Cornucopia?

Aktuellt

Nytt teveformat - dokusåpan #skyddsrummet

"I skyddsrummet kan alla höra dig skrika" - Lars B på Twitter I MSB:s skyddsrum ska varje person få 0.75 m2 i yta. Detta är en g...

2020-05-09 15:45

Kraschade hyresintäkter för BRF - månadsavgift mot full hyresrättshyra

Flera bostadsrättsföreningar som kunnat hålla låga månadsavgifter för klubbmedlemmarna har drabbats hårt av coronakrisen. Hos en förening i en attraktiv Stor-Stockholmkommun har avgiften redan höjts 100% och ska enligt styrelsens beslut höjas ytterligare över 100%. Avgiften blir nästan lika hög som hyran för en nybyggs hyresrätt, men säljaren vill ändå ha flera miljoner kronor för lägenheten.
Stockholm. Artikeln handlar inte om någon lägenhet på bilden.

Många bostadsrättsföreningar hyr även ut affärslokaler - ofta i markplan - till exempelvis butiker eller restauranger. I spåren av coronakrisen finns det flera föreningar som blivit av med dessa hyresintäkter. Om man inte har en ekonomisk buffert måste föreningens avgifter till klubbmedlemmarna ("bostadsrättsägarna") höjas kraftigt för att undvika konkurs där bostadsrätterna förvandlas till hyresrätter när fastigheten säljs. De fd medlemmarna blir sittande med sina skulder, där bostadslånen förvandlas till blancolån med mångfaldigt högre ränta och avbetalningstider på 5-10 år, samtidigt som man får betala full hyra.

En sådan krisande förening i en attraktiv Stor-Stockholmkommun har en lägenhet ute till salu nu. Priset är flera miljoner kronor och avgiften är redan nu cirka 6000:- SEK i måanden efter att avgiften dubblades förra året. Sedan dess har coronakrisen också slagit till med förlorade hyresintäkter.

Föreningens beslutade plan är ytterligare höjningar av avgifterna med över 100% under 2020.

I slutändan kommer månadsavgiften för en tvåa i föreningen ligga på runt 13 000:- SEK i månaden, där nybyggda hyresrätter kan ha hyror på runt 14 000:- till 15 000:- SEK i månaden i närområdet.

Kort sagt blir avgiften för bostadsrätten här nästan lika hög som för en hyresrätt - men som bostadsrättsägare har du ekonomiskt ansvar för invändigt underhåll, vilket schablonmässigt ligger runt en tusenlapp i månaden över en tjugoårscykel. Säljaren vill alltså ha flera miljoner kronor för något som är lika dyrt som en hyresrätt.

Nu återstår att se om eventuella köpare läser det finstilta, som faktiskt står sist i mäklarens annons, dvs att avgiften kommer höjas med över 100% mot angiven avgift. Tragiskt oavsett - antingen för säljaren eller köparen - och visar konkret på risken med låga avgifter i bostadsrättsföreningar med hyreslokaler. Bara en hyresgästkonkurs bort med kraftigt höjda avgifter och med det kraftigt sänkt värdering av lägenheten relativt andra med låga avgifter.

För övrigt stod hyresintäkterna för ca 40% av föreningens intäkter, men avgiften måste ändå höjas med i slutändan ca 300%. Orsaken verkar vara att man kört på med negativt kassaflöde redan tidigare, kanske för att genom artificiellt låga avgifter hålla uppe värderingen av lägenheterna i föreningen. Det är inte helt ovanligt att nya BRF:er har fått en klumpsumma av exploatören att bränna av på detta vis de första åren, så avgifterna kan hållas låga vid initial försäljning och därmed trissa upp priserna. Eller så har jag missuppfattat det mäklaren skriver i annonsen.

Nej, naturligtvis tänker jag inte länka till lägenheten, och vill inte heller att någon läsare gör det även om ni lyckas hitta annonsen. Finns ingen anledning att hänga ut enskilda drabbade.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

54 kommentarer:

  1. Min första lägenhet på 23 kvm i en mellanstor stad 1998, rätt nära till centrum kostade 30000 kr och avgiften var 931 kr inkl el.

    Sist jag kollade såldes en liknande lägenhet i samma förening (Riksbyggen) och område för 695000 kr med tre ggr högre avgift.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och vad är din poäng? Att ju högre avgift, desto högre värdering av lägenheten? Eller vart vill du komma?

      Radera
    2. Nej, bara att nåt håller på att gå sönder.

