Cornucopia?

Aktuellt

Boksigneringar: Stockholm, Vänersborg, Skövde, Kungsbacka, Göteborg

Dags för lite boksigneringar nu i julhandeln. I år blir det signeringar i Stockholm, Vänersborg, Skövde, Kungsbacka och Göteborg. Datum enli...

2018-11-19 16:46

Icke-inflationen: Höga hyreshöjningar 3+ procent hos kommunala bostadsbolag

Icke-inflationen fortsätter med sina Sverigesegrar. Exempelvis vill det kommunala bostadsbolaget Marks Bostad AB i Marks kommun 2019 höja hyrorna med 3.54% för att få kostnadstäckning. Uppenbarligen stiger bostadsbolagets kostnader snabbare än inflationens 2.4% eller inflationsmålet 2.0%. Marks kommun är långt ifrån ensamma i Västra Götaland, utan i kommunkrisens spår verkar många kommuner nu vilja chockhöja hyrorna, rent av så högt som 4.2%. Hur ser det ut för din kommuns bostadsbolag? Detta kommer driva officiell inflation och pressa fram räntehöjningar från Riksbanken.
Hamburgerhaket Mandy's Diner i Skene, Marks kommun.
Kommunägda Marks Bostad AB vill alltså höja hyrorna 2019 med 3.54% enligt ett pressemeddelande från Hyresgästföreningen i Västra Götalands län. Det är en bra bit över aktuell officiell inflation om 2.4% eller inflationsmålets 2.0%. Man skyller på att bolaget behöver kostnadstäckning.

Uppenbarligen har alltså kostnaderna stigit snabbare än inflationen. Det här är förstås en höjning som slår stenhårt mot ett stort antal hushåll i kommunen, närmare bestämt 3 700 lägenheter. Samtidigt är det inte något som man kan ducka via SCB:s substitutionsprincip - stiger hyran för mycket kompenseras inflationen om priset på pappkartonger faller som alternativ boendeform. Kommunalt boende hyresgäster har inte heller alltid ekonomin att köpa sig en bostad istället, och i mindre kommuner råder ofta i praktiken ett monopol eller oligopol, där det inte finns alternativa hyresvärdar - i synnerhet inte med lediga lägenheter.

I själva verket ser det ut som det nu blir massiva hyreshöjningar i kommunerna, sannolikt drivna av den så kallade kommunkrisens uppseglande. Detta kommer kraftigt driva upp de officiella inflationssiffrorna och pressa fram räntehöjningar från Riksbanken och alltså även slå mot de som äger sin bostad.

Några exempel på kraven på hyreshöjningar, som hittas som pressmeddelanden hos Hyresgästföreningen.

AB Bostäder i Borås +3.45%
AB Bostäder i Lidköping +3.25%
Lysekilsbostäder AB +2.86%
Alingsåshem +3.5%
Götenebostäder +3.3%
Sotenäsbostäder +3.83%
Mariehus (Mariestad) +4.2%
Smögen, Sotenäs kommun.
Detta väcker också frågan hur det ser ut i din kommun, kära läsare. Kan du kolla vad din kommuns kommunala bostadsbolag kräver i hyreshöjningar för 2019?

Naturligtvis är detta ett förhandlingskrav. Återstår att se vad de faktiska höjningarna landar på.

Cynikern kan notera att högre hyror ger värdefullare fastigheter, som alltså kan belånas av kommunens bostadsbolag, så att man kan betala ut extra utdelningar med dessa lånade pengar till den kommunala kassan, och stärka kommunens ekonomi. En uppskriving av fastighetsvärdena blir ju en bokföringsmässig vinst och med det utdelningsutrymme. Därmed behöver inte kommunen låna till den dagliga verksamheten, utan belåningen sker i bostadsbolaget. Känns väldigt 1990 och det gick ju jättebra för många kommuner därefter ...
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

21 kommentarer:

  1. Detta är absolut intressant, hyreskraven lär bli högre i år än tidigare år, men jag blir förvånad om det slutar på mer än cirka 2% i snitt efter att förhandlingarna är klara.

