Cornucopia?

Aktuellt

Lysa lanserar hållbart sparande - erbjudande om rabatt på förvaltningsavgift

Detta inlägg är publicerat i samarbete med Lysa och ska betraktas som reklam. Robotrådgivaren Lysa lanserar nu ett etiskt hållbart spara...

2018-12-15 19:14

Prognos: Kraschen i Stockholms bostadsbubbla - om 90-talets nedgång upprepas

Utvecklingen för Stockholms lägenhetsprisindex speglar än så länge väldigt exakt utvecklingen för lägenhetspriserna på Östermalm under 90-talet. I blogginlägget nedan finns en prognos för hur det ser ut framöver om denna spegling fortsätter. För procentsats på nedgången från dagsläget, och när botten i kraschen i så fall nås, läs vidare nedan.
Utvecklingen för lägenhetspriserna på Östermalm 1989 - 1994, baserat på annonsstickprov i SvD:s arkiv, samt aktuell utveckling för Valueguards HOXFLATSTO-index i rött. 


Som vi ser ovan följer än så länge lägenhetsprisindex för Stockholm i princip exakt tremånaders glidande medelvärde för bostadspriserna på Östermalm under 90-talskrisen. Nu drabbades olika delar av Stockholm olika hårt, och nedgången på Östermalm var procentuellt som lägst. På sina håll fick istället lägenheter ges bort, bara för att man skulle slippa betala månadsavgiften. Östermalmsexemplet är alltså best case.

Om vi hypotetiskt antar att den fortsatta utvecklingen för kraschen i bostadsbubblan i Stockholm följer detta best case, så kan vi göra en prognos på framtida utveckling. 

Notera att jag ingenstans påstår att så här blir fallet, detta är en hypotes och ett tankeexperiment, som vi använder för en prognos. Den som vill veta faktiskt framtid får vända sig någon annanstans, och kommer förstås återvända till detta inlägget om två år och peka finger och påtala att det var fel. Själv vet jag att det kommer bli fel, men jag skriver för att det är intressant ändå.
Prognosgraf om den fortsatte utvecklingen exakt följer tremånaders glidande medelvärde för Östermalm på 90-talet. Trunkerad Y-axel.
Lägenhetspriserna i Stockholm kommer i så fall falla 46% från dagens läge, och bottna i september 2020.

Först kommer priserna falla ytterligare 4% till januari 2019, där vi sedan får en vårupprekyl på 2% i mars. Sedan tar raset vid på allvar och priserna kraschar med 23% till och med juni. Sedan får vi en upprekyl när fyndköparna rycker in under sommaren för att köpa lägenheter åt sina barn, som ska studera eller flytta hemifrån. Det har ju blivit billigt. Priserna stiger 5% fram till november.

Sedan fortsätter kraschen och priserna faller 33% för att bottna i september 2020. Sedan börjar de återigen återhämta sig.

Jag upprepar att detta alltså inte är vad som kommer hända, men en del personer kan finna detta intressant att reflektera över ändå. 
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

43 kommentarer:

  1. OT: Visst kan ryska robotar dansa!
    https://www.svt.se/nyheter/utrikes/avancerade-ryska-roboten-var-man-i-robotdrakt

    SvaraRadera
  2. Nu om modellen skulle råka stämma så är det helt andra fundamenta än 90-talets bostadsmarknadskris. Den berodde då på att kreditregleringarna avskaffades helt och dagens kris om den nu finns beror då på införda regleringar.

    Jag skulle snarare beskriva den egentliga krisen idag att så få unga kan få en bostad och att marknaden inte klarar att möta detta behov. Normalt borde dyka upp aktörer som agerar inom detta segment.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Båda situationerna får nog anses bero på vidlyftig utlåning. Vad som gör att kreditbubblan spricker, ja det är en annan femma.

      Radera
    2. Införda regleringar 😅😅😅😅.

      Du är en jävla sosse; merparten av oss i landet tycker inte som du. Ibland får/bör man vara precis så rak.

      Jävla tomte.

      Radera
    3. Avskaffad kreditreglering som resulterade i massiv utlåning eller dito orsakad av obefintliga räntor kvittar väl. Som sagt ovan, något annat utlöser krisen den här gången, däremot är möjligheterna att göra något åt krisen betydligt mer begränsade nu, av väl kända skäl.

