Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-09-18 16:03

Oscar Properties dumpar priserna på nya bostadsrätter

Den börsnoterade så kallade bostadsutvecklaren Oscar Properties har nu börjat dumpa ut osålda nyproducerade lägenheter med bekostade ytskikt (sk lyxlägenheter). Man både sänker priset och säger sig bjuda på månadsavgiften de första två åren.
Dagschart Oscar Properties.
Bolaget skriver på sin kampanjsajt för "rean" att man sänker priserna med 10% och bjuder klubbmedlemsavgiften i bostadsrättsföreningarna i två år. Man skriver också:
"I år färdigställer vi fler bostäder i fler föreningar än någonsin tidigare. För att överlämna bostadsrättsföreningarna till de boende slutsålda har vi under en kortare period sänkt priset och erbjuder två års avgiftsfrihet på ett mindre antal bostäder."
Kort sagt sitter nu inflyttningsklara föreningar med osålda sk lyxlägenheter. Vilket kan ge dålig stämning på föreningarnas styrelsemöten och årsmöten när den ekonomiska planen går åt skogen mer än tänkt.

"Lyxlägenheterna" kostar från ca 3 MSEK till 15 MSEK efter 10% prissänkning. Egentligen är det vanliga lägenheter, men man har lagt lite mer på ytskikten för att kunna ta ut högre priser från de som skuldsätter sig för lägenheterna.

Vad tidigare köpare tycker om att grannarna slipper betala avgift i två år och att lägenheterna nu gått ner 10% i pris lämnas som en övning åt föreningarnas årsmöten.

Vem som egentligen betalar årsavgiften de första två åren framgår inte. Kanske är det Oscar Properties, kanske är det föreningen och i praktiken köparen av klubbmedlemskapet. Oavsett är månadsavgifterna artificiellt låga och de ekonomiska planerna håller inte utan avgifterna behöver höjas längre fram.

Det finns inga gratisluncher. Och om Oscar Properties betalar, men går i konkurs, så får du som köpare trots allt betala avgiften medan du köar till konkursboet, där du knappast står först i kön pga några månadsavgifter.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

121 kommentarer:

  1. Antar att det är OP som får betala avgifterna i 2 år. I annat fall är det korkat att lova 2 år. Då kan man ju dra till med 10 år om det nu är BRFen som står för kalaset och inte OP. :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är OP som betalar. Inte Brf:en.

      Radera
    2. Man kan betrakta det som att det finns en underförstådd prestation mellan köparen och OP där ersättningen utgör motsvarande 24 månaders avgift och därmed utgöra en skattepliktig gåva...

      Radera
  2. snopet för de som köpt i samma förening att direkt se att 10% är borta + två årshyror
    Det lär knappas hetsa nya köpare att köpa mer nyproduktion då detta kommer bli allt mer vanligt

    vore mycket intressant att höra om fler banker än vad jag hört ryktet om på chatten värderar ned nyproduktion till de som tidigare fått lånelöfte på annan prisnivå för 1-2 år sedan
    dvs att köparen måste in med mer kontantinsats

    om något hör det skriv gärna sbab och seb var de jag hört gör det

    SvaraRadera
    Svar
    1. Samma diskussion gick 2012 i Göteborg när dom nybyggda bostäderna i NYA KVIBERG hade problem att säljas. Då kostade en 46 kvm 2a 1245000 kr och byggbolagen bjöd på 12 månadsavgifter för att det stod still i försäljningen. 5 år senare kostade samma 2a 2,5-3 miljoner.
      Nu tror jag inte att OP´s lägenheter har dubblats i pris inom 5 år men däremot ser jag det inte som en omöjlighet att dom som köpt dessa bostäder innan prissäknkningen av OP ändå gör sig en vinst inom 5 år.

      Radera
  3. Oscar Properties är desperata att få underskrifter från den sista samlingen losers innan bostadsmarknaden gör ett djupdyk.

    SvaraRadera
  4. Det är nästan helt säkert så att det är OP som står för årsavgifterna de första två åren.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Gick in och kollade på deras lediga bostäder. Var inne och kikade på NORRA TORNEN. 57 kvm för 5,7 milj. Det är ungefär samma stuk som Sernekes Karlatornet i Göteborg och ungefär samma prisnivå. Inte alls farligt med tanke på att det ändå är Stockholm d.v.s. crème de la crème.

      Radera
    2. Tja, kreditbegränsningar sätter gränsen för vem som kan köpa där dock.

      I övriga nyheter så verkar man fortfarande se tecken på "stabilisering":

      Fortsatt stabilitet på bostadsmarknaden

      "I augusti steg prisindex för privatägda bostäder i Sverige med 1,9 procent jämfört med månaden innan, detta enligt företaget Valueguards så kallade HOX-index. Bostadsrättsindex steg med 1,0 och villaindex med 2,5 procent.

      Justerat efter säsongseffekter är dock ökningen för privatägda bostäder marginell – endast 0,2 procent."
      [...]
      "För att få en bra indikation om vart bostadsmarknaden är på väg har Valueguard även undersökt prisutvecklingen för bostadsrätter i Stockholm under de första två veckorna i september. Något som, enligt Lars-Erik Ericson, gett ett intressant resultat.

      – Priserna under första halvan av september ligger kvar på samma nivå som i augusti. Förra året hade vi en tydlig prisnedgång första veckorna i september, säger han."

      Radera
    3. @Joakim: Vi får väl se vad som sker framöver. Dom dyra nybyggda bostäderna lär ju förbli svårsålda med tanke på att allt fler kommer till insikt hur högt belånade föreningarna är samt vilka glädjekalkyler dom kör med i kombination med överutbud, högre total kvm pris än andrahandsmarknaden samt eventuellt kommande räntehöjningar (som jag personligen inte tror på). Dom som tidigare spekulerat i nybyggnation är inte alls sugna längre när inte ens byggbolagen lyckas sälja sina etapper.

      Radera
    4. @Toni. Ja, det blir riktigt intressant.
      När har byggbolagen bokslut? Kanske innan dess de försöker få allt sålt?