      Radera
    3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    4. Tror inte att något håller på att gå sönder. Bara de som inte förstår att verkligheten ändras hela tiden tror att något går sönder. Jag köpte min första lght för 275k och sålde för 45k men köpte samtidigt en större för 50k som jag senare sålde för 800k, vilket blev mitt insteg till villaägare, och där är jag nu med ca 3M i potentiell vinst. För förlustavdraget på första försäljningen åkte vi till Thailand.

      Radera
    5. Då drar även jag en anekdot. Köpte två fastigheter på totalt ca 5000 kvm för 195 k med sommarstugestandard på själva stugan. Sålde senare för 175 k runt millennieskiftet. Nu går en tomt i samma område för 800 k.

      Radera
    6. Fredde. Lgh du refererar till hade en konkursvärdering 1998 och räddades av värdeökningen på obligationer. Sen kan jag hålla med om 3 k i månaden för 23 kvm och 695 k i insats låter dyrt. Helt klart har föreningen inte kunnat beta av sina lån i nån större omfattning utan det verkar snarare vara tvärtom.

      Radera
    7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    8. "Improvise, Adapt, Overcome" - US marines

      Radera
    9. En 23ggr prishöjning på 22 år tyder på ett riktigt fuckat system, men ok, ni dom tycker det är ok har rätt att tycka så förstås.

      Radera
    10. Som sagt, det var en konkursvärdering. Då kan utvecklingen bli så om obligationerna går åt rätt håll vilket de har gjort sen dess.

      Radera
    11. Stefan: Vi vill se framtid, inte höra varför nutid är som den är.
      Vi vet att det är .. Men vad intressant är, vad händer, vad blir?
      Vi vet att politiken vill men inte vad de vill?

      Radera
    12. Man kan betrakta Freddes referensobjekt som vilket finansinstrument som helst med stor hävstång. Återgår vi till räntemiljön som gällde 1998 är objektet i fråga tillbaks på ruta ett med en värdering därefter.

      Vad gäller politiken tror jag det blir som det varit i dåtiden. Eget ägt boende kommer fortsatt vara gynnat ur ett skattemässigt perspektiv. Vad gäller centralbankspolitiken tyder det mesta på mer av samma.

      Radera
    13. Visst kan vi betrakta bostäder som vilket finansinstrument med hävstång som helst, viss kan vi om politiken låter det ske. Jag tror dock inte de tillåter det att droppa om de kan agera? De vill ha in fler spelare och göra den kollektiva risken så maximerad som de bara kan. Om vi skulle få en riktig bearmarket överlag som sänker aktier och fastigheter i över ett år så kommer det att bli mycket dålig stämning.

      Och jag tror du analyserar korrekt, även om det är lite fegt att satsa på samma som igår :D

      Radera
  2. Om bufferten ska finnas i föreningens eller hos medlemmarna kan man ju diskutera. Tycker nog att det egentligen att bättre hos medlemmarna men då måste de ju ta eget ansvar för ekonomin och tom faktiskt läsa föreningens årsredovisning

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är rimligt att underhållsplanen följs och att kostnaderna för stora dyra renoveringar smetas ut över tid.

      Detta verkar vara en mycket illa skött förening, och det gäller att titta under huven innan man slår till.

      Fenomenet är i sin linda, och många föreningar i innerstaden kommer nog behöva höja avgifterna.

      Radera
    2. Intäkter från lokaler specas i årsredovisningen och sedan får var och en bedöma livskraften hos de som hyr.

      Radera
    3. Det beror på hur man ser det. Föreningen har ansvar för fastighetens yttre underhåll (tak, väggar, trapphus, fasader, el, VVS, tvättstuga) etc och föreningen är enligt lag skyldig att ta höjd för detta i årsredovisningen.
      Annars skulle man tvingas till ständiga kapitalstillskott från medlemmarna, vilket förvisso är möjligt men knappast önskvärt (och vilket alltså lagen också säger att man inte får planera för).
      Man ska även komma ihåg att om hyresintäkterna från kommersiella lokaler överstiger årsavgifter från medlemmarna (har för mig att gränsen går där) riskerar föreningen att klassas som oäkta bostadsrättsförening, vilket kan få stora effekter på medlemmars skatte utfall vid köp eller försäljning och även på föreningens skatt.

      Radera
  3. Det låter omöjligt att en brf där föreningen inte ansvarar för inre underhåll skulle få en avgift motsvarande en nybyggd hyresrätt. Det måste vara någon som förskingrat pengar eller annan omständighet inblandad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag håller med! Vore intressant att veta vad det är som föranleder denna höga månadskostnad, hög belåning, höjd tomträttsavgäld i kombination med tomma lokaler?

      Radera
    2. En del brf har ju ungefär samma kostnader som en hyresvärd. Alltså anställd personal, plus arvoden till en styrelse.