      Radera
    4. Om man vill försöka förstå/förutse när en kreditdriven bostadsbubbla spricker så är den här föreläsningen med professor Steve Keen att varmt rekommendera. Han har fina tabeller, grafer och räkneexempel på vad som händer när skuldsättningen blivit tillräckligt hög och kredittillväxten bromsar in och "kreditimpulsen" blir negativ. https://www.youtube.com/watch?v=JcwRcI-wZHA

      Radera
  3. Intressant, även om det bara är en hypotes.

    Inväntar Toni Visjnics och likasinnade kommentarer som säger mycket men samtidigt ingenting. Resten kommer väl med lite kognitiv dissonans försöka vifta bort detta inlägg. Det är ju trots allt lördag kväll. Nu vill man ju sitta med ölen i näven och tänka på annat.

    PS. Toni mfl., jag bara skojar lite.
    Trevlig kväll.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Se till att dricka överjäst utländsk öl för än så länge har vi råd med det :) Trevlig kv-el!

      Radera
  4. Ser bra ut, kanske unga kommer få råd att köpa egen bostad om det blir en ny motsvarande 90 talskris eller bättre.
    Nu och sedan länge köper ungdomar och folk bostäder som man inte borde ha råd med.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det spelar ingen roll om lägenheten kostar 2, 3 eller 4 miljoner. Det är inte många ungdomar som har de pengarna i vilket fall. Och med ungdomar tänker jag på personer i åldern 18-25 år.

      Radera
  5. Fin case. I Köpenhamn gick priserna ned ca. 35% under finanskrisen i 2009 til 2011.

    SvaraRadera
  6. En kurva som går sidledes råkar likna en annan som går sidledes. Och sen en prognos, som inte är en prognos. Trams.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Självklart kommer en större nedgång att inleddes med ett dödskors. Och självklart kommer det någon gång att gå ned ordentligt. Det vore intressant att se kurvor för 2008 och 2011 i samma diagram. Jag gissar att något av de åren kan fås att passa lika bra som 2018. Till de inte passar längre.

      Radera
    2. Vi ritar om verkligheten. Kartan gäller.

      Radera
  7. ÖNskar detta händer,och tror också det kommer sjunka problemet ni mot då är att Riksbanken och räntan är
    Mycket lägre så människor (torskarna) är mer seglivade och håller emot längre samtidigt som Ingves kommer ljuga ihop saker varje riksbanksmöte "varför" de inte kan höja räntan osv
    Så jag tror " tyvärr" det blir japan

    Däremot kommer nyproduktionen dö
    Enbart små hyresrätter ev bostadsrätter nyproduktion kommer sälja


    Men vore skönt om man fick ta sig igenom denna våg

    En stor bubla är också e handel mot butiker
    Fastighetsägarna pga avkastning vill höja hyror samtidigt som lönsamheten för fysiska butiker faller, finns en gräns där det knäcks

    Men man är frisk iallfall gäller bara tänkta positivt och följa nyhetsflödet av mäklare och analytiker som varje vecka kommer se ljuspunkter trots nedgång

    Cash is king

    SvaraRadera
  8. Får vi en krasch så är 40-50% ner från toppen inte otroligt för lägenheter som är mer volatila än huspriser. Timingen är mer osäker så klart, personligen tror jag botten inträffar 6-24 mån senare än sep 2020.

    SvaraRadera
  9. Allt är möjligt men helt beroende på vad som händer med bolåneräntan.

    FI kan visserligen hitta på ytterligare saker men jag tror dom är nöjda med en liten pyspunka/stabilisering

    SvaraRadera
  10. Vet att många är väldigt hårda mot familjer som har belånat sig för att köpa en bostad. Man har blivit tvingad att låna stora belopp för att köpa bostad, familjen växer och då måste man.... systemet har riggats så man har tvingat en hel generation att låna stora belopp för att dels komma in på bostadsmarknaden dels då familjen växer....
    Jag hoppas verkligen inte att vi får se någon totalkolaps av fastighetspriserna då det med för så otroligt mycket personliga/familje tragedier.

    Mitt livs största misstag var att vänta med att köpa bostad i ett år.... priset för bostaden gick upp 4 gånger mer än vad jag kunde spara.....

    SvaraRadera
    Svar
    1. Klart det är synd om dem, men å andra sidan skall verkligen resten av folket betala för detta?

      Radera
    2. Håller helt med trotts att jag varken äger bilar eller lån. Riktigt jobbigt för många av mina vänner.

      Men jag vill verkligen grattulera om du inte gjort något värre misstag i livet...