    Nivåerna på det som redan förhandlats klart visar ju en annan bild:

    " Bostadsföretag Antal bostäder Överenskommelse
    1 Förvaltaren, Sundbyberg 7 826 1,60%
    2 Järfällahus 5 561 1,50%
    3 Bengtsforshus 900 1,40%
    4 Grums hyresbostäder 675 1,25%
    5 Byggebo, Oskarshamn 2299 1,00%
    6 Karlstads bostads AB 7 484 1,00%
    7 Mönsterås bostäder 1 264 0,99%"

    De allmännyttiga bolagen tror jag generellt är rätt konservativt belånade, så det finns säkert utrymme att ta ut mer vinst om kommunerna vill (man kan till exempel skylla på bostadssociala åtgärder, vilket känns rätt rimligt). Tror dock det är ovanligt med rena uppskrivningar i allmännyttan -- tvärtom tenderar man att värdera sina fastigheter långt under marknadsvärde, eftersom man inte har någon som helst anledning att göra det, till skillnad från börsnoterade företag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. ... tilläggas kan att t ex "Karlstads bostads AB" först yrkade just +3,5%, som alltså resulterade i +1,0%.

      Detta håller förstås inte i längden, även om Hyresgästföreningen brukar argumentera för att den låga vakansgraden (många ligger ju under 0,1%) gör detta till en stabil och därmed inte riskabel verksamhet, och att bolagen då borde "nöja" sig med en rimlig vinst istället för att vilja ha mer. Det är givetvis tvärtom, den låga vakansen visar tydligt att hyreslägenheter i genomsnitt är för billiga jämfört med den nyttan hyresgästerna får ut.

      Radera
    2. Joakim,

      Vänligen sluta skriva tydliga, bra, faktabaserade kommentarer. Sånt hör inte alls hemma här på bloggen.

      Radera
    3. Eller så har den extrema invandringspolitiken under främst regeringen Reinfeldt gjort att allt hyresbestånd hyrs ut även bland mindre seriösa hyresvärdar. Tar vi Karlstad som exempel har numera bolag med ockerhyror som värmlands invest relativt lätt att hyra ut sina lägenheter. Jämför vi med KBAB skiljer det drygt 4000 i månaden för i princip samma lägenhet. Är ju därför knappast oväntat att det numera är relativt svårt att få en lägenhet av KBAB. För 10 år sen var det däremot lätt att få en bra prissatt lägenhet även hos det kommunala bolaget. Studenter hade bostadsgaranti och bostäder tillhörande ockerbolagen stod tomma.

      Snarare än att kalla hyresrätter för billiga bör Sverige fokusera på att bygga billiga hyresrätter igen. Det var ju trots allt bara 10 år sen det var fullt möjligt.

      Radera
  2. Så ser det ut i siffersamhället. Bedrövligt, men, helt väntat.

    SvaraRadera
  3. Det är väl samma visa varje år?
    https://www.hyresgastforeningen.se/aktuellt/nyheter/00/11/nyheter-2018/laget-i-hyresforhandlingarna/
    Inte har dom fått igenom så höga hyror dom som är färdigförhandlade..

    SvaraRadera
  4. Hur stor andel av de boende i hyresrätter har egen inkomst? En höjning på 4% kanske egentligen bara är en höjning på 1-2% om många av hyresrätterna bebos av människor utan egen inkomst, då kommunens socialkontor kommer gå in och ta kostnaden.

    Jag säger inte att det är så i Marks kommun, men det är en siffra att ta med i beräkningen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. De flesta som har försörjningsstöd bor säkert i hyresrätt (eller bostadsrätt ägda av kommunen).

      Men de är inte särskilt många i det stora hela. Blev lite nyfiken -- Det betalades ut 10,7 miljarder i försörjningsstöd förra året (som ju täcker allt, inte bara hyra). Säg att nånstans mellan 2 och 4 av de miljarderna går till hyra.

      Total hyra är ändå en bra bit över 100 miljarder (112 mdr 2014 enl hyresgästföreningen), så höjda hyror gör inte att försörjningsstöden stiger särskilt mycket. De flesta hyrorna betalas via folks marknadsinkomster (löner och pensioner).

