Cornucopia?

Aktuellt

Nytt teveformat - dokusåpan #skyddsrummet

"I skyddsrummet kan alla höra dig skrika" - Lars B på Twitter I MSB:s skyddsrum ska varje person få 0.75 m2 i yta. Detta är en g...

2020-02-07 10:36

Avhandling: Solkraftanläggning ökar huspriset med 3x investeringen

En svensk masteravhandling från SLU 2019 visar att villapriset ökade med cirka 3x investeringskostnaden för en solcellsanläggning. Avhandlingen har jämfört försäljningspriserna för villor med solkraft installerad, jämfört med andra villor i samma område. En snittinstallation för 101 000:- SEK gav ett ökat försäljningspris på villan med mellan 280 000:- och 300 000:- SEK. Slutsatsen blir således att solcellsinstallationen är en ren vinstaffär även oräknat elproduktionen, då man inte bara får tillbaka investeringskostnaden, utan mer än detta.
Solceller.
Avhandlingen är gjord inom ekonomi, så blunda med hjärnan när begreppet kW/h förekommer, fast man egentligen menar kW. Jag förstår att många därmed kommer avfärda hela avhandlingen, men vi får ha lite tålamod med ekonomer och läsa den ändå.

Titeln är "Pricing the Sun
- A hedonic approach on the influence of photovoltaic systems on house prices in Sweden"  och den hittas som PDF här.

Man har tittat på 8 668 installationer som erhållit solcellsbidrag och tittat på vilka av dessa hus som sålts via Boolis data.

Snittinstallationen har kostat 101 122:- SEK och analysen har tagit hänsyn till prisutvecklingen i bostadsområdet, boyta, tomtyta antal rum och byggnadsår, vilket bör kvalitetsjustera i övrigt. Man har också tittat på storleken på installationen. Kraftigt avvikande större installationer har strukits om de varit över 20 kWp (blunda med hjärnan över bruket av kW/h i avhandlingen).

Slutsatsen av analysen blir:
"The average estimated net cost of installing a Pvoltaic system is 101,000 SEK in this study. The linear regressions suggest that house prices increase between 280,000 SEK and 300,000 SEK. All published articles find an increase of house prices by having Pvoltaic systems installed, as this study does as well."
Rapporten konstaterar att det inte går att se om de berörda husen även har renoverats på något annat sätt , men konstaterar att prisökningen på den sålda villan blir större ju större installation av solceller man gjort, vilket pekar på att det är solcellerna som driver upp priset.
"Even though this may be the case, the results of the capacity variable “effect” shows that Pvoltaic systems with more capacity increases house prices more than Pvoltaic with less capacity. This should eliminate some of the bias that would occur when comparing houses with Pvoltaic systems and houses without these systems, such as quality of kitchen or number of bathrooms. Therefore, the results indicate that house prices are being increased by Pvoltaic systems."
Resultatet är fullt rimligt, och i linje med vad bloggen skrivit tidigare. Solceller innebär sänkta driftskostnader, vilket gör att en köpare kan få ta högre lån från banken än annars, när bankens analys av boendekostnaden görs. Eller för den delen själva mentalt klara av att betala mer. Avhandlingen lägger också fram tesen att miljömedvetna köpare kan vara beredda att betala mer för ett hus med solceller.

Sänks driftskostnaden med 5000:- SEK per år, vilket en 5 kWp-anläggning för ca 100 000:- SEK gör, så ökas låneutrymmet allt annat lika med 5000/0.015/0.7=476 190:- SEK vid 1.5% i bolåneränta.

En solcellsinstallation betalar sig alltså på försäljningspriset, och bloggens sätt att räkna avkastning på investeringen, dvs att man inte behöver skriva av investeringen utan bara kan räkna på årlig energiproduktion i förhållande till investeringskostnaden, verkar således korrekt.

Alla tidigare avhandlingar har visat på åtminstone själva investeringen tillbaka vid försäljning, vilket gör att sättet att räkna på avkastningen per år kvarstår - du får helt enkelt tillbaka din investering när du säljer villan, och enligt den aktuella avhandlingen får du rent av tillbaka 3x pengarna.

För övrigt var tidigare inlägg om avdragsrätt för investeringen som standardförbättring vid försäljning av villan delvis fel. Avdraget får inte kombineras med solcellsstöd. Inlägget har därför strukits.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

31 kommentarer:

  1. Nu när vi om det så kommer ingen vilja köpa hus med solceller längre så då borde priserna gå ner igen. Eller?

    SvaraRadera
  2. Jag tar dagliga barnvagnspromenader i mitt villa område, tycker jag ser nya solpaneler monteras hela tiden.


    SvaraRadera
  3. Lars: Ang din kommentar med utebliven avdragsrätt när man fått stöd (var finns förresten denna info?). Det är då i princip onödigt att söka stöd (20% idagsläget) och istället få 22% avdrag vid försäljning. Jaja visst kan man få man avkastning på pengarna under tiden plus lite bättre likviditet. Men bidraget är ju iaf långt mindre fördelaktigt med denna regel.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Ang din kommentar med utebliven avdragsrätt när man fått stöd (var finns förresten denna info?). "
      Vad ?
      Man har ju ändå fått lägga ut 80% i 'förbättringskostnad', den delen måste man ju kunna dra av om man säljer med vinst ?

