Cornucopia?

Aktuellt

Prognos: Kraschen i Stockholms bostadsbubbla - om 90-talets nedgång upprepas

Utvecklingen för Stockholms lägenhetsprisindex speglar än så länge väldigt exakt utvecklingen för lägenhetspriserna på Östermalm under 90-ta...

2019-02-05 16:55

Allt lägre utbud av bostäder till salu - ändå faller priserna

Bostadspriserna sjunker och ändå blir det ett allt lägre utbud av bostäder. Folk avvaktar helt enkelt försäljning och blir inlåsta i sina bostäder, när de inte längre kan få forna drömpriser. Utbudet har varit lägre, men är nu långt från rekordnivåer, baserat på Hemnets statistik tillbaka till 2014. Låt oss titta på utbudet i våra storstäder.
Lägenheter till salu i Stor-Stockholm.
Eftersom det inte blir någon linjegraf på bara en punkt har jag satt januaris utbud 2019 även på februari, för att få den gröna linjen.

Priserna ser alltså ut att fortsätta falla på lägenheter i Stockholm, och priserna föll i december på de flesta marknader. Ändå minskar utbudet. Detta kan förmodas bero på att allmänheten ännu inte kapitulerat, utan avvaktar att sälja om de inte måste, och drömmer om forna rekordpriser. Man är än så länge (oftast) frivilligt inlåsta i sitt boende, då priserna ännu inte fallit tillräckligt för att man ska bli verkligt inlåst, dvs ha större lån än vad man får för bostaden om den säljs. Överskjutande lån förvandlas då till en restskuld i form av ett blancolån med mycket hög ränta, och brutal amorteringstakt på kanske 5-10 år.

Utbudet av lägenheter till salu i Stor-Stockholm på Hemnet har fallit, men är fortfarande på höga nivåer, och större än exempelvis 2014, 2016 och 2017. Rekordutbuden för månaden ifrån 2015 följt av 2018 står sig dock.
Villor till salu i Stor-Stockholm.
Det ser ut på motsvarande sätt för villor i Stor-Stockholm. Högt utbud, men inget rekord längre.
Utbud lägenheter Göteborg.
För Göteborg ser det ut på motsvarande vis för lägenheter.
Utbud villor Göteborg.
Villor till salu är dock nära bottennivåer på rikets framsida.
Utbud lägenheter Malmö.
Situationen i Malmö påminner om den i Göteborg, även om utbudet av lägenheter för säsongen snarare är nära medel, samtidigt som villorna ligger nära bottenutbudet.

Utbud villor Malmö.
Det lägre utbudet kan förmodas vara kopplat till allt längre försäljningstider. Det är inte bara få som vill sälja, det är svårt att få objekten sålda och detta tar tid. Det är typiskt för en fallande marknad, där omsättningen torkar ihop. För nyproduktion ligger nu omsättningstakten på 4-5 år för att bli av med alla lägenheter till salu.

Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

32 kommentarer:

  1. Nej Utbudet är större än tidigare! Dock så syns det inte utåt.

    Du skrev: "Det lägre utbudet kan förmodas vara kopplat till allt längre försäljningstider. Det är inte bara få som vill sälja, det är svårt att få objekten sålda och detta tar tid"

    Det är precis det är! Det tar längre tid och premiumbostäder tas bort fr Hemnet efter 30 dagar om dem är osålda. Man väntar ytterligare 30 dagar och stylar om, fotograferar om och ger det en ny chans. När inte det heller fungerar så tar man bort objektet och har den i byrålådan. Den är till salu, men syns inte i statistiken längre.

    Det är dock fler som vill sälja men inte får sålt. Det handlar ofta om ungdomar 25-40 år som köpte på topp och vill sälja nu. Men bankerna tillåter inte dem att sälja till ett pris under inköpspriset+mäklararvodet. Även där är säljarna låsta och mäklarna väldigt försiktiga med att ta in sådana uppdrag. Man vill alltså inte försöka sälja om en fastighet flera gånger.
    Sedan sommaren 2018 till nu har jag märkt hur mer och mer negativa mäklarna har blivit!

    Men det gäller inte alla städer förstås. Det finns mer positiva ställen i södra Sverige. Tex Malmö och vissa delar av Hbg.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Värt att lägga märke till en sak. Bostadsrätter i mellanstora städer som ligger mellan 700 000-1 000 000 går fortfarande att sälja relativt snabbt. Inte lika som för 1 år sedan men ändå ganska snabbt.

      Tidigare såldes bostadsrätter inom 1-2 veckor, nu 5-6 veckor (alltså bostadsrätter mellan 700k-1milj)

      Förklaringen från mäklarsidan är att bankerna är mer försiktiga med sina lån...