      Radera
    5. @Teheimar: Det är en sån där "Joakim Persson"-fråga. Dom stora byggbolagen lyckas väl ändå sälja det mesta alternativt göra om beståndet till hyresrätter och sänka priset med några rödingar på ett fåtal objekt som blir över. Vet du hur stor del av byggbolagens vinster som genereras via försäljning av bostäder?

      Radera
    6. @Toni: Ingen aning hur stor vinstandelen är. Men den borde väl vara betydande. Jag tänkte snarare att de vill hinna stjälpa av alla bostäder snarast, då funkar inte det med hyresrätter såvida inte de är hyresrätter Brf-föreningen disponerar över.

      Radera
    7. Bostadsutvecklarna redovisar sin försäljning varje kvartal, så det här går ganska enkelt att följa. JM t ex rapporterar sina siffror den 25:e oktober, OP den 26:e oktober, så vi får väl analysera läget då.

      JM är det byggbolag som är mest exponerat mot bostäder av de stora, och efter vårens nedgång har kursen stigit en smula på sistone. Skanska och NCC är mycket mindre exponerade, eftersom stora delar av deras verksamhet handlar om kontor och infrastruktur med mera.

      Radera
    8. @Joakim: https://www.di.se/nyheter/fi-skruvar-upp-bankkrav-riskerna-har-okat/

      "Kontracykliskt buffertvärde"? Vad betyder det egentligen?

      Radera
    9. Det innebär att risken enl FI har ökat, och att bankerna därför måste hålla lite mer eget kapital.

      Allt annat lika innebär det att det blir lite dyrare att låna pengar (eget kapital = dyrt och bankerna kompenserar sig med dyrare utlåning).

      Radera
    10. @Joakim: Okej tack men det är fortfarande inte så enkelt att höjningen från 2% till 2.5% motsvarar en ökning på 25% och att bolånen då ökar med motsvarande?

      Radera
    11. Bolåneräntan menar jag.

      Radera
    12. Nej, så är det inte alls. En så pass liten höjning (känd i förväg) har väldigt liten påverkan på bankernas balansräkningar. Här är lite exempel på hur man räknar.

      Titta på sidan fyra som exempel så ser du något som heter "kontracyklisk kapitalbuffert". Det är den som ökar. Men bankerna täcker redan detta med tillgängligt kapital, så det är tveksamt om de behöver ge ut nya efterställda skulder osv.

      Radera
    13. Okej. Ingen nyhet med andra ord men DI säljer säkert bra på det.

      Radera
    14. Ja, Dagens Industri på nätet är mestadels ett skämt.

      Det som hänt de senaste tio åren är att FI och bankerna sakta men säkert höjt sina kapitalnivåer och höjt kraven på kunderna. Vi får se om det räcker.

      Radera
    15. @Joakim: Räcker för...? För att undvika en krasch för första gången?

      Radera
    16. För att ha minskat risken för bankerna tillräckligt.

      Innan 1990 lånade bankerna ut otroliga mängder till vem som helst (efter november 1985 års avreglering). Tidsandan var som i reklamfilmen: Låna hos oss

      Innan 2008 hade de svenska bankerna lånat ut en hel del till både företag och hushåll, samtidigt som kapitalkraven var riktigt låga. Där hade vi en hel del tur i att vårt svar på finanskrisen (valutaförsvagning och samordnade krisåtgärder samt sänkt ränta och hushåll som klarade av betalningarna).

      Nu, innan en eventuell kris 2019-2020, har bankerna varit hyfsat strama med lägre utlåningstillväxt jämfört med 1990 och 2007, samtidigt som man har höga vinster och gott om kapital jämfört med förr. Men samtidigt är den totala utlåningen så pass mycket högre, framför allt till hushållen. Det finns många olika sätt som detta kan gå snett på. Vi får se.

      Radera
    17. @Joakim: Jo ja får associationer med LENDO när jag ser ditt länkande youtube klipp. Hur definierar du en "kris"? MSCI World faller >25%? Tror du inte att Sverige eventuellt kommer att försöka lösa det på precis samma sätt som senast i så fall?

      Radera
    18. Går säkert att lösa.

      Börskurserna faller som symptom på kass framtidssyn, efter att det börjar synas tecken på vändande ekonomi. Kriser är lite olika, det kan vara kostnadskris i näringslivet som på 70-talet eller fallerande banker som på 90-talet och 00-talet. Det vanligaste är krig eller bank/fastighetskris. Det kan mycket väl hända.

      Radera
    19. Tror du bostadspriser och aktier kan falla i SEK?

      Radera
    20. Det kan de säkert. Det är inte direkt något historiskt ovanligt.

      Radera
    21. Aktier föll ju i och för sig 2008. Bostadspriser var ett tag sen. Början av 90 talet hävdar en del men det gäller ju bara dom som tvingades sälja. Om ingen är tvungen att sälja nästa gång faller dom inte då heller.

      Radera
    22. Ja, är man tillräckligt långsiktig så har riskabla tillgångar nästan alltid varit lönsamma att äga.

      De flesta 10-årsperioder, till exempel, har investeringar på den svenska börsen lett till en ökning i köpkraft -- och alla 20-årsperioder efter första världskrigets slut.

      Vad gäller bostäder finns det många perioder där man "bara" behållt sin köpkraft eller till och med fått minskad köpkraft (dvs bostäder har blivit realt billigare). Det spelar oftast ingen roll eftersom man äger en bostad för att bo i den.

      Radera
    23. Jo men du måste ju ändå nånstans erkänna att det är ett lite speciellt läge nu med minusräntor och expansiv penningpolitik. Pengar är ju i princip gratis vilket gör att tillgångar stiger i oändligt högt. Om man nu tror på en sättning eller s.k. kris om 1 år så går man ju inte in med 10 miljoner nu utan man kanske går in med 10 miljoner om 3 år. Men och andra sidan kommer vi båda antagligen ha fel och det kommer inte komma någon sättning inom loppet av 30 år. Nu har väl börserna bara drivits av USAs skattelättnader senaste året. Sverige och Tyskland kanske sänker bolagsskatterna till 0% snart så får vi också en bra ekonomisk tillväxt :)

      Radera
    24. Så är det. Det går upp och ner. Det är den reala räntan som är intressant, expansiv penningpolitik har vi haft förr. Att lycka tajma både nedgången och uppgången är en svår konst.

