Cornucopia?

Aktuellt

Nytt teveformat - dokusåpan #skyddsrummet

"I skyddsrummet kan alla höra dig skrika" - Lars B på Twitter I MSB:s skyddsrum ska varje person få 0.75 m2 i yta. Detta är en g...

2020-10-09 11:27

Fastighetsmäklarinspektionen: Tomträtt och ofri grund behöver inte anges av mäklaren

SvD rapporterar vidare om de höjda tarifferna för tomträtter hos bostadsrättsföreningar på ofri grund, dvs där föreningen inte äger fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens jurist meddelar att mäklare inte är skyldiga att vare sig skriva ut eller berätta att en bostadsrättsförening inte äger marken hsuet står på. Så mycket för att mäklarna ska vara opartiska som representerar både köpare och säljare.
Bostadsrätter som inte nödvändigtvis har med artikeln att göra

Mäklare behöver alltså inte berätta vare sig i skriftlig information eller muntligt att en bostadsrättsförening inte äger marken huset står på. Detta enligt både lobbyorganisationen Mäklarsamfundet och myndigheten Fastighetsmäklarinspektionen.
"Fastighetsmäklarinspektionen konstaterade att det inte är frågan om en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen och att mäklaren därför inte har någon skyldighet att ange detta i objektsbeskrivningen." - jurist Fastighetsmäklarinspektione

Anmälda mäklare har friats för att inte upgett detta. Istället är det helt upp till köparen att luska ut att fastigheten står på ofri grund, t ex genom att läsa årsredovisningar eller kolla upp ägaren i fstighetsregistret. 

SvD konstaterar vid en sökning att ingen mäklarannons uppger tomträtt, även om fyra annonser skriver "ej tomträtt". Detta trots att det finns 10 000-tals bostadsrätter med tomträtt. Lobbyorganisationen Mäklarsamfundets VD menar att det inte behöver uppges om det inte har väsentlig betydelse, hur man nu ska tolka det.

Det är dags att vi en gång för alla förkastar tramset att mäklaren är en mäklare som representerar både köpare och säljares intressen, och byter namn till säljare, samt inför inköpsmäklare som bistår bostadsspekulanter professionellt likt man har i de flesta andra länder.

Kanske är det ingen slump att en och annan mäklare råkat ut för dålig stämning i mina böcker, senast i Fallet.

SvD:s artikel är bakom en betalvägg, och med den ännu okända svenska retroaktiva tillämpningen av EU:s länkskatt till bidragsmedia så kan jag inte länka ändå.

Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

45 kommentarer:

  1. Apropå ingenting: jag har provat reklamera mina ej återbetalade SAS flygbiljetter, eller rättare sagt köpet av dem, till mitt kortbolag och det gick bra. Nu kan SAS bråka med banken istället.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Idag fick jag ett mail av Sembo att de har fått pengarna från SAS flyget som ställdes in i May till Grekland.

      Radera
  2. Mäklare... Här skulle jag kunna bli sarkastisk och riktigt elak men jag nöjer mig med att säga att det är som gamla tiders hästhandlare. Har hjälpt barnen att hitta bostadsrätter och det träsk vi vadat igenom är fascinerande förskräckligt.

    Vi gjorde en lista med grejer att kolla för varje lägenhet när det gällde ekonomin. Hyra, skulder, renoveringar, renoveringsbuffert, tomträttsavgäld (nej/ja/belopp/senast höjning/intilliggande BRs avgälder), mm, mm. Men det räckte förstås inte. Blev tvungen att addera saker som "rinner det vatten längs rören i kök eller badrum", "ser dragningar av rör och el professionellt utförda ut" och komplettera med kontrollfrågor till mäklaren för att se vilken grad av lögner den for med.

    Vid ett tillfälle hittade vi avloppsrör under diskbänken i det "nyrenoverade" köket som tejpats ihop med avloppsstammen - klart det läckte, klart mäklaren sa att det inte var ett problem ("ansedd" mäklarfirma) men det roligaste var att mäklaren blev aggressiv och började slänga sig med okvädningsord när vi ville ha skriftligt på hur situationen var och hur den skulle lösas. När vi sedan backade blev mäklaren direkt obehaglig. Något vi råkat ut för mer än en gång.

    Nån mer än jag som ring och diskuterat med mäklare och berättat vilka förutsättningar som gäller och vilka egenheter hos objektet som är killers för affären, fått besked att inga såna problem finnes, åkt långt för att titta och direkt upptäckt att rena lögner serverats? Borde väl åtminstone finnas någon sorts ansvar för gjorda påståenden?

