Cornucopia?

Aktuellt

Lysa lanserar hållbart sparande - erbjudande om rabatt på förvaltningsavgift

Detta inlägg är publicerat i samarbete med Lysa och ska betraktas som reklam. Robotrådgivaren Lysa lanserar nu ett etiskt hållbart spara...

2019-05-21 15:16

SSM-BRF vann över bostadsköpare - hade inte angett inflyttningsdatum - köp ej ofärdig nyuproduktion

Den SSM-kontrollerade bostadsrättsföreningen West Side Solna vann mot två av föreningens lägenhetsköpare, som fyra år efter ursprungligt kontrakt från 2015 fortfarande inte fått flytta in i någon lägenhet. Starkt bidragande är att SSM inte angivit något inflyttningsdatum, eller snarare skrivit att datumet också kan vara senare. Köparna ska nu betala 548 625 i rättegångskostnader, och har fortfarande inte fått någon lägenhet. Lärdomen är att aldrig teckna sig för en lägenhet i SSM och att aldrig köpa nyproduktion som inte är färdigställd.
Domslutet.
Sedan bostadsrättspriserna fallit och nyproducerade lägenheter man tecknat sig för, med förmodad framtida vinst i bakfickan blivit förlustaffärer, har tvisterna i tingsrätten haglat in snabbare än bostadspriserna faller. Dessvärre handlar det således om tingslotteriet, där lotten kan falla lite olika i väntan på vägledande domar från i slutänden högsta instans. Det aktuella fallet rör en lägenhet på Råsundavägen i Solna, och här kommer domen från Stockholms tingsrätt.

Två köpare har nu fått en dom emot sig och får inte häva ett köp de tecknade sig för 2015 och där de ännu inte kunnat flytta in. Bland annat står det "ostridigt" att ingen inflyuttningstid har angivits av SSM och bostadsrättsföreningen. Ur kontraktet:
"Tidpunkten för upplåtelse är beräknad med start 1 oktober 2017, eller det senare datum då den ekonomiska planen är registrerad av Bolagsverket."
Stockholms tingsrätt tolkar här bostadsrättslagen annorlunda än Nacka tingsrätt tidigare gjort och finner inte att avtalet är ogiltigt på grund av avsaknad av datum. Dessutom menar man att det faktiskt finns ett datum, men med ett tillägg att det även kan vara senare. Föreningen kontrolleras förstås av bostadsutvedcklaren och har SSM:s adress.

Därtill tecknades inte det första bokningsavtalet med föreningen utan med SSM, vilket gör att föreningen inte heller har något ansvar.
"Det förhållandet att byggbolaget i Bokningsavtalet, som är ett annat avtal som Föreningen inte är part till, har angett en preliminär tidpunkt för inflyttning/tillträde kan inte anses innebära att Föreningen och Westlings har avtalat om ett visst datum för tillträde."
Paret anses rent av i domen vara skadeståndsskyldiga för den skada som SSM:s bostadsrättsförening lider. Initialt handlar det om rättegångskostnader, men tillträder man inte lägenheten kan det förstås även bli mellanskillnaden mot vad lägenheten väl säljs för till tredje part i så fall, plus eventuella uteblivna medlemsavgifter ("hyran").

Beskedet är tydligt - teckna dig inte för lägenheter från SSM, då du inte kan komma ur avtalet vid försening. Köp rent av aldrig en lägenhet som inte är färdigställd. Kort sagt är de så kallade bostadsutvecklarnas affärsidé dödsdömd - att via köparnas kontrakt kunna lånefinansiera bygget av bostadsrättsföreningar.

Systemet fungerade så länge bostadspriserna steg, eftersom många köpte på spekulation och att övriga alltid kunde köpa en annan lägenhet vid försening och sedan sälja den nybyggda lägenheten med vinst senare. Detta gäller inte längre när lägenhetspriserna i Stockholm i april var lägre än de varit i april på tre år. Istället blir oinflyttade lägenheter förlustaffärer, och ännu värre förlustaffärer om man förlorar enligt ovan i tingsrätten.

