Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-07-21 12:33

Halverad försäljning hos bostadsutvecklarna

Nyhetsbyrån Direkt har gjort en genomgång av de stora bostadsutvecklarnas byggstarter och konstaterar att försäljingen under andra kvartalet har halverats jämfört med 2017. Att försäljningen ökat sedan första kvartalet ska ses som en säsongseffekt och inte att marknden återhämtat sig.
Läsarfoto.

Försäljningen av nyproducerade lägenheter är alltså halverad  sedan förra året och har under andra kvartalet gått ner 49% jämfört med samma kvartal förra året.

JM har både i Stockholm och på riksplanet minskat sin försäljning med 42-42% och Skanska med 38%.

Det är dock värre för de renodlade lyxlägenhetsproducenterna i Stockholm. Oscar Properties har minskat försäljningen med 45%, Bonava med 80%, Tobin -81%, Besqab -46% och Veidekke -73%.

Det har ändå sålts fler lägenheter under andra kvartalet jämfört med första, men det är främst en säsongseffekt, då första kvartalet ska vara svagt.

Man bör också fråga sig hur illa det egentligen står till i Stockholm, då exempelvis Skanskas siffror är för hela riket. Spekulationsköparna lär inte återvända i första taget och de skärpta amorteringskraven vid högbelåning gör att köpare inte kan tokbelåna sig längre. Man ser också att bostdasutvecklarna som delvis producerar mindre vansinniga lyxlägenheter även utanför Stockholm inte tappat lika mycket i försäljning.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

88 kommentarer:

  1. Nyförsäljningen har istortsett fryst ihop. Bolag som Oscarproperties har haft motigt länge, aktien -75% jämfört 1,5 år sedan. Byggbolag har gått i konkurs och flera kommer följa med. Trots bra vinster i veckan har bankerna följt med ner. -10% för tex swebank och nordea. Att marknaden har problem märks då objekt läggs ut, får utgångsbud, men säljarna drar tillbaka objekten då de egentligen vill ha bud-race och högre försäljningspris. Hösten blir intressant.

    SvaraRadera
  2. Vem fan köper objekt för 9 miljoner i en fallande marknad. -10-15% i stockholm sista året. -1miljon redan. Och fallet fortsätter, om inte annat nästa år när räntan börjar höjas.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Spartacus: Har du gått på Riksbankens ränteprognos? :D Dom kommer inte höja om så KPIF går upp till 4-5%

      Radera
    2. Hittade en rolig artikel som aftonbladet publicerade 2013:

      "sbab-borantan-kommer-hojas-till-fem-procent"

      Där står det att inom 3 år skulle 3 mån räntan för bolån ligga på ca. 5%

      Nu när man ser tillbaka...Vi hade inga boräntor på 5% för 2 år sedan :P

      Radera
    3. @Toni:
      Aftonbladet...
      Säger allt

      Radera
    4. @Bengt: Det gör ju även RB :)....KPIF mål 2%, KPIF aktuell 2,2%...Höjning? Nope.

      Radera
    5. Just detta med 2%
      DVB i Dresden höjer vissa av sina priser på månads och periodbiljetter med i snitt 2,14% den 1/8 efter att inte ha höjt på nästan 18 månader... 😁

      Radera
    6. Den svenska superekonomin som får som tåget/Tesla/take your pick klarar inte många räntehöjningar. Det är ofattbart att vi har negativ repa när konjunkturen är så stark.

      Radera
    7. Nej, det är omöjligt att dra ner på valutaexpansionen, minusräntan osv när konjunkturen är så svag: knappt 1 % BNP-tillväxt per capita trots överhettning.

      Radera
    8. Fyll bara på med mer folk så blir BNP/Capita tillväxten ännu lägre... ��

      Radera
    9. Nu anklagar Trump även EU för att hålla sina räntor nere och trixa med valutan. Han tänker väl främst på EURON men det gäller även Sverige.

      Radera
    10. Kul om den nya generationen inte tycker att det är lönt att köpa överdyra bostäder och jobba för en fiatvaluta i ett land som inte tillhandahåller välfärd värt namnet trots höga skatter och istället väljer att flytta utomlands. Detta hade påverkat BNP/capita positivt men samtidigt hade skattekronorna minskat och bidragen till slut också minskat och då hade tillflödet av nya människor också minskat och Sverige hade blivit rikare per capita enda till dom som håller uppe ekonomin går i pension (om dom nu har råd med det) men till slut dör dom ändå vare sig staten vill det eller inte.

      Radera
    11. Det var väl det som hände för lite mer än 100 år sedan när 20-25% av befolkningen valde att flytta till USA? Sverige var ett dåligt land att bo i för arbetarklassen på den tiden och Sverige införde demokrati sent jämfört med många andra Europeiska stater. Något som är svårt att tro idag. Historien kanske upprepar sig med den fria rörlighet vi har idag. I Italien har tex 50% av alla mellan 17-27 lämnat landet.

      Radera
    12. @Kanintämjaren: Om det går åt det hållet lär väl sittande regering lova guld och gröna skogar om vi går ur EU och när vi gjort det får vi inte lov att flytta någon annanstans och blir därmed kvar i landet. Tur att man har annat medborgarskap också.

      Radera
    13. Toni: Intressant teori.
      Om vi ska tjata lite om Japan och livsfilosofier så har många unga karriärister i Japan valt att hoppa av ekorrhjulet för att ta enklare jobb och arbeta mindre och beredda på att leva enklare, just för att få mer livskvalitet.
      Kanske händer i Sverige med, många yngre är ju inne på samma sak här, frågan är bara om de är beredda att gå ned i boendekvalitet? Det skulle ju påverka skuldsättningen framöver.

      Radera
    14. @Mr Perfect: Själv älskar jag att jobba och jobba mkt så länge jag ser att det lönar sig och att det man blir ersatt med räcker till att man ska kunna leva som man vill men det gör det inte.