      Radera
    25. Nä men man behöver inte tajma perfekt. Det har aldrig varit min målsättning. Ren sannolikhetslära säger att nästan alla i hela universum kommer att misslyckas med det men om man ser att börsen endast stiger p.g.a. skattelättnader i USA så behöver man ju inte sträva efter att investera 10 miljoner vid all time high om man nu inte känner ett hat och enormt agg mot svenska kronor så att man så gärna vill bli av med dom.

      Radera
    26. Det är all-time-high eller nära all-time high för det mesta. Om vi tittar historiskt på årsbasis så är vi max 15% från all-time-high i 70% av fallen (och max 25% ifrån i 82%).

      Är man rädd för att tajma fel kan man alltid gardera sig med säljoptioner osv om man nu ändå tror att man kan förutspå börsrörelser.

      Radera
    27. SEK ligger dock inte på ATH eller vad tycker du? :) Redan nu när du går in på säljoptioner är det overkill för en simpel investerare som mig. Jag känner till räntefonder och indexfonder....Säljoptioner, minifutures, derivat, certifikat, bull and bear o.s.v. är en hel vetenskap.
      Det jag menar är att man bör kunna mer i så fall. Du får det att låta så lätt men det är det inte. Det är samma sak som när någon smart nu i efterhand fäller ut sig kommentaren: "Men självklart köpte alla likviditetsfonder i USD. Det är bara idioter som inte fattade för 2 år sen att SEK skulle rådyka".
      Men börsen lever väl på att 99% är idioter och 1% kan sko sig på det.

      Radera
    28. Valutarörelserna är marginella i det här fallet och på sikt, särskilt eftersom det mesta jag konsumerar är i SEK. Konsumerar man allt i USD är det en annan sak, men det som är relevant för mig är min totala köpkraft.

      Även räknat i USD är vi nära ATH.

      Radera
  5. Synd att du snöat in på Oscar P. Glömmer att tala om för bloggläsarna att både JM AB och Bonava, bottnat och vänt upp på börsen.
    Aktieanalytikern delar inte domedagsprofetian om krasch på nybyggnationsmarknaden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det säger ingenting om vart aktiekurserna står i om 1, 2 år. Jag kommer ihåg när Ericsson stod i över 200 kr. Flera analyshus värderade dom till flera hundra kronor högre. Några år senare 3 kr. Men gå gärna in och köp JM eller Op du. Jag gör det inte.

      Radera
    2. Jag har köpt JM. Vi får se om ett år om det var en bra idé. Hoppas såklart det :)

      Radera
  6. 10 års-obligationen(USTsys)är nu på väg att testa botten prismässigt. Inflationsförväntningsmätaren TLT/TIP vägrar att bryta ner mot ett disinflations-scenario. Istället ser det ut som om det finns risk för ett 3-topps-test under hösten/vintern. Isåfall.......bryter långräntan i USA på allvar uppåt?

    Japan leder vägen upp börsmässigt då yenen ser ut att vilja försvagas på allvar!! Inga tunga signaler änn dock. Bara tekniska indikationer.
    Men även dollarn ser ut att försvagas efter sin uppgång från januari då börserna föll. USA-börserna ser ut att gå mot nya ATHs! Fortsatt goda tider men med högre räntor? Klarar bostadsbubblan det? Ja den långa tekniska säljsignalen har ännu inte kommit i Sverige.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur tolkar du att bankaktierna faller over there?

      Radera
    2. USA-bankerna är ju generellt i en mycket bättre skick än sina europeiska bröder. I USA löstes i princip RMBS-debaclet(inkl. brotten) med att staten genom de statliga instituten, typ [email protected], tvingades att köpa fattiga människors bostadslån(på marknaden samt av FED). USA-bankerna önskar inget mer än högre räntor(-marginaler). Branschmässigt är dock inte bankerna något att satsa på varken i USA eller Europa. De går sämre än index och särskilt i Europa sedan lång tid. Tittar man på bankindex inkl t.ex XLF så bör man nog avvakta åtminstone ett genombrott av ATH från toppen 2007(tänkbar köpsignal).

      För övrigt kan en tolkning vara att man ser slutet på en lång högkonjunktur. Skulle räntorna sticka upp under fortsatt fallande kredittillväxt(eller mot noll som inte legat så långt borta enl FED-statistik) lär bankerna inte bli särskilt efterfrågade.

      Radera
    3. Men det ser fint ut med en topp nu, sen sidledes ett tag, om man är optimist.

      Radera
    4. Obs att konventionella räntor ger bättre marginaler för banken ju närmare noll de är, åtminstone med hävstång. Antag t.ex. att du som bank har ett räntegap på 3%. Om räntan är 5% och du lånar ut till 8% så har du en sämre situation än om du kan låna upp till 0,1% ränta och låna ut till 3,1% ränta. För varje 5 kr du betalar i ränta i det första fallet får du in 8 kr. För varje 5 kr du betalar i ränta i det andra fallet får du in 50 ggr 3,1 kr = 155 kr (om du kan låna upp och låna ut så mycket du vill). The magic of hävstång.

      Vet ej hur negativa räntor fungerar i praktiken i detta sammanhang.

      Radera
    5. Nej, det fungerar inte så. Bankens utlåning begränsas bland annat av både kapitalbas och likviditet (och kreditefterfrågan förstås).

      Det är redan så till exempel att bostadsobligationer ges ut till negativ ränta. Banken tjänar inte oändligt med pengar för det.

      Radera
    6. Naturligtvis är det en artificiell modell, som så mycket av ekonomiämnet, men det betyder inte att tankesättet inte fungerar. Allt det betyder är att vinsten begränsas snarare än att den är obegränsad, vilket ju också omnämns i parentesen. Jag kan minnas att låga räntor varit ett sätt att återuppbygga banker efter den typiska finanskatastrofen (men har tyvärr inte någon referens till hands).

