Cornucopia?

Aktuellt

Lysa lanserar hållbart sparande - erbjudande om rabatt på förvaltningsavgift

Detta inlägg är publicerat i samarbete med Lysa och ska betraktas som reklam. Robotrådgivaren Lysa lanserar nu ett etiskt hållbart spara...

2019-08-29 11:45

Gästinlägg: Om lån och ränta i bostadsrättsföreningarna

Nedanstående är ett gästinlägg signerat BRF-konsulten Niclas Jonsson på Bättre BRF AB.

De senaste årens extremt låga räntenivåer har drivit upp skuldnivåerna, inte minst i våra bostadsrättsföreningar. Där möts numera regelmässigt renoverings- och upprustningsbehov upp med nya lån, samtidigt som amorteringarna hålls nere. Ingen vill betala det fulla priset, men kanske gör man det ändå eller ännu mera?
Södermalm, Stockholm.


Den här texten handlar om ränta och skuld med fokus på bostadsrättsföreningarna. Inte så matematiskt komplicerad eller akademiskt korrekt kanske, men ett försök att se bortom de låga räntorna och billiga pengarna och ställa frågan: Men vad kostar det på riktigt? Egentligen?
”Du får låna 1 000 kr av mig, om jag när du betalar tillbaka får 2 000 kr”
Ovanstående mening antyder att någon vill ha dubbelt så mycket tillbaka för ett lån. De flesta av oss skulle här säga att räntan för lånet är 100 %. Men då missar man den avgörande komponenten i hur ränta beräknas, nämligen tiden. För storleken på räntan ändras med tiden – även om beloppet är detsamma.

Jag kan påstå att räntan i exemplet är 2 %, 18 % eller 459 660 % - eller något helt annat och ha rätt varje gång – allt beror på hur lång återbetalningstiden är.

Skulle du ta ett lån till 459 660 % ränta? Det motsvarar exemplet om återbetalningen är 30 dagar senare. 2 % blir det på 25 år. Eller varför inte 1 % om du fick vänta hela 50 år med att betala tillbaka lånet. Kostnaden är alltid den samma, 1 000 kr.

Vi människor har en inneboende svårighet med att bedöma tid och konsekvenser kopplade till tid. Just därför är ränta på lån en så smart (eller djävulsk(!)) affärsidé.

Ränta har använts i årtusenden och i många samhällen och religioner har det förbjudits eller förbannats, just för att ”folk” i gemen inte kan relatera till det korrekt och därmed riskerar att göra affärer eller ingå avtal som de inte förstår konsekvenserna av. I bibeln finns flera exempel och hos t ex muslimerna är det förbjudet att ta ut ränta än idag:
"Du ska inte ta någon ränta av din broder, varken på pengar eller på livsmedel eller på något annat som man kan ta ränta på" (Bibeln Femte Moseboken 23:19) "
Idag lånar vi svenskar som aldrig förr och den privata skuldsättningen har aldrig tidigare varit så hög som nu. Men även institutioner som företag, föreningar eller hela kommuner lånar just nu väldigt mycket pengar. Låga räntor gör att det upplevs som billigt trots att de flesta vet att med högre skuld så ökar även riskerna för att det skall gå snett.

Hos en av våra vanligaste föreningar, bostadsrättsföreningarna, har det gått riktigt illa tidigare. I mitten av 90-talet var skuldsättningen hög i många föreningar samtidigt som kostnaden för lånade pengar steg snabbt under några få år. Föreningar gick omkull, familjer i konkurs och väldigt många människor fick skulder som de aldrig kunde betala tillbaka.

För att undvika att en liknande situation skulle kunna hända igen så ändrade man politik och lagstiftning på flera plan. Förenklat kan man beskriva det som att det inte längre för ägarna skulle vara lönsamt att skuldsätta bostadsrättsföreningen så hårt utan skulden skulle istället hellre ligga hos den enskilde. För ur ett samhällsekonomiskt perspektiv så är det lättare att hantera att ett antal människor får ekonomiska problem, än om en av landets största boendeformer kraschar och tusentals människor inte längre har någonstans att bo.

