar man med när man budar på en lägenhet, gör inte alla det? Jag förstår att jag inte behöver låna upp det men jag ser det som en extraskuld ovanpå priset för lägenheten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tyvärr inte. Många läser inte ens årsredovisningen. Få vet ens om föreningen äger marken. Den oberoende mäklaren behöver inte ens uppge det. Undersökningsplikten ska vi inte ens gå in på. Den är så långtgående så att man behöver vara fackman på mer eller mindre allt.

      Radera
    2. Gör som en vän gjorde vid visning. Ta med en fuktmätare som börjar pipa lite sådär lämpligt. När jag en gång gick på en husvisning, så frågade jag mäklaren (en duktigt sådan) hur det stod till med vattenavrinningen ifrån taket då stuprör saknades. Han svarade
      - Den går inne i denna väggen, hmm detta är nog inget hus för dig.

      Radera
    3. Väldigt få bryr sig om det.

      Radera
    4. Börja med att mäta luftfuktigheten i huset/lägenheten så inser du ganska snabbt att du sannolikt har alldeles för låga värden för ett lämpligt inomhusklimat.

      Radera
    5. Fast just ju, i Lund är det väl alltid ok luftfuktighet :)

      Radera
    6. Detta var dock i Malmö. Jag upplever det som lite fuktigare här i Lund. Baserat på personliga anekdoter förvisso :)

      Radera
    7. Galet torrt inomhus i Norrland med kylan och eldning

      Radera
    8. Trist, du får väl flytta ned till Skåne. Nära till Köpenhamn, Berlin och Amsterdam. Vad mer kan man begära.

      Radera
    9. Saknar Berlin men det blir väl bättre C19-tider trots EUs svaga upphandling av vaccin.

      Radera
    10. Berlin och Köpenhamn är lite av mina favoriter. Båda städerna passar för barn, gillade verkligen Friedrichhein eller vad det nu heter, victoria park eller nåt. Lagom alternativt, kanske lite hipster dock. Men underbar stad. Köpenhamn är dock trevligt också, dock väldigt mycket dyrare. Post-Corona, blir där definitivt en resa till B.

      Radera
  12. Ägarlägenheter till salu i närheten av nya Karolinska. Borde vara en no-brainer för den med kapital att köpa och hyra ut. https://www.besqab.se/bostader/hitta-bostad/stockholm/hagastaden/legera-hagastaden/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Då juridisk person kan köpa dem dvs

      Radera
    2. Stockholm gick precis över ATH. Bra affärn nja. Väldigt hög avgift tycker jag. Här har motsvarande fyra runt 2000kr i avgift.

      Radera
    3. Verkar dessutom mest vara små studentlägenheter/övernattningslägenheter. Dyrt i för hållande till hotell. Inte konstigt det inte sålts. Läget är ju lite avsides också.

      Radera
    4. Var är här? ;)
      En enrummare som du garanterat hyr ut för 10k i månaden till Karolinska och till deras utländska personal som hellre har en lägenhet än hotellrum.

      Radera
    5. Hmm en etta för 3,1M + pantbrev + lagfart + alternativkostnad + hög avgift. För bara 10K i månaden? Jag avstår tack, många verka tänka liknande. Annars hade de väl varit slutsålt?

      Radera
  13. Från bankens synvinkel så är det ju bättre att det finns ett kollektivt ansvar.

    SvaraRadera
  14. Det är säkert som du skriver. Men kanske också bekvämlighet?

    Att ha en ideell bostadsrättsförening är trots allt ganska billigt. Bättre än att upphandla professionella aktörer vilket visar sig i lägre hyra.

    Att inte få hyra ut kan förstås vara jobbigt. Samtidigt skönt som boende att veta vilka som rör sig i trapphuset. Risken för bordellverksamhet eller skadedjur minskar när frekvensen på on- och utflytt minskar. De boende är relativt intresserade av att hålla god grannsämja. Därmed brukar styrelsen godkänna ett par års uthyrning, och de som hyr ut gör det inte till en trummis i ett rockband... :)

    De äganderätter jag sett utomlands har, men svenska ögonmått, varit rätt så slitna. Anledningen är att ingen velat göra nödvändigt underhåll på huset. Alltid är det någon som säger nej till renovering, kanske för att man snart tänker sälja, med följden att besluten alltid fattas i egenintresse. I dessa äganderätterna kunde man nämligrn inte tvinga någon till att medfinansiera underhåll.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du kan inte jämföra olika länder som har olika lagstiftning.

      Ägarlägenheter kan förvaltas på ungefär samma sätt som en BRF, antingen med lekmän, eller med proffs eller en blandning.

      Tendensen i samhället går mot allt färre som utför ideellt arbete, både i föreningslivet och i BRF eller samfälligheter för ägarlägenheter eller vägar.

      Att behovet av köpta tjänster ökar beror alltså inte på ägarlägenheter utan på en allmän samhällsutveckling.

      Snart är det väl bara villaägare som utför "ideellt arbete" på den egna bostaden.

      Radera
  15. Det finns en liten ökning av ägarlägenheter, men från extremt låg nivå.

    Så länge byggherrarna väljer att dölja kollektiva lån i en BRF för att sälja enskilda lägenheter till lägre pris så kommer det inte bli någon rusning efter ägarlägenheter.

    Man borde kanske införa någon sorts negativ avdragsrätt (ränteskatt) på nya BRF så det blir olönsamt att placera lånen kollektivt de första 10 åren?

    Rent teoretiskt och praktiskt så kan man i och för sig även placera kollektiva lån i en samfällighetsförening som sedan ägarlägenheterna är ansvarig för, men där har bankerna hittills varit mycket restriktiva.

    Det är märkligt då dessa lån skulle ha bättre säkerhet än mot en BRF så länge banken inte lånar ut till någon lägenhetsköpare i just den samfälligheten. Mot en samfällighet så kommer du ju åt delägarna på ett helt annat sätt än mot andelsdelägarna i en BRF som ju kan välja att lämna tillbaka sin lägenhet till föreningen som sedan kan konkursa.

    I en samfällighet är det inte troligt att alla delägare kommer på obestånd.

    SvaraRadera
  16. Friheten till AirBNB, eller att hyra ut på annat vis borde tala till ägarlägenheterna i mer attraktiva lägen som stadskärnor eller på orter med turism, eller orter nära Norge.

    Många av de första ägarlägenheterna bildades i orter där det fanns en högre andel norska köpare. Norge och Danmark ligger som bekant före Sverige på de flesta områdena numera. Storebror är numera sämst i nordiska klassen.

    Det finns rättsfall där BRF:er kunnat vräka medlemmar som hyrt ut sin lägenhet.

    SvaraRadera