Cornucopia?

Aktuellt

Prognos: Kraschen i Stockholms bostadsbubbla - om 90-talets nedgång upprepas

Utvecklingen för Stockholms lägenhetsprisindex speglar än så länge väldigt exakt utvecklingen för lägenhetspriserna på Östermalm under 90-ta...

2018-12-23 11:20

Inflationsjusterade bostadspriser Sverige och lägenheter Stockholm

Nu när vi återigen har lite inflation är det intressant att titta på hur bostadspriserna utvecklat sig realt, dvs inflationsjusterat. Nedan finner ni graf och hur stor nedgången varit för Sverigeindex och lägenheter i Stockholm.
Inflationsjusterade bostadsprisindex 200501 - 201811. Data: SCB, Valueguard
Relativt sett steg bostadspriserna fortare under icke-inflationsperioden, eftersom de reala priserna alltså inte hölls tillbaka av allmänna prisökningar. 

Detta gör dock att den aktuella nedgången är större än den nominella, eftersom vi nu fått lite inflation runt 2% igen.

Nedgången för Valueguards HOXSWE-index, dvs hela Sverige, både villor och lägenheter, blir då 8.6% sedan toppen. För lägenheter i Stockholm är samma inflationsjusterade siffra en nedgång på 11.2%.

Utan inflationskompensation är nedgången 6.6% för hela Sverige och 9.4% för lägenheter i Stockholm. 

Nu väntar vi på den grovt missförstådda floskeln inflationen amorterar mina skulder, vilken bara visar hur lite förståelse många bolåntagare har idag. Det enda som amorterar skulderna är amorteringar, men om man likt dagens medelålders bolåntagares föräldrar hade löneökningar om 10-20% om året, så ökar möjligheten att amortera rätt snabbt, samtidigt som räntorna blir mindre betungande. I synnerhet när man hade 85% avdragsrätt på räntan. Idag har vi 30% avdragsrätt på räntan och i bästa fall löneökningar på några få procent. Det är en annan värld idag.

3 ... 2 ... 1 ...
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

15 kommentarer:

  1. Vi 70 talisters föräldrar hade som mål att amotera bort lånen till pensionen, och tack vare flera mekanismer verkar det ha skett.

    Idag verkar det ialla fall i storstadslänen som om målet är ca 50%, om man då betänker ett prisfall kan man ju räkna ut hur mycket som amoterats och är borta.

    Då förstår man vad hyra av banken betyder!

    Ok, även 1-2% inflation ger effekt över långa perioder ,tex för en sen 70 eller 80 talist som får arbeta fram till ca 70 och sedan se Sundbyberg. Men lite blir det nog kvar.

    SvaraRadera

  2. Förvånad lash orolig?

    "Hennes fans känner henne som "Mogi", en livsnjutande fashionista med smak för mode, resor, mat – och anglicismer. För några år sedan skapade hon uppståndelse med en vlogg där hon undervisade sina följare i typiska Mogi-ord, bland annat "pördig", ett adjektiv hon ofta använder för att beskriva sig själv. Betydelse: läcker, stilig. ("Lite så här old english lady drinking tea in the afternoon.")

    När hennes lägenhetsförsäljning nu gick om intet var det många som idkade skadeglädje på internet.

    – Jag har gått in med så mycket kärlek, tid och, obviously, pengar. Jag blev jätteledsen, började ifrågasätta allting. Det som chockade mig var att vi inte ens fick ett skambud. Det gjorde mig förvånad slash orolig."


    https://www.svd.se/influencern-sjalvmord-ha-lagenheten-kvar-pa-hemnet

    SvaraRadera
  3. Relativt sett steg bostadspriserna fortare under icke-inflationsperioden, eftersom de reala priserna alltså inte hölls tillbaka av allmänna prisökningar.

    [...]

    Nu väntar vi på den grovt missförstådda floskeln inflationen amorterar mina skulder, vilken bara visar hur lite förståelse många bolåntagare har idag. Det enda som amorterar skulderna är amorteringar, men om man likt dagens medelålders bolåntagares föräldrar hade löneökningar om 10-20% om året, så ökar möjligheten att amortera rätt snabbt, samtidigt som räntorna blir mindre betungande. I synnerhet när man hade 85% avdragsrätt på räntan. Idag har vi 30% avdragsrätt på räntan och i bästa fall löneökningar på några få procent. Det är en annan värld idag.”

    Extremt snurriga, bakvända och motsägelsefulla resonemang.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det var ett helt annat skattesystem på den tiden så analogin håller inte, som du mycket riktigt påstår.
      I det gamla systemet så slogs inkomst av tjänst ihop med kapitalinkomst till en summa. Så en tänkt kapitalinkomst skulle då kunna kvittas mot ränteutgifter. Det konstruktören av skattesystemet inte tänkte på var att det förstås gick att göra ränteavdraget utan att ha kapitalinkomster vilket förstås alla gjorde på den tiden. Just 85 % var det bara höginkomsttagarna som nådde upp i, vanliga löntagare låg på 40-50 % i avdrag. Så tidigt som 1981 så infördes ett tak på max 50 % och på 90-talet infördes nuvarande 30 % upp till 100.000 kr. Dessutom var det så att på 70-talet så var det exakt samma beteende som nu att folk max-belånade men det var väldigt mycket svårare att få ett lån beviljat än nu så där finns en klar skillnad.
      Ett ev. avskaffande av ränteavdraget idag borde innebära att avdraget mot inkomst av tjänst tas bort men finns kvar mot kapitalinkomster.