Ironiskt nog kan detta leda till högre bostadspriser bland befintliga lägenheter, när de som har behov av en lägenhet vänder sig dit istället för till nyproduktion.
Högsta domstolen.
Frågan är när vi kan få domar i Stockholms hovrätt, och senare Högsta domstolen? Tills dess kommer lägenhetsköpare få se sin privatekonomi och bostadssituation satt på undantag i många år tills slutliga vägledande domar finns. Bara det är ett argument att helt undvika köp av ej färdigställd nyproduktion.

Du kommer som privatperson alltid vara i underläge. Du köper en bostad ett fåtal gånger, kanske bara en gång i ditt liv, och nyproduktion ännu mer sällan, medan bostadsutvecklarna och de av dem kontrollerade föreningarna gör detta hundratals eller tusentals gånger och har betydligt större ekonomiska muskler. 
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

43 kommentarer:

  1. Det man lär sig är att bara köpa på ritning om 1. Man får en rejäl rabatt mot marknadspris. 2. Har en klausul som skyddar mot förseningar och förändringar i projektet och 3. Inte betalar förrän vid inflyttning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Gäller ju att den klausulen är vattentät. Det vet du inte förrän det finns domslut i HD.

      Radera
    2. Vilka pappskallar har köpt på ritning utan senast färdigt datum är frågan.

      Radera
    3. Självfallet "De pappskallarna" SSM har som målgrupp d.v.s 20-40 åringar som kommer in för första gången i bostadsmarknaden, om de inte är spekulanter som siktat fel.
      Viktigt att känna till att detta är 1 par som stämt. Det återstår en huvudförhandling för 53 st som stämmer i grupp, med annat material och en annan talan. Jag tror nog man måste läsa formuleringen av tillträdet samtidigt som året är 2015 och det inte var så mycket problem då.

      Radera
  2. Hade det rent juridiskt varit till parets fördel ifall deras köpekontrakt tecknats med föreningen istället?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Föreningen finns ju inte i det skedet.

      Radera
    2. Som köpare innebär det där en tydligt oklarhet - vem ansvarar dvs är motpart.

      Radera
    3. Motparten är väl lämpligen den som man ingått avtal med?

      Det borde väl uppfattas som lite märkligt ifall Alice kommer överens med Bob om något och Alice sen går och klagar på att Carol inte gör det Bob har lovat...

      Radera
  3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  4. Riktigt känns i magen när man läser detta.

    Vi har ju två möjligheter,

    -paret var spekulanter som flippade lgh och till sist blev brända, tough luck.

    -paret köpte för att bo i, det är nu 2019 och dom anser att rätt skall vara rätt, dom vill häva köpet eftersom dom dessutom inte kunnat sälja lägenheten 2017 utan fått följa med ner i pris utan att kunna göra något. Dom är nu betalningsskyldiga en halvmille till + sitter med lägenheten som gått ned i pris. Sådant kan nog knäcka de bästa.

    Fråga, förlorar man inte bara handpenningen om man bryter kontraktet?
    Trodde det var hela poängen med handpenningen att man blev av med den om man inte fullgjorde köpet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nästan 2år försening, vad kan man forvänta när priset är på väg att gå ner..

      Radera
    2. Håller med om att det inte känns riktigt bra det här. Med tanke på att man ju kan hamna i en djävla sits om man inte får tillträde på utlåvat datum så verkar det inte helt bra att tingsrätten godkänner sånt här.

      Om inget annat sägs så förlorar man inte handpenningen om man bryter kontraktet. Det som händer är precis som utan handpenning att man kan bli skadeståndsskyldig vilket kan vara mer eller mindre än handpenningen. Det kan finnas klausuler som reglerar ersättning vid avtalsbrott (vilket kan innebära att handpenningen tillfaller säljaren).