      Det kan ju också vara värt att nämna att bankernas utlåning begränsas inte bara av efterfrågan utan också av regleringar, vilket ju leder till frågan om varför sådana behövs. Jo, för att banken annars lätt får en alltför hög belåning i förhållande till aktiekapital, vilket sedan leder till kostsamma bailouts av skattebetalarna osv. Men banker, hedgefonder och liknande har historiskt inte dragit sig för att belåna sig till 30x kapitalet eller mer, t.o.m. 100x, som i fallet Long Term Capital.

      Radera
    7. Mitt intryck av negativa räntor (inte djupt, får erkännas) är att de inte nått ut till konsumenterna och förlitar sig mer på tysta överenskommelser mellan centralbankerna och de finansiella institutionerna för att fungera.

      Om inte så vore skulle vi nog se betydligt mindre acceptans och fler bank runs. Om t.ex. Ingves sänker räntan till -5% i nästa kris och bankkontot då avkastar -2% så finns det nog ett starkt och allmänt intresse att tömma sina konton.

      Radera
    8. Ja, eftersom vinsten är begränsad så föredrar banker en större räntemarginal framför en mindre, alla gånger. Det är bankens räntenetto som är intressant, och den påverkas inte i ditt exempel. Du kan öka hävstången precis lika mycket (allt annat lika) om du lånar upp till 5% som om du lånar upp till 0,1%.

      Om vi utvidgar modellen lite: Man kan extremt förenklat säga att bankerna finansierar sig med inlåning (bankens kunder står för finansiering) och upplåning (andra investerare ställer upp med finansiering, t ex genom att köpa säkerställda obligationer som banken ger ut), samt en liten bit eget kapital och likställda skulder.

      Än så länge vill man inte sänka inlåningsräntan för privatpersoner under noll. Det innebär att ju lägre räntenivån är (dvs ju lägre utlåningsräntan som banken har möjlighet att ta ut är), desto mindre marginal har banken via den här kanalen. Vi nådde ju noll på vanliga transaktionskonton och även på många sparkonton och fasträntekonton för ett tag sedan.

      Säkerställda obligationer däremot har hängt med nedåt i takt med den allmänt sjunkande räntenivån. Men man kan se bankens finansieringskällor som en blandning av inlåning, upplåning och eget kapital. Utlåningen begränsas av bland annat eget kapital och tillgång till likvida medel.

      Radera
    9. Jag kan iofs nämna för den intresserade att det inte alltid går att likvidera sitt bankkonto hur som helst numera, åtminstone inte om likviden överstiger en viss summa. Inte ens om du beställer tid i förväg och kan föreställa dig att banken lätt borde kunna skramla ihop pengarna på en vecka eller så (eller på någon timme). I mitt fall vägrade de rätt och slätt.

      Det innebär i fallet negativa räntor att man fångar kontoinnehavarna, som om de vill undslippa tärande på kapitalet isåfall måste investera i olika tillgångar istället. En kortsiktig fördel med det kontantlösa samhället, men mer långsiktigt kan det verka obetänksamt.

      Radera
    10. "Du kan öka hävstången precis lika mycket (allt annat lika) om du lånar upp till 5% som om du lånar upp till 0,1%. "

      Men dina räntekostnader blir betydligt högre.

      Radera
    11. Nej, det finansieras ju via din utlåningsränta. Du kan expandera balansräkningen precis lika mycket i dessa två exempel så länge räntemarginalen är bibehållen. Det är endast räntenettot som är av intresse för banken.

      Eller om man så vill, visst blir räntekostnaderna högre, men ränteinkomsterna blir också högre i exakt motsvarande grad, och detta är alltså inte av relevans för banken.

      Radera
    12. Till er lite mer insatta:
      Vad blir den egentligen skillnaden mellan å ena sidan:
      - Positivt grundläge, RB positiv ränta, positiv "hög"/normal bankränta säg 4% för enkelhetens skull på både konto och lite högre på lån, inga egentligen formella låneestriktioner som nu till bolån
      men resulterande svårare att få lån, samt resultativ lägre bostads/fastighetspriser. Därmed också reellt amorteringstryck.
      och å andra sidan:
      - Negativt grundränteläge: RB minus ränta -0.5% eller säg -2.0%, 0 eller minusränta på kontot, antingen typ 1% rånta på bolån, eller rent av 0% (eller minus?), men lånerestriktioner som nu, fast myclet tillgängliga "billiga" krediter om man uppfyller dem och amorteringskrav. Därmed också ett amorteringstryck, men mer påtvingat.

      Vad är egentligen skillnaden?
      Om skillnaden skulle bli liten om man fortsätter en bit till in i minusränteläge, är inte det ett sätt också att fortsätta?
      Jag tycker själv det är lite galet.

      Radera
    13. Glömde skriva på negativt ränteläge att man har resulterande astronomiska bostads/fastighetspriser pga de billiga krediterna.

      Radera
    14. Den grundläggande tanken är att höga (reala) räntor drar in köpkraft från hushållen och försämrar företagens investeringskalkyler, och så då motsatt när vi har låga reala räntor.

      Nu har vi haft negativa reala räntor, samtidigt som man försöker komma åt hushållens stigande belåning med hjälp av ytterligare regleringar (av bankernas kapital, med kontantinsatskrav och med amorteringskrav etc).

      Det vill säga, man vill egentligen hålla _företagens_ investeringar höga och den vägen få fart på ekonomin post-2008, plus att underlätta för hushållen (hushållens ränteutgifter som andel av disponibel inkomst är lägre än på mycket, mycket länge trots högre bostadspriser) -- men man har väl lyckats halvbra med det. Egentligen vet nog ingen vad nästa fas är. Detta är ett internationellt fenomen.

      Radera
    15. Att endast bry sig om räntenettot fungerar bäst om risken är noll. Banken vill ju också att utlåningen ska ge en kudde mot dåliga krediter, dvs intäkter från utlåning ska vara mer än utgifter inlåning. (Utan risk kan man ju även tänka sig att krympa räntegapet mellan inlåning och utlåning mot gränsvärdet 0% och fortfarande tjäna lika mycket pengar.)

