Cornucopia?

Aktuellt

Swedbankkund - vilken bank ska du byta till?

Detta inlägg är att betrakta som reklam. Tillsammans med Compricer kan bloggen nu presentera jämförelser mellan alla bankers bolåneräntor ...

2019-03-20 11:38

Hur länge har tidigare bostadsprisras pågått?

Nu när det nuvarande raset i bostadspriserna är inne på arton månader utan att priserna återhämtat sig, är det intressant att titta på hur länge tidigare nedgångar hållit på innan priserna återställts. 90-talskraschen är förstås längst med hela åtta år innan bostadsrättspriserna hade återhämtat sig, men det nuvarande raset har ännu inte hållit på lika länge som vid finanskrisen med start 2007 och skuldkrisen med start 2011.
Antal månader innan bostadspriserna återhämtade sig, Valueguards Sverigeindex HOXSWE och tre månaders glidande medelvärde lägenheter på Östermalm utifrån annonsstickprov i SvD:s arkiv.
Det har nu gått arton månader utan bostadspriserna har återhämtat sig, som mätt med Valueguards Sverigeindex HOXSWE. Det är dock mindre än de 25 månader det tog vid finanskrisen och den nedgång som påbörjades i augusti 2007, och även längre än de 23 månader som det tog innan prisnedgången vid skuldkrisen hade återhämtat sig. Jag brukar alltid blir häcklad för att framträtt i teve 2011 och "haft fel", men det tog alltså nästan två år innan priserna var återställda den gången.

Samma graf, men för bostadsrätter.
För bostadsrätter tog det bara 15 månader för priserna att återhämta sig efter skuldkrisen, men hela 29 månader efter finanskrisen. Det är förstås ingenting i jämförelse med 90-talskrisen, där det tog hela 38 månader innan priserna bottnade för lägenheter på Östermalm. Ja, även på Östermalm dök lägenhetspriserna 52% under 90-talskrisen. Jag saknar dock månadsdata fram till 1999 när priserna hade återhämtat sig, och kan inte ange exakt antal månader, men åtta år är 96 månader.
Samma graf för Stockholm.
För världens navel, Stockholm, tog det hela 37 månader innan lägenhetspriserna hade återhämtat sig från finanskrisen, och femton månader från skuldkrisen.

Som man inser från översta grafen var det villapriserna som gjorde att Sverigeindex nästan återhämtade sig 2008, men lägenhetspriserna var aldrig i närheten av att återhämta sig.

Kan vi då vänta oss att det tar 37 månader för lägenhetspriserna att återhämta sig i Stockholm den här gången? Svaret är att vi inte vet. Det finns ännu inte tecken på att priserna har börjat vända upp, men det betyder inte att det inte kommer ske. Vad vi vet är att svensk ekonomi bara börjat dyka. Med lågkonjunktur och eventuell recession i antågande, en nedgång som bör bita sig fast några år, känns det mindre sannolikt med helt återhämtade priser förrän ekonomin vänt upp igen. Den svenska krisen har inte börjat än.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

14 kommentarer:

  1. Med tanke på att fallet i bostadspriser den här gången verkar vara starkt kopplat till en kraftig ökad nyproduktion vore det väl rimligt att priserna inte börjar återhämta sig i någon större utsträckning förrän efter minst 2 år, dvs någon gång efter årskiftet 2019-2020. Detta eftersom nyproduktionen tar i snitt 2 år att färdigställa och fram tills dess kommer fler och fler lägenheter att stå färdigställda. Detta gäller Stockholm, för Göteborg kan återhämtningen ta ännu längre tid då nyproduktionstakten snarare verkar ha ökat.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om man ska ägna sig åt grafmagi så ser man ju att nuvarande situation mest liknar 2007, fast i mindre omfattning.

      Om den fortsätter att följa det scenariot så bottnade priserna redan efter fyra månader, vilket ger att vi nu är inne i början av nästa uppgång. Och det är mycket som är lika mellan nu och 2007, speciellt vad gäller räntor och sysselsättning.

      Nyproduktion påverkar på vissa orter bara, och jag tror att den överproduktions som finns nu är högst tillfällig och som sådan lätt kan lösas med uthyrning.

      Radera
    2. Nej, jag tar tillbaka det där med att nuvarande situation liknar 2007, då jag inser att grafen för 2007 startar i en situation med högt ränteläge. Eventuell likhet mellan kurvorna är alltså bara slump, vilket är förväntat.