    Mäklare har (i praktiken) inget ansvar och tar inget ansvar. Kanske dags att släppa den titeln helt och hållet och låta vem som helst agera mäklare? Tror inte att det blir så mycket sämre och i några fall antagligen bättre.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Personlig mäklarfavorit: Tittade på ett hus för ett tag sen, frågade lite om asbestplattorna
      på taket. Svaret jag fick: ”det finns ingen asbest i det taket, det är eternit och det håller i minst 50 år till.”. Visade sig vid lite mer noggrann läsning av besiktningsprotokollet att taket i princip behövde fixas omgående.

      Radera
    2. Juridiskt har inte mäklaren något ansvar. Köpare har undersökningsplikt medan mäklaren inte har någon skyldighet att närmare undersöka en bostadsrätt eller fastighet. En fastighetsmäklare har alltså inte i köprättsligt avseende någon mer långtgående upplysningsplikt – annat än för de förhållanden de upplysts om av säljaren. En mäklare kan heller inte hållas ansvarig för upplysningar de lämnat. Inte ens om en mäklare upptäcker potentiella problem har de någon skyldighet att undersöka detta närmare.

      Radera
    3. Då frågar man sig vilken nytta mäklaren gör överhuvudtaget? Utfärda kontrakt enligt standardmall?

      Radera
    4. Har en del kontakt med mäklare och min gissning är att ni haft med män att göra ovan.

      Radera
    5. Faktiskt blandat. Den med avloppstejpen var en kvinna.

      Radera
    6. Ja jävlar, det finns Ms. Know It All även bland kvinnor.

      Radera
    7. Det är förstås ingen könsfråga.
      En juridiskt bindande checklista där bygglov, tomträtt etc framgår.
      Sen ska förstås objektbeskrivningen var vara sanningsenlig t ex är balkongen vänd mot norr skriv inte väster för att ena kortsidan är åt väster.

      Juridiken borde lägga ett större ansvar på "den opartiska mellanhanden".

      Radera
    8. @Niklas: Bra där! Men vem har intresse av den förändringen? Köparna och de har ingen makt i politiska sammanhang. Ur mäklarens synpunkt gäller det förstås att maximera degen och minimera arbetet, som en konsekvens önskas minimerat ansvar. Lagar verkar mer och mer vara till för att skydda staten mot medborgarna och för att skydda näringslivet mot dess kunder. Nä, ja ä'nte bitter.

      Radera
    9. Ja det ligger i köparens intresse. Idag är branschen själv. Och branschen är ju inte direkt självsanerande. Nä, jag tror inte på en snar förändring tyvärr.

      Radera
  3. Som köpare frågar man givetvis - frågan är då vilka skyldigheter mäklaren har.

    Han kan ju svara "Vet inte." - men då finns ju risken att han verkar okunnig.

    Han kan svara "Ja" eller "Nej" - säger mäklaren att föreningen inte har tomträtt så måste det väl gälla?

    Sen är min erfarenhet att de flesta inte använder ordet "tomträtt" utan istället begrepp som "Äger föreningen äger marken" eller "friköpt".

    Här är tre olika annonser från tre olika mäklare där det i alla tre tydligt framgår om föreningen själva äger marken:

    https://www.lansfast.se/hitta/bostadsratt/kalmar/kalmar/kalmar/norrlidsvagen-54/cmbolgh526al79u9tntc1r7/?utm_source=hemnet&utm_medium=referral

    https://www.svenskfast.se/bostadsratt/kalmar/kalmar/kalmar/kalmar-norr/djurangen/djurangsvagen-37b/236885?utm_source=hemnet&utm_medium=referral

    https://www.pontuzlofgren.se/till-salu/beskrivning/CMBOLGH527QFEJ61QOFD2FP?hemnet=1

    SvaraRadera
  4. Ifall man inte ens bemödar sig att läsa årsredovisningen, så ska man nog fundera på annan boendeform. Alternativt rådfråga någon än just mäklaren. Men visst, en seriös objektbeskrivning bör innehålla denna information. Min känsla är att folk lägger mer tid när de köper en ny TV än vad de lägger på sitt bostadsköp.