      Radera
    2. Jag har haft koll på en del områden och en del objekt men jag har inte märkt någon större andel som stylats om och sålts igen efter 30 dagar. Nu har jag ju givetvis begränsad insyn så det behöver inte betyda att det inte förekommer. Men har du några belägg för att det förekommer i någon större utsträckning?

      Jag förstår inte heller varför bankerna skulle bry sig nämnvärt om inköpspris på en bostad. Den enda faktorn som skulle kunna spela någon roll borde vara huruvida de som försöker sälja får ett lägre pris än vad de har i lån. Och där är vi inte ännu. Men jag kanske har missförstått något?

      Radera
    3. Om man köpte på topp, varför skulle man vilja göra exit nu med rejäl förlust?

      Det handlar väl snarare om människor som är belånade för högt som är rädda för räntehöjningar som måste sälja? Då har ju inte inköpspriset eller -tiden någon relevans, utan endast belåningen.

      Radera
    4. "Ungdomar 25-40 år". Är det 80-talisterna som aldrig växer upp?

      Radera
    5. Hur fungerar tillståndsprocessen med banken vid försäljning?

      Radera
    6. @Unknown beröva mig inte min ungdom nu!

      Radera
    7. Det är väl fortfarande 5 ggr bruttolön som gäller som lånebelopp eller har jag missat nåt?

      Så det säger sig själv att marknaden blir mättad i Sthlm när lånelöftet slår i taket.

      Radera


    8. Inte minst gäller detta bostäder dyrare än ca 7-8 miljoner.

      Ponera en bra årsinkomst om 1 miljon för en familj och lägg på några miljoner i vinst från bostadskarriären så blir det inte så många potentiella köpare kvar till objekten i de högre prisklasserna.

      Hur många har råd med en villa för 12 miljoner om dessutom 2% ska amorteras av lånebeloppet?

      Radera
    9. Så länge alla mätvärden i grafen är tagna utefter samma kriterier varje gång så kan man ju ändå dra en slutsats att en nedgång i utbud har inträffat. Så att utbudet skulle vara "större än tidigare" kan ju för all del stämma, men är ganska oväsentligt i sammanhanget. Detta eftersom grafen mäter "Utbud av bostäder som bank, mäklare, säljare vågar lägga ut till försäljning med god förhoppning om bra pris".

      Radera
    10. Combat: Det kan också vara att de blir sålda eller att mäklarna väljer att ha de objekten i lådan. Som sagt, beroende på vilken stad man pratar om kan det vara lättare eller svårare att sälja. Tex i Växjö och Kalmar är det relativt lätt att sälja objekt upp till säg, 2 milj. Över det så tar det mycket lång tid. Det finns flera objekt som har legat ute flera gånger där mäklarna stylat om, fotograferat om, sänkt priset och objektet ändå inte blivit sålt. De objekten ligger på 6-9milj.

      Tim: man är rädd för räntehöjningen. Man kanske förlorat sitt arbete och har inte råd att ha både huset, bilarna OCH Thailandresorna belånade? :)

      Unknown: vi är alla ungdomar oavsett ålder. Eller? :)


      Somekind: precis. Det är oviktigt men ändå visar det ganska mycket vart vi är på väg när mäklare har objekt liggande i lådan för att de inte lyckats sälja.
      En av mäklarna jag har arbetar med som jag är ganska nära med sa alltid: " vi ta in så mycket som möjligt och innan Jul säljer vi slut på allt vi har, sen i januari är det dags att börja om på nytt..."
      Samma mäklare har tagit in 7 objekt (fram till idag) sedan 1 januari 2019. Brukar ligga på 15-25. Han har 60% av marknaden på den orten....
      Hur det ligger till med "lådobjekten" vet jag inte.

      Radera
    11. Vill också säga att jag har varit i branschen sedan början på 2000 talet och 2008-2011 var det knappt någon som var negativ till utvecklingen bland de mäklare jag jobbar med. De var försiktigare men inte negativa.
      Nu vill jag påstå att flertalet är negativa eller mycket negativa till utvecklingen på marknaden. De som fortfarande har en positiv inställning är mäklare i universitetsstäderna även om de ser nedgångarna också.

      Mörka moln är över fastighetsmäklarbranschen och de är där för att stanna ett tag framöver.
      Som tur är arbetar jag inte med försäljning av bostäder så jag behöver inte vara orolig. Men hade jag varit mäklare idag hade jag nog försök hitta någonting annat.

      Radera
    12. Att mäklare är negativa för att en stillastående bostadsmarknad ger dem mindre jobb, är inte samma som att de tror att priserna kommer att falla.

      Mäklarbranschen kan vara i kris utan att bostadsmarknaden är det. Halverad försäljningsvolym tyder onekligen på kris för mäklarna.

      Radera
  2. Kanske ditt prat om BLT och peak-oil börjar ta skruv? Kanske folk börjar inse att framtiden inte har en teppiyakihäll i sitt sköte utan istället en nomadiserande tillvaro letande efter olja, ledda av en muskulös man vid namn Kjell.