      Radera
    3. Ja visst att man kan behöva belåna sig för att köpa fastighet, men man måste ju inte låna mer än man har råd med? Och många har ju gladeligen bytt några miljoner extra mot en kvart kortare restid. Har ingen uppgift själv men "någon" av mig nu glömd person uppskattade att det kostade ca miljonen per 5min, kan kanske stämma någonstans någongång men att de som letar boende tycker att det låter på något sätt rimligt säger en del...

      Radera
  11. Jag tror det blir värre än på 90-talet .. 😱

    SvaraRadera
    Svar
    1. Minns du vad det var för ränta 92?

      Radera
    2. Hög, 24% googlade jag fram, sen föll den till 11% 93 hur påverkade det priser?

      Radera
  12. En observation från området där jag bor. Ett kedjehus gick ut för 3,8 mkr för några veckor sedan och både jag och säljaren trodde på en intensiv budgivningen. I dag går huset ut för 3,6 mkr acceptpris...

    SvaraRadera
    Svar
    1. En observation i mitt område där granne skulle sälja villa i november 2018. Aldrig en "bra säljmånad", men utgång var 4,3mkr. Högsta och enda bud hamnade på 4,2mkr. Säljare avböjde.

      Igår, januari 2019, såldes huset för 5,2mkr till en annan köpare, efter budgivning.

      Bor på ort strax utanför Gbg.

      Radera
  13. Hade velat se den viktigaste indikatorn i diagrammet också, nämligen räntan. Undrar just varför den inte är med...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag hade velat se ränteutgift som procent av disponibel inkomst, dvs räntesats * lånestorlek / inkomst.

      Lånebeloppen är ju en smula större nu än på 90-talet...

      Radera
    2. Sidan 10, diagram 9 i Riksbankens rapport om finansiell stabilitet har det du söker.

      Det handlar om rekordlåga tal just nu.

      Radera
  14. Från lokala tidningen i Luleå i fredags;
    "60 bostadsrätter är fortfarande till salu i Kuststad etapp tre, målet för antalet sålda lägenheter har inte uppnåtts. På lördag är sista chansen för de som tecknat avtal att bestämma om de vill gå vidare med köpet eller inte.

    Enligt Fastighetsbyråns hemsida har 47 av totalt 107 lägenheter i etapp tre sålts. Nu har de som tecknat avtal fått besked om att Kuststad inte uppnått antalet sålda lägenheter som står i avtalet. Per Ola Patomella, vd för Innerstadsfjärden AB, som är byggherre för Kuststad berättar att lägenhetsinnehavarna inte behöver stå för de osålda lägenheterna.

    – Finns osålda lägenheter måste vi köpa dem av bostadsrättsföreningen. Det är byggherren som står för osålda lägenheter, inte lägenhetsinnehavarna. Vi måste garantera för osålda lägenheter, det har vi fått göra i etapp ett och två också, säger han.

    Byggherren är skyldig att informera köparna om att de inte uppnått målet.

    – Vi har informerat dem så de har möjlighet att kliva av eller stå kvar, säger Per Ola Patomella.

    När det gäller nyproduktioner måste ett visst försäljningsmål uppnås för att sätta igång med byggandet. Trots att Kuststad etapp tre inte nått målet valde man att byggstarta ändå."

    Är ni sugna på att slå till?
    https://www.hemnet.se/nybyggnadsprojekt/centrum-kuststad-etapp-3,-smabatsgatan-14153255


    SvaraRadera
  15. Intressant! Kommer du uppdatera denna varje månad? Enligt graf står vi mycket riktigt inför ett kortare lättnadsrally / nyårseurofi i januari.

    SvaraRadera
  16. @Trollkung

    Ett väldigt märkligt resonemang. Om en lägenhet som idag kostar 3 mkr i Stockholm kan köpas av en högavlönad person, och samma lägenhet sedan sjunker till 1,5 mkr (för att samma person inte har råd/inte får låna) - då ska helt plötsligt de unga som inte hade råd placeras på samma nivå som den högavlönade personen?

    Unga som inte har råd idag kommer aldrig ha råd oavsett marknadsläge att köpa en lägenhet i centrala Stockholm.

    Det finns ingen bostadsbrist. Bara brist på billiga lägenheter i centrala Stockholm.

    SvaraRadera
  17. Hej Cornu, jag skulle uppskatta ett ärligt tips ifrån dig.

    Jag ska nu göra exit ifrån bubblan. Hyresrätt fixade jag på en vecka. Så 1:a handskontrakt finns.