      Radera
    15. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    16. Inte heller från forna DDR fick människor i produktiv ålder flytta... 😁

      d f

      Radera
    17. Toni: Så, när går flyttlasset?

      Radera
    18. Toni är inte ensam om tankarna. Mycket av det handlar om "vad får man för att man sliter?" och är i vissa fall mer subjektivt, i andra fall inte.
      Självklart jämför man med både andra länder, släktingar, nivå på välfärd eller vad man får mot egenavgifter osv.
      Men tex:
      - en minskande valuta
      - höga skatter och sämre välfärd
      - potentiell bättre utvecklingmöjligheter utomlands
      - nästan krav på att belåna sig för att kunna ha "ett normalt liv" efter npgon lös definition.
      bidrar alla till att göra det mindre attraktivt att bo i Sverige.
      Tänk också på att i många av de immigrantkulturer som finns i Sverige är det ju inte riktigt reko att ha massa lån. Oavsett det rationellla eller ej i det kommer då säg en lägenhet för 9 Mkr framstå som helt enkelt inte värd pengarna.

      Radera
    19. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    20. Toni: Jag tycker det låter lite grand som att du projicerar. Nästan ingen av de som jag jobbar och umgås med resonerar så.

      Flytta till Schweiz eller München så blir det säkert bra.

      Radera
    21. Toni: Jag instämmer i ditt resonemang.
      Det e väl ok att betala höga skatter om man får perfekt välfärd, men det får vi ju inte, dessutom betalar vi allt mer av denna utanför skattesatsen.

      Joakim: Testa ta en eller några öl med dina kolleger så ska du nog se att fler än du tror tycker som Toni. Nästan hela min umgängeskrets tycker som Toni. Svenskar e så förbannat mjäkiga och vågar inte sticka ut hakan och säga detta bara, man ska vara som alla andra *pust. Sverige är fortfarande en socialistisk stat i mångt och mycket. Tyvärr.

      Radera
    22. Mr Perfect: Jag måste ha märkliga kollegor i så fall, som förutsätter att man gör rätt för sig i första hand och lever på bidrag endast som sista utflykt.

      Fast det är klart. Börja diskutera pusslande av semester + föräldraledighet + VAB
      + sjukledighet, så är de flesta ganska sossiga av sig. Detta samtidigt som man klagar på de höga skatterna och på den socialdemokratiska hegemonin -- det är ju också en nationalsport.

      Radera
    23. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  3. Men Joakim Persson som för övrigt utmanar Cornu som vår profet, har ju redan konstaterat att svensk ekonomi är stark och svenska hushåll är inte sönderbelånade utan är robusta och klarar en ränteuppgång på några procent. Nu får du lämna en kommentar tack.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Mr Perfect: Ja men det stämmer ju delvis. Ser man en bostad som en investering eller spekulerar i framtida prishöjningar och ser att trenden är att priserna planar ut kanske man hellre ser sig om i tillgångar med tillväxtpotential.

      Radera
    2. Nu är inte jag Joakim men jag ser inte riktigt hur en usel utveckling för bostadsutvecklare i framförallt Stockholm på grund av nya regleringar och en utbudschock skulle innebära att den svenska ekonomin inte är stark eller att folk generellt klarar en ränteuppgång på några procent(enheter)? Kom tillbaka när detta på något sätt har resulterat i det Mad Max-liknande scenario som du och flera andra här torgför ;)

      Radera
    3. Mopongo: Har förutspått en nedgång på 20 % från toppen, alltså inget Katastrofscenario. Alltså ytterligare drygt 10 % i t ex Sthlm.
      E själv på husjakt men förväntar mig att detta kommer att tappa värde kommande åren.

      Radera
    4. @Perfect. Ok. Jag ser dock inget motsatsförhållande mellan en robust ekonomi och sjunkande priser på bostäder. Den senaste prisnedgången på 8% i stockholmsområdet verkar ju inte ha lett till att den svenska ekonomin har tappat sin slagkraft.

      Personligen kan jag absolut tänka mig en nedgång på ytterligare 10% men utdraget över 1-2 år i stockholmsområdet. Därefter tror jag att vi kommer att börja se stigande priser då nyproduktionen vid det laget har avstannat. Jag tror helt enkelt att vi har bevittnat en klassisk svincykel vars nedgång förstärktes av ett ammorteringskrav och kreditrestriktioner. Denna cykel kommer att uprepas om inte något drastiskt görs på bostadsmarknaden.

      Radera
    5. @Mopongo, enskilda hushåll kan såklart klare en ränteuppgång på flera procentenheter. Men det handlar inte om enskilda hushåll utan att Sveriges ekonomi som helhet får betydande svårigheter. Och det här med stark/robust ekonomi. Försvagad krona och minusränta med totalt 6000 miljarder i lån. Samtidigt neddragen välfärd och en budget som precis går runt i högkonjunktur och minusränta. Och enorma och växande integrationskostnader. Inte min definition av stark ekonomi.
      Tror inte heller på ett "ebola" scenario. Men DI:s rubrik häromdagen, något i stil med "vi går mot den mest förutsägbara finanskrasch någonsin" tror jag är fullt applicerbar på Sverige. Där bostadsbubblan är en delkomponent.
      Även om DI söker klick med klatschiga rubriker.

      Radera
    6. Hej Mr Perfect,

      Som Mopongo skrivit, det är väl knappast någon katastrof på gång givet det vi vet idag? Ytterligare 10% ner i Stockholm är helt klart fullt rimligt. Blir det jämmer och elände då?

      Du har väl själv varit på visningar i Skåne och sett hur läget är där, inte sant? Ser du någon avmattning?

      Notera att de flesta som fått bostadslån ändå "stresstestats" med en kalkylränta om cirka 7%.