    SvaraRadera
  5. Mäklarna säljer i huvudsak svenska bostäder till svenska kunder. Svenskar i allmänhet är "naiva"(politikerord för att vara inkompetent eller korkad). Så de flesta köpare skulle nog behöva ett juridiskt ombud som förhandlar åt dem. Själv skulle jag vilja ha hjälp vid ett lägenhetsköp, som jag aldrig varit i närheten av, klarar mig bra själv vid husköp(inbillar jag mig).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Lite som i USA att man har en mäklare även när man är köpare? Tycker det är många som gör sitt livs köp (=lån) men inte tänker igenom eller har kunskap om lagar, hur det blir vid dödsfall och separation osv.

      Radera
    2. Häri ligger lite paradoxen med konsumenttjänstlagens krav på tjänsteproducenten.

      Att vara inkompetent eller rent av korkad kan ju ofta vara anledningen till att man anlitar någon att utföra en tjänst. Av det följer att man knappast heller är kompetent nog att göra en rimlig bedömning av ifall tjänsten utförts på ett bra sett heller (vilket i sin tur leder till att tjänsteproducenten kan slarva med att följa lagens krav utan alltför stor risk att bli ställd till ansvar).

      Ett annat problem är förstås att köparen inte alls anlitar mäklaren i den meningen att han köper en tjänst av honom. Jag antar att det är ett sånt system som Andromeda far efter - att köparen också köper en tjänst av någon mäklare.

      Radera
    3. Ja i andra länder ex USA har man en mäklare när man är köpare. Skillnaden blir ju att någon som kan branschen och som man själv betalar kommer granska objektet.
      Jag skulle inte säga att folk är korkade eller inkompetenta. Man kan det bäst som man jobbar med, en mäklare skulle inte förväntas ha ex min yrkeskompetens och anses korkad om han inte förstod saker inom mitt yrke. Ev fallgropar eller hur man tolkar en årsredovisning är lättare när det ligger inom ens kompetens. Uppenbarligen betalar folk för det i andra länder men inte i Sverige.

      Radera
  6. Jag hade ett kul (inte) problem med mitt hus.

    Säljaren bekräftade att huset satt sig lite 1997, inget mer. Han hade dolda-fel försäkring.

    Vi upptäckte att huset hår upp och ned med årstiderna, heter nåt speciellt och är inte så vanligt.

    Bad om pengar från försäkringen, dom nekade.

    Dom hänvisar till domstol och konsumentverket hjälper inte.

    Jag har såklart inte råd att processa mot ett försäkringsbolag så jag är således rättslös 😀

    Folksam säger att dom inte täcker problemet och inte heller kommunen.

    Glasklart att det faller under dolt fel, vi mätte två gånger olika årstider för att upptäcka det.

    Sen har vi sånt som byggts till utan bygglov, eler byggts om snarare.

    Det är ju glömt men vill jag bygga till måste jag ta bort ”planstridigt” som byggts. Kul

    SvaraRadera
    Svar
    1. Noll tröst för dig, men här i kommunen utanför detaljplan och utan samlad bebyggelse så får man bygga ut 50 m2 eller 50% av byggnadsytan helt utan pappersarbete i min kommun. Behöver inte ens berätta det för kommunen. Verifierat via telefonsamtal med bygglov.

      Radera
    2. Bygglovsbiten kan aldrig vara dolt fel. Tyvärr.
      Du kan jämföra beviljade lov hos kommunen med vad som finns byggt.
      Det är tom offentlig handling så det är möjligt att kontrollera.

      Det är bara om säljaren skriftligt utfäst att bygglov finns som du kan ha något, men det är inte dolda fel utan bedrägeri.

      Om sedan säljaren ställer sådana krav på dig som köpare att du får köpa grisen i säcken är ditt beslut.

      Tyvärr tar inte lagstiftningen hänsyn till tempot på en överhettad bostadsmarknad och många har tror att dolda fel är en form av ångervecka eller ett sätt att pruta på ett för högt pris i efterhand, dvs omförhandling.

      Radera
    3. Min kommun Värmdö är nerlusad med svartbyggen, typ varannan fastighet har ett antal sådana, som grannens garage med carport, växthus, tvättstuga med bastu & relax och en svart övervåning, medan andra har bara glasat in sin uteplats. Min andra granne hade byggt en stor altan med tak till sin gäststuga och ihop med den två förråd. När de senare ansökte om bygglov för en carport, kom det folk och mätte och senare ringde byggkontoret och sa: "NI HAR BYGGT FÄRDIGT!". Svartbygget kan alltså blockera ett nytt bygglov, om det upptäcks. Svartbygget är preskriberat efter 10 år så det blir inga böter, men om det brinner ner, så får man inte bygga upp det igen utan giltigt bygglov.

