Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-09-13 14:02

Nyproduktionstorsken - räkneexempel

"Finansiell spekulation: Finansiellt risktagande, som bygger sig på antaganden om framtida utveckling, inklusive att priser står stilla."
Många spekulanter i nyproducerade bostadsrätter riskerar nu att bli nyproduktionstorskar och torska dit på sina antaganden om bostadsmarknaden när de tecknade sig för nyproduktionslägenheten. Nedan följer ett räkneexempel.
Skanstull på Sjöstadssidan.
Svenne Banan bor i en lägenhet på Södermalm värderat till 3 MSEK och har ett ansenligt sparkapital om 600 000:- SEK som han gnetat och spekulerat ihop på börsen. Han har 2 MSEK i lån på lägenheten. Sedan träffar han Lotta, sedermera Lotta Banan.

Svenne och Lotta Banan vill nu på grund av planerade ändrade familjeförhållanden flytta till en större lägenhet och sätter upp sig för en nyproduktionslägenhet till ett pris av 5 MSEK och stoppar in 500 000:- SEK av sparkapitalet som 10% i handpenning. De kommer således behöva ta ett lån på 3.5 MSEK från banken när det är dags att flytta, vilket de har löfte på.

Paret Banan spekulerar här i att lägenheterna står still i pris. Fast om de på de två år det tar tills det är dags för inflyttning i den nya lägenheten får se en prisuppgång på 20% gör de ytterligare 600 000:- SEK på Södermalmslägenheten och ser fram emot bara 3 MSEK i lån, plus att öka upp sparkapitalet till 200 000:- SEK. De räknar inte med att betala någon skatt på reavinsten, då de köper en dyrare bostad.

Men spekulationen slår nu fel. 

Istället går priserna ner 15%. De kan nu bara få 2 550 000:- SEK för lägenheten på Södermalm, medan de fortfarande måste hosta upp 4 500 000:- SEK för resterande skuld på den nyproducerade lägenheten. Men efter lösandet av skulderna på lägenheten sitter de nu bara med 550 000:- SEK. De måste således låna 3 950 000:- SEK från banken, men hade bara löfte på 3.5 MSEK. Därtill gällde inte löftet i två år, amorteringskravet har höjts och familjen har nu även barn vilket höjer bankens krav på pengar över. Lånelöftet om 3.5 MSEK är nu sänkt till 3 MSEK.

Kort sagt saknar man 4 500 000 - 3 000 000 - 550 000 - 100 000 = 850 000:- SEK om man bränner av allt sparkapital man har kvar. 

Svenne och Lotta Banan måste häva köpet på den nya lägenheten då de nu saknar 850 000:- SEK. De blir skyldiga att betala förlusterna för säljaren, som nu lägger ut lägenheten prissänkt med 15% till 4 250 000:- SEK för att få den såld. Därtill blir det ett mäklararvode på 50 000:- SEK.

Säljaren förverkar förstås omedelbart Svenne Banans sparkapital på 500 000:- som gick till handpenning. Men säljarens förlust stoppar inte där, utan landar på 750 000:- SEK + 50 000:- SEK, dvs 800 000:- SEK. 

Säljaren kräver nu 300 000:- SEK av Svenne och Lotta Banan, som bara har 100 000:- SEK i sparkapital. 

Förvisso kan de höja lånen på sin befintliga lägenhet - trots allt har man ett lånelöfte på 3 MSEK. Men med 85% maximal belåningsgrad får de bara höja lånet från nuvarande 2 MSEK till 2 167 000:- MSEK, så det saknas fortfarande 33 000:- SEK man inte har.

Svenne och Lotta Banan har blivit nyproduktionstorsk. Det kan gå fort när köp av nyproduktion innebär att man i praktiken har två belånade bostäder, även om den ena bara är en latent skuld.