      Radera
  2. Om vi ska tro Fredrik Eklund så ska Stockholmspriser upp till 300 000/kvm

    SvaraRadera
  3. Men har det inte flyttat in massor med köpstarka människor till Sverige som skall bo i de nyproducerade lägenheterna? De här som skall rädda välfärden som Mikael Sjöberg skrev om i en debattartikel i SvD igår. Ja, ni vet han som gått två-årig Livsmedelsteknisk linje. Eller var det Ygeman?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej men vi borde skicka ner människor till Zürich som gör reklam om världens lyckligaste land. Förhoppningsvis kan vi få 1 miljon Schweizare att flytta till Sverige. Finns ju en del som hävdar att dom har det tufft att hitta jobb p.g.a. den starka valutan (trots att arbetslösheten är lägre än i Sverige). Då bör ju Sverige vara det perfekta alternativet.

      Radera
    2. Världens lyckligaste land? Du menar Finland? :)

      Radera
    3. Det är fake news. Undersökningar utförda utanför Rikets gränsen stämmer inte. Vi är lyckligast och tappar vi någon plats kan man bara ordinera mer SSRI så klättrar vi upp igen.

      Radera
  4. Viktigt att ta med eftersläpningen med nyproduktionen. Dock kommer troligen vissa projekt styras om till att bli hyresrätter eller kanske rent av ägarlägenheter. Troligtvis kommer man även att undersöka möjligheten att styra om till mindre lägenheter med fler 1, 1½, 2 och 2½-rummare.

    På flera håll så dras det i bromsen på nya projekt, antingen lägre tempo, minskad totalt volym i projektet genom att man kanske inte bygger alla hus eller tomter just nu.

    Ändrade upplåtelseformer kommer påtagligt påverka utbudet på marginalen vilket kan förkorta en nedgång då utbudet minskar.

    Tvärstoppet i produktionsstarter får sedan genomslag på 2-3 års sikt, och börjar konjunkturen att vända, så har vi då ett par förlorade år med produktion av bostäder i t.ex. Stockholm.

    En konjunkturnedgång kommer även att pressa produktionspriserna i och med att vinstmarginalerna kommer att gå ned.

    Ägarlägenheter kan ju användas som uthyrningsobjekt för Air-BNB utan att någon BRF-styrelse kan lägga näsan i blöt.

    Ägarlägenheter gör också att du slipper vara lika beroende av grannarnas ekonomi som i en BRF!

    Lite beroende på statens investeringsförmåga, men infrastruktur är ju eftersatt både för järnväg och för t.ex. VA-nät eller kommunala gatunät och cykelbanor.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror det skall rätt mycket till för att ändra uppmåtelseform. För det första om man redan börja upplåta lägenheter är det rätt kört att göra ÄR av dem. Och för att göra HR av dem så kan man ju nästan lika gärna tillåta B2L (helt enkelt för att om BRFen inte kan få medlemmar med nuvarande villkor så vill de nog få till andra villkor när verkligheten knackar på).

      Radera
    2. Ang. Ägarlägenheter så kan väl inte gemene man belåna denna? Då blir målgruppen väldigt begränsad.

      Och ang. att ställa om till mindre lägenheter så vore väl detta lite dumt med tanke på att antalet förstågångsköpare som är ute efter små lägenheter minskar framöver?

      Radera
    3. Jo, det går att belåna ägarlägenheter, det är samma regler som för en vanlig "fastighet"(=villa/radhus).

      https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/Tredimensionell-fastighetsindelning/Agarlagenheter/

      Radera
    4. Ägarlägenheter är en underskattad upplåtelseform i Sverige.

      Normalsvensken förstår inte hur dålig BRF är i jämförelse. Dessvärre är kunskaperna hos bank och mäklare nästan lika dålig.

      I BRF är du beroende av grannarnas ekonomi.
      I BRF äger du bara ett klubbmedlemskap, inte en bostad.
      De flesta BRF har gemensamma lån, för dessa kan du inte göra ränteavdrag.
      I en BRF begränsas din rådighet av styrelsens nycker, du kan t.ex. inte hyra ut efter eget tycke.
      Ägarlägenheter löper förmodligen mindre risk att köpas för kommunens socialtjänst räkning.

      Ägarlägenheter ogillas av t.ex. hyresgästföreningen och vänstern, bara en sån sak gör ju att varje smart människa förstår att det måste vara en bra upplåtelseform.

      I en BRF kommer byggbolaget att öka lånen i föreningen, för att kunna sälja BRF-lägenheterna "billigt" men med något högre månadsavgift. Detta har ju givetvis bara fungerat så länge marknaden stiger och räntorna är låga. Nu i svag marknad och kanske med stigande räntor, så köper inte köparna BRF-upplägget med stor gemensam skuldsättning.

      Med ägarlägenheter är det betydligt svårare att gömma undan lånen utan lägenheten kostar hela beloppet, vilket förmodligen kommer pressa byggbolagets vinstmarginal.

      Radera
  5. ”Ras”? Priserna är ner 5%... knappast ett ”ras”.

    SvaraRadera