 |
| Domslutet. |
Sedan bostadsrättspriserna fallit och nyproducerade lägenheter man tecknat sig för, med förmodad framtida vinst i bakfickan blivit förlustaffärer, har tvisterna i tingsrätten haglat in snabbare än bostadspriserna faller. Dessvärre handlar det således om tingslotteriet, där lotten kan falla lite olika i väntan på vägledande domar från i slutänden högsta instans. Det aktuella fallet rör en lägenhet på Råsundavägen i Solna, och här kommer domen från Stockholms tingsrätt.
Två köpare har nu fått en dom emot sig och får inte häva ett köp de tecknade sig för 2015 och där de ännu inte kunnat flytta in. Bland annat står det "ostridigt" att ingen inflyuttningstid har angivits av SSM och bostadsrättsföreningen. Ur kontraktet:
"Tidpunkten för upplåtelse är beräknad med start 1 oktober 2017, eller det senare datum då den ekonomiska planen är registrerad av Bolagsverket."Stockholms tingsrätt tolkar här bostadsrättslagen annorlunda än Nacka tingsrätt tidigare gjort och finner inte att avtalet är ogiltigt på grund av avsaknad av datum. Dessutom menar man att det faktiskt finns ett datum, men med ett tillägg att det även kan vara senare. Föreningen kontrolleras förstås av bostadsutvedcklaren och har SSM:s adress.
Därtill tecknades inte det första bokningsavtalet med föreningen utan med SSM, vilket gör att föreningen inte heller har något ansvar.
"Det förhållandet att byggbolaget i Bokningsavtalet, som är ett annat avtal som Föreningen inte är part till, har angett en preliminär tidpunkt för inflyttning/tillträde kan inte anses innebära att Föreningen och Westlings har avtalat om ett visst datum för tillträde."Paret anses rent av i domen vara skadeståndsskyldiga för den skada som SSM:s bostadsrättsförening lider. Initialt handlar det om rättegångskostnader, men tillträder man inte lägenheten kan det förstås även bli mellanskillnaden mot vad lägenheten väl säljs för till tredje part i så fall, plus eventuella uteblivna medlemsavgifter ("hyran").
Beskedet är tydligt - teckna dig inte för lägenheter från SSM, då du inte kan komma ur avtalet vid försening. Köp rent av aldrig en lägenhet som inte är färdigställd. Kort sagt är de så kallade bostadsutvecklarnas affärsidé dödsdömd - att via köparnas kontrakt kunna lånefinansiera bygget av bostadsrättsföreningar.
Systemet fungerade så länge bostadspriserna steg, eftersom många köpte på spekulation och att övriga alltid kunde köpa en annan lägenhet vid försening och sedan sälja den nybyggda lägenheten med vinst senare. Detta gäller inte längre när lägenhetspriserna i Stockholm i april var lägre än de varit i april på tre år. Istället blir oinflyttade lägenheter förlustaffärer, och ännu värre förlustaffärer om man förlorar enligt ovan i tingsrätten.
Ironiskt nog kan detta leda till högre bostadspriser bland befintliga lägenheter, när de som har behov av en lägenhet vänder sig dit istället för till nyproduktion.
 |
| Högsta domstolen. |
Du kommer som privatperson alltid vara i underläge. Du köper en bostad ett fåtal gånger, kanske bara en gång i ditt liv, och nyproduktion ännu mer sällan, medan bostadsutvecklarna och de av dem kontrollerade föreningarna gör detta hundratals eller tusentals gånger och har betydligt större ekonomiska muskler.
Det man lär sig är att bara köpa på ritning om 1. Man får en rejäl rabatt mot marknadspris. 2. Har en klausul som skyddar mot förseningar och förändringar i projektet och 3. Inte betalar förrän vid inflyttning.
SvaraRaderaGäller ju att den klausulen är vattentät. Det vet du inte förrän det finns domslut i HD.
RaderaVilka pappskallar har köpt på ritning utan senast färdigt datum är frågan.
RaderaSjälvfallet "De pappskallarna" SSM har som målgrupp d.v.s 20-40 åringar som kommer in för första gången i bostadsmarknaden, om de inte är spekulanter som siktat fel.
RaderaViktigt att känna till att detta är 1 par som stämt. Det återstår en huvudförhandling för 53 st som stämmer i grupp, med annat material och en annan talan. Jag tror nog man måste läsa formuleringen av tillträdet samtidigt som året är 2015 och det inte var så mycket problem då.
Hade det rent juridiskt varit till parets fördel ifall deras köpekontrakt tecknats med föreningen istället?