      Radera
    2. Beror på långsiktigheten. Avser man bo kvar länge så är det bättre med pengarna nu än ett avdrag om 20-30 år som inte är inflationssäkrat.

      Radera
    3. @hakan_975: Tydligen inte om cornu har rätt. Läs sista mening i blogginlägget.
      @sjunkbomben: Ja det är ju ungefär det jag skriver i min andra mening. Skulle fortfarande fördra bidraget såklart men det är ju som att låna pengar räntefritt av staten (eller lite sämre än det tom)

      Radera
    4. Nu kan jag inget om det här utan jag har bara googlat.

      Skatteverket säger:

      "Du kan få göra avdrag när du säljer bostaden
      Om du säljer din privatbostad får du göra avdrag för installationen av solcellerna (arbete och material) om det är en nyinstallation. Det räknas då som en grundförbättring.

      Om du har fått investeringsbidrag för solceller från Länsstyrelsen eller skattereduktion för rotarbete från Skatteverket, får du inte göra avdrag för den delen av utgiften."

      https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/mikroproduktionavfornybarelprivatbostad.4.12815e4f14a62bc048f41a7.html

      Så om investeringsstödet är på 20% får man dra av 80% av kostnaden vid försäljning, tolkar jag det som? Det vill säga de kostnader man faktiskt haft.

      Som jag förstår det funkar det likadant med ROT-avdrag och grundförbättringar?

      "Du får inte göra avdrag för värdet av eget arbete, för den del
      av förbättringsutgiften som motsvaras av skattereduktion för ROTarbete"

      Exempel, tänker jag rätt?
      Om man köper ett hus för 1 000 000 kr och bygger en liten tillbyggnad. Den kostar 100 000 i material och 100 000 i arbete innan ROT. ROT-avdraget är på 30 % av arbetet upp till 50 000 om året, så man betalar 170 000 för tillbyggnaden. Sen säljer man huset för 1 200 000. Då får man dra av 170 000 i faktiska kostnader sedan husköpet och därför bara betala 22% på 30 000 i reavinstskatt?

      Eller i exemplet 3x solcellsinvesteringen:
      Huset kostar 1 000 000. Man installerar solceller för 100 000 och får 20 000 i bidrag. Sen säljer man huset för 1 300 000 och får dra av 80 000. Så då betalar man 22% i skatt på 220 000 = 48 400. Kvar har man 171 600 kr skattat och klart. Låter som en affärsidé om siffrorna i avhandlingen stämmer.

      Mina exempel kanske är helt felaktiga, jag har aldrig sålt en fastighet ännu, eller för den delen använt ROT-avdrag.

      Radera
    5. Jag hoppas har du rätt men kan ju definitivt tolkas på olika sätt. Känns ju som en no-brainer att man inte får göra avdrag för det man fått tillbaks i form av ROT/bidrag.

      Men lutar nog ändå åt att tro på din tolkning...känns mest rimligt dessutom :)

      Radera
    6. Calle, tyvärr får du nog hoppas i onödan.

      Radera
  4. Korrelation eller kausalitet? En solanläggning är väl det sista man kostar på sig när allt annat är fixat med kåken. Tesla och solpaneler är ju mest en stark livsstils och stausmarkör. Jag bor bland lite enklare folk som föredrar pool och Dodge RAM som statusmarkörer men det är samma princip.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis det jag tänkte på.

      Jag gissar på att eb villa som har solceller förmodligen är mer underhållen och investerad i.

      Radera
    2. Låter rimligt att det är låg korrelation de som köper solanläggning är oftast klar med allt annat så finns andra faktorer i de villorna som drivit upp priset. Om man inte är en excentrisk prepper eller snålpensionär då kan det åka upp solceller ändå =)

      Radera
    3. Om inte är taket åtgärdat för nästkommande 25 åren. Men det är ingen orsak för högre pris.

      Radera
    4. Vore intressant att se samma typ av studie för till exempel pool, bergvärme, tillbyggnad osv. Jag tror det finns en stor risk att det visar sig att det egentligen handlar om att nyligen välunderhållna villor säljs dyrare än motsvarande inrökta "vi gör inget men vi bor här tills vi dör"-villor.

      Radera
    5. Nej, vet jag inte. Själv bor jag i ett hus byggt på 60-talet. Inte mycket lån men finns väl att göra på det om man vill.
      Jag ser det som en investering som dessutom är bra för klimat och miljö. Min revisor tipsade om att det är en god investering med ca 8% årlig avkastning. Men då hade jag redan installerat panelerna.

      Pool och Dodge RAM vet jag inte vad det har för avkastning men troligtvis klart sämre.

