Cornucopia?

Aktuellt

Anställda LO-medlemmar - ovanligt folk

Fackförbundet LO:s ordförande Thorwaldsson ska avgå. LO-medlemmar är allt ovanligare och LO-medlemmar med någon form av anställning är ovanl...

2020-10-06 12:20

Höjda tomträttsgälder en konsekvens av högre BR-priser

Hos SvD gråts det ut kring att bostadsrättsföreningar drabbas av på sina håll kraftigt höjda avgifter då tomträttsgäld för ofri mark som husen står på nu höjs. Höjningen är en direkt konsekvens av att själva bostadsrätterna har stigit i pris, men det är förstås trist att inte ha läst det finstilta när man köpte lägenheten. Och det finns ett problem i att tomträttsgälden höjs stötvis och inte löpande.
Liljeholmen. Lägenheterna på bilden har inte nödvändigtvis ett dugg med artikeln att göra.

Hundratals bostadsrättsföreningar står på ofri grund, dvs äger inte fastigheten som byggnaderna är uppförda på. I de allra flesta fall hyr man i praktiken marken av kommunen och betalar tomträttsgäld på långa kontrakt. Denna hyra bakas förstås in i föreningens månadsavgift.

Problemet är att få bostadsrättsköpare läser det finstilta kring sina bostadsrättsköp, och antingen inte insett att byggnaden står på ofri grund, eller inte noterat när tomträttsgälden ska höjas.

Och nu höjs de. Kraftigt.

Värdeökningen på en bostadsrätt är nämligen främst adressen, dvs marken den står på. Själva bostadsrätten och byggnaden slits ju successivt ner och blir mindre och mindre värd i takt med att reparations- och renoveringsbehovet ökar. Oftast ökar dock värdet på adressen snabbare än slitaget, och man får stigande BR-priser.

Hade tomträttsgälden skruvats upp årligen hade det varit mer förutsägbart, men som det är nu finns det vinnare och förlorare, även om förlorarna delvis har sig själva att skylla.

Vinnaren är den som sålt lägenheten innan besked om höjd tomträttsgäld kom till förloraren som inte läste på, eller gick på mäklarens säljsnack. Vinnaren har här fått ta del av hela värdeökningen på adressen under tiden vederbörande bott i lägenheten, medan köparen blir den som får betala för den forna värdeökningen. Trippelt. Först för att ha betalat för mycket för en lägenhet, och för det andra genom att betala tomträttsgälden via höjd medlemsavgift, och för det tredje genom sänkt marknadsvärde på lägenheten när avgiften stiger.

Man kan således mena att köparen får skylla sig själv, men misstaget slår alltså trefaldigt, vilket kanske är mer än någon räknat med. Då hade de nämligen aldrig köpt lägenheten.

Tusen kronor i höjd tomträttsgäld per lägenhet och månad innebär allt annat lika att en köpare vid 1.5% ränta får 1000*12/0.015/0.7=1 142 857:- SEK i minskat kreditutrymme. Någonstans runt miljonen i sänkt värdering på lägenheten kan höjt tomträttsgäld innebära. Något förenklat, eftersom även nästa köpare inte kommer titta så noga.

I SvD:s artikel uppges ytterst få BRF:er köpt loss sin mark, då de helt enkelt inte har råd med tanke på hur mycket bostadsrätterna och därmed markvärdet ökat de senaste tjugo åren.

Lärdomen är köp aldrig en lägenhet på ofri grund. Men de flesta kommer ändå missa detta, och några kommer därmed torska dit runt Stockholms Ström, trots att det handlar om sötvatten eller bräckvatten.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

54 kommentarer:

  1. För ca 6-7 år sedan spekulerade min familj på BR i Helsingborg. Vid visningarna frågade jag mäklaren om BRF ägde marken. Mer än hälften kunde inte svara. Många gav en "hitta på" svar för att framstå pålästa. Rätt skrämmande tyckte jag. Jag hoppade av alla dessa mäklare dvs objekt. Jag ansåg de som risk.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag som tycker det är skrämmande att köpare Inte vet.. Mäklare borde vara i alla fall lite pålästa..

      Radera
    2. Ja, verkligen skrämmande att köpare inte vet. Folk läser väl knappt årsredovisningen så det är kanske inte så konstigt, eller än mindre tittar på planprogrammet som tas fram innan detaljplanerna görs.

      Radera
    3. Patrik.
      Vad bestod risken i?
      Det står ju klart och tydligt i årsredovisningen.