      Svensk ekonomi är stark men inte extremt stark, särskilt om man ser till den ganska mediokra BNP-tillväxten per capita. Jag har ju själv skrivit, om nu någon har missat det, att min personliga gissning är att vi får någon sorts kris och inte en mjuklandning. Prognoserna ser alldeles för snälla ut och riskerna i världsekonomin är inte direkt små.

      Det betyder inte att det blir en katastrof som på 90-talet för hushållen (och även då var det relativt få hushåll som blev sittande med restlån). Både hushållens sparande (relativt sett -- jämför med 1989), ränteläget och husens värde i förhållande till skulderna tyder på det.

      Radera
    7. @ Bengt

      Jag håller med om att en chockhöjning av räntorna skulle kunna slå hårt mot den svenska ekonomin. Men en gradvis höjning över flera år tror jag är mindre problematisk. En stor del av hushållen har marginaler, många är inte särskilt högbelånade och många bor i hyresrätt. Finansinspektionens senaste stresstest visade på att hushållen har relativt god motståndskraft.

      Jag har inte sett något som övertygar mig om att välfärden skulle vara neddragen, enbart meningslösa anekdotiska berättelser och lösryckta statistiska uppgifter som inte sätts i sitt sammanhang. Har du något tips på någon bra text, rapport eller genomgång som tar upp frågan?

      Statens budgetöverskott är kraftigt i år. Inte så kraftigt som man skulle vilja under en högkonjunktur men långt ifrån att "budgeten enbart går ihop". Jag har heller inte sett något som tyder på att integrationskostnaderna skulle öka framöver. Snarare så kommer de offentliga kostnaderna för flyktingkrisen att minska framöver då alltfler kommer i arbete och klarar sig själva (se exempelvis Ruists rapport om flyktingkostnaderna i Sverige).

      Däremot är den stora lånestocken (ett result av såväl minusränta som en kraftig förskjutning av hyrt boende till ägt boende de senaste 20 åren) problematisk.

      DI:s artikel var ganska bristfällig. Den innehöll egentligen enbart ett argument för varför USA snart kommer att hamna i en finanskris, nämligen att USA har haft budgetunderskott alltför länge. En situation som inte är helt applicerbart för Sverige som har haft en hyggligt balanserad statsbudget över tid.

      Radera
    8. @Mopongo, vi vet att offentlig service inte hängt med i befolkningsutvecklingen samt delvis pga faktumet att vi blivit äldre. Det är fakta. Tex vårdköerna har ökat kraftigt samt köer till äldreboende. Samma gäller med polisen som behöver betydligt mer resurser. Och framförallt skolan som idag blivit extremt eftersatt.
      Lärare finns helt enkelt inte.
      Tar du in kommuner landsting i budgeten så går Sverige med underskott i högkonjunktur. Sen kan man alltid skylla detta på "investeringar".
      Ja DI:s artikel är bristfällig som du säger men jag menar mer rubriken som sådan.

      Radera
    9. Mopongo

      Fritt ur minnet kommer kostnaderna för integration att stiga kraftigt framöver (UO 8 och 13 i statsbudgeten), dock minskar kostnaderna för migration men totalen stiger.

      Radera
    10. @ Bengt Det är allmänt känd fakta att vi har haft en befolkningsutveckling samt att vi har blivit äldre. Det är också allmänt känd fakta att detta innebär ökade kostnader eller belastning för välfärden. Det är dock inte almänt känd fakta att offentlig service inte har hängt med utan det måste du belägga.

      Vårdköerna har ökat på så vis att allt fler får vänta på operation och för specialistvård sedan 2013. Det vet vi. Men vi vet inte huruvida de genomsnittliga vårköerna har ökat. Vi vet heller inte hur det har sett ut innan 2013 på riksnivå. Kötiderna till äldreboenden har dock inte förändrats nämnvärt sedan 2007.

      Även om det antagligen inte skadar om polisen får mer resurser så har de inte mindre resurser än för 10 år sedan.

      Lärarbristen i skolan beror helt och hållet på att vi införde legitimationskrav för lärare sedan 2013. Innan dess var det mycket vanligare att skolor helt enkelt anställde lärare utan ämnesbehörighet (framförallt i friskolor) och lönerna var väldigt mycket lägre. Lärarbristen skulle man utan problem kunna lösa genom att gå tillbaka till ett system som inte ställde några som helst krav på vilka som undervisade eleverna (vilket givetvis ledde till pinsamma resultat i internationella jämförelser).

      Tar du med kommuner och landsting i budgeten så gick Sverige med 26,4 miljarder mer i överskott 2017. Detta eftersom kommunerna och landstingen hade överskott, inte underskott, i sina budgetar överlag.

      Jag säger inte att vi inte kan komma att få en ekonomisk kris. Det är absolut möjligt, men det florerar väldigt mycket ideologiskt motiverade missförstånd kring Sveriges ekonomi i dagsläget.

      Radera
    11. @Somebody. Jag pratar inte om specifika budgetposter utan jag pratar om det offentligas nettokostnad för de som kom i samband med flyktingkrisen. Om du läser Joakim Ruists ESO-rapport "Tid för integration", sid. 81 så kan du se att kostnaderna beräknas sjunka kraftigt de nästa 10 åren.

      Radera
    12. @mopongo tack! du är en av få här som skriver vettiga kommentarer.

      Radera
    13. @Mopongo, kommuner/landstingens skulder ökar med ca 50 miljarder årligen. Så något överskott kan inte jag se. Och man räknar med betydligt större underskott inom några år.
      Vad gäller lärarbristen är jag ledsen att säga att du har helt fel. Vi har aldrig haft så stor andel lärare som saknar ämneskunskaper. Har absolut inget med lärarlegget att göra.
      Håller med om att florerar missförstånd om Sveriges ekonomin och skulle också vilja får upp alla siffrorna på bordet. Ruist gjorde ju detta seriöst angående verkliga kostnader för invandringen men blev genast misstänkliggjord av vänsteretablissemanget.