      Radera
  4. Hur fungerar det när ett byggbolag specificerat att det kommer att finnas "två lokaler för affärsverksamhet" i hus 4. Hur höga intäkter kalkylerar man för då och vad händer med avgiften enligt prislistan och hur bedömer man hur stor effekt det blir på avgiften ifall man inte lyckas hyra ut dom utan istället måste göra om till bostadsrätter och sälja som bostad?

    https://www.jm.se/globalassets/jm.se/bostader/vastra-gotaland/goteborg/sodra-centrum/sodertull/jm_bostadsfakta_sodertull_220x307_webb-pdf.pdf

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det går inte att bedöma utifrån det länkade dokumentet. Det verkar inte finnas några relevanta dokument tillgängliga på JMs hemsida för att besvara den frågan heller.
      Ett sätt att räkna ut lite grovt är att du måste få reda på hur stora hyresintäkterna för uthyrningen beräknas bli och hur stor andel hyresintäkterna är av dom totala inkomsterna i föreningen. Enkelt kan man väl säga att om föreningen räknar med att om hyrorna ska stå för lika stor andel av inkomsterna som avgifterna (50% vardera) och det inte blir någon uthyrningen måste avgifterna höjas med 100% för att täcka upp dom uteblivna hyrorna. Har man tur kanske man kan hyra ut men till en lägre intäkt, säg bara hälften av dom beräknade hyrorna, dvs att hyrorna täcker 25% av föreningens inkomster, isåfall måste avgifterna öka med 50%.
      Föreningen blir stabilare ju mindre andel hyresintäkter den har.

      Jag skulle be JM om lite mer info om detta. Hur stor andel ska hyresintäkterna stå för och vilken kvadratmeterhyra har man räknat att hyra ut till? Har man några kontrakt tecknade än? Du kan be att dom räknar direkt hur avgifterna skulle påverkas utan hyresintäkter.

      Radera
    2. Maila och fråga efter ekonomisk plan (alternativt kostnadskalkyl om ekonomisk plan inte finns ännu), så kommer du få uppgifter om vad de räknat med för lokalhyror, och kan själv relativt enkelt med hjälp av uppgifterna däri räkna ut hur det skulle slå på avgifter om de inte blir uthyrda.

      Radera
    3. Tack för svar. Det är intressant att var tredje lägenhet är redan bokad eller reserverad trots avsaknad av ekonomisk plan. Det står på JM´s hemsida. På hemsidan står att "arbetet med kostnadskalkyl eller ekonomisk plan pågår". Finns det någon hemsida där man kan se vad det ungefärliga lokalhyrapriset/m2 ligger på i ett område för att bilda sig en uppfattning om den ekonomiska planen är aningen optimistisk eller ej?

      Radera
    4. Bindande förhandsavtal får inte tecknas utan att en intygsgiven kostnadskalkyl finns - så de "sålda" bostäderna handlar isåfall om icke-bindande bokningsavtal (dvs de som köpt kan avboka när de får kostnadskalkylen, normalt mot en mindre administrativ avgift).

      Ett fult trick som många byggare använder, som inte ens Mäklarna tycker är en bra idé: https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/nyproduktion-nyborjare

      "Även om det sannolikt inte strider mot god fastighetsmäklarsed att medverka till bokningsavtal avråder Mäklarsamfundet trots detta från användandet av bokningsavtal. Dels eftersom många konsumenter missförstår betydelsen av sådana avtal, och dels eftersom det finns risk att ett bokningsavtal skulle kunna ses som ett kringgående av bostadsrättslagens bestämmelser."

      Radera
    5. Lokalguiden anger ofta hyresnivå i området om du kan hitta någon annan ledig lokal i området, men det brukar vara rätt stora spann...

      Radera
  5. Om jag tyder Cornu rätt så är detta en relativt nybildad BRF. Då kan det faktiskt gå så här om hyresintäkterna är 40% eller mer och de samtidigt levt på stålar från exploatören.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det låter så. Men tyvärr befarar jag att även äldre BRF som borde vara mer välskötta inte alltid är det. Det är nu man kanske får se vilka BRF som är välskötta - vilket i sig borde betinga ett rimligt högre pris för klubbmedlemskapet?

      Radera
    2. Konjunkturnedgången slår främst mot BRF med mycket lokaler så det bör man ha koll på som köpare i detta läge. Annars ökar kostnaden för fjärrvärme, vatten, sopor, försäkring etc tämligen konstant och det drabbar alla lika oavsett hyres brf eller småhus.