SvaraRaderaFöreningen finns ju inte i det skedet.
RaderaSom köpare innebär det där en tydligt oklarhet - vem ansvarar dvs är motpart.
RaderaMotparten är väl lämpligen den som man ingått avtal med?
RaderaDet borde väl uppfattas som lite märkligt ifall Alice kommer överens med Bob om något och Alice sen går och klagar på att Carol inte gör det Bob har lovat...
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
SvaraRaderaRiktigt känns i magen när man läser detta.
SvaraRaderaVi har ju två möjligheter,
-paret var spekulanter som flippade lgh och till sist blev brända, tough luck.
-paret köpte för att bo i, det är nu 2019 och dom anser att rätt skall vara rätt, dom vill häva köpet eftersom dom dessutom inte kunnat sälja lägenheten 2017 utan fått följa med ner i pris utan att kunna göra något. Dom är nu betalningsskyldiga en halvmille till + sitter med lägenheten som gått ned i pris. Sådant kan nog knäcka de bästa.
Fråga, förlorar man inte bara handpenningen om man bryter kontraktet?
Trodde det var hela poängen med handpenningen att man blev av med den om man inte fullgjorde köpet.
Nästan 2år försening, vad kan man forvänta när priset är på väg att gå ner..
RaderaHåller med om att det inte känns riktigt bra det här. Med tanke på att man ju kan hamna i en djävla sits om man inte får tillträde på utlåvat datum så verkar det inte helt bra att tingsrätten godkänner sånt här.
RaderaOm inget annat sägs så förlorar man inte handpenningen om man bryter kontraktet. Det som händer är precis som utan handpenning att man kan bli skadeståndsskyldig vilket kan vara mer eller mindre än handpenningen. Det kan finnas klausuler som reglerar ersättning vid avtalsbrott (vilket kan innebära att handpenningen tillfaller säljaren).
SvaraRaderaSer fram emot att läsa dommen när den kommer upp på sveriges mest grävande sida flashbacken :D För är det en sak man egentligen lär sig av allt detta är det att inte uttala sig I sakfrågan innan man läst domen och rättens argumentation
En del av stödargumentationen från SSM verkar innan ha varit att peka på att många teckat sig i rent spekulationssyfte och nu vill dra sig ur. De verkar ha hittat iaf ett antal personer som ljugit om lånelöfta med mera.
SSM verkar I mina ögon vara ett skitföretag. Men det verkar inte som de haft de finaste och skrupelfria kunderna heller.
Wee. Att maila tingsrätten är inte att gräva. Maila mig så skickar jag domen. Flashback är fylld av lögnare och inkompetenta människor. Det vet jag m 100% säkerhet i samtliga gall där jag har facit.
RaderaFall
Radera@Cornu - Du har helt fel! Flashback är fyllt av ytterst kompetenta människor som verkligen vet vad de talar om. Gäller bara att välja forum. Naturvetenskap och resor brukar ha många fackutbildade och folk som bott i länderna sedan lång tid. Även data och mobiltelefoni har mycket kunnigt folk.
RaderaDock finns det ju även de forum du verkar ha stött på som t ex integration&invandring, brott&straff, konspirationer och alternativa teorier med mera.
Jag kan hänvisa till amerikanska preppingbloggar som drivs av frikyrkliga galningar som tror att bunkering av vapen och ammunition är svaret på alla problem men detta betyder inte att jag drar alla preppingbloggar över en kam.
Läs nu jakt&vildmark på Flashback så hittar du många vettiga människor. Och några mindre vettiga...
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
SvaraRaderaSom norrlänning borde jag inte klaga men ofärdig nyproduktion, betyder det att den är handikappanpassad? :)
SvaraRaderaSom nämndes har vi inte hela bilden, men någonstans måste det ju finnas en bortre parantes i hur länge bolaget kan sägas ha ett giltigt kontrakt även om det inte finns ett datum i kontraktet.
SvaraRaderaDet börjar kanske bli dags för den där HD domen?
Det där kontraktet håller ju inte även om några pappskallar i tingsrätten tycker det.
SvaraRaderaTänk er någon annan produkt såld med liknande kontrakt. Leverans 1 oktober 2017, eller när produkten är klar.
Hederlige Harrys bilar, leverans i oktober, eller när vår verkstad byggt ihop den. Kanske hinner bli 2029, eller 2117, men den ska nog bli klar nån gång.
Jag håller med dig. Utslaget högre upp i rättskedjan tror jag hade varit annorlunda. Tycker synd om köparna det är inte rimligt.