    Huset säljs i Februari, för cirkus 5M. Ifall skattemässigt möjligt så kommer jag ha en fin ackumulerad vinst på över en M. Att för natta längre i lägenheten än till slutet av sommaren är inte möjligt p g a barn.

    Så vad blir tips av följande val jag har.

    1) Skaffa en rätt dyr hyres 3:a
    2) Köpa en BR i Sveriges tredje dyraste stad, 10:e till storlek fort.
    3) Vänta tills Maj, med en snabb inflyttning.

    Alt 1, känns ekonomiskt motiverat. Men tänk två barn. Så tips mottages.

    Övervintring med bunden ränta blir fullt möjlig för priser mellan 3-4M.Lön går att dubblas/tripplas ifall det börja knipa.

    Behöver tips ifrån någon klok som du, Stefan eller Joakim.

    Tack!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Svarar på mitt eget inlägg ovan. Jag går troligen emot all konsensus här på bloggen och köper en nybyggd BR, elbilsplats i garage och allt. För att undvika påhopp om barnmisshandel så fick jag köpa något över 100kvm i Lunds centrum. Ja, barnen får varsitt rum, så psykiska men borde begränsas p g a detta i a f. Mycker skin in the game såklart, runt 60-65% belåning. Men som fördel så står jag själv på boendet och reserverar mig därmed mot en av de vanligaste anledningarna (d v s seperation). Arbetslöshet oroar jag mig inte heller för.

      Radera
  18. Är skyhög belåning förknippat med ett stort risktagande?
    Svenska befolkningen tycks vara oense. Bloggens änglar anser givetvis det och håller medvetet belåningsgrad, skultkvot och räntor så låga som möjligt. Problem-befolkningen tycks istället göra tvärt om; låna så mycket det bara går. Det är nog iofs färre och färre som bedömer sannolikheten för skiten-träffar-fläkten som obefintlig. Dock är det många som istället tänker att konsekvenserna av det samma skulle vara så pass begränsade att det ändå är värt det.
    Cornu, jag hade gärna läst ett inlägg från dig som spekulerar kring olika möjliga utfall när kraschen är ett faktum. Alla kommer drabbas, men kommer de med hög belåning drabbas nämnvärt mycket värre? Hur?
    Resonemang med utgångspunkt från gällande lagar och regler. Vid en stor kris kan man anta att den kommer hanteras med nya skräddarsydda regler. Vilka relevanta grundlagar finns det då som begränsar mängden av möjliga utfall? (T.ex. möjlighet för beslagta privat egendom för omfördelning. Ärva skulder. Tvångsarbete.).
    Hur ser extremfallen ut? (Total omfördelning av skulder och tillgångar vs varje individ ansvarig i så stor utsträckning som möjligt).
    Du har en bra mix av fantasi och kompetens inom området för att måla upp lite olika scenarion. Håller tummarna för att du tycker det låter intressant!

    SvaraRadera
  19. Då har man bott i över två år i villan efter att nästan ha prickat toppen på bostadspriserna. Nåja, vi fick ändå mycket hus för pengarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vi prickade precis toppen på berget när vi köpte vår villa. Bara någon vecka efteråt kom första rapporterna i media om en vikande marknad. Inget någon sett på många, många år.
      Sålde dock BR i samband med det med mycket god förtjänst. Så vi gjorde vad man ibland säger +- 0. Både köpte och sålde i en bra marknad. Kunde lika gärna varit köpt och sålt i en dålig marknad. Ekonomin för oss hade sannolikt blivit densamma.
      Men jag avundas ingen som fått käppar i hjulen som köpt dyrt och tvingats sälja billigt, eller köpt sin kanske första lgh strax innan nedgångsrapporterna.

      Radera
  20. En sak man missar om man jämför med 90talskrisen är att det då fanns lediga hyresrätter på Karlaplan, men de var helt ointressanta då alla skulle äga sitt boende. Boendesituationen ser inte ut så in Stockholm idag...

    SvaraRadera
  21. Hmm...det verkar knaka ordentligt i fundamentet till flyttkedjorna. https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2019/03/08/trogt-for-ettor-i-stockholm

    SvaraRadera
  22. Även Bloomberg skriver om den nedåtgående bostadsmarknaden i Sverige. https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-03-10/unsold-luxury-homes-reveal-risk-behind-a-swedish-profit-warning
    Släng in sänkta ränteavdrag som tändvätska och det börjar bli allvar.

    SvaraRadera
  23. Hej, det skulle vara intressant att se en uppdatering på denna graf varje månad.

    SvaraRadera