Detta borde lett till att bostadsrättsföreningarnas lån sjönk – och det gjorde också det under flera år – tills vi fick en finanskris med efterföljande extremt låga räntor och billiga pengar. Sedan ungefär år 2008–2009 ökar skulderna i föreningarna igen och underhåll eller reparationer finansieras regelmässigt med nya lån istället för så som det egentligen är tänkt: Via årsavgifter inbetalade från medlemmarna.

De ökande riskerna med detta förstår de flesta även om just 90-talskrisen med snabbt ökande räntor känns avlägsen, men bortsett från det: Vad kostar det, egentligen? Och är det så billigt?
För att kunna visa vad det kostar har jag tagit en verklig bostadsrättsförening som exempel. Föreningen ligger i en större stad i Sverige och siffrorna är avrundade. Föreningen är allmänt sett varken högt eller lågt belånad (6 900 kr/m2), har ett litet hus (16 lgh) och i övrigt normala omständigheter. Omsättningen uppgår till drygt 820 000 kr och genomsnittsavgiften (”hyran”) är 832 kr/m2. Föreningen är utvald för att kunna ge en allmän bild och inte för att utgöra ett extremt exempel.

Föreningens skuld är 6 650 000 kr och man amorterar likt de flesta blygsamt: 77 000 kr/år* Skulden består av en handfull lån som har lite olika löptider till en genomsnittlig ränta om 1,5 %. Räntekostnaden uppgick enligt årsredovisningen för år 2018 till 114 000 kr.

*(Motsvarar en återbetalningstid på 86 år. Vanligt ”i branschen” är att föreningen lägger sig på ca 1 % amortering om året, säkert har de gjort så även här för ett antal år sedan).

Medlemmar och intressenter läser alltså att föreningen betalar en ränta om 1,5 %, det låter ju billigt och bra. Men då lägger vi till lite information: Lånen har tagits vid olika underhållsprojekt och renoveringar i föreningen. Tak har lagts om, fasaden har målats, tvättstugan har renoverats o s v. Det betyder att amorteringen, 77 000 kr, i själva verket är betalning (i efterskott) för en renovering, t e x en ommålning.

Dessa renoveringar föregicks säkert av någon form av upphandling, en konsult hjälpte till med förfrågningsunderlag och olika offerter togs in innan man tillslut valde en entreprenör med ett visst pris, och sedan utfördes arbetet. Och idag betalar varje års medlemmar 77 000 kr för just produkten ”renovering” (om än som sagt i efterskott).

Men det är inte hela sanningen. För man betalar ju 1,5 % i ränta också. Eller 77 000 kr + 114 000 kr = 191 000 kr. Man kan också se det som att de betalar 2,5 gånger, eller 250 %.

Alltså, år 2018 betalar medlemmarna 191 000 kr och får 77 000 kr renovering.

Och det är egentligen det enda som är intressant. För lånen kommer läggas om, nya budgetar göras och om ett antal år är det inte längre någon som vet varför de ursprungliga lånen togs (vad köpte vi för det lånet?). Så lånen paketeras och binds om och tenderar att finnas kvar länge – mycket länge – i föreningarna.

Om nu storleken på räntan ändras med tiden och om tiden är mycket lång eller okänd, är den då så intressant egentligen? Är det inte vettigare att titta, år för år, vad vi verkligen betalade och vad vi fick? Och hade det inte varit vettigare om man tog in medel i förskott via årsavgifterna istället, för då hade ju renoveringen för 77 000 kr kostat just 77 000 kr.

Not:

Samma tänk kan du applicera även på ett vanligt hushålls hantering av lån, men här tillkommer betydligt fler faktorer som gör att det inte är lika svart eller vitt. Vissa hushåll har alternativa placeringar som gör att lånet kan vara motiverat, eller bara det faktum att det reella behovet (av te x en större bostad) inträffar tidigare i livet än vad de samlade intäkterna gör. Men för en bostadsrättsförening finns inga sådana faktorer, föreningen ska inte ta risk och alla medlemmar skall solidariskt och över tid bidra till föreningens drift och ersätta sin del av förslitningen. Dessutom finns det uttryckliga skrivningar i både lag och stadgar om att ingen utomstående skall lyfta avkastning eller vinst från föreningens verksamhet.

Men visst, vågar du så varsågod och fundera på:

Hur mycket hus, lägenhet eller bil köper du varje år, och vad betalar du egentligen för det?

