Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-09-19 10:01

Nitton procent osålda lägenheter i färdigt Oscar Properties-projekt

Hur står det egentligen till med den börsnoterade "bostadsutvecklaren" Oscar Properties färdigställda projekt och antalet osålda lägenheter? Ett av projekten visar sig ha drygt 19% osålda lägenheter, och är dessutom en tredimensionell fastighet ovanpå en annan av företagets föreningar som påverkas av detta.
Nacka Strand
Oscar Properties har nu dumpat priserna i fem färdigställda bostadsrättsföreningar, där företaget har ställt ut garantier att betala avgifterna för osålda lägenheter i två år och därefter köpa (=fortsätta betala avgifterna) osålda lägenheter.

I fyra av föreningarna är det bara ett fåtal lägenheter kvar. Det handlar om det sk Bageriet med fem av 127 lägenheter osålda, Nybrogatan 19 med två av 49 lägenheter osålda, 79 & Park med tio osålda av 169 lägenheter och No 4 med två osålda lägenheter av 169 på Nacka Strand.

Den senare är intressant, då den besitter den nedre delen av samma hus som den femte föreningen No 4 Fabrikören, som har hela 22 osålda lägenheter av 113. Denna förenings fastighet är en tredimensionell fastighet belägen våningarna ovanför No 4. Går Fabrikören omkull lär även No 4:s ekonomi drabbas.

Det verkar alltså inte speciellt populärt att köpa lägenheter högre upp i huset, trots allt reklam om utsikt mot Djurgården. Kanske handlar det om lägenheter utan utsikt över annat än grannhusen?

Oscar Properties garantier är förstås bara värda något så länge Oscar Properties inte går omkull. Förblir lägenheterna osålda behöver bolaget köpa lägenheter för över 100 MSEK och sitta på med fortsatta månadsavgifter. Antagligen kommer lägenheterna i så fall hyras ut, då bolaget får rätt saftiga röstetal i föreningen och som sådan sannolikt kan ta kontroll över styrelsen och godkänna uthyrning.
Ett litet torn sticker upp.
Bolaget har ytterligare projekt som ännu inte lagts ut prisdumpade då de förmodligen inte är färdiga än - Gasklockan, Norra Tornen Helix, Norra Tornen Innovationen, och Unité. För Norra Tornen hittar åtminstone inte jag en ekonomisk plan på Oscar Properties hemsida, så tydligen är det grisen i säcken som gäller där. Det ser ut som det finns 68 lägenheter till salu i de två tornen fortfarande, baserat på sökning hos Booli.

Men varför teckna sig för en Oscar Propertieslägenhet i Norra Tornen nu, när de uppenbarligen sänker priset med 10% längre fram och bjussar på klubbavgiften till föreningen i två år?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

34 kommentarer:

  1. Gällande röstetal så brukar det vara en röst per medlem per BR. Det betyder om ett företag köper 19 BR för uthyrning har de bara en rösträtt i föreningen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och det löser man väl rätt enkelt genom att OP MEDLEM ETT AB, OP MEDLEM TVÅ AB, m.m. blir medlemmar?

      Radera
    2. Tuff på Internet - bästa pseudonymen!

      Radera
  2. Jag gjorde ett överslag på 79&Park och kom fram till att 2 års avgiftsfrihet motsvarade cirka 1% av köpeskillingen.
    Sammanlagt 11% prisnedsättning alltså. Jag tycker inte det verkar jättekonstigt att avsluta projektet med att sälja återstående lägenheter med en rabatt i den storleksordningen. De tidigare föreningsmedlemmarna har ju trots allt av okänt skäl valt att köpa andra lägenheter än dessa kvarvarande. På något subjektivt sätt är väl då de kvarvarande antagligen lite sämre.

    Dessutom kan nu skojarna på OP ha först höjt priset på sina spekulationslägenheter. För att nu sänka det igen som marknadsföring. Är någon säker på att dessa lägenheter verkligen blir billigare än de som ursprungligen tecknades?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant tanke. Kan faktiskt stämma :)

      Radera
    2. OP verkar ofta släppa projekt i etapper, där priserna justeras (oftast) upp eller (sällan) ner mellan varje etapp. Nuvarande rabattpriser är nästan helt säkert fortfarande högre än vad priserna var i första säljetapperna (då billigaste lägenheterna låg nedåt 60.000/kvm...), och de lär knappast gå back.

