Cornucopia?

Aktuellt

Prognos: Kraschen i Stockholms bostadsbubbla - om 90-talets nedgång upprepas

Utvecklingen för Stockholms lägenhetsprisindex speglar än så länge väldigt exakt utvecklingen för lägenhetspriserna på Östermalm under 90-ta...

2019-01-26 15:19

Är det dags att binda bolåneräntan?

Flera läsare har frågat bloggen om det är dags att binda räntan, och om vi nu skulle befinna oss i en av de unikt ovanligt korta intervallen där man faktiskt skulle tjäna på bunden ränta? Så är det dags att binda räntan?
Sedlar.
Enligt SEB:s boprisindikator förväntar sig allt fler bolåntagare binda sina räntor inom de närmaste tre månaderna.

Just nu är till och med listräntorna på många håll lägre för bundet än för rörligt. Swedbank listar 2.25% för den rörliga tremånadersräntan, medan 2-årsräntan är 2.20%, 3-årsränta 1.95% och 4-årsränta 2.20%. Nu är förstås inte de verkliga räntorna samma som listräntorna, men det ser ju ändå intressant ut.

I verkliga fall ligger snarare 5-årsräntan fortfarande runt 0.50 procentenheter högre än 3-månadersräntan, vilket är det man ska titta på.

För att en bindning på fem år ska vara lönsam måste den rörliga räntan upp över nuvarande 5-årsränta i snitt under fem år. Vad innebär det konkret?

För det första kan vi räkna med att det tar minst ett år innan 3-årsräntan når nuvarande femårsränta, dvs ökar med 0.50 procentenheter. För att kompensera för denna initiala fördröjning måste den rörliga räntan sedan fortsätta stiga. Ett exempel är att den fortsätter stiga ytterligare 0.50 procentenheter på ett år, dvs +1.00 procentenheter i rörlig ränta på två år. 

Först därefter ligger man återigen jämt i utgift för rörlig kontra femårsränta. Det skulle förenklat motsvara en reporänta på +0.75%.

Riksbanken anger att reporäntan i snitt ska nå +0.8% år 2021, dvs om två år. Detta är alltså i linje med att det idag blir lika olönsamt de kommande två åren att binda som att ha rörligt.

Frågan blir därför vad som händer med räntan efter 2021? Får vi se en normalisering av räntan, eller blir det återigen svenska krisräntor?

Historiskt har det funnits väldigt små tidsluckor där det varit lönsamt att binda räntan. Därtill hamnar man i en dålig förhandlingsposition för att t ex byta bank, plus att man inte kan amortera helt fritt, utan är inlåst i en viss amorteringsplan som inte går att överträffa med extra amorteringar.

Att låsa på 2-3 år är knappast lönsamt, om inte Riksbanken höjer sina räntor snabbare än deras egen killgissning. Snarare kan det bli så att de långa räntorna, som i större utsträckning sätts av marknaden, rusar iväg och gör en framtida låsning absolut olönsam.

Min slutsats är att det är tveksamt att det lönar sig att låsa räntan. På kort sikt 1-3 år, defintivt inte. På fem år beror på om svensk ekonomi inte kollapsar i en kris de närmaste åren, utan allt fortsätter vara sådär sockersött och underbart, med normaliserade räntor som följd. Kan du dock låsa på 4-5 år till samma ränta som din rörliga ränta idag, så känns det sannolikt som en bra affär, men med 0.50 procentenheters skillnad är det högst osäkert.

Empiriskt är det väldigt svårt att tajma när man ska låsa räntan och vinsten blir vid de få tillfällena också högst marginell.

Men vad tror du? Låsa eller behålla rörlig ränta?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

32 kommentarer:

  1. Jag tror att när det väl går åt skogen, så går det snabbare än vad jag hinner binda mina lån..

    SvaraRadera
  2. Behöver inte vara så. Sjunker just nu. Vi är inne i det. Bara binda nu.

    SvaraRadera
  3. Tja jag lyssnade 2007 på Ingves om att de låga räntorna var historia för lång tid framåt. och band på tre år. tror det var ca 6 procent jag hade :) en fin utbildning av livet som sagt. En annan gång band banken mitt lån per automatik dvs förlängde bara tidigare avtal med två år. helvete vad förbannad jag var. ringde och gapade. Timingen var perfekt och jag fick väldigt låga kostnader dessa år. Nu mer kör jag rörligt och tittar med viss skepsis på mina grandiosa analyser av det macroekonomiska läget. Jag fattar inte hur vår skuldsatta värld ska kunna hantera höga räntor. men men kaos råder... so do you feel lucky punk?