      Radera
    14. Bengt, vi har gått igenom detta innan tror jag, men man kan inte räkna "ökad upplåning" i kommuner och landsting som "underskott", när den ökade upplåningen handlar till exempel om att investera i fastigheter. Det är helt grundläggande ekonomiska principer.

      Det är samma sak som att den som lånar en miljon kronor och köper en fastighet för pengarna faktiskt går plus/minus noll ur förmögenhetshänseende. Det är _räntan_ och _avskrivningarna_ som belastar resultatet och i så fall skulle leda till underskott. Men så ser det alltså inte ut i kommunsektorn.

      Radera
    15. @Mopongo, glöm inte att vi har tillkommande kostnader för de dryga 60 000 anhöriga och nya flyktingar som kommer per år. Så vill markera det som Somebody säger att totalkostnaden ökar mkt kraftigt för invandring kommande åren. Och kan om det vill sig illa inte minska för de som kom under flyktingkrisen heller om de inte får jobb.

      Radera
    16. Bengt: Fast går vi efter Ruists beräkningar, så borde ju de "dyra åren" vara 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 och 2019 (och in på 2020). Sedan faller utgifterna hyfsat kraftigt om man ser enl Ruists rapport.

      Samma sak gäller förstås de anhöriga. Antalet anhöriginvandrare till flyktingar är högt nu, men kommer förstås falla kommande år, och med det blir också kostnaderna lägre. Trots detta (och tack vare högkonjunkturen) har vi alltså överskott både hos staten och kommunerna, så det är inte alls något som är omöjligt att hantera.

      Radera
    17. Joakim det beror helt och hållet på vad fastigheten används till. Och en fastighet belastas av ränta, drift och underhåll. Ganska avsevärda kostnader. Så om det är en tillgång eller ej är frågan. Mängder med fastigheter har idag rivits bl.a. pga sviktade hyresunderlag som förr ansågs som en tillgång.
      Så en fastighet kan likaväl vara en förlust.

      Radera
    18. @Bengt Se Joakims svar. Jag har inget att tillägga.

      Angående lärarbehörighet så stämmer det att det fortfarande gott om obehöriga lärare i skolans värld. Det tar tid att öka genomströmningen av lärarstudenter. Men lärarbristen, det vill säga att skolorna har svårt att få tag på lärare att anställa beror på att de inte längre kan anställa lärare hur som helst.

      Ruist har fått motta en del saklig och osaklig kritik för sitt arbete. Både från vänster och höger. Hans slutsats var i alla fall att de offentliga kostnaderna för flyktingmottagningen var varken obetydliga eller problematiska, snarare mitt emellan. Hans personliga ställningstagande verkar också vara för en generös flyktingmottagning, trots de kostnader han ser.

      Radera
    19. Bengt: Nej, detta hanteras förstås i redovisningen. Ränta + drift + underhåll. Du kan inte räkna in själva lånet och investeringen också. Då dubbelräknar man.

      Vet du hur redovisning fungerar?

      Radera
    20. Joakim, hur kan totalkostnaden falla när immigrationsverkets prognosera till 2025 pekar på förutsatt kanske 60 000 anhöriga/flyktingar per år ?. Kan bli fler också.
      Fakta är att totalkostnaden för invandringen ökar fram till 2025. Sen vet vi inte.
      Som jag nämnt tidigare analogin: Tänk om vi får 60 000 arbetslösa varje år. Skulle innebära en kris.

      Radera
    21. @Bengt. Jag antar att din kommentar om totalkostnaden var riktad till mig och inte Joakim. Jag pratar om nettokostnaderna. Det är alltså kostnaderna - intäkterna från gruppen i fråga. Ju längre tid som går så får alltfler av de som anlände 2015 arbete vilket innebär att både bidrag minskar samtidigt som skatteintäkter ökar.

      Du måste nog bestämma dig för om vi pratar om invandring eller flyktingar. Det är stor skillnad på de statsfinansiella kostnaderna och intäkterna från invandring och de statsfinansiella kostnaderna och intäkterna från flyktingar.

      @Erik. Tack så mycket :)

      Radera
    22. JP: Har du varit på visning på sistone?
      Ja, det är ff en del folk men absolut inte lika mkt och lika hetsigt som för 1år sen. Vilket jag berättat här tidigare, något har hänt. Antagligen bankernas hårdare krav och en del psykologi ihop med ett ökat utbud.
      Ytterligare -10% d v s totalt -20% kommer ju skapa domedagsrubriker överallt. Det har ju inte hänt på 25 år så det tycker jag är ett kraftigt fall, det kan nog få rejäla konsekvenser.

      Jag blev beviljat ett ganska stort bolån för några månader sen. Inte fan hade jag klarat 7 % ränta på det lånet. Bankerna gör glädjekalkyler.

      Radera
    23. Mr Perfect: Jo, fast bara lite större lägenheter.

      Du har nog rätt, det känns mer balanserat nu, fast bra radhus i bra områden går ju fint verkar det som. Har sett nybyggen som "flippas" utan större problem.

      Vi får väl sikta på -10% och se vad som händer. I Malmö med omnejd tycker jag inte direkt att det varit någon depp bland mäklare eller media, eller?

      Bankerna sätter ofta ett tak annars på säg 5-5,5x bruttoinkomsten i lån.

      Det betyder ju att maximal ränta (om vi nu låtsas att 7% är taket) ligger på ungefär 25% av hushållets bruttolön. Ja, det är alldeles för högt, precis som du antyder. Men i verkligheten ligger ju ingen där varken idag eller nästa år eller 2020. Du hinner amortera bort en hel del innan räntan nu skulle nå 7% -- eller så tar man bara och binder sina lån på 10 år till 3% ränta istället.