    (Detta är naturligtvis bara en tes, men jag är övertygad om att när prisstatistiken för S&M-koppel och customfordon kommer så får jag rätt(

    /s

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ingen vill veta var du köpt din lya.
      Fastigheter blir det nya retail.

      Radera
    2. Mmm det har varit mycket nu i pressen om kommande lågkonjunktur, höjda räntor som sen faktiskt har höjts och sjunkande bostadspriser. Sen pensionsåldern ovanpå det (nåt som skrämmer mig och definitivt signalerar its all goong to hell spara istället för att konsumera). Kommunen börjar diskutera vilka bolag som ska säljas ut och landstinget får spara trots att det bara kommer leda till ännu dyrare vård ex mer inhyrd bemanning. Det börjar nog sippra in allt kanske inte är

      Radera
    3. Framtiden kanske ändå innehåller en teppanyakihäll, bara det att du varsamt måste steka fint skurna skivor av din f d granne på den.

      Radera
    4. Då gäller det att ha goda grannar.

      Radera
  3. Här är lite anmärkningsvärt gällande en spekulant som sannolikt sitter i klistret: http://www.vembudar.se/listing.php?id=3178333

    Man får hoppas det finns lite lyckade speckaffärer i bagaget..

    SvaraRadera
  4. Uppsalas med närområden har väldigt lite villor ute. Det är riktigt tråkigt för en hemnetknarkare. I det segmentet jag är mest intresserad av 3-4 miljoner finns bara 13 st hus redo att flytta in i. Sen finns en del annonser som har legat i en evighet på nyproduktion som ingen verkar vilka köpa. Näst roligast att titta på är de fina områdenas hus på 11 till 12 miljoner som går kräftgång. Jättemycket nyproduktion planeras i Uppsala men det händer väldigt lite på platserna de är avsedda. Jag undrar om bolagen eller kommunen medvetet bromsar. Tråkigt när det gäller småhus för nästan bara bostadsrätter och hyres byggs och jag tror många skulle vilja flytta någon mil ut och bo i hus.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nästa segment 4-5 miljoner har bara 4 hus redo att flytta in i av 15 totala och alla har legat ute mer än 29 dagar. Undrar vem som vågar sälja innan man köpt på den här marknaden. Det kan ju ta evigheter innan ett bra objekt kommer.

      Radera
    2. Ja mycket lgh brf:er ute , och fler lär det bli om uppsala och knivsta ska uppfylla sina avtal med staten om nya miljonprogram.

      Radera
    3. Just uppsala kan bli mycket intressant här framöver då min subjektiva uppfattningen är att det inom ett år borde stå väldigt många lägenheter färdiga då det nu ser ut att vara många nya områden som snart blir färdigställda. Detta borde skapa en stor turbulens på marknaden även om många av dessa redan är sålda (vilket jag betvivlar att dom är) då alla dessa personer som flyttar till dessa redan måste bo någonstans.

      Radera
    4. Ja precis. Och som känt ska ju uppsala och knivsta typ byggas ihop, med otroligt hög befolkningstäthet samt obefintligt med parkeringar.allt detta påhejat av staten och lokalpolitiker.
      Kommer inte bli vackert...

      Radera
    5. Det lär inte bli någonting av det, så vackert kan det förbli i naturen. Skattebetalarna kommer inte att vilja betala för bostäderna, och Uppsala har snart tomt i kistan.

      Radera
    6. De får göra som knivsta och höja skatten så expansionen av tätbebygad hyresrätter i skogen kan fortsätta...

      Radera
  5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  6. Det är väl så att dessa "ungdomar" inte är riktigt mogna att fatta egna beslut, men att banken måste rycka in när föräldrarna tröttnat ;)

    SvaraRadera
    Svar
    1. svaret var avsett till mr.knowitall m.fl. längst upp

      Radera
  7. Annie har ju lösningen på detta för snart kan ju ej såld nyproduktion göras om till hyresrätter med marknadshyror dvs samma lönsamhet så som för bostadsrätter och hyrestagaren är kommunerna/skattebetalarna som måste ordna bostäder åt kebabteknikerna.

    SvaraRadera
  8. Blir intressant att se när det står mäklarfirma i konkurs eller lägger ned, lite chicken race
    Grymt många bostäder allt kan säljas till rätt pris men ett objekt tar tid och kostar pengar lokaler och system, så vi får se men en sådan artikel påverkar också marknaden

    2018 blir intressant år att läsa årsredovisningarna

    SvaraRadera
  9. Några mäklare verkar nästan slutat visa objekt på Hemnet. Varför vet jag inte. I kommunen där jag bor finns idag 124 objekt till salu enligt Hemnet. En snabb koll på de största mäklarnas hemsidor visar ytterligare 127 objekt till salu.

    SvaraRadera