      Radera
    4. Stefan, årsredovisning. Inte om föreningen inte väljer skriva klart och tydligt. Kanske är det bättre nu. Sist vi köpte en BR var för 6 år sedan.
      Risken att göra en affär via en mäklare med dålig kunskap om det uppstår problem.
      Ibland visste inte ens ordförande om det var friköp och var tvungen att kolla med sin ekonomiskförvaltare. En annan varningstecken.
      Håller med de andra i tråden. Att mest skrämmande är att köparen inte systematiskt efterlyser detta.

      Radera
    5. Patrik. Om BRF-en går med tomträttsavgäld hittar du posten i resultaträkningen.

      Radera
    6. Och marken, tomten är upptagen separat som en tillgång I balansräkningen om breffen äger marken.

      Radera
    7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  2. Lantmäteriet har en förträfflig tjänst som heter "Vem äger fastigheten?". Logga in och ange fastighetens beteckning, som i sin tur lättast hittas med t.ex. Hitta.se (aktivera lagret med tomter och klicka på adresse). Framgår mycket tydligt vem som är den egentliga ägaren till marken.

    Det är alltså information som om man känner till hur man ska ta fram den är väldigt enkel att ta reda på.

    Med det sagt är jag inte ute efter att skamma någon, jag vet hur hetsk bostadsmarknaden kan vara i Stockholm, utan se det mer som ett tips på väggen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack,najs, Sven-Erik. Missat att man öppnat upp fastighetsregistret online. Förut fick man gå till Lantmäteriets medborgarterminal på närmaste kontor. Underlättar många saker som markägare med dåligt namnminne. Tusen tack.

      Radera
    2. Nåja, max fem sök på 24 h.

      Radera
    3. Det räcker man läser I årsredovisningen. Fastigheten, alltså marken/tomten är alltid uppskriven separat från byggnaden i balansräkningen.

      I resultaträkningen finns ofta en separat post "tomtgäldsavgift".

      Detta får till skillnad från avskrivnignsreglerna som bloggen spekulerade i skulle sänka bostadsmarknaden till slut få en real kostnad omedelbart på avgifterna och därmed framtida köpeskilling.

      Ungefär som framtida fastighetsskatt kommer atombomba enfamiljshusmarknadrn i storstäderna.

      Radera
    4. Eller så blir det som vanligt att bostadsrätter med tomträtt fortsätter att stiga i pris men att de i föreningar på ägd mark stiger ännu mer?

      Eller finns det på nån som tror att "det här" blir grejen som gör att bostadsrätter på Södermalm kommer att gå ner miljonbelopp i pris?

      Radera
    5. Den framtida fastighetsskatten är inte forna fastighetsskatten, Richard. Den läggs även på lägenheter inklusive bostadsrätter, och ersätter reavinstskatten för att istället investeringssparkontobeskatta bostäder, dvs ta ut reavinstsen i förskott. Dessutom ges avdrag på inflationen varje år, så prisstegringar på säg 2% om året kommer inte beskattas alls. FAstighetsskatten är självfinansierande och är bara en flytt från reavinst till löpande beskattning.

      Radera
    6. Nu tänker du på finanspolitiska rådets utredning, som har just detta som förslag.

      Det är naturligtvis en ren spekulation att skatten återinförs och än mer i vilken form :)




      Men självklart kommer en ökad boendekostnad årligen (för de vanligaste husen) få påverkan på bostadspriserna. Bostäder köps idag utifrån i viss mån vad den månatliga kostnaden blir, varför det är viktigt ha koll på denna , bla tomgäldsavgifter.

      Beroende på omfattningen av denna öknign får det olika effekt på bostadspriserna. Jag förstod det som att bostadsrätter var undantagna från ditt blogginlägg tidigare om detta.

      Radera
    7. Nä det förslaget gällde bostadsrätter också. Men mycket märkligt och förvånande ifall skatten hamnar på andelarna och inte på själva fastigheten.

      Radera
    8. Nej, Niklas. Det är nämligen inte en fastighetsskatt, det är en förändrad förtida schablonmässig reavinstsbeskattning på din bostad. Man ska rent av få tillbaka pengar om man visade sig göra en förlust på bostaden i slutändan. Tänk investeringssparkonto, fast pengar tillbaka om du gått back när du avvecklar kontot.

      Radera
    9. Ok tack, blir intressanta värderingar och fler snyftartiklar. Ifall beskattningen blir väldigt stor lär det gynna nybyggen som idag är befriade i 15 år. Men det kanske ändras också.

      Radera
    10. Vi kan konstatera att staten och kapitalet, även nu, sitter i samma båt.