Niclas Jonson, konsult inom bostadsrätt med eget förvaltningsbolag: Bättre BRF AB
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

40 kommentarer:

  1. Ja i Sverige så är snittet 140 år när det gäller personliga bolån — snitthuset i Sverige kostar alltså inte 2,5 miljoner utan snarare 6,5 miljoner.

    SvaraRadera
  2. "Föreningar gick omkull, familjer i konkurs och väldigt många människor fick skulder som de aldrig kunde betala tillbaka."

    Kan du visa några siffror eller belägg för detta? Det finns en stor mängd människor som sprider detta som fakta om och om igen och det tas idag som sanning.

    Enligt det jag läst om detta så var det ytterst få aktiva föreningar som gick i konkurs. De flesta som sattes i konkurs gjorde det utan att någon drabbades, dvs nybildade föreningar i nya hus och föreningar som skapats för att förhoppningsvis kunna köpa loss en fastighet. Hur många faktiska föreningar som redan ägde ett hus och hade fullt med innehavare gick faktiskt i konkurs?

    Hur många familjer gick i konkurs? Jag vet ingen även om det så klart finns en massa anekdotiska bevis där individer drabbades hårt av olika skäl där marknaden vid den tidpunkten var ett av skälen. Detsamma gäller dessa drivor med människor som ska ha blivit skuldsatta för livet.

    Var finns beläggen för dessa påståenden?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Såg ett reportage med en kille från Kronofogden som påstod att dom fortfarande har 45 000 personer med skulder från bostadskraschen -91 hos sig.

      Ska se om jag kan hitta det och länka vidare.

      Radera
    2. Yxan: Skulder finns ju kvar för att man inte gått i konkurs, eller hur?

      Radera
    3. Privatpersoner kan inte gå i konkurs, skuldsanering på sin höjd.

      Radera
    4. Där jag bor finns än i dag flera fastigheter som tidigare var brf men som blev hyresrätt, och där de som bor kvar alltså förlorat hela insatsen. I Stockholms kommunen som då hade ca 30 000 invånare tror jag det var ett tiotal föreningar som gick i konkurs, men det var ännu fler som låg på gränsen. Jag bodde själv i en där vi gav bort lägenheter pga den höga månadskostnaden men föreningen överlevde med nöd och näppe. Har bekanta som fortfarande hyr i en av de brf som gick i kk.

      Radera
    5. Folk tar lån. Föreningen kursar. Tillgången försvinner. Lånet är kvar.

      Hur kan en sån grundläggande sak vara något du inte förstår?

      Radera
    6. Dagens samhälle bygger på skuldsättning. Lånar man inte till bostadsköp är man en loser då det är svårt att gå emot systemet. Systemet är mäktigare än individen. Att bo i hyresrätt hela livet är ett dåligt alternativ. Då bor man förmodligen med mindre bemedlade människor på en plats man egentligen inte vill bo på och i dålig standard. När man går i pension är man i princip nästan garanterad att bli fattigpensionär med negativa obligationsräntor minst halva arbetslivet. Aktier i all ära men det är inget för en stor skara människor. För volatilt. Dessutom finns det mig veterligen ingen bank som lånar 6 gånger pengarna till aktieköp för att få samma hävstångseffekt som vi bostadsköp.

      Radera
    7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    8. Fortfarande inga belägg eller studier alltså. Bara anekdoter om folk som känner någon som känner någon som minsann råkade illa ut och kommentarer om att någon förening gick i konkurs utan att nämna om de boende förlorade 10 000 sek eller 1 miljon sek.

      Man begriper att det bara är blaj och hörsägen när man även tror att Stockholms kommun hade 30 000 invånare under 90-talskrisen. 1990 hadesStockholms kommun cirka 670 000 invänare.

      Gästskribenten lyser också med sin frånvaro för att belägga sina påståenden trots att han svarat på andra senare inlägg.

      Jag menar inte att det inte fanns de som råkade illa ut men det är en seglivad myt att folk en masse fick gå från hus och hem och att brf gick i konkurs till höger och vänster och en stor mängd svenskar är skuldsatta för livet som en konsekvens av krisen.

      Lite som alla som skriker om att Göran P stal pengar från pensionärerna. Hur många gånger man än förklarar att så inte var fallet och vad som var fallet så poppar samma person upp igen och skriker om samma sak utan några som helst belägg.