33 000:- SEK man får låna till 20% ränta från Ragnarök Bank & Inkasso (inklusive personlig hemservice när lånet ska betalas), noll kvar i sparkapital och ökade skulder på 167 000:- SEK är kanske inte jordens undergång. Fast skruvar man på siffrorna lite så blir det snabbt mycket värre. Prova med 20% nedgång i pris på lägenheterna, så saknas ytterligare 250 000:- SEK, samtidigt som möjligheten att belåna befintlig bostad sjunker till 40 000:- SEK och restskulden 243 000:- SEK. Utan att ha fått något annat än huvudvärk.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så lång blogginlägget är publicerat.

37 kommentarer:

  1. Just like that *Poff* Money Gone !

    SvaraRadera
    Svar
    1. Närmare bestämt hela prisnedgången på nyproduktionslägenheten. Plus ett mäklararvode.

      Radera
  2. Är det inte lite konstigt att man måste betala handpenning när säljaren inte utsätter sig för någon risk, då bananerna är tvingade att täcka upp för förluster?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Annars hade alla trendföljande svenskar köpt nybyggnation men nu är marknaden begränsad till dom som lyckats att spara ihop till en handpenning :)

      Radera
  3. Lotta Banan låter som ett bra smeknamn för Valla.

    SvaraRadera
  4. Spekulationstorskar!
    En bostad har man för att bo i, inte för att använda som bankomat.
    Punkt!

    Man kan byta bostad när man flyttar pga arbete, nya familjeförhållanden etc. men inte som en trappstege där man räknat med "evig" uppgång och/eller inte har ett hopsparat kapital i botten utan levt upp "allt" på latte- och suhi-barer och resor till Thailand mm

    Jag vet! Jag ÄR gammeldags konservativ.

    SvaraRadera
  5. Tyvärr är detta verklighet för en bekant som tillsammans med andra spekulanter försöker häva köpet med juridiskt hjälp. Lägg alltså till eventuella advokatkostnader.

    SvaraRadera
    Svar
    1. vore intressant att se hur status är på
      https://www.dn.se/ekonomi/stamde-bostadsrattsforening-dom-overklagas/

      lämken är skyddad betal sida så borde inte bryta mot något hoppas jag

      någon som vet status ?

      Radera
    2. Jag kikade upp målet som är ett öppet mål i Svea hovrätt målsnur : T7334-18

      i slutet av sep skall något dokument lämnas in kring överklagandet, men man kan följa det genom det nr för den som är intresserade, alla bostadsutvecklare lär vara ganska intresserade av hur det går och alla som vill häva sina kontrakt

      Radera
  6. vore intressant att höra om vilka banker som idag valt att värdera ned nyproduktion 10-15 %
    har för mig sbab och någon ytterligare bank, för de som fått lånelöfte för 1-2 år sedan om någon har info ?

    Har en vän som köpt och tecknat nyproduktion i Nacka, ( på toppen) fortfarande är det 25% osålda och de har vägrat sänka priserna, men man börjat se att de som spekulerat och säljer genom mäklare börjat sänka något, men utan resultat.

    Många kommer hamna i kläm och då skall man också veta att inte byggherren eller den som driver projektet inte går i kk, då blir brf ansvariga för att föreningen kan betala trots osålda lägenheter.

    Det senariot kommer inom kort tror jag + att då blir bankerna ännu tuffare, och så är spiralen snabbare på väg ned.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vore intressant att veta vilka projekt som blivit nervärderade också. Finns ju en hel del projekt med inflyttning inom någon månad men 15-20% osålda lägenheter fortfarande. Är priset för högt idag?

      Radera
    2. kolla theview nacka

      https://theview.se/

      samma list priset som för 2 år sedan,

      på hemnet har man börjat sänka på vissa på objekt.

      men andra i nacka te.x hsb projekt har sänkt sina listpriser. men försökt med andra trix

      andra projekt tex ligger kvm längre och är sänkta,



      Radera
  7. Man kan fortfarande köpa sig en billig tomt med ett Älvsbyhus(!) på för under 3 mille i rika välmående västra Skåne i Marieholm, 18 min med "Pågatåget" till Lund, 30 min till Helsingborg, 32 till Malmö , 60 till Kastrup och 70 till Köpenhamn.