      Radera
    24. Joakim, härskarteknik fungerar inte på mig, och jag är ingen redovisningsexpert som du/ni är. Och jag pratar inte redovisning överhuvudtaget. .Men du/ni går återigen in på detaljerna och ser det inte i ett samhällsekonomiskt perspektiv. Det är nyttan av fastigheten som avgör om det är en tillgång i hela ekonomin. Annars kan vi bygga vad som helst och se det som en tillgång. Det är elementära ekonomiska principer.

      Radera
    25. Bengt: Men det är rätt relevant att ha koll på termerna om man nu ska diskutera redovisning, överskott och underskott i kommunsektorn. Du har hävdat att kommunerna går med underskott. Det stämmer inte om vi går enligt de redovisningregler som gäller. Som lök på laxen är det till och med förbjudet för kommunerna att gå back!

      Du verkar ha åsikten att så fort man (kommunen) skaffar sig en fastighet, så ska hela kostnaden för byggnationen tas direkt (år ett).

      OK, låt gå. Men i så fall ska vi också ta bort posten "avskrivningar", som idag belastar kommunernas resultat. Annars räknar man samma sak två gånger.

      Effekten på resultatet blir på lång sikt samma sak, men ditt sätt att räkna på blir i så fall väldigt mycket svängigare.

      Det normala hos både företag och kommuner är att man skriver av värdet på en tillgång över tillgångens bedömda livslängd. Det blir ganska besvärligt att göra en rättvis bedömning av kommunens finansiella hälsa om man inte gör så, för just de åren man investerar mycket i nya skolor osv så går man väldigt mycket back, men de åren man väljer att _inte_ investera så går man istället väldigt mycket plus!

      Så gör man inte i redovisningen idag, för det ger inte en rättvisande bild av kommunens ekonomi.

      Radera
    26. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    27. JP: Ja, just en del nybyggnation tillsammans med beg husvi bra områden/orter går ff bra. Men det är oftast inte de där budgivningarna på några hundratusen upp. Pratade nyligen med en mäklare som instämde att det lugnat sig från 2017.
      Det byggs för övrigt riktigt mkt radhus som brfer, just för att de är billigare och fångar upp fler köpare. Den satsningen tyder ju på att fler slagit i bolånetaket? I Svedala fick de t ex prissänka brf Harven (nybygge). Läge är avgörande.
      Blir intressant om de lyckas sälja i Alla nybyggda tomter i västra Bara, friliggande hus för 4.6-5.9 milj.
      Nä i praktiken blir det kanske aldrig 7% ränta även om ingen vet. Men det komiska är ju att bankerna säger att de räknat på detta när de beviljar lån, men det stämmer nog inte på många som får beviljat stora lån.

      Radera
    28. Joakim, jag skrev du/ni för jag misstänker att det står flera bakom denna pseudonym. Med snabba svar och alltid väl selekterad och lämplig statistik som motbevisar varje tänkbar kritik som stat/myndighet får. Och framförallt framhåller hur stark ekonomin är och hur bra vi har det i Sverige och att invandringen inte kostar mkt. Någon slags fake news bekämpning betald av våra myndigheter.
      Finns dock personen Joakim Persson i verkligheten är jag djupt imponerad av din kapacitet och ber om ursäkt för misstroendet.
      Skickligt att avleda kommunernas underskott till en beskrivning av redovisningen.
      Bara det faktum att en kommun lånar så går den defacto back, det är inte konstigare än så. Även om det är en fastighet. Det handlar helt och hållet hur man redovisar resultatet för att påstå att man inte går med underskott.
      Här kommer också statsbidragen in tex så det är inte en lätt ekvation.

      Radera
    29. MrP: Precis. Ser med viss oro på just den där trenden. BRF-radhus med höga lån i föreningen. Vi får se hur det slutar. Jag gillar inte det där, men de som jag känner som köper just dessa lägenheter tror jag klarar ganska mycket högre räntor än idag...

      Bengt: Jag kan lova att jag är en och endast en person. Av olika anledningar har jag nära till hands till diverse ekonomisk basfakta, det är inte så avancerat.

      Kommunerna har alltså inget underskott enligt gängse redovisningsregler. Vill man hävda att köp av fastigheter direkt ska kostnadsföras, då ska man också plocka bort avskrivningarna.

      Men så gör man inte någonstans, varken i Sverige eller i andra länder.

      Det är fullt möjligt och till och med normalt att låna pengar till investeringar. Det gör både kommuner, landsting och privata företag.

      Jag kan dra ett annat exempel. Du minns säkert att staten sålde aktier i till exempel Vin & Sprit. Men det innebär inte att staten gick med överskott på grund av detta -- det som hände var att man "bytte" aktier i Vin & Sprit mot pengar, som man sedan använde för att betala av på statsskulden (alternativt: inte låna lika mycket som man annars hade behövt). Faktiskt påverkade det inte det finansiella sparandet ett dugg.

      Radera
    30. Det skulle vara intressant att höra folks kommentarer om Hand Jenseviks bedömning, att pga sjunkande skattekraft i kommunerna kommer en majoritet vara bankrutt om 10 år.

      Det vore också intressant att få kommenterar Tino Sanandajis slutsats att migranterna till Sverige aldrig kommer bli en offentligfinansiell pluspost. Hans resonemang knyter för övrigt än till Jenseviks.

      Jenseviks förutspår också att skuldsättningen vis Kommuninvest är ohållbar och kommer utlösa en egen krasch helt på egen hand.

      Vidare flyter den felaktiga idén att åldrande befolkning är skälet till vårdköer runt. Detta stämmer inte; huvudskälet är en befolkningsökning på 25% på 30 år, med en samtidig minskning av vårdplatser på 75%, samt den ökande belastningen som tolkkrövande sjukvård utgör. Utöver det tillkommer ett nytt sjukdomspanorama inkl smittsamma sjukdomar som tuberkulos, mässling etc, samt skottskador, hot och våld mot vårdpersonal, etc, vilket allt naturligtvis förstärker migrationen nettominoseffekt på de offentliga finanserna.