      Sen som sagt, hyrorna kommer inte stiga med 4% i snitt det här året heller.

      Radera
    2. Antalet sociala kontrakt i Sverige har ökat med 250 procent sedan 2008. Det visar Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät som besvaras av nästan alla kommuner och sedan har kompletterats av Hem & Hyra.

      Radera
    3. Så är det, 24 000 lägenheter säger en snabbsökning.

      Av ett totalt bestånd på 1 445 000, det vill säga två procent ungefär av våra hyreslägenheter besitts av personer med "sociala kontrakt". Stämmer rätt fint med uppskattningen jag gjorde strax ovanför. Får se vad som sker vid nästa konjunkturnedgång osv.

      Radera
    4. Finns endel som bor i bostadsrätt typ HSB som får socialbidrag. Var ett program på P1 om det.

      Radera
    5. Tror det är svårt göra en uppskattning. Försörjningsstöd är inte typen av "sociala kontrakt" där staten går in. Vi har bostadsersättning, aktivitetsstöd, bostadstillägg mm mm. Så frågan är hur stor andel staten totalt går in och betalar av hyrorna.

      Radera
    6. Ja, det är en bra fråga. Pensionärer får ju bostadstillägg för att kunna bo kvar i sina bostäder (oavsett hyrda eller ägda, ung 80% av bostadstilläggen betalas till hyrda bostäder, 20% till ägda).

      Hm, vad säger uppskattningarna i budgetpropositionen tro? Vi får räkna lite, alltid bra.

      Uppskattat bostadstillägg för pensionärer 2019: 9,2 miljarder
      Uppskattat bostadstillägg för personer med aktivitetsersättning 2019: 5 miljarder

      Sen ovanpå detta har du försörjningsstöd på 10 miljarder (där jag gissar hyresdelen till 2-4 mdr) och äldreförsörjningsstöd på cirka 1 miljard, plus lite bostadsbidrag för låginkomsttagare och studenter (4,5 miljarder) samt etableringsersättning för nyanlända. 15 till 25 miljarder in alles?

      Radera
    7. JP, ganska stora summor om man tar totalen. Just i etableringsersättning tror jag inte hyra ingår utan då får man bostadsersättning som komplement. Har försökt att få tag i exakta siffror men tror din uppskattning ligger i rätt härad.

      Radera
    8. Ja, det här var intressant. Har inte reflekterat över detta innan. Bostadsersättning verkar ingå i etableringsersättningen.

      Man kan alltså grovt gissa att om hyrorna höjs med en miljard, så höjs också statens och kommunernas kostnader med cirka 200 miljoner, mest på grund av mer pengar till pensionärerna.

      Radera
  5. 3%, chockhöjning, får skaffa husvagn. Har en boendekostnad på 3000 i månaden. Min gamla chef och jag delar på hyran.

    SvaraRadera
  6. Som sagt: Bara förhandlingsbud mao inte värt något förrän det är klart. Ungefär som när arbetsgivaren bjuder 1% och facket vill ha 4% så blir det 2,5. Inget att dra några växlar på. Däremot delar jag idén om kommunernas kommande kriser.

    SvaraRadera
  7. 7%....
    http://www.smp.se/nyheter/vaxjobostader-vill-hoja-hyran-med-sju-procent/

    SvaraRadera
  8. I Göteborg har förhandlingarna strandat och går vidare till hyresmarknadskommittén. Samma storleksordning på yrkandet som övriga.

    "Framtidenkoncernen yrkade ursprungligen på en höjning av bostadshyrorna per 2019-01-01 på 3,4 %. Koncernens sista bud ligger på 2,7%."

    SvaraRadera
  9. Och visa betalar 0.0 livet ut - en ren "win win" taktik. Vad trevligt att finansiera sådana! Det tycker väl de flesta skattebetalare och speciellt egenföretage som kämpar för varje krona!? Slutsatsen är följande: jobbar man så straffas man, gör du inget och/eller skadar samhället - får du allt gratis. Tror man på karmaregler så är det rättvist.

    SvaraRadera
  10. Har 2% nästan exakt i Karlstad.

    SvaraRadera