    Tider som INTE kan matchas av det über-hajpade Stockholm.
    Du får dock i Marieholm, Eslövs kommun, räkna med en stark SD-falang..

    https://www.alvsbyhus.se/sv/tomter-och-villavisningar/tomter/skane/prisvarda-och-stora-tomter-i-marieholm/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du kan köpa fina hus i vackra Höganäs (närmare havet) för under 4 miljoner. Inga kataloghus.

      Radera
    2. Svenne och Lotta Banan har ändå inte råd att åka till Danmark. DKK står i 1.40 nu och värre lär det bli kommande mandatperiod med den annalkande lågkonjunkturen.

      Bananerna kanske har päron som kan hosta upp lite deg eller gå i borgen. Borgensåtagande i en lågkonjunktur med fallande bostadspriser, stigande räntor och därtill arbetslöshet, kan göra att päronen halkar på bananskalen. Risken finns att de inte ens har råd att handla på Ge-Kås i Ullared utan får palla äpplen och plocka diverse fallfrukter.

      Radera
    3. @Doktor Syn: Jo då. Det är av någon anledning billigare att flyga från Kastrup än från flygplatser och i Köpenhamn finns det ingen anledning att tillbringa tid? Av vilken nytta då? Kebabrulle för 40 kr i Malmö vs. Kebabrulle för 200 kr i Köpenhamn?

      Radera
  8. Hur var det med inlägget som du skrev för en tid sedan om att avtalen i många fall inte är bindande? Kanske det kan vara en väg ur för spekulanten? Med list kan dessa då spekulera utan att ta någon risk...

    SvaraRadera
  9. Att köparen ska ansvara för säljarens uppkomna förlust/kostnad stämmer, men säljaren ska göra allt den kan för att minska skadan.

    I ditt exempel har man sänkt priset med 15%, vad är det som säger att det inte gick att sälja till 7% rabatt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. BR säljs ju normalt med ett auktions förfarande, så det är väl rimligt att göra så och sälja till högsta bud?

      Radera
    2. Ja, och ingen kan på förhand avgöra vad den ekonomiska skadan är.

      Och för att byggföretaget ska kunna påvisa sin skada, så måste de vara öppna med vilken vinst de var garanterade på bygget. Hur de nu ska kunna göra det?

      Radera
    3. Kan vara både dyrt och jobbigt att hända sin rätt mot en storbyggmästare, som har råd med dyra advokater, det räcker väl ofta att tala om vad det skulle kosta att driva en process så backar man ur och det vet de stora företagen

      Radera
    4. Men det är inte det samma som att säljaren har rätt. Säljaren ska fortfarande göra allt de kan för att minimera skadan.

      Att skrämma den svagare parten är något som förekommer, men ingen säljare kommer att upprepa detta ifall ärendet kommer upp i tingsrätten.
      Och köparen kommer rimligen redan vid första kravet att kontakta en jurist.

      Radera
    5. Det är väl enkelt. Byggherren säljer via mäklare till högstbjudande på vanligt sätt. Den påvisade förlusten bör då vara avtalat pris enligt förhandsavtal minus pris enligt genomförd affär efter budgivning plus mäklararvodet.

      Radera
    6. Ja. Och eftersom köparen säger upp avtalet är han medveten om när skadan uppstår och kan diskutera saken med motparten. Han kan själv övervaka processen (han kan rimligen kräva att försäljningen sker på öppna marknaden eller andra förfaranden som enligt honom reducerar skadan mer). Hävdar han att byggherren kan få mer betalt kan han lätt påvisa det om det stämmer.

      Radera
  10. Har en kollega som har råkat ut för nästan samma scenario minus barn då.
    Bodde på kajen där bilden är tagen, i Sjöstaden och flyttade till hippa Bondegatan på s-malm.
    Mamman och pappan fick tömma sparande och
    pitcha in 500000, ungdomarna var vid tillfället 22 resp. 24.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vilket hus på Bondegatan är nyproduktion menar du?

      Radera
    2. Det menar jag inte.

      Radera
    3. Hur menar du då?

      "Har en kollega som har råkat ut för nästan samma scenario minus barn då."

      Det verkar som du menar att det var samma som scenariot i cornus inlägg minus barn. men de köpte alltså ingen nyproduktion?