      Vidare vore det fint med kommentarer om hur de reala bostadspriserna under de senaste trettio åren stigit till historiskt ojämförligt höga nivåer, vilket i sig indikerar att den kommande kraschen kommer vara ojämförligt kraftig.

      Kort sagt verkar det finnas en del önsketänkande om enhörningar och fairy dust här i kommentarsfältet.

      Radera
    31. Anders: Hans J verkar vara lite av en udda fågel, men låt oss se bortom person i detta fallet.

      En majoritet av kommunerna ska alltså vara "bankrutt" 2028.

      Första frågan: Vad menas med att kommunerna är "bankrutt"? Jag har inte sett Youtube-klippen med Hans J. Kommuner är ju lite speciella, för man har ju möjlighet att beskatta alla medborgare som är folkbokförda i kommunen. Det är lite svårt att se hur då en majoritet av Sveriges kommuner skulle bli "bankrutta". Förklara gärna för detta är intressanta grejer!

      Radera
    32. I korthet går resonemanget ut på att sjunkande skattekraft i kombination med stigande utgifter (båda sakerna naturligtvis ffa orsakade av migration) leder till att kommunerna inte får sina budgetar att gå ihop.

      Jensevik producerar extremt mkt detaljer, och jag rekommenderar dig starkt att se ngn av hans föredragningar. Läs även denna debattartikel:

      https://www.di.se/debatt/debatt-skattekraften-urholkas-av-lag-tillvaxt-och-hog-invandring/

      Hans prognos för minskad förvärvsgrad förutsätter en bolånekrasch motsvarande 90-talskrisen, vilket är *extremt* försiktigt, minst sagt, eftersom de reala priserna - bubblans storlek - är så oerhört mkt större idag.

      Detta diagram tweetades från Nordea, men verkar nu bara gå att hitta på ZH. Längst upp på sidan:

      https://www.zerohedge.com/news/2017-12-14/swedish-housing-bubble-pops-stockholm-apartment-prices-crash-most-june-2009

      Radera
    33. Risken finns helt klart. Jensevik pekar på gamla klassiska "Baumols sjuka" (eller "Baumols dilemma"), som alla nationalekonomer känner till.

      Ja, blir det lika illa som 90-talskrisen blir förstås konsekvensen på offentlig sektors finanser därefter.

      Men blir det så tror du? Det finns trots allt en del som skiljer en hypotetisk kris 2017/2018/2019 från det som hände omkring 1990, och då tänker jag framför allt på ränteregim och hushållens sparande (jmf med 1989).

      Som jag skrivit innan tror jag det blir en ordentlig kris (kanske drivet av vikande efterfrågan på Sveriges exportmarknader) istället för den lugna avmattning som KI, Riksbanken, regeringen mfl förutspår. Det är egentligen det som Hans J säger! Men hans argument är egentligen bara "det har sett ut enligt detta mönster förr, alltså kommer det hända igen -- jämför 1990 med 2018!" osv. Vet inte om det är så övertygande?

      Radera
    34. Om det offentliga bygger dödsläger med lånade pengar det blir ju också en investering eller? Är kommunernas ökade behov av infrastruktur pga tillfälliga migrationstoppar investeringar?

      Radera
    35. Ergo:
      Sverige kan INTE vara hela världens lilla godtrogna socialbyrå..!!

      Och vad gör de snuskigt rika oljestaterna vid Persiska Viken?

      Radera
    36. Parafrasera: Fast nu är det framför allt skolor och äldreboenden som kommunerna bygger.

      Det hela är ganska enkelt. Antingen fortsätter man att redovisa kostnaden för investeringar som ränta + avskrivningar + underhåll (som man gör överallt annars i privat och offentlig sektor) för varje år, eller så tar man "hela kostnaden" för "avskrivningar" det året man bygger något nytt.

      Men då måste man också nolla avskrivningsposten för det som inte är nybyggt, och då blir resultatet mycket bättre de åren man inte bygger något eller bara bygger lite grand.

      Det ger förstås en missvisande bild av kommunens ekonomi så därför gör man inte så.

      Radera
    37. Vad betyder ordet investering för dig Joakim? Bygger kommunerna nytt för att minskar kostnader eller för att öka avkastning eller för att behoven ökar?

      Radera
    38. Det är för att behoven ökar. Till exempel när städer växer eller när demografin ändras.

      Du kan som sagt välja två alternativ. Antingen tar du hela kostnaden när bygget är färdigt, eller så sprider du ut kostnaden över tillgångens tänkta livslängd. Väljer man att ta hela kostnaden när bygget är färdigt så ska man alltså inte ta med avskrivningar som en kostnad, och då visar kommunen större plusresultat de åren man inte bygger så mycket.

      Radera
    39. Finns det inte ett tredje alternativ där man tar kostnad innan genom fondering/sparande?

      Radera
    40. Det är inte så det går till, för kommunerna ska enligt kommunallagen vara i balans.

      Egentligen är det det som "alternativ två" skulle innebära om man kombinerar det med ett låneförbud. De åren man inte bygger skulle man gå med stora plus, för att sedan gå med stora minus åren efter. Men man jobbar inte så. Det är väldigt dumt att stifta en lag som säger att kommunerna aldrig får låna pengar.

      Radera
    41. Så då måste de alltid täcka sin ökande konstnader med ökande skatter/avgifter eller nedragningar inom andra utgiftsområden för det finns inget tak för hur mycket politiker kan lova dom måste ju bara bara balans i budgeten. Eller så kan man låna och kalla det för investeringar eller hur funkar det?