      Vandringssägner kallas det.

      Radera
    9. Hej D.L.
      Jo nog finns det underlag alltid i forma av både utredningar, forskning och statistik. Jag har läst en del av det, men anledningen till att jag inte svarade på din "förfrågan" var att jag inte ville flytta fokus: Inlägget handlar inte om de risker eller ev. risker som är föknippade med bostadsrättsföreningarnas allmänna lånehantering. Inlägget vill beskriva det faktum att "ingen vill betala det fulla priset" - för underhåll och reparationer i sin BRF - men att denna ovilja faktiskt leder till att man istället betalar flera gånger så mycket.

      Radera
    10. Länka eller citera något från dessa då om man kommer med så svepande formuleringar som dessutom i efterhand anses inte höra till ämnet varför skrev man ens in det från början?

      Skälet till att jag reagerar är för att man ser folk fara med massa självklara sanningar överallt i dag utan att de på något sätt kan visa på att det stämmer. Det har bara upprepats så många gånger att det nu betraktas som en sanning.

      Radera
  3. Ganska nöjd över att min brf har som policy att aldrig betalar renoveringar med lån utan med årets kassa.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är bara att avundas er goda planering - och kanske tur med att inget oförutsett inträffat som kullkastat den principen - men det behöver ju inte vara fel att ta lån om man vet vad man lånar till och ser till att betala av lånet i rätt takt.

      Radera
    2. Det skedde en större vattenläcka för ca 10 år sedan men inga renoveringar är akut så då sköt man upp det årets tänkta renoveringar ett år.

      Grunden är något högre hyror relativt närliggande liknande brf, där man valt att investera överskott i värdeökande insatser på husen istället för hyressänkningar och dylikt (bra fönster, bra tak, nya pannor osv) så att det ändå blir en besparing för hyresgästerna ändå, så då har folk varit kvar och nöjda utan att hyrprna sänks när ekonomin är god.

      Radera
  4. Det som står i artikeln är förvisso korrekt, men man måste även ha en del andra faktorer med i beräkningen och resonemanget.

    Dels kan man aldrig med säkerhet veta när ett renoveringsbehov uppstår. Eller, jo, det kan man "i princip" eftersom en BRF-styrelsen är skyldig att upprätta en underhållsplan, där större underhåll och renoveringar som stambyte, takrenovering, byte av värmecentral, byte av el, renovering av tvättstuga etc planeras in efter aktuellt skick i intervall som 0-3 år, 2-5 år, 5-7 år, 8-10 år etc och ges en ungefärlig prislapp - eller i alla fall en fingervisning om det handlar om 50000 eller miljonbelopp. Och visst kan man i den bästa av världar när en förening grundas tänka sig att ta hänsyn till detta och sätta avgifterna så att de täcker kostnaden - som egentligen är en UTGIFT och inte en kostnad - när den väl kommer. Dock finns det många föreningar som inte är i den situationen att man vet exakt när allt kommer att inträffa och det det dyker upp situationer där t.ex. en takrenovering får tidigareläggas med 5-10 år, det handlar ändå om cykler på kanske 50 år och då kommer alltid variationer att förekomma i slitage mm. Det är inte heller givet att man kan ta in alla pengar som skulle behövas på mer än kort sikt om en nybildad förening tar över en äldre fastighet vilket är fallet med den BRF jag bor i, och då kommer ett behov av förstärkning att uppstå längre fram när nya renoveringsbehov visar sig.

    Sen är det också så att man som BRF-styrelse inte kan låta avgifterna åka jojo hur som helst utan de ska helst vara rimligt stabila och kanske då möjligen långsamt öka i takt med övriga kostnader i samhället, som inflationen ungefär. Det handlar helt enkelt om att dagens boende inte ska betala för de som kommer att bo i huset i framtiden; bestämmer man t.ex. att höja avgifterna rejält i fem år för att bekosta ett nytt tak för att sedan sänka dem blir det inte en lätt uppgift att förklara för den som säljer sin lägenhet fem år senare.