      Radera
    16. Vi såg ju en kort tid bolån med negativ ränta i Danmark. Men det försvann vad jag förstår snabbt.

      Här har vi ett exempel från sanningens trotjänare Aftonbladet (2015): https://www.aftonbladet.se/nyheter/a/5Vrmlb/far-betalt-av-banken-for-att-lana-pengar

      Radera
    17. Du har rätt, det är lägre risk för banken med 0,1% inlåningsränta i det här sammanhanget. Fast sen ska inlåningen refinansieras osv, så uteblivna betalningar kommer bli huvudvärk i båda scenarierna.

      Sedan är det som vanligt den reala räntenivån som är allra mest intressant. En mycket låg eller negativ real ränta är på sikt mycket enklare att hantera än en starkt positiv ränta. Se 90-talskrisen för illustrerande exempel, till stor del blev läget så jobbigt för att hushållen fick en kraftig realräntechock efter skatt.

      Radera
    18. Och här lite informell diskussion om varför man köper obligationer med negativ yield/ränta.

      https://www.npr.org/2016/07/21/486854394/who-buys-bonds-with-a-negative-interest-rate?t=1537300030818

      https://www.theglobeandmail.com/globe-investor/investor-education/who-would-buy-a-bond-with-a-negative-yield/article23132250/

      http://fortune.com/2016/06/24/negative-interest-rates/

      (Ett PS. Jag har dessutom för mig att det inte längre är tillåtet att förvara kontanter i bankfack här i Sverige.)

      Radera
    19. Fundera på följande skillnader mellan amerikanska banker(genomsnittligt) och t.ex SHB i Sverige. I USA ligger loan/deposit-ratio(stabil nivå för något år sedan jag kollade) kring 0,8. Svenska Handelsbanken har satsat stort på tillväxt(inte minst i UK) och låg för något år sedan på typ 2,6. Europa ligger betydligt över USA f.ö. SHB är dock extrema. Den amerikanska banken har mao mer inlåning per utlånad enhet än SHB. Inlåning ger normalt sett högre ränte- marginal för varje utlånad enhet. Den amerikanska banken måste dock(förenklat) placera en del av inlåningen i andra placeringar vilket har sina risker(UST?). SHB däremot måste låna på interbankmarknaden( eller obligationsmarknaden i vissa fall). Om vi bortser från ränteskillnaderna mellan Europa och USA så innebär ovannämnda förutsättningar att en lika stor räntehöjning gynnar den amerikanska banken mer än t.ex SHB här(SHB högre hävstång). Banken bestämmer ju en hel del vad gäller deras inlåningsräntor. Vilka banker som är lönsammast är en helt annan fråga!

      Radera
    20. Svenska banker är som du nämner mycket mer beroende av marknadsfinansiering, framför allt obligationsmarknaden när vi nu talar om bolån.

      Radera
    21. Javisst Joakim. Samtidigt är det lätt att glömma bort att bankerna i USA, sett till antalet ivf, domineras av de s.k [email protected], dvs "lokala" sparbanker. Konservativt till skillnad från de monster-hybrider som finns på WS och som får sina vinster i stor utsträckning från avgifter och egenhandel jmf med räntenetto(från kundutlåning och inte trading).

      Bankerna i Europa och Sverige ligger väl mittemellan där SHB utmärker sig som den bank som "gjort om sig" mest. Man pratar som bekant numera om "transaktionsbanker".

      Annars kan man väl säga att det är svårt att analysera en bank eftersom banking mycket handlar om säkerhetsvärden och förtroende. Därför är inte sällan staten huvudman när det skiter sig. De s.k dealers har dessutom en stor fördel då de har större insyn i hur centralbanken agerar och signalerar via sin ständiga interventioner.

      Radera
    22. @Thomas 21.52
      Bara och kolla in våra svenska bankers balansräkning där inlåningen i Riksbanken är rekordstor(pga QE t.ex). Normalt sett brukar bankerna placera huvuddelen av sina "bankreserver" i statspapper och då företrädesvis svenska sådana(inte minst pga av osäkerheten av EMU/ECB-politiken). Interbankmarknaden har vidare inte tillräckligt stora behov varför riskerna överstiger avkastnings-potentialen.

      Radera
    23. Perspektivrik
      Har du skrivit på bloggen förut under annan pseudonym?

      Radera
    24. Javisst Stefan...men namnbytet har inget med ngn ovilja att vara "så anonym". Jag hänvisar mer till tekniska orsaker. Inte minst blev det så när Cornu bara tillåter Google!

      Radera
    25. Danskes CEO avgår idag pga penningtvätt.
      Återigen. Europeiska banker är i mycket sämre skick kontra US.

      Radera
    26. Bra. Då vet jag vem du är.

      Radera
    27. Utan att lägga mig i den konspiratoriska fåran så kan man undra varför en icke-amerikan som lotsade igenom Magnitsky Act genom kongressen var den som fällde Danske Bank. En del menar att Browser i själva verket är CIA. Inte otänkbart skulle jag säga. Hur som helst får man inte glömma att Putin inte har kontroll över alla oligarker eller de rent kriminella. Att skylla allt på Putin passar alltid en agenda......

      Radera
    28. Ah, förstås! Mannen utan blogg. Fortfarande gäller att jag skulle vara läsare från dag ett om du kommer på bättre tankar.

      Radera
    29. @Thomas

      Utdelningsmässigt finns det banker som är köpvärda, definitivt. Jag pratar främst om USA då. Goldman har precis som XLF en inneliggande köpsignal(brutit upp över 2007-toppens första våg ner) som antyder att ATH kan ligga i korten närmaste halvåret. GS har till skillnad från XLF nyligen brutit 2007-toppen. Tittar man på GS´ våg-rörelser sedan uppgången från 2016(Q3) ser man att en komplett 5 vågs-serie är avklarad. Den tog 7 kvartal att skapas. Korrektions-vågen A-B-C är däremot oklar f.n. En nedgång med dryga 38%(FIB) på ett kvartal torde vara för kort tid för att passa ur t.ex det geometriska prespektivet(human behaviour). Kanske beror uppgången vi ser idag i t,ex GS att FED blivit ännu tydligare med kommande ränteuppgångar samt att långräntorna ser ut att testa toppen vid dryga 3%(UST10). Som bekant vet vi att bankerna i många fall kan höja räntorna på befintliga lån och nya utan att deras finansieringskostnad ökar i samma takt.