      Radera
    42. Ett lån som går till att bygga en skola kostar ränta direkt. Sedan beräknas förslitningen av skolan som en "kostnad" (avskrivning), baserat på anskaffningsvärdet, som fördelas över skolans tänkta livslängd. Det blir en högre kostnad per år innan skolan byggdes (ränta + drift/underhåll + avskrivning).

      denna länk kan man läsa mer om hur materiella anläggningstillgångar (typexempel: ny skola) ska redovisas. Det är ett allmänt vedertaget sätt att hantera den här typen av tillgångar på. Vill man veta ännu mer rekommenderas en läsning av någon redovisningskurs eller liknande (finns gott om material på nätet).

      Ja, i princip är det ju så att kommunen måste täcka sina ökade kostnader med högre skatter, avgifter eller omfördelning inom budgeten. En kommun som växer snabbt har dock den fördelen att skatteintäkterna också växer snabbt, utan att man för den sakens skull behöver höja skatten. Det är istället kommunerna som krymper som har störst problem och tar emot mest statliga bidrag per kommuninvånare.

      Radera
    43. Angående Jensevik: Hans Jensevik driver företaget Svensk Kommunrating vars hela affärside är att sälja finansiella analyser till kommuner som har ekonomiska problem. Ju fler kommuner som tror sig ha ekonomiska problem desto fler kunder får Svensk Kommunrating. Att lita på Jensevik i denna fråga är lite som att lita på tandläkaren som dyker upp i Colgate-reklamen. Exempelvis förutspådde Jensevik redan 2001 att en fjärdedel av alla Sveriges kommuner stod på Runiens brant och skulle kollapsa när som helst (för de som är som jag som tänker att 1990 var ca 10 år sedan kan det påpekas att 2001 var 17 år sedan). Det betyder inte att Jensevik inte har rätt om vissa aspekter om kommunernas situation (precis som läkaren i Colgate-reklamen säkert vet en hel del om tandhälsa), men jag personligen ser väldigt liten poäng i att lyssna på hans förutsägelser. Framförallt när han helt enkelt levererar meningslösa goddag-yxskafts-påståenden som att ekonomin skulle gå dåligt om vi gick hamnade i en enorm finanskris...

      Angående Investeringar. Det är egentligen ganska enkelt. Antingen räknar du kostnaden för investeringen direkt eller så räknar du kostnaderna för investeringen i form av avskrivningar. Du kan inte göra både och då detta innebär att du betalar för investeringen två gånger. Att ta kostnaderna innan genom fondering har egentligen ingenting med denna diskussion att göra (om du inte är sugen på att räkna kostnaderna tre gånger).

      Radera
    44. För övrigt tycker jag att det är väldigt talande att Bengt tror att eftersom Joakim har en avvikande åsikt som han kan backa upp med fakta och statistik så måste han vara avlönad av någon myndighet. Jag tror att vi alla mår bra av att diskutera med folk som faktiskt tycker annorlunda och bygger sina resonemang på fakta istället för att sitta i våra eko-kammare och sakta men säkert radikaliseras i våra ståndpunkter.

      Radera
    45. Ekonomiskredovisning har sin begränsningar att förklara verkligheten. Det är terrängen som är riktigt inte kartan.

      Radera
    46. Det är sant, men nu började diskussionen med att någon hänvisade till ekonomiredovisningen för att belägga ett påstående. Då är det väldigt relevant att kräva att ekonomiredovisningen ska behandlas korrekt. Framförallt då den egentligen visar motsatsen till vad den ursprungliga kommentatorn försökte hävda. Och inte ens i verkligheten är det rimligt att räkna två kostnader två gånger och sedan hävda att det inte går ihop (kanske ännu mindre rimligt).

      Radera
    47. Joakim, jag ska ge dig ett konkret exempel på vad jag menar. Malmö får utjämningsbidrag/statsbidrag om flera miljarder ! varje år. Annars skulle staden ´vara helt bankrutt.
      Du påstår "förbjudet för kommunerna att gå back!".
      Och Malmö kommun är inte ensam om situationen. Att påstå Malmö m.fl kommuner inte går back är ett rent redovisningstrick.

      Radera
    48. Mopongo, jag har inte sagt att Joakim har fakta, jag sa "väl selekterad och lämplig statistik". Och det kan vi nästan alla hitta för att backa upp våra påståenden.
      Sen har väl Joakim samma linje som du att vara statens beskyddare så då påstår du klart att han sitter inne med verkligheten. Så enkelt är det inta.
      Och jag pratar inte om redovisning utan samhällsnytta även om ni vill avleda på redovisningsspåret.
      Jag hyser dock självklart respekt för dina och Joakims inlägg och håller med om att det är bra att diskutera med folk som har andra åsikter. Jag lär mig trots allt av er på något sätt.

      Radera
    49. Bengt:

      Fast det var inte statsbidragen som vi diskuterade utan kommunernas resultatredovisning.

      Det är helt sant att nästan alla kommuner vore "helt bankrutta" utan statsbidrag. Men det är ju en helt avgörande komponent i systemet!

      Tittar man på statsbidragsnettot så är det bara 12 kommuner som "går plus" (skjuter in pengar i systemet), medan 278 "går minus".

      Det är lite som att säga att en anställd är bankrutt om inte lönen betalas ut. Helt sant, men också ett ganska meningslöst uttalande.

      Radera
    50. Fast det är en viktig poäng, som illustrerades bl.a. med den famösa Sandvikenrapporten, att det enda med migration som för en kort tid (2 år) höjer kommuners inkomst är *statsbidrag*. Om man inte fattar detta, kan man i värsta fall tro på t.ex. DN eller regimen när de på står att det "invandring är lönsam".

      Vidare påstods ovan att "när kommunen får fler invånare stiger skatteintäkten", men detta är missvisande förstås. Det korrekta är att säga: om de nya invånarna inte är lika produktiva som de befintliga, sjunker skattekraften och kommunens utgifter ökar, vilket sänker kommunens ekonomi, vilket i förlängningen leder till att kommunen blir "bankrutt".