    Dvs det är inte nödvändigtvis fel att ta lån för att finansiera reparationer och renoveringar - lika lite som det är att göra det för att köpa huset från första början, även om man där gör en fördelning mellan föreningens lån och hur mycket som tas in via insatser från medlemmarna. Men man måste självklart vara på det klara med vad man lånar till och för vilken tid detta ska gälla. Lånar man pengar till ett nytt tak ska återbetalningstiden rimligen inte vara längre än att lånet är betalt nästa gång taket måste bytas. Och visst, man kan se det som att räntan är en del av kostnaden, men jag tycker matematiken i artikeln haltar något när man skriver att man betalar 77' + 114' för "en renovering värd 77'", bl.a eftersom räntekostnaden kommer att sjunka med tiden då skulden minskar.

    Till sist kan det vara värt att nämna lite om redovisningsreglerna för BRF'er som ändrades för några år sedan. Tidigare kunde man sätta upp en avskrivningsplan för en investering som matchade den förväntade livslängden på investeringen. Dvs om man gjort stambyte för 5 mille och det förväntas hålla i 50 år skrev man av det på 50 år, dvs med 100.000 per år som belastade föreningens resultat, dvs kostnaden blev 100.000 per år i 50 år. Enligt de nya reglerna ska de 5 miljonerna belasta föreningens resultat för året utgiften uppstår - dvs den blir en kostnad på 5 mille det aktuella året, som förvisso kan balanseras mot avsatta medel till yttre renoveringsfond men då måste dessa medel alltså ha avsatts under tidigare år. Detta gör att årsredovisningar för BRF'er kan se ganska kryptiska ut med stora förluster så man måste titta extra noga på vad som nyligen gjorts; min BRF bytte t.ex. tak förra året vilket kostade cirka 2 mille och en sån kostnad syns onekligen i resultatet för en BRF med 34 lägenheter och en normal omsättning på omkring just 2 mille. Vi hade medlen tillgängliga men de var inte bokade via avsättning till yttre fond, så trots att vi inte behövde låna pengar uppstod en kostnad på 2 miljoner i årsredovisningen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för ditt långa svar! Vill kommentera ett par punkter:
      Planerat underhåll inom fastighet heter just så för att det går att planera. Teknisk livslängd på olika byggdelar, konstruktioner och belägenhet geografiskt är väl känt och stämmer väldigt bra så tillvida att det är sällsynt att en byggdel tar slut "för tidigt". Däremot är det vanligt att man utför underhållet flera år "för sent", vilket oftast går bra då teoretisk livslängd är väl tilltagen samt kan förlängas med mindre åtgärder innan komplett byte behöver göras.
      Så i princip behöver inget underhåll komma som en överraskning samt är sällan så akut så att man inte kan invänta 2-3 års ackumulering av en höjd årsavgift.
      Dessvärre behöver jag rätta dig - underhållet är en redovisningsmässigt en kostnad (och hamnar därmed i resultaträkningen).
      Det finns flera olika underhållscykler inom fastighet, 10, 12, 15, 20, 30 år o s v. Längsta utbytestiden av del som faktiskt byts brukar man räkna värmesystemet (80-120 år). Te x stommen byts aldrig.
      Jag menar inte att avgifterna skall åka Jo-Jo, tvärt om bör avgifterna vara stabila och svagt ökande. Det kommer nya underhåll hela tiden och idealt skall en styrelse planera och parera så att föreningen sällan bygger stor kassa, och de flesta medlemmar (även de som bor kort tid mindre än fem år) upplever att de får sälja en fräschare förening än de köpte in sig i. Alla skall bidra alltid till allt, men i praktiken blir det ju så att "underhållspengarna" under kanske tre år går till en takomläggning, sedan kanske alla pengar läggs på en ommålning tre år senare o s v. Eftersom du aldrig blir färdig med underhållet (det tar aldrig slut), så behöver du inte oroa dig för att behöva sänka avgifterna efter att du gjort te x en takomläggning.
      Matematikebn haltar inte så tillvida att medlemmarna 2018 betalade just 191 000 kr för produkten "renovering" till ett värde av 77 000 kr. Eftersom nya projekt och lån tillkommer så sjunker över tid inte alls räntekostnaderna, utan all amortering och ränta är istället ett hopkok av allehanda renoveringar som gjorts.
      I ditt sista stycke så har du fel - oavsett hur du finasierade er takomläggning eller om ni hade haft pengar avsatta i yttre fond så skall kostnaden (betalningen föras som en kostnad det året och det blir oftast då en förslust. Detta gäller i de flesta föreningar som använder sig av den vanligaste redovisningsmetoden K2, för de som använder K3 ser det lite annorlunda ut. Normalt och i genomsnitt skall en förening som redovisar med K2 och löpande underhåller sitt hus kunna redovisa vinst 8 av 10 år som ett genomsnitt.