      Radera
    11. @Peter, såklart. Gäller att sitta i båten före. Vilket det handlar om ifall du vill göra bra investeringar. Många fastnar dock i gamla hjulspår och blir därmed bittra.

      Radera
  3. Lärdom bör väl vara att läsa på.. Det brukar tex framgå i bokslutet. Är inget egentligt problem att köpa på ofri grund, men man bör veta vad man gör.. Många bryr sig förvånansvärt lite om ekonomin i ett BR köp. Men har man bara bestämt sig för att allt går upp.. Och det finns fler som bjuder så man är ju inte ensam..

    SvaraRadera
  4. Jag utgår från att de som gråter ut i SvD över höjda tomträttsavgäld också i andra sammanhang motsätter sig marknadshyror. Av någon märklig anledning brukar det ofta inte förhålla sig så utan ofta förespråkar man marknadshyror till andra men inte till mig själv.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ju fast nu är ju detta på ofri grund ;)

      Radera
  5. En bostad på ofri grund bör i princip kosta lika mycket oavsett läge och var den ligger i landet. Något för Stockholmare som äger en sådan att fundera på ...

    SvaraRadera
    Svar
    1. För en Stockholmare som bor på ofri grund, kan i regel som småhusägare köpa ut tomten för 85% av marktaxeringsvärdet. Så ovan stämmer ej.

      Radera
    2. Ja, om tomträttsavgälden var i nivå med marknadsvärdet, vilket aldrig är fallet.

      Radera
    3. Nä man ska i regel sky tomträtter. Även ifall man nu får ett bra erbjudande att köpa ut tomten, så kanske banken tycker annat. Hört om ett flertal exempel där banken sagt nej.

      Radera
  6. Vid beskattatning jämställs tomträtt med fastighet och tomträttsinnehavaren som ägare till fastigheten. Så om den nuvarande fastighetsavgiften(skatten) skulle höjas till t.ex. 1 % så blir det en "perfect storm" för villaägare och brf med tomträtt. Tomträttsavgiften ligger dessutom utanför begränsningsregel om max 4 % fastighetsskatt av hushållets inkomst men bara för pensionärer.

    SvaraRadera
  7. Numera så framgår det i nästan alla mäklarannonser "Föreningen äger marken: Ja/Nej", så idag är det mycket tydligare än det var för något år sedan.

    SvaraRadera
  8. Det handlar som beskrivs i artikeln om att kommunen vill ha avkastning på värdet av det man äger. Men det pågår ett par intressanta rättsfall där BRF'er gått till domstol för att få prövat vad som är skäligt. SvD's artiklar ligger troligen bakom betalvägg så jag icke-länkar inte till dem, men i korthet menar en BRF i Göteborg att i rådande ränteläge med negativ realränta bör den som har en riskfri placering (som då t.ex. mark i centrala Göteborg) inte förvänta sig någon större avkastning då istället tillgångens värde stiger. Därför anser man att räntan på marknadsvärdet (som tomträttsavgälden i princip är) bör ligga närmare 0 än 2 procent när man räknar bort för inflation.
    Kommunen å sin sida menar att en tillfällig negativ ränta inte spelar någon roll, utan att man ser det ur ett långsiktigt perspektiv och då är en rimlig ränta 2,4 - 3 procent.
    Göteborgs Stad vann i första instans, Mark- och miljödomstolen. Men BRF'en har nu fått prövningstillstånd i Mark- och miljööverdomstolen så det kan bli en intressant fortsättning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. För övrigt är jag nöjd över att jag bor i en BRF som äger sin mark, dessutom inte i Stockholms Stad utan i "närförort". Men som nämnts ovan, hur den nya fastighetsskatten utformas kan också få "tråkiga" effekter.

      Det är också intressant att notera att sedan bl.a. SvD först skrev om detta för några år sen har mäklarfirmorna börjat fråga om föreningen äger marken när de kontaktar oss inför försäljningsuppdrag. Det gjorde de aldrig tidigare...

      Radera
    2. Vore ohemult om man inte ska få betalt för att "låna eller hyra" ut marken.

      Hoppas verkligen att det inte blir någon vansinnig dom i Mark- och miljööverdomstolen.

      Rimligen så är ju inte negativa räntor vanliga, men avgäldsperioderna är ofta långa på 10 år eller mer.

      Självklart ska det vara rejäl skillnad på friköpt och ej friköpt och enda sättet att få till det är att avgälderna fortsätter uppåt, och helst rejält så att skattebetalarna får valuta för sitt markinnehav.