      Radera
  5. Om kalkylen nu är så självklar så borde väl banken kroka arm med solcellsbolaget och erbjuda 500tkr i extra låneutrymme mot att kunden köper solkraftinstallation på 100tkr?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Utan att läsa om detta nu igen slår det mig att jag sett något liknande:
      www.sbab.se/1/privat/lana/privatlan/energilan_med_rabatt.html
      Tämligen förmånliga villkor har jag för mig. Ja:

      "SBAB strävar efter att vara en hållbar bank och det vill vi ska synas i våra produkter. Ett Energilån är ett privatlån där vi ger 0,50 % rabatt på räntan till dig som lånar till energibesparande renoveringar och investeringar.

      Allt vi behöver för att ge dig rabatten är en bild på din investering."

      Radera
  6. Det kan ju vara så att de som investerar i solceller över lag investerat mer i sina fastigheter. Jag gissar att ett nytt kök höjer värdet med än vad solceller gör. Inte för att det är rationellt utan för att det är så många verkar resonera

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis, solceller är nog inte första någon som köper ett renoveringsobjekt gör. Dessutom kan man ju anta att en solcellsinstallation görs i samband med en dyr takomläggning.

      Jag antar att det finns en analys över felkällor i avhandlingen. Jag skulle inte bli förvånad ifall det vore precis tvärt angående ökningen av priset. Investera 100k, priset ökar 50k.

      Radera
  7. I vår bostadsrättsförening diskuteras investering av solceller. ROI från en stora leverantörer är 12 år. 50% av årliga elproduktionen kommer från solceller. Tveksamt från min sida eftersom man antar att utnyttingsgraden är 100% och skattsuvention kanske inte ska med i beräkning. Då skulle vi kunna landa på ROI på 12 i bästa fall men mer realistiskt något under 20år.
    Kanske bra investering för en villa eftersom man kan sälja den. Men för en BRF? Tveksam om någon betalar mer för en BR för att BRF har solceller.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om en lägenhet går upp i pris eller inte borde ju inte spela någon som helst roll för föreningens beslut, de borde fatta beslutet utifrån ifall det är bra för föreningens ekonomi? Och där är väl allt med någon ROI öht ett bra beslut?

      Radera
    2. För din info:
      ROI (Return On Investment)räknas normalt i procent, inte i år. "Payback time" är det du beskriver. Payback time är för övrigt ett uselt mått för investeringsbeslut som mest ingenjörer och pöbel använder.

      Radera
  8. Låneutrymmet ökar väl knappast med bolåneräntan? Utan det är väl snarare så att en kalkylränta (6-7.5%) används för detta. Vilket inte alls gör det säkert att det ökade låneutrymmet täcker investeringen. Dessutom kan denna utökade belåning trigga amorteringeffekter ifall man ligger knapert till.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mängden pengar du kan låna till 6-7.5% ränta ökar när driftskostnaden går ner.

      Radera
    2. Ja precis, i ditt exempel kan du låna 102k mer med 7% kalkylränta, inte 476k (det är en helt irrelevant siffra i sammanhanget). Dessutom kanske ens inkomst i förhållande till lån springer under 4,5 bruttolön.

      Jag skulle gärna opponerat på den masteruppsatsen i fall slutsatsen var x3.

      Radera
  9. Jag tror begreppet avhandling mest brukar användas för doktorsavhandlingar som skrivs av forskarstuderande under motsvarande fyra år på heltid. Det här är väl snarare ett examensarbete skrivet av en student på ett halvår. Bägge kanske kan kallas avhandlingar, men ambitionsnivån är rimligare klart lägre när arbetet omfattar 30 hsp.

    Spontant skulle jag gissa att ekonomin hos personer som investerar i solceller, och i synnerhet större anläggningar, i medel är bättre än hos dem som inte investerar i solceller. De har rimligen därmed också pengar att lägga på annan husrenovering. Om det inte är justerat för fastighetsägarens inkomst (eller liknande confounder) i examensarbetet så säger det nog inte så mycket. Annat än att rikare personers hus stiger mer i värde än mindre rika personers hus.

    /Doktoranden



    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis, att installera solceller på spekulation känns synnerligen korkat. På längre tid lönar det sig troligen för flertalet (även ifall ROI verkar bli längre för flertalet). Kanske inte den bästa investeringen, för varken plånkan eller miljön, men tämligen riskfri.

      Spontant känns masteruppsatsen som att den slank igen och kan direkt bortföras till soptunnan.

      Radera
  10. Rimligt? Antag att det finns två nästan exakt likadana hus bredvid varandra på en gata till salu. Skillnaden mellan husen är att det ena har installerat solel för 100000 kr och därmed är 300000 kr dyrare. Borde inte en normalbegåvad konsument köpa det billiga huset, spara 300000, sedan investera i en ny solelanläggning (som då kommer hålla längre eftersom den är ny). Och till sist som grädde på moset "tjäna" 200000 som realiseras vid eventuell husförsäljning?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men...
      - Ett högst fiktivt scenario. Dom har aldrig möjlighet att göra den jämförelsen.
      - När blev normalbegåvade bostadsspekulanter 100% rationella?
      - Väldigt svårt att värdera ett hus ut efter dess byggnadsvärde. Många parametrar som gör skillnad så det blir ju alltid en helhetbedömning.

      Radera