      Radera

  5. Ser fram emot att läsa dommen när den kommer upp på sveriges mest grävande sida flashbacken :D För är det en sak man egentligen lär sig av allt detta är det att inte uttala sig I sakfrågan innan man läst domen och rättens argumentation

    En del av stödargumentationen från SSM verkar innan ha varit att peka på att många teckat sig i rent spekulationssyfte och nu vill dra sig ur. De verkar ha hittat iaf ett antal personer som ljugit om lånelöfta med mera.

    SSM verkar I mina ögon vara ett skitföretag. Men det verkar inte som de haft de finaste och skrupelfria kunderna heller.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Wee. Att maila tingsrätten är inte att gräva. Maila mig så skickar jag domen. Flashback är fylld av lögnare och inkompetenta människor. Det vet jag m 100% säkerhet i samtliga gall där jag har facit.

      Radera
    2. @Cornu - Du har helt fel! Flashback är fyllt av ytterst kompetenta människor som verkligen vet vad de talar om. Gäller bara att välja forum. Naturvetenskap och resor brukar ha många fackutbildade och folk som bott i länderna sedan lång tid. Även data och mobiltelefoni har mycket kunnigt folk.

      Dock finns det ju även de forum du verkar ha stött på som t ex integration&invandring, brott&straff, konspirationer och alternativa teorier med mera.

      Jag kan hänvisa till amerikanska preppingbloggar som drivs av frikyrkliga galningar som tror att bunkering av vapen och ammunition är svaret på alla problem men detta betyder inte att jag drar alla preppingbloggar över en kam.

      Läs nu jakt&vildmark på Flashback så hittar du många vettiga människor. Och några mindre vettiga...

      Radera
  6. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  7. Som norrlänning borde jag inte klaga men ofärdig nyproduktion, betyder det att den är handikappanpassad? :)

    SvaraRadera
  8. Som nämndes har vi inte hela bilden, men någonstans måste det ju finnas en bortre parantes i hur länge bolaget kan sägas ha ett giltigt kontrakt även om det inte finns ett datum i kontraktet.

    Det börjar kanske bli dags för den där HD domen?

    SvaraRadera
  9. Det där kontraktet håller ju inte även om några pappskallar i tingsrätten tycker det.

    Tänk er någon annan produkt såld med liknande kontrakt. Leverans 1 oktober 2017, eller när produkten är klar.

    Hederlige Harrys bilar, leverans i oktober, eller när vår verkstad byggt ihop den. Kanske hinner bli 2029, eller 2117, men den ska nog bli klar nån gång.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag håller med dig. Utslaget högre upp i rättskedjan tror jag hade varit annorlunda. Tycker synd om köparna det är inte rimligt.

      Radera
    2. Vet åtminstone en biltillverkare som gör så

      Radera
  10. Exakt ett kontrakt utan angivet slutdatum där köpet kan hävas om leverans ej kan ske borde vara ogiltigt. Kent påpekar ju ovan hur orimligt det kan bli annars.

    SvaraRadera
  11. Tja, det låter som svenskt rättssystem, ett rättspositivistiskt system som faktiskt är stolt över att man helt skiljer på juridik och moral. Resultatet är just den här sortens hårresande (moraliskt oförsvarbara) domslut. Vidrigt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Å andra sidan är ju moral också en ganska godtycklig konstruktion så frågan är om alternativen per automatik är så mycket bättre.

      Med rättspositivism skall man iaf kunna läsa i lagen vad det är som skall gälla.

      Vidare är inte svenska rättsystemet sådär jätterent rättspositivistiskt utan det finns utrymme för domstolens godtycke - och frågan är inte om det är snarare DET som är grunden till hårresande domslut?

      Radera
    2. Det finns en västerländsk/kristen moralisk grund att bygga på. Man kan också ha jurysystem.