    SvaraRadera
  4. Rörligt så klart, men då krävs vissa försiktighetsåtgärder. Banken och Ingves vill förstås att du binder under en lång tid (av uppenbara anledningar).

    Förslag på upplägg med rörligt lån:
    - Amortera varje månad, fast bara det du måste
    - Efter att ränta + ev amortering är betald, avsätt 2 x 5års räntan på lånet på ett sparkonto.
    - När sparkontot har 5% av lånets belopp, amortera eller unna dig och familjen något ner till 3%. Därefter återupprepa sparande tills 5%.

    Med ovanstående upplägg har du en bra buffert, samt en stabil ekonomi för att kompensera för oväntade utgifter utan att behöva ta blankolån t ex.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur kan du välja 3-månaders om du tror på fallande bostadspriser?
      Till 99.9% sannolikhet kommer en eventuell bostadskrash utlösas av en stigande reporänta.

      Radera
    2. Det tror jag inte. Du sa igår om hur svårt det var att gissa kommande ränta. Bubblan sticker p g a osäkerhet ifall arbetet finns kvar i när framtiden. Eftersom pyspunkan redan är här så kommer psykologin ta över (precis som den gjort i uppgångens anatomi). Vi får se vem som får rätt. Men jag tror inte att det blir räntan som är orsaken här

      Radera
    3. *stricker (auto correct crap)
      *i närligen framtid

      Radera
    4. F ö väljer jag att pausa bostadsmarknaden. D v s checka ut med ett sexsiffrigt belopp. Men det är bara tillfälligheter att det råkar bli så, men jag bedömer dock timingen här Söder som ytterst lämplig.

      Radera
  5. Lågkonjunkturen är här, senaste tecknet är julhandeln. Jag gissar att vi kommer få se helikopterpengar denna gång, samt ett par procent lägre ränta. Så bind inte.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det vore fint. En insättning på 1 miljon SEK på varje svensks konto direkt från Brunkebergstorg. Den som har 1 miljon sparad förlorar genast köpkraften och den som har 2 miljoner i lån har möjlighet att amortera ner till amorteringsfrihet med det samma. :)

      Radera
    2. Kommer knappast hända. Då får vi en revolution men Jonas S i spetsen. Detta är mest strutsbeteende ifrån någon med höga lån.

      Radera
    3. Vad är skillnaden mellan nedskrivning av valutans värde som Sverige tidigare gjort och direktinsättning av pengar på folks privatkonton? Annorlunda approach men resultatet blir exakt det samma.

      Radera
    4. Knappast några miljoner men säkert blir det några tusen i månaden under nåt år. I runda slängar 100 miljarder. En variant är också att pengarna går via staten. Nej, jag är inte högt belånad, jag noterar bara trenden hos beslutsfattarna.

      Radera
    5. Orsaken till att man denna gång måste köra helikopterpengar eller (firekt eller via staten) är att bobubblan kommer spricka, vilket medför att den "kanalen" för monetära stimulanser blir stängd, folk vågar kort och gott inte låna mer på en fallande marknad.

      Radera
    6. Just nu faller inte marknaden. Den står mer eller mindre still och är avvaktande. Byggbolagen bygger klart det som är påbörjat och sedan är det klart. Bollen hamnar hos politikerna att göra något. Riksbanken har tydligt visat att Sverige inte behöver följa FED´s räntebana och det går lysande för oss. Får vi en lågkonjunktur i världen kommer det bli högre konkurrens prismässigt. Sverige har då en klar fördel där vi kan göra kronan riktigt riktigt svag. Då har man ett jobb och blir fast i Sverige som blir som en stor öppen anstalt som folk har jobb i och där Svensson högaktningsfullt skiter i att vindruvorna kostar 200 kr/kg så länge man har råd med Tacos med Vegankött och en redig Svensk IPA en gång i veckan. Man har självklart inte heller råd att åka utomlands men vem bryr sig egentligen. Vi har ju Gotland och JAS. Vi är SAFE. Hoppas bara det går lika illa för NOK så att vi har råd att tanka stridsflygen. Goa tider väntar. Har grävt ner 2000 konservburkar med dansk makrill för att skydda mig mot inflationen.

      Radera
  6. Jag har rörlig på 1.34 och treåring på 1.38% .
    Trenden är komande höjningar ?
    Kan tyckas ologiskt att inte ta treåringen med den lilla priskillnaden då det "känns" osannolikt med lägre räntor närmaste tre åren.
    (Bank avanza)

    SvaraRadera
  7. Ja du hör ju själv. Mellanskillnaden är fullständigt försumbar på 3-månaders kontra 3-åringen och ändå finns det folk som kör 3-månaders. Man häpnar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sen kan det så klart finnas specifika anledningar till att välja 3-månaders. Tex att du tror på fortsatt stigande bostadspriser i Sverige med en sänkning av reporäntan till minus 0.5%

      Radera
    2. Jag svarade på din första kommentar.
      Den andra kommentaren är mindre sannolik, har man rörligt fasten den lilla marginalen är det för planerad flytt.