      Radera
    3. Det finns BRF:er i Sthlms innerstad där hyran riskerar höjas mot faktor oändligheten efter corona (de som har nollhyra pga tillräckligt med intäkter från lokaluthyrning). Så det måste inte vara nybygge.

      Men ja, nybyggen från en viss tidsrymd körde ju hyresspiraler.

      Radera
  6. Det låter som att köparna har blivit blåsta från början av exploatören.

    En hyresrättsägare vill ha ha betalt för kapitalkostnader + ytter underhåll + inre underhåll + 5% marginal. En BRF-avgift måste täcka kapitalkostnader + yttre underhåll. Om man antar att hyran lika hög som för en hyresrätt borde det innebära att föreningens belåning är över 100% av fastighetens reella värde. Kan det vara möjligt?

    Iså låter det som att exploatören lagt en belåning över fastighetens reella värde med låg ränta i föreningen, sålt fastigheten till överpris till föreningen och lagt en orealistisk underhållsplan som i kombination med hyresintäkterna och negativt balanserad budget gjort att avgiften är låg. Och okunniga köpare har gått på det. Om det är så det ser ut, så är jag inte avundsjuk på köparna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det står i texten att avgiften kommer hamna på ca 90% av liknande hyresrätt så det behöver inte vara en blåsning från exploatören.

      Radera
    2. Jag känner också rent spontant att det måste vara något som inte är som "det ska". Hur kan driftkostnader och kapitalkostnader bli så höga, om det inte är ett jätte 2a på >100 kvm i en liten fastighet och att lägenheten kanske också har ett mycket högt andelstal.

      Radera
  7. Inte för att jag vet vilken lägenhet det är men orkar inte leta reda på den, men med det sagt, det skulle vara mycket intressant att veta vad den blir såld för och om nya ägarna köpt den med vetskapen att avgiften kommer bli över 12t /mån och det för en tvåa!

    SvaraRadera
  8. Tänker på den gamla ramsan " katten på råttan, råttan på repet, o.sv". Till allt så kommer osäkerheten i ekonomin för många inom relativt välbetalda yrken och misstänker man att kostnaden för borätten ökar så vill man sälja men det finns ingen som vill betala så mycket som "den är värd". Tufft för de som drabbas.

    SvaraRadera
  9. Följ gärna upp och ta reda på vad som föranlett denna extrema höjning. Kom att tänka på ett avsnitt av tv-programmet Husdrömmar. De köpte ett i princip värdelöst hus (totalt renoveringsbehov, lika dyrt som att bygga nytt) med tomträtt för en massa miljoner(5-6?). I princip ska en tomträtt vara gratis eftersom man enligt beslut ska ta ut marknadshyra. Kan bli svettigt när avgiften shockhöjs en dag.

    SvaraRadera
  10. Husdrömmar-avsnittet var från Enskede, de köpte dessutom fastigheten osedd från en strand i Thailand.. Där nånstans kom insikten om peak bostadsbubbla för mig.

    SvaraRadera
  11. Behöver det vara så illa? De kan ha gjort större underhåll och betalat ur egen ficka och/eller amorterat? Vissa år gör man förlust men underhåll och amortering är förstå bra långsiktigt.

    SvaraRadera
  12. Om föreningen överlever krisen kan det ju vara ett bra köp. Priset lär ju bli lågt och avgiften mindre när uthyrningen kommer igång igen.

    SvaraRadera
  13. Intressant.

    Varje gång jag går till en av lekparkerna i norra djurgårdsstaden kan jag inte undgå att spana på ett av brf-husen som ligger precis bredvid parken. Lägenheterna går för runt 90k/kvm senaste tiden enligt de slutpriser jag hittar, enligt föreningen var huset inflyttningsklart 2017. Dock är lokalen i bottenplan inte ens färdigställd och har aldrig varit inflyttad. Den täcker i princip halva ytan av bottenplan och består bara av råbetong väl synligt genom gigantiska skyltfönster. De har inte ens lagt nåt golv. Oklart hur den föreningen klarar att hålla nere sina avgifter år efter år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det säkert att de håller nere sina avgifter, de kanske har höjt eller så har de tagit nya lån.

      Radera
    2. Bortfallet från lokalen täcks med råge av det låga ränteläget. Ekonomiska planen räknar med ränta på 2.8%, den faktiska snitträntan i senaste årsredovisning (2018) var 1.36%, om något har den sjunkit sedan dess. Det blir på nästan 120 miljoner i lån 1.36 miljoner per år sparade, medan samtliga lokaler enligt ekonomisk plan väntats inbringa 839kkr/år. Och det inkluderar den andra lokalen (gymmet) som ju faktiskt är uthyrd för en hyra på 588kkr/år enligt årsredovisning.