      GS 243 usd ger mersmak tekniskt sett.

      Radera
    30. Att Bill Browder idag i svenska tidningar kallas för Human Rights Activist visar hur lätt dessa MSM´s kan vilseledas. Saknar de helt självkritik och källansvar? Definitionen av mänskliga rättigheter har enligt min mening f.ö. inget med girighet att göra t.ex. The Magnitsky Act måste ses. Den plockas dock ner av amerikanska myndigheter så snart någon lägger upp den. Den är mycket sevärd och ger trovärdiga perspektiv.

      Radera
  7. Har sett att Ikano också gör så. I reklamen lockar de med 30 månaders avgiftsfritt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ska du inte köra på det? :) It´s now or never you ain´t gonna live forever :P

      Radera
    2. :) Nja..du känner till min inställning. :P

      Radera
    3. @Teheimar: Vad är din inställning? Har man en hemmahamn och känner att man vill bo där man bor resten av sitt liv kanske det inte är så dumt att köpa sitt boende. Detta betyder ju inte att man ska köpa grisen i säcken i form av ett överbelånat futuristiskt nybygge men det finns ju faktiskt prisvärda alternativ i alla städer. Räntan är ju ändå cementerad kring nollan i lång tid framöver. Hela västvärlden är överbelånad och tillväxt skapas mestadels genom kreditexpansion vilket gör mig rädd för att det kommer pågå längre än vad man vågar tro.
      Alternativet är väl att bo i en modern men dyr hyresrätt eller hyra sitt hus dyrt och investera sitt sparkapital på börsen men då gäller det att man vet vad man gör. Är rädd för att börsen kan rasa 50% i SEK medan bostadspriserna nog aldrig kommer att rasa nämnvärt i SEK.

      Vad tror du?

      Radera
    4. @Tony, du slår huvudet på spiken där. Hade jag bestämt mig att här vill jag bo, elker haft familj, barn etc, ja då hade det varit en annan sak. Men om man inte har det och inte bestämt sig att man skall bo på ett ställe, ja då är det ju annorlunda.
      Plus - det underlättar att vara två som sparar till en även privärd kåk.
      Jag är ockå lite orolig stt man motar realla problem med kreditexpansion rätt länge.
      Jag kör hyresrätt nu just pga lägre risk.

      Radera
    5. @Teheimar: Du vet hur det är med förhållandet mellan risk och reward. Jag skrev precis en kommentar i tidigare artikel om mitt förhållande till pengar som är väldigt komplicerat p.g.a. min uppväxt. Har alltid haft rädslan av att bli pank trots att jag ligger bra till jämfört med majoriteten. Därför sitter jag också fast i en hyresrätt och vågar inte riktigt köra all in på börsen.
      Jag är inte heller riktigt säker på var jag vill bo eller vad jag vill göra men samtidigt "tvingar" ränteläget nästan folk till investeringar p.g.a. den verkliga inflationen (på dom varor och tjänster man faktiskt efterfrågar om man får välja själv).

      Radera
    6. @Teheimar: Här är ett exempel på ett "prisvärt alternativ" i Göteborg (Mölndal):

      https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-jungfruplatsen-molndals-kommun-tvillinggatan-7a-14732755

      Bra område med låg kriminalitet, billig parkering, rätt nära till stan och natur. Cirka 35000 kr/kvm (bostadspris+BRF´s låneandel) d.v.s. 3360 EURO/m2 d.v.s. ungefär samma prisnivå som i Prag trots att löneläget är högre här och räntan är lägre.
      Något kvarter bort hittar man istället nybyggda lägenheter med prislappen 65000-70000 kr/m2.

      Radera
    7. Ja. Det där är ett intressant fenomem. Lägenheten såg fin ut, särskilt snyggt med köksfönstret.
      Dock - jag startade själv om min ekonomi på ny kula nyligen, och man skall ju ha insats etc.
      Min inställning (rätt lika Cornus iaf tidigare teser):
      Skall du bor där länge, alternativt har pengar att bränna, go for it.
      Kan man betala 50% rakt av är det bra, låg belåningsgrad. Dock svårt med dagens sjuka priser.
      Det är ju det här med realiserad vinst/förlust.
      Sen anser jag att hus är bättre är BRF. Givet tomten också är din. Men bostad är inte en investering ekonomiskt.

      Radera
    8. Tillägg: skulle stå "Skall du bo där länge, och har en tillräcklig med pengar tex 25-30%, alternativt har pengar att bränna.."

      Jag anser alltså stt bara ha insats är för riskabelt.

      Radera
    9. På sätt och vis är det lite sjukt att vi diskuterar i vissa lägen om pengar skall in på börsen eller i lägenheten.
      Där har vi lite en delorsak till den nya fattigare (yngre) medelklassen med.
      Om bostaden är ekonomiskt rimligare och mer tillgänglig, kan återstoden av pengarna gå till börsen, besparingar eller andra investeringar.
      Detta vid ett iaf klassiskt positivt ränteläge. Och jag gissar att då blir på sätt och vis varje valutaenhet i den inhemska valutan värd lite mer.
      Nu är både börsen i sidled och bostäderna dyra nominellt i totala belopp mätt till inkomsternas nivå.
      Vilket ger på sätt och vis svaret att lönerna måste börja gå upp men den stora frågan Hur?