      Radera
    3. Precis. Om planerad flytt i närtid kör 3-månaders.

      Radera
  8. Alldeles nyligen flyttade vi bolånet till Skandiabanken. Jag tittade idag, och deras erbjudande gäller ännu, nämligen 1,09% 3-månadersränta. Vi valde bundet i 3 år, 1,28%
    Den skillnaden känns helt klart att betala.
    Skandia hävdar att kunden inte behöver förhandla. Kravet är "bara" att man har en tjänstepension hos Skandia, eller flyttar en dit, vilket vi gjorde. (observera att inte allt behöver flyttas utan bara något). Skönt att slippa krav på att ha sparande hos banken, med tanke på hur usel den varit de senaste åren.

    SvaraRadera
    Svar
    1. ursäkta det blev fel. Nu när jag tittar på papperna från Skandiabanken är den bundna treårs räntan 1,18% (effektiv ränta 1,24%.

      Radera
  9. Att kalla "tveksamt" för en slutsats är fegt.

    SvaraRadera
  10. Medan det inte går att göra extra amorteringar när lånet är bundet, har jag aldrig haft problem att höja eller sänka amorteringsbeloppen under bindningstiden (kravet lär vara att det inte går att amortera mer per period (kvartal) än att lånet 'överlever' sin löptid).
    Diversifiering av bindningstid, lite rörligt, lite bundet på olika bindningstider torde väl inte vara en helt usel försäkring heller, speciellt om man har större lån. Folk glömmer hur fort det tex gick 2008 när 3-månaders steg ett antal procentenheter på hösten i samband med likviditetskrisen.

    Sedan borde det ju rimligen vara störst sannolikhet att göra en bra affär ju längre man binder på nuvarande räntenivåer (Motsvarande är risken att man tvingas sälja i förtid även störst).

    Jag har iof inte större lån än att jag hade kunnat betala ut dem men konstaterar att trots lugn amorteringstakt så minskar upplevda värdet av lånen i rask takt. Trots avsaknad av inflation så är det stor skillnad på 1 miljon kronor för 10 år sedan och nu. Mht ränteavdraget och officiella "inflationssiffror" konstaterar jag också att en hel del av mina skulder just nu har "negativ ränta". Jag lär nog satsa på lång bindningstid när jag ska träffa banken senare under året.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det går visst att göra amorteringar på bundet, men du måste räntekvitta. Det spelar egentligen ingen roll eftersom du ändå kommer betala den räntan under löptiden då du bundit det.

      Sen är frågan varför man måste extraamortera när man bundit? Är man så allergisk mot räntekvittning kan man bara vänta tills löptiden löpt och extraamortera då.

      Man måste räntekvitta på 3-månaders också om man extraamorterar i förtid (men det är det såklart ingen som gör, hoppas jag).

      Radera
  11. SEB Lockade med en 3-åring för 1,79%. Jag hade rörligt på 1.63% innan; när jag räknade på det så blev det 85 kr mer per månad och det det tycker jag det är värt även om 3 år är är en kort period.

    SvaraRadera
  12. Fel av mig, 24 kr/ mån ska det vara.

    SvaraRadera
  13. Det är ju inte så troligt att riksbankerna kommer höja räntorna om vi går mot en lågkonjunktur. Så jag fortsätter hålla mina väldigt begränsade bolån till rörlig ränta. För mig är riskerna väldigt begränsade och inte värre än att jag vid höjda räntor kan skrapa ihop pengarna och betala hela lånet.

    Den som privatekonomiskt inte tål högre räntor kanske bör låta bli att spekulera och istället låsa på en nivå som är hanterbar.

    SvaraRadera
  14. Har alltid haft en mix av lån, den absolut bästa affären vi har haft är rörlig med räntetak (5år). De lånen har legat under 3år å 3mån rörlig med god marginal.
    Den ligger fortfarande, trots senaste höjningen 0.5% lägre än rörlig och 0.3% lägre än 3år.

    SvaraRadera
  15. Band 1/4 3 år till 1,19 och 1/4 5 år till 1,79 %.
    Resten rörligt, efter höjningen 0,83.
    Kändes som en bra försäkring, i alla fall delen på 3 år.
    Men visst, sannolikheten att den rörliga ska gå över de bundna under tiden totalt sett får ju ses som väldigt låg.
    Banken vinner, som vanligt.

    SvaraRadera