      Det svenska systemet har inget av dessa, utan juridiken bygger helt och hållet på makten dvs sosseriets lagar samt politiskt tillsatta nämndemän och politiskt tillsatta domare. Eftersom inget lufthål finns till moral eller sans&vett (jury) spårar systemet ur och blir "makt ger rätt".

      Radera
    3. Du kan ta din kristendom och stoppa den långt upp under nån barnpillande prästs röcklin, skenheligare och mer dubbelmoralistisk rätt än den semitiska finns inte.

      Radera
    4. Du menar att man skall stena din mamma när Ben Dover i farten?

      Man kan tycka vad man vill om slöseriet, men de har faktiskt stiftat lagarna med folkligt mandat. Det du verkar förespråka är att man istället för att skriva ner vad som gäller låta det komma parterna till kännedom som en överraskning när domen faller?

      Problemet med att basera rätten på ett antal oskrivna lagar är ju snarast att man får noll förutsägbarhet i rättsläget.

      Notera också att de enligt dig avsaknaden "lufthål" finns där och ofta det som ger upphov till överraskande domslut. Det är ju inte för att de är lagboks-talibaner som man blir överraskad av utfallet, eller åtminstone borde bli.

      Radera
  12. Finns det något i detta fallet som skiljer sig avtalsmässigt mot hur det brukar se ut vid nyproduktion av bostäder? Dvs, är det snarare vissa firmor man bör undvika än nyproduktioner överlag? Att helt avstå från nyproduktion eller endast nappa på sånt som redan är inflyttningsklart är ju en klar begränsning av urvalet.

    SvaraRadera
  13. Känns som en pyrrhusseger för SSM.

    Det är ju trots allt ett bolag som gör förlust, har rejält svag balansräkning, har ett jättelån som ska omförhandlas nästa år, har säljstartat massor med projekt som fått dras tillbaka pga litet intresse från folk, tappar anställda plus säger upp/omstrukturerar stort.

    Min gissning är att deras kraft att bygga hus är borta. Bolaget måste sälja rejält mycket på ritning för att bankerna ska bevilja ett så svagt bolag byggkrediter framöver och vem kommer vilka köpa av SSM hädanefter?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men då är det ju praktiskt för dem när köparna inte kan dra sig ur när SSM inte kan leverera;)

      Radera
  14. Gäsp. Vi väntar på Hovrätten och senare HD's dom om tre fyra år..... Vi somnar om tsv.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Att köparna ska få vänta så lång tid. Finns faktiskt folk som köpt för att bo, som bor i andra hand eller hos vänner under tiden detta pågår. Alla är inte spekulationsköp så som SSM målat upp det hela.

      Radera
  15. Faktapåpekande: den hovrätt du i näst sista stycket kallar "Stockholms hovrätt" heter Svea hovrätt.

    SvaraRadera
  16. Jag antar att när SSM konkar säljer man kontrakten till ett skumt inkassoföretag som driver in betalningarna och aldrig levererar några bostäder. Som det där företaget i England som hittade på skulder och fick dom genom tingsrätten och sedan skickade inkasso.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man skickar iofs till inkasso först och drar det genom rätten sen. Efter fällande dom är det bara verkställning som återstår (och det sköter kronofogden om).

      MEN det är lite horribelt att rätten så blint går på företagens talan, liksom som att företag inte har något intresse av att ljuga...

      Radera
  17. Högre insats tack!
    Jag tycker synd om alla förstagångsköpare som måste leva med ovisshet.
    SSM verkar vara ett oseriöst företag.