      Radera
    10. @Teheimar: Jämför då "medelklassen" i Sverige med "medelklassen" i London. Här har vi faktiskt råd att känna oss rika än så länge just p.g.a. lägre nominella priser. :) Där borta cyklar den nya medelklassen och lever som generation rent (ingen bostad, ingen bil, inte tid att laga mat, ingen tid att skaffa familj). Sjukt onödigt liv. Jag är inte säker på att bostadspriserna nominellt kommer att sjunka alternativt att lönerna kommer stiga nämnvärt. Det kan ju bli så att även Svenskar lär sig att dela bostäder alternativt acceptera att en mycket högre andel av lönen går till bostaden och att det inte är en mänsklig rättighet att ha råd att bo ensam.
      Vad hade du gjort om du haft pengar att köpa för men är osäker på om du vill bo där du bor i mer än 5 år och tycker att börsen är väldigt högt värderad för att spara där på 5-10 års sikt från och med idag :)

      Radera
    11. Jag hade nog inte köpt en bostad eftersom den nog dels legat för högt i pris, dels riskerat att gå ner i och tagit större delen av pengarna. En del av pengarna hade jag investerat på något sätt, hur är osäkert eller lagt någonstans på räntebörande papper. I övrigt nog försökt sprida riskerna och ha en del likvida. Saken med en bostadsrätt (tex) är ju att den är en rätt enskild stor risk om man inte skall bo kvar och inte har andra pengar.

      Radera
    12. @Teheimar: Om du hade haft råd att casha en bostad där du vill bo just nu vs. investera pengarna på börsen vs. placera i räntefonder för tillfället, vad hade du då gjort? :)

      Även om du cashar bostaden ligger den ändå lika högt i pris.

      Radera
  8. Lite djupare research hade jag hoppats på. Hur stor andel av lgh är kvar i de olika projekten? Om det är några stycker löser det sig. Är det bara halvsålt blir det svettigt

    SvaraRadera
    Svar
    1. Antal prissänkta:
      79&park: 10 av 169 lägenheter
      Bageriet: 5 av 128 lägenheter
      Nybrogatan 19: 2 av 49 lägenheter
      No4: 30 av 94 lägenheter

      Så det är ju bara i No4 som det överhuvudtaget är något att bry sig om. i 79&park blir ju exempelvis prissänkningen ca 1% räknat på hela projektet (inkl avgiftsfriheten).

      Men de sålde även i somras 14 lägenheter i det tidigare "pausade" projektet Unité under en begränsad "erbjudandeperiod" till priser som låg 20-25% under de ursprungliga priserna som de försökte sälja för förra året. Men det verkar ingen ha märkt, för det var det inga skriverier om överhuvudtaget. Det är hur som helst inte pausat längre, ser byggkranen från sovrumsfönstret...

      Radera
    2. Och även i No4 sjunker ju totala intäkten med mindre än 5% (om de nu får sålt till rea-priset). OPs marginal är nog aningen högre än så....

      Radera
  9. Oscar properties borde hyra ut de tomma lägenheterna till migrationsverket för ockerhyra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Haha vilket fint välkomnande det hade blivit om man hade placerat migranter i NORRA TORNEN. Då kan man ta en bild och hashtagga #FledWarInInPakistanAndEndedUpHere #NorraTornen #Stockholm. Jag hade lätt lajkat.

      Radera
    2. Det är det jag tror det kan bli tal om generellt. Men det gäller att undvika att staten via ockerhyra eller på annat sätt garanterar en vinst åt privata intressen som annars hade varit en marknadsekonomisk förlust. Då blir det likt Irland. Staten tar över lån och förluster, och det blir dubbla förluster för skattebetalarna att täcka.

      Radera
    3. oscar properties får väl ge politikerna och alla inblandade en slant under bordet för att sopa igen spåren samt få det hela att se bra ut på ytan. om oscar properties hyr ut en lägenhet till migrationsverket för 200000-300000 i månaden så kan oscar unna sig att ge politikerna en del av kakan under bordet utan att någon vet om det.

      Radera
  10. Om inte missminner mig var det liknande upplägg i Hammarby Sjöstad, kan det ha varit omkring millenieskiftet? Det har ju repat sig bra med tiden om man säger så. Tänk om man kunde förutspå framtiden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I Hammarby sjöstad fanns mängder av liknande upplägg (i något projekt fick man en bil på köpet - i vad som skulle vara en miljöstadsdel...). I Norra Djurgårdsstaden fick JM för några år sedan sänka priserna med 20%. Och det finns gott om andra exempel (avgiftsfrihet erbjuds ju i vart och annat projekt där det finns osålda lägenheter vid färdigställandet, oavsett marknadsläge...)

      Radera
  11. Nu framgår det ju faktiskt väldigt tydligt att det är OP som betalar avgiften och inte föreningen. I mailet, som jag förutsätter att bloggaren läst eftersom han citerar det, står klart och tydligt att "Avgiftsfriheten innebär att Oscar Properties ersätter dig för månadsavgiften under två år, det är alltså inget som påverkar föreningens ekonomi."

    SvaraRadera
    Svar
    1. Verkligen oväntat att Lars tar fram kvällstidningskortet igen och försöker låtsas som att situationen är värre än den verkligen är.

      Radera
    2. Bonava stiger kraftigt på börsen sedan i somras. Situationen för nyproduktion är därmed inte så allvarlig som Lars vill göra sken av.

      Radera
  12. Svårt att se vem som vill betala 108 000 kr/m2 och en månadsavgift på 3800 kr för att bo i staplade skokartonger som dessa.

    https://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?ObjektId=1999237

    Nä, Oscar Properties får nog ta ner priset 25% till om de vill få de sålda.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Visst men det är en centralt belägna spektakulärt staplade skokartonger.
      Jag hade kunnat tänka mig fundera på det om det vore en hyresrätt. Fin utsikt liksom.
      Sen är arkitekturen annorlunda visserligen.

      Radera
    2. "De sålda" låter som en hänförd grupp. De sista bolånetorskarna?

      Radera
    3. En intressant fråga är också hur mycket fasadunderhållet kommer kosta? Måste vara minst 100% mer fasadyta jämfört med ett normalt bygge. Många horisontella ytor som kan läcka också.

