Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-07-12 10:10

Detaljer ur domen om försenad inflyttning i bostadsrätt

Bloggen har nu tagit del av domslutet kring tvisten om hävandet av ett bostadsrättsköp på grund av försenat tillträde. Tingsrätten går helt på lägenhetsköparens linje för två prövade omständigheter kring avtalsbrotten och byggmästarföreningen ska totalt betala 50 000 kronor plus ränta plus 256 800:- i rättegångskostnader. Detaljer nedan. Det ser också ut som att priserna på lägenheter i föreningen fallit 33% på ett år.
Blåsigt i Stockholm.
Vill du själva läsa hela domen är målnumret T 1893-18 i Stockholms tingsrätt.

Köparen ville häva köpet av flera anledningar. Tingsrätten fann det berättigat för två prövade enskilda anledningar, där den enda frågan som egentligen behövde tolkas var frågan om försenat inflyttningsdatum.

Motparten är bostadsrättsföreningen, som i domslutet betecknas som en byggmästareförening, där styrelsen alltså utgörs av exploatören som ska företräda köparnas intressen. Vilket alla förstår är ytterst tveksamt.

Köparen tecknade den 2:e mars 2017 (står 2018 i domen, vilket måste vara fel givet övriga datum)  ett förhandsavtal om upplåtelse av lägenheten, inklusive inflyttningdatum. Kontraktet ändrades den 3:e mars till en annan lägenhet i samma förening. Hon betalade 50 000:- SEK i handpenning den 14:e mars 2017, men fick själva upplåtelseavtalet först den 15:e november.

I upplåtelseavtalet står det att tillträde skulle vara den 15:e februari 2018 mot tidigare december 2017.

Takhöjden i lägenheten har också sänkts från 2.5 m i förhandsavtalet till 2.3 m i badrummet och 2.4 m i övriga lägenheten. Därtill hade det tillförts villkor att en tredimensionell fastighet kunde avstyckas ovanpå fastigheten för att bygga ytterligare en förening eller ägarlägenheter, samt att detta kunde innebära störningar under lång tid utan rätt till ersättning för köparen, och en del av själva fastigheten skulle också avstyckas från föreningen. Inget av detta fanns med i förhandsavtalet.

Dagen efter hon fick upplåtelseavtalet hävda köparen köpet och krävde att få tillbaka sin handpenning, plus ränta.

Köparens sida yrkar som följer bland annat:
"Förhandsavtalet innebar att hon skulle köpa en lägenhet med en takhöjd om 2,5 meter medan Upplåtelseavtalet innebär att takhöjden i lägenheten är 2,4 meter och 2,3 meter i badrummet. Eftersom denna förändring av Förhandsavtalet innebär att Brf inte fullgörsin skyldighet att sälja en lägenhet med avtalad takhöjd på 2,5 m begår Brf ett avtalsbrott. Hon har inte accepterat att takhöjden skulle avvika från den avtalade om 2,5 m."
Vidare:
"Den beräknade tidpunkten för upplåtelsen enligt Förhandsavtalet var tre månader före tillträdet och den beräknade tidpunkten för inflyttningen var december 2017. Dessa uppgifter ska tolkas till [köparens] fördel, innebärande att tidpunkten för tillträdet var den 1 december 2017 och därmed för upplåtelsen den 1 september 2017.Genom Upplåtelseavtalet ändrades tillträdesdagen till den 15 februari 2018 och därmed upplåtelsetidpunkten till den 15 november 2017. Det är således fråga om en försening om tio veckor för både upplåtelsen och tillträdet."
Föreningen hävdar att de inte alls begått avtalsbrott och bland annat att förseningen bara är sex veckor och inte alls oskälig. Notera att förseningen meddelades ca ett halvår efter beskedet i förhandsavtalet och att inflyttning ursprungligen skulle ske bara åtta månader efter det första avtalet. Det handlar inte om några veckors miss över flera år.