    SvaraRadera
  18. Tack för detta förtydligande!
    Det gäller sålunda att veta vem man tecknar avtal med.
    Normalt så brukar ett Bokningsavtal inte beskrivas som bindande ur lägenhetsförvärvarens synvinkel. Dock intressant att rätten tycker att det är bindande ur byggbolagets synvinkel (SSM).
    Å andra sidan har lägenhetsförvärvaren inte tecknat ett Förhandsavtal med föreningen (ännu). Men det är lätt att tro att man förhandlar med samma part. Vilket man tydligen inte gör. Lägenhetskonsumenten är totalt förvirrad.
    Då jag snart kommer ut med en bok om KÖP I NYPRODUKTION kommer jag att referera till denna diskussion. Tack! Det blir framgår nu ännu tydligare att köp i nyproduktion är mer riskfyllt än köp på begagnatmarknaden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Köparna har tecknat både bokningsavtal och förhandsavtal. De datum som framgått i dokumenten har angetts som preliminära och byggherren har då tagit sig friheten att upplåta lägenheten med tillträde om 2 år, istället för att det från början var tänkt att vara upplåtelse 6 månader innan tillträdet. De har alltså låst kunden och även om lägenheterna skulle vara färdiga 2029 så anser SSM inte att de på något sätt brutit mot något avtal.

      Radera
    2. "Skälig tid" är fortfarande en töjbar gummisnodd som kan förlängas efter behag. Problemet är att Byggbolag och förening är olika juridiska personer. Den ena kan tydligen inte veta vad den andra gör. Trots att det ofta är samma fysiska personer som sitter i bägge. Dessutom verkar det som om formuleringen "eller det senare datum då den Ekonomiska planen är registrerad" gäller. Man vet sålunda inte som köpare förrän ca 2 år senare, när lägenheterna upplåts med bostadsrätt, när inflyttningsdatum blir. Frågan infinner sig om man får vara så otydlig i ett avtal? Till saken hör att intygsgivarna ofta brukar ange att beräknat tillträde är vederhäftigt. Tydligen är tid, som är något ganska exakt, i kontraktens värld en storhet som kan anta godtyckliga proportioner...

      Radera
    3. Förstår helt och hållet men om en del domar anser 9, 10 och 14 veckor som en "Oskäligt lång tid" för försening av upplåtelsen.. Hur man då inte anse att 2 år försenat tillträde inte är oskäligt? Bara för att de sagt "Preliminärt" kan de ju inte heller töja gummisnodden till 2029, det är orimligt. Dessutom påverkas inte konsumenten så värst av en försenad upplåtelse.. De får göra sina extraval om marmorköksbänk några veckor senare, buhu. Men när tillträdet blir bara några månader försenat mot "tänkt datum" som alla konsumenter förväntat och planerat efter orsakar detta i de flesta fallen ekonomiska skador för konsumenten som kanske sålt sin bostad eller tvingas bo någon annanstans tills bygget är klart. Missförstå mig rätt. En försening på upp till 6 månader är att förvänta men när man ingår dessa avtal det går mer än 1 år anser iallafall jag att någon tabbat sig när det gäller tidsplaneringen med tanke på att 99% av de flesta byggplaner överklagas eller strular innan man får bygglov (Det är något man bör ha i åtanke när man gör en tidsplan).

      Radera
  19. Problemet är begreppet absolut och relativ tid. Om jag ska flytta in 1 januari 2020 är angivelsen absolut. I Bokningsavtalet anges en preliminär tidpunkt, Q1-Q3 2018. I Förhandsavtalet ersätts denna någorlunda exakt angivna period (två kvartal) av en relativ: "Tidpunkt för upplåtelsen är beräknad med start 1 okt 2017, eller senare datum då Ekonomisk plan är registrerad". Det gäller att som konsument förstå att upplåtelse och tillträde inte är samma sak, och att uppgiften i Bokningsavtalet nu inte längre gäller. I För4handsavtalet anges upplåtelsedatum, som är svävande. Något absolut tillträdesdatum anges över huvud taget inte. Bara att "datum för tillträde ska meddelas senast 6 mån före tillträde". I princip kan oändlig tid förflyta mellan ett upplåtelsedatum i Ekonomisk plan och tillträdesdatum. Eftersom det tydligen inte behöver anges enligt BRL. Men det är här fråga om att skydda konsumenten, som i nuläget tydligen inte är skyddad.

    SvaraRadera