      Radera
    4. Min tidigare granne sålde fastigheten ovan till en intet ont anande barnfamilj och den hade kontrollerats av en besiktningsman. Säljaren intygade i besiktningsprotokollet genom ett kryss i en ruta, att det fanns bygglov till alla hus på fastigheten. Han hade skrivit under protokollet där det stod "med heder och samvete", med sitt namn. Jag visste, att grannen hade varken heder eller samvete, så köparen och jag tog reda på vad som gällde och fick svaret att hans kryss och intygande inte hade någon juridisk giltighet och att det fortfarande var ägarens undersökningsplikt som gällde. Hade de gått till kommunens byggkontor och frågat (jag har varit där många gånger under åren), så hade de fått gratis kopior på alla beviljade bygglov på fastigheten, upp till 10 sidor. Numera finns kartorna även tillgängliga på kommunens hemsida på Internet.

      Radera
    5. Alltså köparens undersökningsplikt.

      Radera
    6. Låter märkligt att intyget inte räcker. Hen har ju uppenbarligen vilselett köparen, så det borde hålla juridiskt, men är byggnaden äldre än 10 år så är kanske ärendet redan juridiskt reglerat.

      Radera
    7. Den unga familjen separerade och sålde fastigheten till nästa klåpare, som inte heller visste någonting och äger nu (utan att veta om det) alla dessa svartbyggen, förutom de lovliga husen och marken. Fastigheten förfaller och de har en jättehög med vedkubbar liggande på marken, från dragningen av kommunalt VA till tomten, då ca 40 träd fälldes. Hästmyrorna, barkborrarna och de övriga virkesförstörande insekterna har m a o full "meny" att välja från: "gran, tall,..." mumsigt! Och kubbhögen är bara några meter från mitt hus. Mannen i familjen verkar utbränd, han har inte ens öst vatten ur sin båt under hela säsongen.

      Radera
    8. Det är väl bra med biologisk mångfald?
      Livet på landet verkar sig likt, full koll på andra :)

      Radera
    9. Vi ledsnade på våra grannar för länge sedan och har planterat tre häckar längs tomtgränserna. På baksidan är det bara skog. Häggmispel, bondsyren (blå och vit) och Ungersk syren på andra sidor. Det känns enormt bra redan, trots att det fattas häckplantor lite här och där. Man vill inte springa omkring med vattenkannan hela sommaren, så därför har vi planterat några buskar åt gången. Antalet fåglar har ökat drastiskt i vår trädgård.

      Radera
    10. Inte likt Stefan, har du blivit cynisk med åldern? Akta dig för bitterhet, tips ifrån coachen ;)

      Radera
    11. Svartbyggen blockerar nya bygglov, om kommunen orkar komma ut och inspektera. Ibland kollar de satellitbilder, som är numera otroligt detaljerade. Skogen bakom våra hus riskerar att drabbas av insekterna: grannen har redan flera döda träd på sin tomt.

      Radera
    12. Nu var det väl ändå inte jag som var bitter/cynisk över andras beteende?
      Men jag ska absolut ta med mig coachens tips och lovar bättring :)

      Radera
  7. Mäklarna kör väl med selektiv sanning. Berätta de positiva sakerna med objektet men undvik att berätta de negativa sakerna med objektet. Då har man inte ljugit.

    SvaraRadera
  8. Köpte nyss lägenhet. Stod tydligt angivet i säljmaterialet som delades ut vid visningen att föreningen inte ägde marken.

    SvaraRadera
  9. Visst. Mäklare är skojare. Men hur kan folk lägga ut miljoner för en lägenhet utan att ens kolla i årsredovisningen? Verkar vara mer regel än undantag..

    SvaraRadera
  10. Sedan när ska en parasit upplysa värden om att den avser suger ut den?

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Enligt god mäklarsed" så ska förhållandet vara i symbios. Verkar ju fungera sådär.

      Radera
  11. Som jag tror jag nämnt tidigare har jag erfarenheten som kontaktperson i en BRF-styrelse att mäklarna började fråga om föreningen äger marken för några år sen när det började skrivas om tomträttsavgälderna. Dvs det ingår som fråga i det forumlär de brukar skicka över i samband med att de har försäljningsuppdrag i föreningen - där svaret på åtminstone hälften av frågorna tydligt framgår av årsredovisningen som de uppenbarligen inte orkat läsa.