Tingsrätten konstaterar bland annat följande i sin dom till köparens fördel:
"[Köparen] har åberopat flera omständigheter som var och en för sig, eller i vart fall två eller flera sammantagna, innebär enligt henne att hon haft rätt att häva Förhandsavtalet. Tingsrätten väljer att pröva frågan om den försening av upplåtelsen som ostridigt inträffat.Parterna är ense om att Brf i Upplåtelseavtalet ändrade den beräknade tidpunkten för tillträde som var angiven ”december 2017” i Förhandsavtalet till den 15 februari 2018. Parterna är också ense om att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen enligt Förhandsavtalet således var ”september 2017” och att den tidpunkten kom att ändras i Upplåtelseavtalet till den 15 november 2017. [Köparen] har gjort gällande att förseningen av upplåtelsen har varit tio veckor lång medan Brf har påstått att den endast var sex veckor lång.Förhandsavtalet har formulerats av Brf. Brf är en s.k. byggmästarförening, vars styrelse representerats av huvudsakligen [exploatör], som i övrigt företräder även flera stora aktörer inom bygg- och fastighetssektorn. Brf måste därför betraktas som en kommersiell aktör i förhållande till [köparen] som trots att hon är jurist, har haft ett konsumentförhållande till Brf. Oklarheter i Förhandsavtalet ska vid dessa förhållanden tolkas till [köparens] fördel. Detta innebär att upplåtelsen enligt Förhandsavtalet ska anses ha skett den 1 september. Upplåtelsen kom dock att ske först den 15 november 2017, dvs. tio veckor för sent."
Vidare:
"Nästa fråga är om upplåtelsen som skett tio veckor efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse, skett inom skälig tid. I lagkommentarerna till 5 kap. 8 § BRL anförs att ”[u]ttrycket ’skälig tid’ är avsett att tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för upplåtelsen” (Bob Nilsson Hjort och Ingrid Uggla, Bostadsrättslagen. En kommentar [1 mars 2017, Zeteo], kommentar till 5 kap. 8 §). Utifrån en restriktiv tolkning finner tingsrätten att förseningen om tio veckor, och även en försening om sex veckor, innebär att upplåtelsen inte kan anses ha skett i nära anslutning till den i Förhandsavtalet beräknade tidpunkten för upplåtelse. Upplåtelsen har således inte skett inom skälig tid.Frågan är nu om förseningen berott på försummelse på Brfs sida. I denna fråga har Brf anfört att Brf inte varit försumlig utan att förseningen i huvudsak berott på byggnadstekniska frågor m.m. som inte Brf svarat för, vilket [köparen] har bestritt.[Bostadsrättsföreningen] har berättat att förseningen i vart fall delvis berodde på att tillträdestidpunkten nödgades flyttas fram då det inte fanns tillräckligt många tillgängliga besiktningsmän under jul- och nyårshelgerna samt vidgått att det av denna anledning varit fel att välja december månad för tillträdet. [Bostadsrättsföreningen] har vidare inte gett några konkreta uppgifter om de byggnadstekniska m.m. problem som enligt Brf skulle ha orsakat förseningen. 
Vid dessa förhållanden finner tingsrätten att det är visat att Brf genom försummelse orsakat förseningen med upplåtelsen.
Sammanfattningsvis finner tingsrätten att förseningen var tio veckor lång och att upplåtelsen, genom försummelse av Brf, inte kan anses ha skett inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. [Köparen] har således enligt 6 § i Förhandsavalet, vars lydelse motsvarar bestämmelsen i 5 kap. 8 § BRL, haft rätt att frånträda Förhandsavtalet. Brf har inte invänt att [köparen]inte har rätt att få tillbaka förskottet, för det fall tingsrätten finner att hon haft rätt att häva Förhandsavtalet. Käromålet ska därför sammantaget redan på denna grund bifallas."
Vare sig sex eller tio veckor är alltså enligt tingsrättens tolkning en acceptabel försening av inflyttningen.

Även om detta alltså räcker som skäl till att häva köpet så har tingsrätten också tittat på sänkningen av takhöjden.
"Det är ostridigt att Förhandsavalet innehåller en uppgift om att takhöjden i Lägenheten ska vara 2,5 m. Att [köparen] enligt 8 § i Förhandsavtalet accepterade vissa avvikelser avseende boytan kan inte tas till intäkt för att hon också accepterade avvikelser avseende takhöjden. Därtill hör att meningen på Förhandsavtalets bofaktablad att ”vissa avvikelser kan förekomma” är placerad på ett sätt som ger läsaren intryck av att meningen syftar på den skiss över Lägenhetens planlösning inklusive avståndsangivelser som finns på bofaktabladet, och inte på uppgiften om takhöjden som finns högst upp på bladet. Brf har således enligt Förhandsavtalet haft enskyldighet att mot köpeskillingen om 3 350 000 kr tillhandahålla en lägenhet med en takhöjd om 2,5 m. Att Brf senare, genom Upplåtelseavtalet, trots detta tillhandahållit en lägenhet med 10 cm resp. 20 cm lägre takhöjd innebär att Brf har brustit i sin skyldighet att tillhandahålla en sådan lägenhet som Förhandsavtalet avsett. Brf har därigenom begått ett avtalsbrott, och detta även om sänkningen av takhöjden måhända berott på tekniska problem med ventilationen."
Tingsrätten har inte tittat på 3D-fastigheten och avstyckningen av en del av fastigheten, utan nöjde sig med takhöjd och försenad inflyttning.