      Radera
    2. Glömde! Vad du skriver om en ombildad förening/övertagen befintlig byggnad så har du alldeles rätt. Här går det inte att rakt av tillämpa andemeningen i BrL eller staga från år 1, men genom klok förvaltning samt rätt uttagna avgifter bör man kunna vara i fas på en 20 - 25 år.

      Radera
    3. Självklart har du som jag skrev rätt i andemeningen i din artikel, och det gäller självklart främst för nybildade BRFer - liksom för privatpersoner där jag personligen är mer än en smula mörkrädd över hur många tycks låna till konsumtion (om man ska tro den vidlyftiga reklamen för tjänster som hjälper folk att "samla sina lån"). Det verkar bero på vilken attityd man fått med sig hemifrån - om man hårdrar rentav litegrann om man är en Spara eller en Slösa. Själv är jag en Spara uti fingerspetsarna och skulle aldrig någonsin låna till konsumtion, möjligen med undantag för bilköp.

      Men för en nybildad BRF som tar över ett äldre hus kan det se lite annorlunda ut, även om det i den bästa av världar BORDE gå att planera så man avsätter för underhåll jämnt över tid och tar in tillräckligt med pengar vid köpet - vilket man såklart ska göra. Samtidigt innebär ju mer pengar in att man skjuter över lånebördan på de som köper lägenheterna så åtminstone vissa skulle kunna hävda att det är ett slags nollsummespel, bortsett då från att en BRF existerar "för evigt" medan de som bor där bara är tillfälliga invånare.

      En anledning till att det ser ut som det gör verkar vara att även många nybildade föreningar överdriver avskrivningstiderna för att få ner avgifterna och därmed kunna sälja lägenheterna dyrare och därmed ge högre vinst till byggherren. Detta skrevs ju en del om i pressen för ett par år sedan och kanske har det skett någon slags tillnyktring sedan dess.

      Jag förstår dock inte vad du menar att jag har fel i mitt sista stycke och längre upp vad gäller underåhllskostnader. Jag skrev ju just det att TROTS att vi hade pengarna på banken belastade takrenoveringen vårt resultat med 2 mille förra året och det är ju det K2-reglerna innebär, och generellt att kostnader för renovering och underhåll enligt de nya (K2) reglerna ska belasta årets resultat. Så där är vi nog egentligen eniga.

      Sen finns som du skriver även K3-reglerna men ska man tillämpa dem ska man vara en avsevärt större förening som har de resurser detta kräver. En förenklad förklaring för läsarna: K3-regelverket, som man kan välja att tillämpa, innebär att man upprättar avskrivningsplaner för alla ingående komponenter i byggnaden - värmesystem, vattenledningar, väggar, dörrar, tak, tvättstuga etc - och sen bokar kostnader för renoveringar mot respektive av dessa. Det kräver mer arbete än det är värt åtminstone för min BRF.

      Egentligen har du alltså mer eller mindre rätt, men om man ska nå dit du önskar skulle man på något sätt behöva ändra hela grundinställningen när en BRF bildas, och kanske går det att nå dit men då krävs kanske påstötningar "uppifrån" med nya regelverk.

      Radera
    4. "Men för en nybildad BRF som tar över ett äldre hus kan det se lite annorlunda ut, även om det i den bästa av världar BORDE gå att planera så man avsätter för underhåll jämnt över tid och tar in tillräckligt med pengar vid köpet - vilket man såklart ska göra. Samtidigt innebär ju mer pengar in att man skjuter över lånebördan på de som köper lägenheterna så åtminstone vissa skulle kunna hävda att det är ett slags nollsummespel, bortsett då från att en BRF existerar "för evigt" medan de som bor där bara är tillfälliga invånare."

      Utan att vara bekant med detaljerna så bör principiellt avgifterna (inkl räntor osv) om möjligt hållas jämna över tiden, helt enkelt för att man förvaltar sin tillgång över ett långt tidsspann och enstaka köpare inte bör sättas med svarte petter i form av plötsligt höjda avgifter för att de köpte vid fel tillfälle.