    Sen vill jag bestämt hävda att köper man en BRF-lägenhet utan att åtminstone titta i årsredovisningen och ställa frågor om något är oklart får man mer eller mindre skylla sig själv. Jag brukar t.o.m säga till mäklarna att det är OK att lämna ut mitt nummer till spekulanter som har frågor utöver det mäklaren kan svara på. Hellre det än att någon flyttar in och det sen blir liv i efterhand över något.

    SvaraRadera
  12. Tomträttsavgälderna chockhöjs med några års mellanrum. Man köper en stor, bastant gris i säcken, när man köper någonting med tomträtt. Jag bor permanent på en sommarstugefastighet på Värmdö och min boendekostnad är bara ett par tusen kronor per månad. Den har sjunkit drastiskt med åren. Men min tomt är "friköpt". Jag delar alla kostnader med en kompis som bor i gäststugan, så han bor också jättebilligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag håller med i beskrivningen. Ofta kan tomträtterna upphandlas på 30-50 år, vilket kan mångdubbla avgiften. Sett exempel att det gått från 500kr/år till 30000kr/år.

      För en villa på tomträtt, som gör att köpa ut för ett visst pris. Borde följa logiken att tomtens pris adderas i jämförelse med hus på friköpt tomt.

      Problemet är att det fungerar ofta inte så, eftersom lån till tomträtts villor accepteras av fler banker. Varav priserna lägger sig för högt för dessa. Vid ett maxat lån, kommer troligen inte banken bevilja dig att köpa ut tomten. Slutsats: Köp aldrig ett hus på tomträtt.

      Radera
    2. Jag håller med. Villaägarna beskriver problemet väldigt bra:
      "Tomträtt - kan bli en dyr affär
      Tomträtt eller friköpt tomt? En aktuell fråga för dem som riskerar kraftigt höjda boendekostnader när marktaxeringsvärden ökar och kommuner chockhöjer tomthyror. Men alla kan inte friköpa. Villaägarna arbetar för tak för tomträttshöjningar och rimliga priser för friköp.

      Den som bor med tomträtt ”hyr” marken runt sitt hus av kommunen och betalar tomträttshyra, eller tomträttsavgäld som det heter i lagen. Systemet infördes för drygt 100 år sedan för att de som inte hade råd att köpa mark, skulle kunna skaffa sig ett eget hus. Idag finns omkring 40 000 småhus med tomträtt i landet där kommunen är fastighetsägare. Statens Fastighetsverk har också ett mindre antal tomträtter.

      Skydd mot chockhöjning av hyran saknas
      Problemet med tomträtt är att det inte går att förutse hyreshöjningar. Kraftigt stigande marktaxeringsvärden och varierande beräkningsgrunder i olika kommuner, har på flera håll i landet lett till chockhöjningar av tomträttshyran. I vissa fall blir kostnaden så hög att tomträttshavaren inte kan bo kvar – kommunerna tar inte hänsyn till enskilda hushålls betalningsförmåga.

      I lagen finns inget skydd mot chockhöjda hyror och tomträtt har därför blivit en otrygg upplåtelseform."

      Radera
    3. Det har alltid varit "dyrt" att friköpa sin tomt så detta är inget nytt.

      Radera
    4. Det må ha varit dyrt, men tomträtter uppfannas väl för att "enklare" ekonomier skulle kunna bo i villa. Så nej systemet har inte åldrats väl och de i tomträtter sitter nu med svarte-petter tyvärr. Lågbegåvade/ej pålästa köpare trissar trots allt upp priserna så det är bra detta kommer upp till ytan. Historiskt har du fel förstås.

      Radera
    5. Alla tomter i mitt område har varit "friköpta" ända från avstyckningen på 60-talet. Numera finns all tänkbar service i närheten, men i början fanns ingenting mer än skog, älgar, rådjur, hav, frisk luft och fågelsång. Kommunikationerna är sådär, men jag jobbar och studerar på distans.

      Radera
    6. Niklas. Det är ett problem om tomträtterna går upp mer i pris än marknadsvärdet.

      Radera
    7. Chockhöjs vet jag inte, i Göteborg är det de tomträtter som har omförhandlats i år som har blivit riktigt kännbart dyra. (obs gäller inte villor - de har fortfarande väldigt billiga avgälder - läs subventionerade av kommunen till gagn för den enskilda tomträttsinnehavaren). Att tomträtterna höjs mkt nu beror ju på de kraftigt ökade marknadsvärdena på bostäder - dock utan subvention skulle avgälderna vara ca 2-3ggr så dyra som idag för flerbostadshus. För villor ännu större skillnad. (Göteborg avses)

      Radera