Lägenheten var på 42 m2 och skulle alltså totalt kosta 3 350 000 MSEK, eller 79 760:- SEK per m2. Placeringen var Telefonplan/Midsommarskansen och i föreningens stadgar ingick rätten att hyra ut i andra hand.

Det har hänt en del på Stockholms bostadsmarknad mellan tecknandet av förhandsavtalet och hävandet av köpet.

Bostadsrättsföreningen går alltså miste om handpenningen, vilken man förvisso skulle kunna få via en ny köpare, men får också betala 256 800:- SEK i rättegångskostnader. Konstruktionen med exploatörens bolag är inte uppenbar, men det är en mindre bostadsutvecklarkoncern, som verkar skydda sig med olika dotterbolag för olika ansvarsområden. Moderbolaget verkar ha omsatt 457 MSEK år 2017, upp från 119 MSEK 2015 via 334 MSEK år 2016. Bolaget har gjort vinst varje år, även om resultatet föll till 14 MSEK år 2017 från 56 MSEK år 2016. Smällen för tingsrättens dom tas dock av bostadsrättsföreningen och således de övriga köparna av lägenheterna.

Projektet står som slutsålt hos Fastighetsförmedlingen, som hade hand om försäljningen. En lägenhet finns sedan sex dagar dock ute till salu som begagnad lägenhet med begärt pris 2 595 000:- SEK för 52 m2, eller 49 900:- SEK per m2. En rejäl skillnad mot nästan 80 000:- SEK för det hävda köpet. Bilderna på lägenheten är helt klart homestageade med ditflyttade möbler och lägenheten är tom. Kan handla om den aktuella lägenheten, då domen föll redan i juni. Antalet kvadratmeter stämmer dock ej.

I föreningens ekonomiska plan står lägenheten som är till salu med ett försäljningspris på 3 900 000:- SEK.

Det ser ut som att priserna på lägenheterna i denna nybyggda förening har fallit med 33% (2595/3900=0.67) på ett år, givet att lägenheten som nu är till salu säljs för utropspriset. Köparen som hävde avtalet har uppenbarligen tagit rätt beslut rent ekonomiskt.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

31 kommentarer:

  1. Det är alltså försummelsen som är problemet, inte förseningen i sig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och framför allt takhöjden. Alltså säger detta fall väldigt lite (nästan ingenting) om hur det skulle se ut i andra fall.

      Radera
    2. Nix. Tingsrätten konstaterade att det räckte med förseningen, men tittade ändå på takhöjden. Takhöjden hade enskilt kunnat häva avtalet, liks om förseningen enskilt kunde häva avtalet.

      Radera
    3. Regler om takhöjd.

      https://www.boverket.se/sv/byggande/tillganglighet--bostadsutformning/rumshojd/

      Radera
    4. Det är fortfarande försummelsen, inte förseningen i sig, som är problemet.

      Radera
    5. Just tolkningen av förseningen är ju öppet för överklagan.

      Takhöjden är det inte. Det är en väsentlig försämring, eftersom det i princip blir omöjligt att lägga ett nytt golv ovanpå det gamla iom takhöjden är på gränsen , och under gränsen i badrummet för vad som är tillåtet. Detta renderar antingen en kraftig kompensation eller möjlighet att häva köpet.

      Genom att lägga till detta har TR gjort en överklagan mycket svårare.

      Ett annat fall hade dock kunnat bedömmas annorlunda om det endast var förseningen det hängde på, varje fall är unikt. Annars hade vi ju inte haft feta advokater som tjänar pengar på att processa om tolkningar...


      Så jag ser det inte som givet att en försening på 6 veckor automatiskt innebär möjlighet att häva köpet.