      "Bodde på kajen där bilden är tagen, i Sjöstaden och flyttade till hippa Bondegatan på s-malm."

      Här verkar det som att eftersom det var samma scenario minus barn så köpte de nyproduktion på Bondegatan. Vilket hus är då nyproduktion på Bondegatan?

      Just nu verkar det som att du, om inte ljög, så åtminstone skarvade ordentligt i din anekdot.

      Radera
    4. D.L jag skrev nästan = ingen nyprod och inga barn likväl en tråkig historia som påminde om inlägget, rent anekdotiskt.

      Men vilken tur att du finns, du verkar vara en ovanligt muppig person som kollar så att alla inlägg följer en exakt mall och inte avviker öht. utan kommentarer ska vara EXAKT samma som blogginlägget.
      Gå nu och mät upp tandkräm med linjal och vattenpass sen kan du krypa ner bredvid Bengt igen.

      Radera
    5. Så de köpte ingen nyproduktion alltså. Då tycker jag det är väldigt långt ifrån nästan då hela scenariot bygger på att just köpa nyproduktion.

      För övrigt handlar det inte om muppighet eller någon mall det handlar om att du inte är den första personen som skarvar så det står härliga till i sina anekdoter. Det blir rätt tröttsamt i längden och skapar en bild som situationerna inte alla gånger förtjänar.

      Jag har en vän som signade sig för nyproduktion just i sjöstan för snart två år sedan. De har inflytt VT-19. Deras nuvarande boende ligger också i sjöstan så de var oroliga. Mäklaren värderar dock deras lägenhet till 200 000 sek mer än vad den värderades till när de skrev under köpeavtalet.

      Personligen fattar jag inte alls hur man vågar köpa nyproduktion, det sa jag till dem för två år sen också, men det finns folk till det mesta.

      Vi får se hur det går för dem när det kommer till kritan.

      Radera
  11. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  12. Ja SvenneBanan har ju blivit fastighetsförvaltare med statens goda minne. Inte egna hems-ägare man kallades förr när bottenlånen alltid var stipulerade till max 75% av MV och amorterings-villkoren normalt var av annuitets-storlek på 20 år. Inga reavinst-uppskov förutom uppräkning av inflation. Staten har efter avregleringen på finansmarknaden likställt SvenneBanan med företagen. Marknaden löser obalanser trots att bankerna stimuleras att vinstmaximera. Vi får se hur det slutar inom några år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. ...och då var räntan 10% men redan då endast avdragsgill till 30%. Vad händer om räntan går ner till 1,5% och reavinsten i princip kan skjutas på framtiden.....när förlusterna ska betalas......



      Radera
    2. Jag är okunnig när det gäller när (finansinspektionens?) spelreglerna ändrades. Var förmodligen för ett bra tag sen. När träde ändringarna i kraft och var kan jag läsa om dem? Hur löd argumenten? Vore intressant att läsa om...

      Radera
  13. JM AB, en av de största producenterna av nybyggnation, har bottnat på börsen och stiger stadigt sedan i somras. Vad vet börsen som corncupia inte vet? Faran verkar över enligt finansanalytikerna och investerarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. De vet att regeringen som kommer att ta över kommer att ta bort bolånetaket
      eftersom det förhindrar människor att köpa BRF/villor.
      Orsakar stora ekonomiska problem för samhället och människorna.
      ändra amorteringskravet till att anpassas efter hur mycket de som köper tjänar
      -> Social rättvisa även om du är fattig så ska du kunna köpa en BRF
      De kommer säkert att locka många att köpa
      Anekdot om detta som bevis på att det finns gott om ekonomiska idioter
      Hörde när jag var på netonet igår hur en person ville ha en kredit på 3000 kronor men att resursbanken hade nekat honom detta för att han tjänade mindre än 90000 kr/år

      De kommer att införa ännu mera subventioner för hyresrätter.
      :-)

      Radera
  14. Bonava bottnade på 104 kronor, nu 130 kr. Investerarna bedömer att ingen risk finns i nyproduktionen.

    SvaraRadera