      (Mer ansvarstagande än låt säga Sweden alltså.)

      Min icke-välgrundade statistiska tumregel är att de flesta äger en bostadsrätt i typ 5-15 år innan ändrade förhållanden gör att man byter till något nytt. Men föreningens livstid är som kontrast potentiellt obegränsad. Jag har sett en del föreningar som funnits i runda tal 100 år vid det här laget.

      Radera
  5. I ditt exempel säger du att föreningens hela Skule kommer ifrån underhåll och renoveringar. Menar du att föreningens inte ha är några lån sedan föreningen bildades?

    Vilket låter konstigt men naturligtvis möjligt. Dock kanske inte så representativt.

    SvaraRadera
  6. Vidare borde du veta att man alltid skall låna till investeringar (förutsatt att man amorterat lånet i korrekt takt) då man vill nyttja avdraget för kapitaltillskott när medlemmar säljer sina bostäder.

    Hoppas du inte ger dina kunder rådet att lägga pengar på hög.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag känner väl till reglerna kring kapitaltillskott och har skrivit mycket i ämnet, även i ett gästinlägg här på bloggen.
      Om du jämför så kan du se exemplet i just dagens inlägg som ett mål att sträva efter för att nå lägsta möjliga boendekostnad, och ett aktivt användande av kapitaltillskott som en del av vägen dit.
      Inläggets spaning är ju just det att skulderna inte minskar över tid utan istället sedan ett antal år ökar i föreningarna och detta blir dyrare även om du får viss kompenstaion via kapitaltillskotten.
      I teorin skulle en skuldfri förening även den kunna låna och sedan amortera snabbt för att få loss kapitaltillskott, men det görs normalt inte. Dels är det lite knixigt, dels finns det ett betydande övervärde i sig för de enskilda ägarna att äga en skuldfri andel så den affären är betydligt bättre.

      Radera
    2. Men ökar belöningen för att befintliga föreningar ökar sina lån eller ökar belöningen för att det byggs nya, högbelånade föreningar?

      Radera
  7. Om räntan är 1,5% och inflationen 2% tjänar man in mellanskillnaden för varje år som man väntar med att betala, eftersom de pengar man betalar med vid ett senare tillfälle är mindre värda, och lättare att komma över (högre lön för samma jobb, högre pension per månad etc.)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Här är det prisökningarna inom byggsektorn som är det relevanta, inte KPI-inflationen som helhet. Prisökningarna i byggbranschen har under många år legat högt över den genomsnittliga KPI-inflationen. Är brf-konsulten alls medveten om hur mycket byggkostnaderna ökar?

      Radera
  8. Man ska inte glömma kapitaltillskott. Om föreningen har 1M i kassan och behöver renovera för en 1M. Så är det bättre att låna en 1M och sen amortera 1M som man hade i kassan. Det kommer att räknas som kapitaltillskott som sedan kan medlem får tillbaka som avdrag ca22%*andelstal till skatten vid eventuell vinst.

    SvaraRadera
  9. Resonemanget känns meningslöst om man inte tar hänsyn till inflationen och skattemässiga faktorer. På 70-talet var det t.ex. extremt lönsamt att låna till bostadskön trots att räntan var 15%.

    SvaraRadera
  10. Bostadsrättsföreningar bör låna till sina renoveringar och absolut inte försöka ackumulera kapital till att bekosta dessa.

    Att låna til förbättsingsåtgärder för en BRF en är en service. Som kostar pengar. Dvs. räntan. Den ersättning föreningen får för dessa penngar är:
    - Att sprida ut kostnaden för investeringen under dess livstid (avskrivningstid) och att de medlemmar som bor i föreningen under den livstiden finansierar detta. Detta är i praktiken svårt att uppnå med uppsamling i kassan.
    - Skydd mot bedragare. Tillfället gör tjuven. Att ha en massa BRF:ar med sjusiffriga belopp i kassan och, som i Sverige, lekmän i styrelsen är ingen bra kombination. Det behöver inte ens handa om förskillning utan om aktivistiska personer med stora investeringsambitioner med andras pengar. Och sådana finns ju, som vi vet.