      Radera
    3. Tja, det handlar ju som den aktuella BRF'en argumenterar om en "riskfri placering" där det rimligen inte uppkommer några kostnader för underhåll eller annat, så med rådande ränteläge och stigande värde blir väl direktavkastningen inte så hög. Men det handlar å andra sidan om en rätt speciell tillgång, där det inte är givet att man kan realisera värdet, och det finns ju i det läget bara en köpare.
      Så det blir om inte annat synnerligen intressant att se hur Mark- och miljööverdomstolen väljer att tolka saken.

      Radera
  9. Det här ställer mer och fler frågor, är detta ett utrymme för långsiktiga investeringar bara i de större städerna, eller är det även så i mindre kommuner ? Jag vet flera BR som ska förhandla om detta under 2021 och 2022 där det handlar om att flytta eller bara gilla läget...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är väl kanske så att fler och fler kommuner ser sig om efter fler inkomstkällor än den gängse skatten?

      Eller så är det bara ett rationellt sett att driva sin kommunala budget, att låta marknadsmässiga villkor råda, för att inte gynna vissa grupper, och maxa alla sina potentiella källor till intäkt.

      En klen tröst är att vi i den kommunala allmännyttan i alla år drabbats av det här: https://www.hemhyra.se/nyheter/allmannyttan-toms-pa-miljarder-sa-svarar-politikerna/

      Radera
  10. Inte alls förvånad. Helt anekdotiskt så verkar det finns gott om BRF-ägare som tror att de äger just sin lägenhet rent fysiskt när de köpt en borätt. Så med det som ingång så är det rentav naturligt att ännu färre, knappt några eller ens mäklaren har koll på sådana detaljer som om föreningen äger eller hyr marknaden som byggnaden står på ;-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Blir ännu mer intressant med 3D brf som brutit ut kommersiella lokaler i eget ägarbolag så att brf ska räknas som äkta. Då kan man fundera på fördelning av avgäld och fastighetskatt.

      Radera
    2. Är det 3D-fastigheter så är ju varje enskild fastighet antingen tomträtt eller friköpt. Ingen skillnad rent ekonomiskt mellan 3D och traditionella fastigheter.

      Rent spontant så skulle jag vilja påstå att det nog är ovanligt med 3D-fastigheter som är tomträtter. Finns troligen inte några i Göteborg i alla fall, även om kanske någon fastighet som är upplåten med tomträtt ändå urholkas av en annan 3D-fastighet. Men rent ekonomiskt och äganderättsligt så hänger de då inte ihop längre.

      Radera
    3. 3D-fastigheter är väl än så länge rätt ovanliga? Och om jag förstått rätt ska det inte heller vara möjligt att ombilda befintliga fastigheter till 3D så om en BRF har sina lokaler som egen 3D-fastighet måste det alltså röra sig om relativt nya BRF.
      Jag förstår inte heller hur en BRF skulle ha nytt av att ha sina lokaler i en annan 3D-fastighet. Man vill ju fortfarande ha in hyran och då kommer den ju inte från medlemsavgifter, vilket vad jag vet är kriteriet för om det räknas med för äkta eller inte. Eller avser man att underhåll mm på lokalerna hålls i bolaget så att endast den del av hyresintäkterna som utgör "överskott" kommer in till BRF så man därmed håller nere andelen intäkter från "icke medlemsavgifter"?

      Radera
    4. Tanken är väl att skilja på om det är för stor andel företag så räknas brf som ett affärsdrivande företag och beskattas därefter d.v.s. det blir ett förmånsvärde för varje medlem i brf. Tvärtom så är det mindre än 40 % företag så kan hyresintäkten användas för att sänka månadsavgiften utan att det uppstår en förmånsbeskattning.
      Men den stora vinsten är att brf kan sälja lokaldelen t.ex. till en förvaltare för mångmiljonbelopp och sedan sänka föreningens skulder men tappar då hyresintäkterna så det gäller väl att anpassa efter konjunkturläget.

      Radera
  11. Är det här med tomträtt ett särskilt problem främst i Storstäderna med stort S? Eller har jag helt enkelt haft god smak för de föreningar jag valt att analysera inför bostadsköp?

    Har inte hittat en enda intressant förening än med tomträtt i en medelstor universitetsstad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns en del sådana föreningar på A-läge i t ex Malmö (vi pratar då Fridhem där de stora villorna går från 15M och uppåt). Trist när den 30-50års upphandlade avgiften omförhandlas.