RaderaVet åtminstone en biltillverkare som gör så
RaderaExakt ett kontrakt utan angivet slutdatum där köpet kan hävas om leverans ej kan ske borde vara ogiltigt. Kent påpekar ju ovan hur orimligt det kan bli annars.
SvaraRaderaTja, det låter som svenskt rättssystem, ett rättspositivistiskt system som faktiskt är stolt över att man helt skiljer på juridik och moral. Resultatet är just den här sortens hårresande (moraliskt oförsvarbara) domslut. Vidrigt.
SvaraRaderaÅ andra sidan är ju moral också en ganska godtycklig konstruktion så frågan är om alternativen per automatik är så mycket bättre.
RaderaMed rättspositivism skall man iaf kunna läsa i lagen vad det är som skall gälla.
Vidare är inte svenska rättsystemet sådär jätterent rättspositivistiskt utan det finns utrymme för domstolens godtycke - och frågan är inte om det är snarare DET som är grunden till hårresande domslut?
Det finns en västerländsk/kristen moralisk grund att bygga på. Man kan också ha jurysystem.
RaderaDet svenska systemet har inget av dessa, utan juridiken bygger helt och hållet på makten dvs sosseriets lagar samt politiskt tillsatta nämndemän och politiskt tillsatta domare. Eftersom inget lufthål finns till moral eller sans&vett (jury) spårar systemet ur och blir "makt ger rätt".
Du kan ta din kristendom och stoppa den långt upp under nån barnpillande prästs röcklin, skenheligare och mer dubbelmoralistisk rätt än den semitiska finns inte.
RaderaDu menar att man skall stena din mamma när Ben Dover i farten?
RaderaMan kan tycka vad man vill om slöseriet, men de har faktiskt stiftat lagarna med folkligt mandat. Det du verkar förespråka är att man istället för att skriva ner vad som gäller låta det komma parterna till kännedom som en överraskning när domen faller?
Problemet med att basera rätten på ett antal oskrivna lagar är ju snarast att man får noll förutsägbarhet i rättsläget.
Notera också att de enligt dig avsaknaden "lufthål" finns där och ofta det som ger upphov till överraskande domslut. Det är ju inte för att de är lagboks-talibaner som man blir överraskad av utfallet, eller åtminstone borde bli.
Finns det något i detta fallet som skiljer sig avtalsmässigt mot hur det brukar se ut vid nyproduktion av bostäder? Dvs, är det snarare vissa firmor man bör undvika än nyproduktioner överlag? Att helt avstå från nyproduktion eller endast nappa på sånt som redan är inflyttningsklart är ju en klar begränsning av urvalet.
SvaraRaderaKänns som en pyrrhusseger för SSM.
SvaraRaderaDet är ju trots allt ett bolag som gör förlust, har rejält svag balansräkning, har ett jättelån som ska omförhandlas nästa år, har säljstartat massor med projekt som fått dras tillbaka pga litet intresse från folk, tappar anställda plus säger upp/omstrukturerar stort.
Min gissning är att deras kraft att bygga hus är borta. Bolaget måste sälja rejält mycket på ritning för att bankerna ska bevilja ett så svagt bolag byggkrediter framöver och vem kommer vilka köpa av SSM hädanefter?
Men då är det ju praktiskt för dem när köparna inte kan dra sig ur när SSM inte kan leverera;)
RaderaGäsp. Vi väntar på Hovrätten och senare HD's dom om tre fyra år..... Vi somnar om tsv.
SvaraRaderaAtt köparna ska få vänta så lång tid. Finns faktiskt folk som köpt för att bo, som bor i andra hand eller hos vänner under tiden detta pågår. Alla är inte spekulationsköp så som SSM målat upp det hela.
RaderaHåller med dig!
RaderaFaktapåpekande: den hovrätt du i näst sista stycket kallar "Stockholms hovrätt" heter Svea hovrätt.
SvaraRaderaJag antar att när SSM konkar säljer man kontrakten till ett skumt inkassoföretag som driver in betalningarna och aldrig levererar några bostäder. Som det där företaget i England som hittade på skulder och fick dom genom tingsrätten och sedan skickade inkasso.
SvaraRaderaMan skickar iofs till inkasso först och drar det genom rätten sen. Efter fällande dom är det bara verkställning som återstår (och det sköter kronofogden om).
RaderaMEN det är lite horribelt att rätten så blint går på företagens talan, liksom som att företag inte har något intresse av att ljuga...
Högre insats tack!