    SvaraRadera
  11. Av något skäl blir jag inte vitlistad på bloggen. Men har ju inte haft sex med just din mamma. Än.

    SvaraRadera
  12. "De låga boräntorna är här för att stanna och de kan pressas ännu lägre.

    ”Om så blir fallet, lär bostadspriserna inte minst i Stockholm börja stiga igen”, skriver Nordeas chefsekonom Annika Winsth i en ny boränteprognos."

    SvaraRadera
  13. Ingen tar upp det att det finna otroligt många förvaltare som skor sig på bostadsrättsföreningar. Okunniga styrelser gör att förvaltarna kan ta ut oskäliga arvoden för undermålig förvaltning och underhåll.Upphandlingar som prismässigt har barkat iväg och tidigare styrelse visste inte bättre än att säga ok till priserna förvaltaren tog fram.
    Nu står föreningen med i princip tömd kassa och stora renoveringar inom en snar framtid.
    Samma förvaltare sedan 1943 och ingen har ifrågasatt.

    Så räntor i all ära, men när förvaltare skor sig och samtidigt gör dåliga upphandlingar, så handlar det om stora, stora pengar som skulle ha kunna komma föreningen tillgodo i stället. Till underhåll eller till att spara till sämre dagar eller oförutsedda utgifter.
    Nu har i stället pengarna hamnat i någon annans ficka.

    SvaraRadera
  14. Tacka vet ja ägarlägenheter. Där har du full koll och äger din egen lägenhet. Avskyr bostadsrätten som boendeform.

    SvaraRadera
  15. Skulle inte säga att "kostnaden" alltid är densamma. Visst du kanske betalar tillbaka 1000kr över 50år men värdet på de 1000kr kommer ha minskat med inflationen. Så om du ska beräkna den faktiska kostnaden för dig borde du minaka räntan med den uppskattade inflationen på varje år. På så sätt kan lånet bli en vinstaffär eftersom de pengar du lånade är mer värda än de du betalar tillbaka.

    SvaraRadera
  16. Snart kan man kanske ta ett 100-årigt bundet lån med 0% ränta. Helt underbart, eller? Bara ett litet problem. Om du vill lösa ett lån på 1 miljon efter ett år kostar det 3,96 miljoner om jämförelseräntan stigit till 3% eftersom 1% läggs på. Blir jämförelseräntan minus 2 blir det en annan ekvation.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tvärt om väl? När räntan faller kostar det att lösa lånet. Om räntan faller till -1.0% på 100-åriga lån, så kommer lånet kosta 1.01^99=2.678 miljoner att lösa efter ett år.

      Radera
    2. Är väl knappast aktuellt för enskilda. Men betänk en ny BRF med 0% ränta med 75års amortering. Med sunda avsättningar o bra läge. Tja, inte illa måhända.

      Radera
  17. @Niklas J, BRF-expert. Många BRF kör just nu med konstgjort andning, förlåt relining. Billigt förstås, men hur länge håller det? Vissa kostnader för vattenläckor tillkommer förstås. Är detta något ni rekommenderar ifall möjligt?

    SvaraRadera
  18. Rätt variant och på rätt ställe - annars inte:

    Det finns i huvudsak två olika metoder för att infodra ett rör: Sprutrelining eller strumprelining. Metoden med strumpa är att den enda som går att hållbart rekommendera, och den skall användas i okomplicerade system där utbyte är i princip omöjligt. Te x källargolv, serviser och kommunala stora system.
    Allt annat underhåll av rörsystem i en byggnad skall antingen repareras (enskilda skador) eller bytas ut.
    Att spruta epoxy el liknande i en byggnads rörsystem säljs oftast in som ett "stambyte utan problem" men det är inte sant. Som bäst kan arbetet innebära att man skjuter fram det riktiga stambytet 10-15 år, men infodringen ersätter inte stambytet. Just för att flera mindre rör och krökar aldrig kommer kunna infodras och då blir ju inte hela systemet åtgärdat. Och just för att resultatet alltid beror på utförande handverkare, så går det inte heller att kvalitétsbestämma hela systemet efteråt. Vid ett riktigt stambyte görs en hel del annat också som missas vid en relining, t ex byts oftast vatten- och elledningar samt att man gör om alla våtrum.

    SvaraRadera