      Detta är också den sanna situationen för väldigt många kommuner, t.ex. Sandviken.

      Radera
    51. @ Anders. En kommuns ekonomi försämras om dess intäkter inte ökar lika snabbt som dess kostnader. Där är vi överens. Däremot fungerar inte kommunekonomi på det viset som du påstår då utjämningssystemet kompenserar kommuner med låg förvärvsfrekvens. Detta har givetvis en baksida men ditt resonemang håller inte.

      Radera
    52. Du menar alltså att en given kommun inte kan ha några problem eftersom ngn annan kommer betala.

      Påminner om Anders Lindberg som sade att det är det är fejk news att invandringen kostar ngt eftersom det är staten som betalar.

      Men hursomhelst. Jag upplever nog att det är ditt resonemang som inte håller. Man kan lätt inse detta genom det enkla tankeexperimentet att låta samtliga kommuner utvecklas som Malmö. Eller Flen. Eller Sandviken. Eller...

      Radera
    53. Joakim, med ditt resonemang om statsbidrag applicerat på en skuldsatt privatperson med ett dyrt och lyxigt leverne så kan denne be sin arbetsgivare om mer lön. Vips så går han med överskott.
      Det är så kommunernas ekonomi fungerar. Också ett tämligen meningslöst påstående
      Lite som att säga att invandringens kostnader kommer att minska och hänvisa till Ruist:s rapport sid 81, som många gör. När i själva verket totalkostnaden ökar rätt kraftigt med ett beräknat inflöde på 60 000 flyktingar/anhöriga per år

      Radera
    54. Bengt: Man skulle förstås kunna låtsas som att vi hade haft ett system där kommunerna vore helt självförsörjande. Då skulle 278 kommuners skatter vara högre, 12 skulle vara lägre, och staten skulle ha ett överskott som vore 70 miljarder större än det är idag.

      Men det är inte så meningsfullt, för så är det ju de facto inte. Kommunerna finansieras till stor del av staten. Om man ska titta på kommunernas ekonomi idag så måste man ta hänsyn till de statliga tillskotten.

      Alternativt får man ta en titt på hela den offentliga sektorns ekonomi. Det kan man ju göra förstås. Så, en liten testfråga till dig: Under 2000-talet, har den offentliga sektorns nettoförmögenhet:

      A. Ökat
      B. Stått stilla
      C. Minskat

      Radera
    55. Mopongo jag tycker nog att man kan göra avsättningar för framtida utgifter men om det passar rådande ekonomiskasystem vet jag ej. En skolas ekonomisksa livslängd är så lång så länge de finns barn som kan lära sig i den av duktiga lärare det är ingen traktor. Med tanke på se höga skatterna bör det vara A.

      Radera
    56. @Joakim P: Jag är sen in i tråden men har en fråga. Kommunernas pensionsskuld ligger runt 300 miljarder, finns den med i kommunens balansräkning?

      Radera
    57. Faidros: Det stämmer, den finns med.

      Pensionsfrågan är bökig, för kommunerna och landstingen har ju haft två olika system som gör att det nu blir "dubbelbetalningar" så att säga. Men det är en annan historia, och är enklast att lära sig via den här rapporten hos SKL.

      Radera
    58. Kollade rapporten och det spretar som sagt en hel del. Pajala kommun redovisar t ex bara 30Mkr av pensionsskulden som ligger på 211Mkr i balansräkning!

      Radera
  4. Bostadsutvecklare som IKEA/Skanska "Bo-klok" har nog inte märkt av något större dipp..
    Tror jag skrivit detta tidigare på denna blogg... 😁

    SvaraRadera
  5. Det är stora förtjänster för kommunen att bygga och äga fastigheter samtidigt som man sitter på planmonopol.

    Man är även byggnadsnämnd så kanske då skulle ligga statligt, kanske hos Boverket och inte hos största byggherren, kommunerna.

    Staten tycker det är fel att äga tex flygbolag, varför ska kommunerna vara största ägare av bostäder och lokaler på en som man kallar konkurrensutsatt,marknad?

    Byggbranchen är tillräckligt utsatt för korruption och jäv utan rävspelande politiker. Man kan fråga sig varför bostadspriserna tillåts öka ohämmat, kanske hade det sett annorlunda ut utan politiska vinstintressen och jävsituationer i sina egna bolag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I Sverige är det inte politiskt korrekt med s.k social housing men annars har man i Wien ett system med husbyggnadfinansiering som fungerar även om det inte är så "nyliberalt"...

      Radera
  6. jag tror personligen att det är "kört" för Sveriges offentliga ekonomi i framtiden.
    Kronjuvelerna består i framgångsrika exportföretag samt billig energi i form av vattenkraft och kärnkraft. Vill även tillägga en hyfsat välutbildad befolkning och låg kriminalitet men dessa parametrar håller nu på att ändras radikalt genom massinvandringen.
    Faktum är att även bostadsbeståndet i Sverige håller hög kvalitet internationellt sett.
    Men dessa gynnsamma faktorer kanske inte räcker till för att bevara "välfärden" som bygger på skatteuttag av främst hushållen och även en inhemsk hög konsumtion (kreditdriven). Ponera att stat och kommun inte längre kan finansiera lång föräldraledighet, subventionera dagistaxan, att skolan inte längre kan vara helt gratis och äldreomsorgen i högre grad måste betalas av brukarna, att bostadsbidragen och räntebidragen minskar drastiskt osv. M a o att vi får en välfärd som liknar många andra EU-länder. Effekten på den inhemska konsumtionen kommer att bli märkbar och leda till ökad arbetslöshet inom handel/servicenäringar och bostadspriserna kommer sjunka rejält även om räntan är låg. Jag är övertygad om att vi kommer dithän ganska snart eftersom skattebasen i samhället inte kommer att vara tillräcklig.

    SvaraRadera