SvaraRaderaJag tycker synd om alla förstagångsköpare som måste leva med ovisshet.
SSM verkar vara ett oseriöst företag.
Tack för detta förtydligande!
SvaraRaderaDet gäller sålunda att veta vem man tecknar avtal med.
Normalt så brukar ett Bokningsavtal inte beskrivas som bindande ur lägenhetsförvärvarens synvinkel. Dock intressant att rätten tycker att det är bindande ur byggbolagets synvinkel (SSM).
Å andra sidan har lägenhetsförvärvaren inte tecknat ett Förhandsavtal med föreningen (ännu). Men det är lätt att tro att man förhandlar med samma part. Vilket man tydligen inte gör. Lägenhetskonsumenten är totalt förvirrad.
Då jag snart kommer ut med en bok om KÖP I NYPRODUKTION kommer jag att referera till denna diskussion. Tack! Det blir framgår nu ännu tydligare att köp i nyproduktion är mer riskfyllt än köp på begagnatmarknaden.
Köparna har tecknat både bokningsavtal och förhandsavtal. De datum som framgått i dokumenten har angetts som preliminära och byggherren har då tagit sig friheten att upplåta lägenheten med tillträde om 2 år, istället för att det från början var tänkt att vara upplåtelse 6 månader innan tillträdet. De har alltså låst kunden och även om lägenheterna skulle vara färdiga 2029 så anser SSM inte att de på något sätt brutit mot något avtal.
Radera"Skälig tid" är fortfarande en töjbar gummisnodd som kan förlängas efter behag. Problemet är att Byggbolag och förening är olika juridiska personer. Den ena kan tydligen inte veta vad den andra gör. Trots att det ofta är samma fysiska personer som sitter i bägge. Dessutom verkar det som om formuleringen "eller det senare datum då den Ekonomiska planen är registrerad" gäller. Man vet sålunda inte som köpare förrän ca 2 år senare, när lägenheterna upplåts med bostadsrätt, när inflyttningsdatum blir. Frågan infinner sig om man får vara så otydlig i ett avtal? Till saken hör att intygsgivarna ofta brukar ange att beräknat tillträde är vederhäftigt. Tydligen är tid, som är något ganska exakt, i kontraktens värld en storhet som kan anta godtyckliga proportioner...
RaderaFörstår helt och hållet men om en del domar anser 9, 10 och 14 veckor som en "Oskäligt lång tid" för försening av upplåtelsen.. Hur man då inte anse att 2 år försenat tillträde inte är oskäligt? Bara för att de sagt "Preliminärt" kan de ju inte heller töja gummisnodden till 2029, det är orimligt. Dessutom påverkas inte konsumenten så värst av en försenad upplåtelse.. De får göra sina extraval om marmorköksbänk några veckor senare, buhu. Men när tillträdet blir bara några månader försenat mot "tänkt datum" som alla konsumenter förväntat och planerat efter orsakar detta i de flesta fallen ekonomiska skador för konsumenten som kanske sålt sin bostad eller tvingas bo någon annanstans tills bygget är klart. Missförstå mig rätt. En försening på upp till 6 månader är att förvänta men när man ingår dessa avtal det går mer än 1 år anser iallafall jag att någon tabbat sig när det gäller tidsplaneringen med tanke på att 99% av de flesta byggplaner överklagas eller strular innan man får bygglov (Det är något man bör ha i åtanke när man gör en tidsplan).
RaderaProblemet är begreppet absolut och relativ tid. Om jag ska flytta in 1 januari 2020 är angivelsen absolut. I Bokningsavtalet anges en preliminär tidpunkt, Q1-Q3 2018. I Förhandsavtalet ersätts denna någorlunda exakt angivna period (två kvartal) av en relativ: "Tidpunkt för upplåtelsen är beräknad med start 1 okt 2017, eller senare datum då Ekonomisk plan är registrerad". Det gäller att som konsument förstå att upplåtelse och tillträde inte är samma sak, och att uppgiften i Bokningsavtalet nu inte längre gäller. I För4handsavtalet anges upplåtelsedatum, som är svävande. Något absolut tillträdesdatum anges över huvud taget inte. Bara att "datum för tillträde ska meddelas senast 6 mån före tillträde". I princip kan oändlig tid förflyta mellan ett upplåtelsedatum i Ekonomisk plan och tillträdesdatum. Eftersom det tydligen inte behöver anges enligt BRL. Men det är här fråga om att skydda konsumenten, som i nuläget tydligen inte är skyddad.
SvaraRadera