      Radera
  12. Jag betraktar bostadsrätten som upplåtelseform som "kollektivt äktenskap". Många nybyggda bostadsrättsradhus gick i konkurs på Värmdö i början av 90-talet och många förlorade en halv miljon kr. Även min chefs bostadsrättsradhus-förening i Åkersberga gick i konkurs, fast de gjorde allt för att undvika den, som t ex försökte hyra ut de radhusen, som hade blivit tomma, med dåligt resultat. De förlorade mellan en halv miljon och en miljon kr (många hade inrett vinden och tagit extra lån till det). Chock-räntorna hade pressat upp boendekostnaderna för högt. Jag köpte -88 en sommarstuga med friköpt tomt och det har jag aldrig ångrat. Jag vill inte vara beroende av andras ekonomi. Jag vill också hålla ett stort avstånd till dem, tack vare min stora tomt på drygt 3 000 kvm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Många som inte förstår att man inte "äger" bostadsrätten man "köpt", du har betalat dyrt för ett medlemskap i en förening som allt för ofta leds av glada (nåja) amatörer, för det nöjet har du (begränsad) nyttjanderätt till några kvadratmeter utan större möjligheter att påverka framtida (oväntade) utgifter.

      Radera
    2. Många föreningar i stockholm, göteborg få typ 100000kkr lån för 0,3-1% ränta bara för att alla bostadsrättshavara kan låna också 1-2000kkr on top. Det bli chock när föreningens och individuella lån bli dyrare och aktier skjunker 5år.

      Radera
    3. @stefan: "utan större möjligheter att påverka framtida (oväntade) utgifter."

      Du vet att ingen frivilligt anmäler sig till valberedning, dock alla gnäller gärna om styrelse 😊

      Radera
    4. @yaku jodå, sann kommunistisk anda; alla vill ha något men "någon annan" får göra jobbet och ta smällen när det skiter sig. Skulle aldrig i h-e "köpa" grisen i säcken och bo kollektivt.

      Radera
  13. Det gråts ut i DN också om hur orättvist det är för stackars BR-innehavare att vara tvungna att betala för marken de bor på. Det är även en liknelse om att det är som att de betalar mer i skatt än övriga kommuninvånare och vill få friköpa marken för 30% av marknadsvärdet.

    Är det inte vuxna människor vi pratar om? Om det inte passar, sälj och flytta någon annanstans. Priserna lär inte påverkas nämnvärt av det här, även om det borde.

    SvaraRadera
  14. Många superstars härinne.

    För mig känns det så här, jag köpte min svindyra villa med gällande spelregler.

    Nu är jag fäst vid den, har lagt ned mycket jobb.

    Ändras reglerna så det blir dyrare, vad kan jag göra förutom att få mindre pengar över, reglerna ändras.

    Fine, lite högre ränta är del i reglerna.

    Men åker jag på 30-50 000kr per år i fastoghetsskatt så blir det mindre kött till middag.

    Jag är ju inte dummare än att jag fattar att jag är ett tacksamt offer för våra Ledare.

    Alla är avundsjuka på de i villa och jag kommer inte flytta så dom får både pengar OCH goodwill.

    Förutom från villaägarna...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag förstår inte.

      Blogginlägget handlar om tomrättsavgäld. Du skriver något om fastighetsskatt.

      Hyr du marken din villa ligger på? Vilka spelregler är det som har ändrats?

      Radera
    2. Det blev en vidare diskussion om det också i kommentarsfältet.

      Nu äger jag väl i och för sig min tomt :)

      Det var faktiskt ett av de viktigaste punkterna för jag minns hur mina föräldrar köpte loss sin tomt för 250 000kr på 80 eller 90 talet eller när det nu var och tomter idag går på runt 4.5 miljoner så hade ingen lust att hyra av en girig stat.

      Sen har du samma spelregler som med fastighetsskatt.
      Något som flyger under radarn som alla gör sitt bästa för att dölja kan bli en stor ekonomisk smäll för många.

      V driver ju dessa frågor, kallar folk som har boende över 7 miljoner för "elit" vilket ju är varenda villa och radhus i stockholm.

      Men allt det off topic som du säger.

      Radera
    3. J, alla är inte avundsjuka på de som bor i villa.
      Däremot finns det x antal människor med skygglappar på som inte kan förstå hur någon kan välja en annan boendeform än de själva har valt.

      Radera
    4. Stefan,
      Lite slarvigt skrivet, det jag menar är att många tror att de som bor i villa "har råd" för "dom har ju pengar" och där kickar jante in.

      Därför är det tacksamt att beskatta hus när det finns stora grupper som inte bor i hus och vet vilka enorma kostnader man får ta för att kunna leva så.

      Det ställs såklart emot alla som äger bostad.

      Radera