      Radera
    6. Givet blir det väl hur som helst inte förrän det gått till HD och dömts utan en massa övriga skäl inblandade... Och tack vare takhöjden kommer ju det här antagligen inte gå längre. Så det här duger ju bra som click bait, men inte så mycket mer än så länge.

      Radera
    7. @tolvtretton, precis. Föreningen har agerat försumligt och det är skälet, står i domslutet. Förseningen kan alltid diskuteras. Hade förseningen berott på att en galning i lastbil full med sprängmedel kört in på byggarbetsplatsen är det inte försumlighet och tough shit för BRF köparen.


      Det är öppet för tolkning, som sagt av det skälet fortsätter tingsrätten. Övriga krav som möjligheten att förändra fastigheten efter tillträde utan möjlighet till ersättning osv torde varit känt vid kontraksskrivandet och även om jag personligen aldrig hade accepterat detta hade kanske en bostadsdesperat Ståååkhååålmare gjort det.

      Radera
    8. Skulle tillägga att ibland är våra TR ganska klyftiga :)

      Det är en snygg dom. Lämnar öppet för fler diskussioner kring förseningar, som kan bero på många olika skäl och inte alltid så att köparna skall ha rätt att samtidigt som man stänger detta fallet effektivt så det inte blir överklagande in absurdum.

      Radera
    9. Rumshöjd 2.30 i badrum är tillåtet, det anses vara ett rum där man vistas tillfälligt. Likväl var det en sänkning från kontraktet.

      Radera
    10. Lycka till med att få bygglov på en bostad där du har < 2,4 i badrummet :)

      Att breffbyggarna lyckades har väl.met att göra med den korrupta branschen att göra , ink STB.

      Jag vet vad BBR och BÄR säger.

      Radera
    11. Jag har ställt frågan till Boverket efter sänkning av taket i en ombygg hyresfastighet motsvarande nybyggnadsstandard. Det krävs inte 2.40 i badrum. Det kan vara 2.10 och att belysningsarmaturer och annan utrustning räknas inte in i takhöjden.
      Sen när man sänker takhöjden är risken stor att belysningsarmaturer håller för låg IP klass då spolvinkeln från duschen kan bli fel. Men lite vatten i armaturen är inget att oroa sig för, hyresvärden har fullt ansvar:)

      Radera
  2. Förhoppningsvis innebär detta ett slut på glädjekalkyler inom tidsplaneringen. Fy helvete vad jag hatar det.

    SvaraRadera
  3. Lite OT men ändå om bostäder, hyror, priser mm.

    Just nu i SR P1 om hyresreglering vs marknadshyror i ett historiskt perspektiv

    https://sverigesradio.se/avsnitt/1113291

    SvaraRadera
  4. Jag tycker det är fullt rimligt att hon får sina pengar tillbaka. Dock kommer ju spekulanter utnyttja detta som sagt.

    SvaraRadera
  5. SSM kände sig tvingade att uttala sig.

    Spännande tider! Bedöm själva:

    "Nyligen dömde Stockholms tingsrätt till fördel för en köpare gentemot fastighetsbolaget och utvecklaren Savanas bostadsrättsförening. Enligt domen var en försening på sex till tio veckor rörande tidpunkt för upplåtelseavtal samt tillträde till lägenheten tillräckligt för att häva köpet.

    Det finns flera avgörande skillnader mellan omständigheterna i ärendet som var föremål för prövning i Stockholms tingsrätt och den uppkomna tvisten med ett antal bostadsköpare i Brf West Side Solna. En viktig skillnad är att Brf West Side Solnas förhandsavtal har en annan utformning än i det prövade målet, skriver Ann-Charlotte Johansson.

    Hon lägger till att tingsrättsdomar inte är prejudicerande. De fungerar i regel alltså inte som vägledning i andra ärenden, påpekar hon.

    Den dom som Svenska Dagbladet hänvisar till från Stockholms tingsrätt uttrycker endast en enskild domares åsikt i den specifika tvisten och kan inte appliceras på situationen i Brf West Side Solna, fortsätter hon.

    Utöver tvisten med köparna i ovan nämnda Solna-förening skrev DN för knappt en månad sedan att förseningen i Telefonplansprojektet Metronomen med 188 bostäder gör att en ny stämningsprocess mot SSM rycker allt närmare.

    Både i Solna och Telefonplan har det handlat om över ett års försening av SSM:s beräknade tidpunkt för färdigställande."