      Radera
  3. Notera att de packar enorma latenta skatteskulder i föreningarna där man köpt befintliga fastigheter. Inget problem nu, men förändring i regler för beskattning eller vid en osannolik försäljning / likvidation av föreningen innebär såvitt jag förstår skattesmäll.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Faller den skulden ut att betalas av banken vid ett ev ianspråktagande av panten (föreningens fastighet)?

      Radera
    2. Laban: Jag skulle inte tro det. Jag antar att det är reavinst-beskattning vid försäljning som åsyftas och den betalas av säljaren.

      När banken tar panten i anspråk så sälj fastigheten för gäldenärens räkning och det är gäldenären som rimligen blir skattepliktig för vinsten. Banken gör ingen vinst i DEN affären - skulle den säljas för mer än skulden är på så får gäldenären det som blir över. Det är inte ens säkert att banken tar över ägandet till fastigheten utan den kan säljas av KFM.

      Dock en BRF som säljer sin fastighet torde vara likvärdigt med likvidation ändå och då avskrivs väl skulder som inte kan lösas?

      Radera
  4. Som juridisk person har styrelsen ingen rätt att utan särskilda skäl neka Oscar andrahandupplåtelserätt.

    Om styrelsen trilskas kan uthyrningen i praktiken ändå påbörjas medan ärendet avgörs till Oscars fördel i hyresnämnden.

    Innan rätten är formell har dock andrahandshyresgästen ingen rätt till varken bostadsbidrag eller bostadstillägg för nyanlända.

    Det bekommer dock inte socialtjänsten som följer Försäkringskassans schabloner om högsta godtagbara hyra. För Storstockholm statuerar den en hyra upp till 8 725 kr per månad för en vuxen till och med 16 575 kr för två vuxna och tre barn med ytterligare 2 750 kr för varje tillkommande yngling.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det inklusive 24k netto? https://bit.ly/2oJ2q9c

      Hur som så är den mycket pengar för skattebetalarna men var ska de ta vägen?

      Radera
    2. Nja.. det exemplet är för någon som Inte är beroende av försörjningsstöd.

      Bostadsbidraget är som sagt avhängigt att uthyrningen sker med tillstånd och i så fall toppar det på 5 200 kr per månad som mest. Med det sagt finns inget hinder att kombinera bostadsbidrag med försörjningsstöd. Bara man uttömt alla andra tillgångar och möjliga bidrags- eller inkomstkällor men ändå inte når upp till riksnormen.

      http://www.socialstyrelsen.se/hittarattmyndighet/ekonomisktbistand/provberakning

      Radera
  5. jag säger det igen.

    oscar properties borde hyra ut lägenheterna till migrationsverket för ockerhyra. då lägenheterna betraktas som lyx så skulle oscar properties kunna begära minst 200000-300000 i månaden per lägenhet.

    jag har ofta läst om politiker som själva hyr ut till migrationsverket för ockerhyra, en sk utnyttjande av sin ställning. jag ser därför inga hinder för oscars properties till att inte kunna hyra ut för ockerhyra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, de har sen länge inget sådant behov.

      Däremot skulle staden kunna hyra till förmån för nyanlända och på så sätt markant sänka sina kostnader om de lyckas ersätta någon av de upphandlade hotellplatserna de använder i dagsläget.

      Radera
    2. OP är säkert jätteintresserade av att göra alla sina framtida projekt totalt osäljbara med den taktiken.

      Radera
    3. De får ju sälja den till ett dotter bolag

      Radera
    4. läste nyss på expressen att trelleborgs kommun betalar 268000 för tomma flyktingboenden. helt klart sitter en kommunalpamp på dubbla stolar men det är off topic just nu.

      oscar properties borde definitivt tänka på det där med att hyra ut till migrationsverket.

      hur många tomma lägenheter har oscars?

      Radera
    5. Jag gissar att den möjligheten är stängd nu. Anledningen till stora hyror för tomma lägenheter kan vara att man upphandlat boendet tidigare när man trodde det bara skulle fortgå - nu sitter man där med hyresavtal, men inte så många flyktingar.