      Alltså ligger de mindre än 300kkr back på lokaler jämfört med plan, men 1.36 miljoner plus på ränta jämfört med plan.

      Radera
    3. Huset bredvid (grå/vita) där Puls och träning ligger är alltså samma förening.

      Radera
    4. Ofta garanterar exploatören hyran i två år. Hyresnivån brukar sättas ganska högt och med dagens låga räntor övervärderas dessa ytor kraftigt. Jag brukar ställa lite kontrollfrågor till människor som köpt brf - flertalet har endast tittat på hur praktisk/estetisk tilltalande objektet är samt avgiften idag. Basic som lån/kvm har de ingen aning om - då blir analys av lokalintäkter såklart fullständig överkurs.

      Radera
  14. Bostadsrätt = kollektivt äktenskap. Man är beroende av de andra klubbmedlemmarnas ekonomi. På Värmdö gick några BR-radhusföreningar i kk under början av 90-talet och de boende förlorade 500.000 kr var, som blev ett blanco-lån.

    Man kan gå på mina även med sitt husköp. Innan jag köpte min fastighet, läste jag allt om sjuka hus. Ändå visade sig att den omgivande marken var för fuktig, fast huset står på en kulle. Säljaren hävdade, att dräneringen var omgjord (efter bara 10 år?) och att allt var i sin ordning. Det visade sig, att halva torpagrunden fylldes med vatten under snösmältningen. Det fanns nämligen inte en ynka mm dräneringsrör runt huset, bara sand, som är kapillärsugande material. Jag grävde om hela dräneringen, tätade hålen mot berget med finbetong och la platonmatta, dräneringsrör och isolering utanpå. Plus grävde ett dräneringsrör i sluttningen för att bli av med vattnet. Det hjälpte och kostade inte så mycket pengar, men mycket tid.

    Min granne längre bort gick också på mina med sitt husköp, fast de hade en besiktningsman (på besök under "lågvatten" efter en lång torkperiod). Efter inflyttningen (under "högvatten") var hela torpagrunden vattenfylld, pga ett söndergrävt dräneringsrör i samband med indragning av kommunalt VA tidigare. Dessutom står huset på 5 m tjockt lager av lera.

    Min grannfastighet har sålts med "Tryggad"-koncept, med ikryssad ruta "alla byggnader på fastigheten har bygglov" och dokumentet är undertecknat "med heder och samvete". Det var bara att säljaren är ökänd och hade varken heder eller samvete och fastigheten är nedlusad med svartbyggen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Superviktigt att se över marken där huset ligger. Är Rhodedendronen stora och fina i området är det surt i backen.

      Mitt hus ligger nära en kyrka som stått där i snart tusen år intill en väg där folk säkert har gått i ytterligare tusen år så jag borde vara säker.

      Radera
  15. Problemet som detta inlägg kan väll knappast beröra så många fastigheter så det stjälper en hel marknad? Det måste handla om några fastigheter endast på marginalen av de total antalet bostadsföreningar som dels har butiker i huskroppen och dels gjort sig beroende av dessa samt att så många butiker försvinner så hela föreningens ekonomi äventyras

    SvaraRadera
  16. Varför värderar inte marknaden tomträtter på rätt sätt, dvs mycket lägre? Det gäller ju oavsett om det är BRF eller småhus eller radhus.

    Tomträttsavgälderna borde höjas rejält och oftare så marknaden börjar ta höjd för det och så att det blir mer lönsamt att friköpa. Samtidigt får kommunen in mer pengar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Pågående bomb i Göteborg iaf. Kraftiga ökningar för de tomträtter som omförhandlas i år. I de allra bästa lägena (högst marktaxeringsvärde) blir ny avgäld 3-400kr/kvm, eller en bra bit över 2000kr/mån på avgiften för en trea på 75kvm. Från att innan höjningen utgjort en relativt försumbar del. Då är ändå avgälden rabatterad av kommunen.

      Radera
    2. Det har pågått ganska länge i takt med fastigheternas ökande värde.
      Se icke-länk gällande Sundbyberg från 2016:
      https://www.svd.se/sundbyberg-blir-lika-dyrt-som-ostermalm

      Radera
    3. Stefan. Möjligen, men det har blivit särskilt stora höjningar av marktaxeringen för de avgälder som omräknas fr.om. i år. Vi talar om uppemot nästan dubbelt mot om ny avgäld sattes förra året.

      Radera
    4. Laban. Betvivlar inte dina uppgifter. Antar att GBG släpar efter Sthlm. Och resten av landet släpar efter GBG.

      Radera