    SvaraRadera
  6. Om hon fått lägre takhöjd har väl alla fått det? Skulle helt klart vara deal breaker för mig. Även förseningen kan ju ha drabbat fler. Så man undrar ju om eller när andra köpare i samma hus drar sig ur?

    SvaraRadera
  7. Övriga köpare har väl antagligen redan skrivit på upplåtelseavtalet och därmed accepterat alla försämringar.

    SvaraRadera
  8. Dommen:

    https://minfil.com/g9c6offeb8/TRSTH_T_2018_1893.pdf

    SvaraRadera
    Svar
    1. Strategiskt kan det nog vara smart att använda sig av en stark advokatbyrå. Kärande I detta fallet har MSA som representanter och inte någon "källarjurist".

      Radera
    2. Vanliga privatpersoner har ett ekonomiskt ogynnsammare läge i tvister mot företag. Bla straffbeskattas privatpersoner med moms vid tvister oavsett storleken på motparten. Och vid vinst så riskerar privatpersonen att motparten sätter ett av sina bolag i konkurs, inte är konsumenten i realiteten särskilt stark. Tvister mellan privatpersoner och företag borde Åtmindstånde vara momsbefriade eller ej avdragsgilla för bägge parter. Kanske skulle privatpersonen oftare välja en lite " bättre" advokatbyrå då.

      Radera
  9. Hon är själv associate på byrån. Well done, well done kan man bara säga. Denna spik i kistan kommer definitivt stå med i historieböckerna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Många av de oseriösa mndre bolagen som Axonen, SSM, Tobin, Oscar (Som är noterade på tramsbolagslistorna och/eller tagit in pengar via Tessin och annan mindre nogräknad finansiering) har ju satt I system att sälja saker de inte riktigt kan leverera. Varken I tid eller enligt specification.


      Blåser man tillräckligt många så blåser man till slut fel person.

      ill slut så bråkar man med fel person.

      Radera
    2. Denna "spik" kommer vara bortglömd om en vecka.

      Radera
  10. Denna dom kommer att överklagas och reverseras. Säg något projekt som brukar göras klart enligt tidsplan. Och få taket sänkt med 1 cm, pfffff. Helt orimlig påföljd.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu var det iofs 10 cm, från "normal" takhöjd till lägsta lagligt tillåtna.

      Men i övrigt har du rätt, detta kommer inte påverka marknaden i stort minsta lilla. Några tidningar har ju försökt få fram kommentarer från andra utvecklare, och samtliga verkar ta det med en axelryckning...

      Radera
  11. Sveriges nyprod om några år?

    https://www.youtube.com/watch?v=XopSDJq6w8E

    SvaraRadera
  12. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  13. https://www.foyen.se/farsk-dom-ger-bostadskopare-ratt-att-frantrada-forhandsavtal-vid-forsening/

    SvaraRadera
  14. En ganska viktig detalj här är att det var upplåtelsen som var försenad, vilket är det som regleras i lag som skäl. I exempelvis SSM-fallet är det tillträdet som skjutits upp, medan upplåtelse skett i tid. Försenat tillträde ger, enligt lag, inte samma rätt att frånträda avtalet. Så återigen, denna dom betyder antagligen ingenting för något annat fall än det specifika domen avser.

    SvaraRadera
  15. Tolvtretton, jobbar du på en bostadsutvecklare?
    1) Att andra bostadsutvecklare skickar fram sina pressansvariga med uppdraget att agera Bagdad-Bob spelar liten roll för en bedömning av läget. Partsinlagor har låg trovärdighet, särskilt när det är så mycket som står på spel. Står sig domen kan den potentiellt förstöra hela affärsmodellen för bostadsutvecklarna.

    2) I domen står ordagrant:
    "Tingsrätten vill avslutningsvis tillägga att tingsrätten finner att det försenade tillträdet,
    även med en bedömning som innebär att förseningen var sex veckor lång, i vart fall
    sammantaget med den sänkta takhöjden ska anses ha medfört att Brf begått avtalsbrott
    av väsentlig betydelse för JR".
    Dvs tingsrätten öppnar för att 6 veckors försening av tillträdet KAN vara grund för hävning.

    Jag skulle tro att det råder en smärre panik nu hos vissa bostadsutvecklare, gör det inte det skulle jag vara än mer orolig för deras överlevnad.

    SvaraRadera