      Radera
  4. Jag nappar!

    Om inflationen är 2% så urholkas lånet med just 2% per år, realt sett men inte nominellt.

    Just nu är det möjligt att låna till 1% efter avdrag vilket är förmånligt eftersom det är lägre än inflationen.

    Skulle inflationen vara 5% och boräntan 7% så skulle så klart läget vara annorlunda eftersom det blir kämpigt med kassaflödet, inte minst om löneökningen är 5%.

    Men jag har säkert missat något.

    SvaraRadera
  5. Räntor som är låga och i nivå med inflationen gör förstås att det blir populärt att låna och äga, jämfört med att betala till en hyresvärd.

    SvaraRadera
  6. hmm blir intressant att följa hur djupt fallet blir de närmaste åren..
    kommer vi tillbaka till prisnivån för 2005? själv gissar jag att vi bottnar vid 2010 ca. tjejgissning alltså

    SvaraRadera
    Svar
    1. Min gissning är att SEK bottnar på någonstans runt 13 SEK (= 1 EUR) vilket innebär att bostadspriserna faller i en internationell jämförelse ja. I SEK lär dom inte falla så mkt mer då våra löner ökar nominellt varje år. Kanske blir någon räntehöjning till på 25-50 punkter men det löser den nya regeringen med jobbskatteavdrag.

      Radera
  7. Priset på bostäder är helt beroende av räntan. Så länge vi har låga räntor så kommer inte prisfallet vara mycket. Två saker kan få bostadsmarknaden att verkligen sjunka:
    1.ingves höjer räntan
    2. Vi får betydligt högre inflation och falkande krona så banker måste höja räntan.

    Fall 1 kommer nog aldrig riktigt hända för ingen vill krascha ekonomin. Japan har hållit på med lågräntepolitik i flera decennier och den ligger nu fortfarande på 0. Jag tror vi kommer göra precis samma sak. Dock tycker jag det är fel och reporäntan borde tillbaks på 3-4%.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Omvärlden kommer att höja räntan i snabbare takt än Ingves. Vi kommer hänga på men inte med lika mkt vilket kommer resultera i att SEK försvagas. En nivå på runt 13 kr / 1 EUR är lagom för att vi ska kunna dra nytta av handelsfördelen mot vår största handelspartner EU.

      Radera
  8. Hmm... Okej, jag försöker förklara det här med ett räkneexempel. Säg att du köper en lägenhet för 1 000 000 och för enkelhetens skull säger vi att du lånar 100% till köpet. Ett år senare säljer du din lägenhet. Då har priserna gått upp med 1% men inflationen har legat på 2%. Med herr Wilderängs sätt att räkna har du nu förlorat pengar (-10 000?) då de reala priserna har sjunkit med 1%. Problemet är att det inte stämmer med verkligheten. Vid din försäljning får du 1 010 000 kronor och kan lösa ditt lån på 1 000 000 och ändå ha 10 000 kronor kvar. Dessa är dock enbart värda 9 800 kronor i dagens penningvärde då inflationen har ätit upp en del. Det här är varför du måste ta hänsyn till hur inflationen påverkar dina lån på samma sätt som hur inflationen påverkar det reala priset på din bostad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Äpplen och päron. Det du skriver om handlar om vinster på belånad hävstång.

      Radera
    2. Min kommentar handlar om hur du ska hänsyn till inflationen när du tittar på prisutvecklingen på en tillgång som är belånad. Exempelvis en bostad. Genom att korrigera såväl priset på tillgången och lånet så får du en mer rättvisande bild av vad som har hänt, korrigerar du bara det ena blir det helt enkelt fel. Och du behöver varken löneökningar eller ränteavdrag för detta.

      Radera
  9. Sverige kan inte göra som japan, då storlek på ekonomier kan inte jämföras, vi är tvungna att följa amerika, räntegapet kan inte vara för stor då förlorar vi kronan. Så nej, det går inte köra med 0 om inte Papan gör det.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är en rätt stor skillnad i ränteläge mellan FED och RB för tillfället. Jag ser att Sverige klarar det superbt än så länge. Vi kanske kommit till en punkt då vi måste höja lite grann nu men det är inte så att FED kommer att höja till 15%.
      Dom kanske kommer upp i 3,25% innan nästa lågkonjunktur. Då har väl Riksbanken höjt till 0,25% innan det är dags för båda centralbankerna att sänka igen.

      Radera