      Radera
    4. Inga stuprännor så det kommer bli massa fula sträck när regnvatten rinner ner.

      Radera
  13. Jag tror det börjar bli dags att fundera på hur man kan förbereda sig när den här bubblan spricker. Har för mig att att kraschen på 90-talet även drog med sig konstmarknaden ner. Gissar att det kommer drabba de nyrika hårt även denna gång ( jag avser de som belånar sig högt för dessa boenden).

    Förra gången gick det att köpa kontors och näringsfastigheter billigt, men denna gång ligger hushållen värre till än bolagen. Har jag fel?

    Det kommer komma köpläge på saker när bubblan väl spricker frågan är vad, dvs hur ser man till att skydda besparingarna, dvs ha den där skeden som den fattige saknar när det regnar manna från himlen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stellan Lundström har alltid rätt. Frågan är bara när.

      Radera
    2. Troll Kung
      Det krävs timing och stake.
      Har du det är det bara att gratulera.

      Radera
    3. @Troll Kung

      "drog med sig konstmarknaden"

      Faktum är att det var tvärtom. Det var den grå lånemarknaden på 80-talet(som nybildats på allvar idag sedan några år då det blivit svårare att låna för en del)som sänkte refinansieringsinstituten i en kedja där de stora affärsbankerna naturligtvis låg i botten. Mao låg kostkrediter m.m huvudsakligen hos de s.k finansbolagen(remember CJ Björkegren och Nyckeln?). Jag var själv med.......i kretsloppet.

      Radera
    4. Ok,
      Ja jag känner igen namnen men minnet är lite blekt ibland, tror fortfarande att vi har en motsvarande kris framför oss.

      @ Stefan, förra gången saknade jag timing.

      Radera
  14. OP's priser 100.000 - 120.000/kvm. Tydligen har flippare sålt för mellan 70.000-90.000 enligt Booli. Allt enligt DI. Ja det är trångt vid utgångarna.

    SvaraRadera
  15. Har läst på nätet om det där med att få betalt för att bo. D.v.s. att någon annan betalar. Funderar på att testa det.

    SvaraRadera
  16. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  17. Ingves lovade höja räntan vid årskiftet, enligt SvD. Dom känner väl av kapitalflykten till USA. Skulle han göra det, kommer vi se fallande bostadspriser över hela linjen. Men alldeles försent, tillgångspriserna är helt off-shart idag. Sätt fast säkerhetsbältet och var beredd på krash. Lånbsiktigt kommer räntan gå upp och bostadspriser halveras. Have fun!

    SvaraRadera
    Svar
    1. LOL. Tror du att en höjning på 0,25% kommer att generera fallande bostadspriser? Jag är inte lika säker på det. Bostadsmarknaden har överlevt värre saker (krav på kontantinsats, amorteringskrav, skärpt amorteringskrav, sänkt skuldkvot). Skulle däremot Ingves fortsätta att höja så att vi får en dubblerad 3-mån obunden ränta hade det kanske synts lite på priserna. Det är dock långt dit om vi ens får uppleva det inom 10 år. Däremot har vi säkert ca. 20% högre löner om 10 år nominellt.
      Man får dock inte glömma att i Sverige är bostaden helig, ungefär som kon i Indien.

      Radera
    2. "ens får uppleva det inom 10 år" "20% högre löner om 10 år" Ja, din bias är härlig. Verkligheten blir helt annorlunda dock.

      Radera
    3. Ja, skulle totala nominella löner stiga mindre än 20% på tio år så vore det extremt unikt.

      Radera
    4. Jag tror inte 0.5% till direkt dödar marknaden. Däremot så kommer den mångåriga kreditexpansionens nota, speciellt efter Lehman, i kombination med lågkonjunktur och arbetslöshet att göra det. Jag trodde på sättning långt tidigare men Riskbaken har fortsatt elda på kreditexpansionen och skjuta bubblan framför sig. Sverige, en mästare i låtsasjobb ligger pyrt till. Fick jag spela på Betsson så sätter jag 30-50% bestående nedgång inom några år.

      Radera
    5. Priserna har redan gått ner med 20% i Sverige ur ett internationellt perspektiv. Möjligt att sättningen redan är gjord. Ingen vet.

      Radera
    6. Toni
      Om vi antar att Ingves höjer framöver kan vi få en sättning i priserna samtidigt som SEK stärks. I praktiken innebär det kanske stillastående priser ur ett internationellt perspektiv.

      Radera
    7. Var det här som artikeln nedan dök upp? I alla fall klassas Sverige av Oxford Economics som världens mest riskfyllda bostadsmarknad, 65% övervärderad mot den långsiktiga medelvärderingen, med mera, med mera.

      En återgång till 'medelvärderingen' skulle isåfall innebära -39% av dagens, fast det är nog större precision än siffrorna kan ge. Sedan blir det ju ofta ett tydligt undershoot när kraschen väl kommer. Men där någonstans ligger väl fallhöjden.

      https://www.bloomberg.com/news/articles/2018-09-13/australia-one-of-the-four-riskiest-housing-markets-oxford-says

      Radera
    8. En sättning med -20% i euro, låt säga, är väl mest av intresse ifall eurodenominerade köpare börjar strömma in för att göra affärer. Jag får inte det intrycket, men jag kan inte säga att jag följer marknaden så nära.

      Radera
    9. @Stefan: Allt kan hända "om" men inget vet. :) Det som redan hänt har vi dock redan facit på. Stämmer bra att bostadsmarknaden kraschat med minst 20% mätt i USD.

      Radera
    10. Thomas.
      Det är ganska enkla antaganden den påstådda övervärderingen bygger på så du får ta det för vad det är. Som ett enkelt p/e tal som bara skrapar på ytan.

      Radera
  18. De billigaste lägenheterna i 79&park (nedre botten på baksidan) kostade nedåt 60.000/kvm. Det är de dyrare med lite halvdålig planlösning som finns kvar. Tror det är väldigt få flippare, om någon, som gjort någon betydande förlust ärligt talat.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bah, det hörs kille vara ett svar till ett inlägg högre upp. Bajssafari.

      Radera