      Som sagt dock lär det inte vara så lätt att sälja en lägenhet under premisserna att man kommer bo granne med Ali Baba och hans 40 fruar...

      Radera
    6. Boendet och det område boendet ligger i värt oerhört mycket!
      Så länge som människor med de sociala och ekonomiska resurserna _kan_välja_ så kommer de att undvika områden som ligger i den fysiska och ideologiska skuggan av minareter och böneutrop.

      Likaså kommer de att undvika områden där den "alternativa rättsstaten" sköter den operativa rättsordningen och -skipningen.

      http://www.gp.se/nyheter/g%C3%B6teborg/man-skjuten-till-d%C3%B6ds-i-g%C3%B6teborg-1.8713782?noAccess=true&aId=1.8713782

      Radera
  6. "Den senare är intressant, då den besitter den nedre delen av samma hus som den femte föreningen No 4 Fabrikören, som har hela 22 osålda lägenheter av 113. Denna förenings fastighet är en tredimensionell fastighet belägen våningarna ovanför No 4. Går Fabrikören omkull lär även No 4:s ekonomi drabbas."

    Det är väl värre ifall den undre fastigheten går omkull;)

    Det kan dock bli intressant, men frågan är hur pass det skulle drabba föreningens ekonomi om den andra går omkull. Man får ju anta att där kommer en ny ägare till fastigheten - annars så blir det ju onekligen spännande...

    SvaraRadera
  7. precis granne med no4 ligger brf the view

    https://theview.se/

    här är 74 lägenheter fortfarande osälda så över 30% ca av hela beståndet.
    och än så länge inga prissänkningar, de håller ut.

    På hemnet finns ca 10 lägenehter utöver detta tillsalu från spekulatner som hoppats göra en hacka.

    brf the view har samma typ av huskropp som no4 ericssons gamla obyggda lokaler, dvs inte nyproduktern utan bara ombyggt från kontorsfastighet

    så fler ställen att följa spännaden

    SvaraRadera
  8. Har jag förstått det hela rätt är nästan allt sålt i det första av norra tornen medan det andra går superknackigt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Enligt halvårsrapporten är 98% sålt i första tornet och 59% i andra. "superknackigt" vet jag inte om man kan kalla det, eftersom det andra tornet inte ens börjat byggas ännu, men kanske ingen supersuccé direkt.

      Radera
    2. Man låg på över 90% innan grunden var gjuten på första.

      Radera
  9. Det är inte Nacka Strand. Det är Kvarnholmen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bageriet är kvarnholmen, no4 är nacka strand.

      Radera
    2. Jag menar bilden, Nacka Strand ligger till vänster (öster) om bron.

      Radera
    3. ah, förlåt. Det har du rätt i.

      Radera
  10. ”Hela 22 av 113”. Oj, vad mycket. De har säkert inte gjort mer än +/- 0 än, konkurs nästa.

    SvaraRadera
  11. Bolaget har ytterligare projekt som ännu inte lagts ut prisdumpade då de förmodligen inte är färdiga än - Gasklockan, Norra Tornen Helix, Norra Tornen Innovationen, och Unité.

    Unité hade "öppningserbjudande" i somras, då de på rätt kort tid sålde 14 lägenheter till priser som låg 20-25% under de priser som de försökte med i första säljomgången (då bara en enda lägenhet såldes - kul för den köparen). Man fick känslan av att det var någon sorts "provskott" för att se om nyproduktionsmarknaden hade tvärdött eller om det fortfarande gick att sälja till lite lägre pris. Och det gick det ju.

    Och angående ekonomisk plan (eller kostnadskalkyl i tidigare skeden) så finns det nästan aldrig tillgängligt på hemsidan hos något bolag, men det behövs ju bara ett kort mail till mäklaren så får man den ju direkt...

    SvaraRadera
  12. Betydligt intressantare är ju att Oscar Engelbert kränger av prefaktier i bolaget för 70 MSEK. Vad vet han som vi inte vet?

    SvaraRadera
  13. En implosion på den svenska bostadsmarknaden skulle få förödande konsekvenser:

    https://polecon.thewyomingprosperityproject.com/2018/09/do-not-invest-in-sweden.html

    SvaraRadera