Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-06-19 14:13

Dålig stämning - nybyggd bostadsrättsförening stämd av köpare

En nybyggd bostadsrättsrättsförening har stämts på miljonbelopp av en köpare, då försenat inflyttningsdatum gjorde att köparens gamla lägenhet bara kunde säljas till lägre pris än beräknat. Det finns konkreta kontrakt på hur mycket lägenheten kunde sålts för.
Det ser mörkt ut över Stockholm.
Bloggen har tagit del av handlingar från ett mål i en tingsrätt i Stockholmsområdet, där en köpare stämmer en nybyggd bostadsrättsförening. Köparen är i barnfamiljåldern och man kan förmoda att det är barn inblandade i hushållet utifrån storleken på lägenheterna. Uppgifterna har anonymiserats av bloggen.

Köparen skulle enligt avtalet med den nybyggda bostadsrättsföreningen flytta in vid årsskiftet och sålde därför sin befintliga lägenhet under hösten. Då det inte gick att flytta eftersom den nya bostadsrätten inte var klar i tid hävdes försäljningen av den befintliga lägenheten. Den såldes igen senare, men då hade priset fallit med ytterligare 10%.

Kort sagt sprack den ekonomiska kalkylen för den nybyggda lägenheten rejält när man ser på marignaleffekterna av ökad belåning för att kunna köpa den nya, dyrare lägenheten. Huruvida ens banken går med på att låna ut det nya högre beloppet framgår ej.

Köparen av den nya lägenheten häver sitt köpeavtal eftersom lägenheten inte kunnat flyttas in i på enligt kontraktet utsatt tid.

Den nya bostadsrättsföreningen stäms på handpenningen, som man inte betalat tillbaka trots att man inte höll avtalet om inflyttningsdatum, plus prisfallet på den gamla lägenheten. 

Tilläggas bör att summorna som det handlar om är på mångmiljonbelopp. Det handlar om stora lägenheter i mycket attraktiva delar av Stor-Stockholm. I slutändan kommer antingen ett hushåll sitta med mångmiljonförluster, eller så får en förening istället för att sälja en ärligt talat svindyr lägenhet hosta upp flera miljoner kronor i skadestånd.

Det går fort i hockey, och detta på bara 10-20% prisfall i Stockholmsområdet det senaste året. När priserna fortsätter nedåt kommer allt fler att drabbas av liknande, och marginaleffekterna1. vid belåning kan slå stenhårt.

Man kan bara fundera på hur många fler sådana här fall det finns, då denna anekdot antagligen bara är toppen på isberget. Många nybyggda bostadsrättsföreningar kan sitta med flera skadeståndsprocesser i mångmiljonklassen, som en spännande överraskning för övriga köpare i föreningarna.

1. Exempel på marginaleffekt. Antag att du ska flytta från en lägenhet för 5 MSEK till ett hus för 6 MSEK. Du köpte lägenheten frö 4 MSEK och din nya skuld kommer alltså bli 2 MSEK. Nu faller lägenheten med 20% i pris och du säljer den för 4 MSEK. Din nya skuld blir alltså 3 MSEK, och boendekostnaden (för lånet) ökar med 50%. Det är inte ens säkert att din bank vill låna ut 3 MSEK till dig och hela affären spricker. Du blir av med handpenningen på 600 000:- SEK på villan och har inte längre något eget kapital att använda till 15% av en ny bostad.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

40 kommentarer:

  1. Det vore helt otillständigt om folk skulle tvingas ta ett personligt ansvar för sina misslyckade fastighetsspekulationer. Regeringen kommer att lösa ut alla överskuldsatta. Vi kan lita på Magdalena och Socialdemokraterna. De är på de svagas sida.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är spekulanterna verkligen dom svaga. Dom är oftast rikare än dom som sparat hela livet men numera ses en vinst på 500 000 på en bostadsaffär som förlust då grannen fick 1 miljon 1 år tidigare och då är det synd om vederbörande som i så fall bör bli ersatt på något sätt.

      Radera
    2. På de *svagsintas* sida menar du väl?

      Radera
  2. Nu har jag aldrig köpt en nyproducerad brf men det låter konstigt att det är föreningen som skall stå för kostnaderna vid försening, det rimliga är väl att det är byggaren som får ansvara för att han är långsam.

    Detta kan ju fullständigt sänka nybildade föreningar, ökar risken att teckna sig för nyproducerat något enormt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. +1
      Låter väldigt konstigt, om intet annat borde väl föreningen i sin tur avkräva byggaren ansvar - men antar att det är bortförhandlat då byggaren styr föreningen. ;)

      Radera
    2. Beror väl helt på vem du skriver avtal med? Normalt köper föreningen fastigheten och säljer sedan lägenheterna, det är så jag förstått det i alla fall. I många fall åtar sig fastighets utvecklaren att köpa lägenheter som inte säljs så föreningen inte löper risk att sakna ägare som betalar avgiften

      Radera
    3. Det skulle inte alls förvåna mig om det är som Dan skriver att lägenhetsköparna har sina affärsrelationer med föreningen.
      Men jag skulle verkligen vilja veta säkert.

      Det öppnar för riktiga mardröms scenarion.
      Alla i föreningen har fått sina lägenheter klara för sent och gjort förluster för det….
      De som kan dokumentera förlusterna stämmer föreningen...
      Det vill säga sina grannar och sig själva…
      Dålig stämning i det nya boendet?

      Radera
    4. Ja det är nog ingen bra start på grannsämjan...

      Radera
    5. "Stämmer sig själva och grannarna"?
      Man stämmer den juridiska personen, i detta fall bostadsrättsförningen.

      Om föreningen förlorar i rätten och kan anses ha handlat felaktigt, så är det inte mer än rätt att föreningen ska betala skadestånd till den skadelidande medlemmen.

      Radera
    6. Nu har de ju sagt upp köpet av lägenheten och är alltså inte medlemmar längre.

      Radera
    7. Snarare så att föreningen byggt om vindsvåning till lägenhet, därav står föreningen som säljare!!

      Radera
    8. Köpare får väl ta en försäkring. Någon som hörde folk klaga när priserna steg? Köper man på ritning tar man en risk med färdig datum. Någon som sett ett project bli färdig i tid?

      Radera
  3. Stämningsansökan kan man ju lämna in för vad skit som helst.

    Verkar konstigt att en brf överhuvudtaget ansvarar för någonting som är under uppförande och inte färdigbyggt. Om byggaren sågar av en vattenledning skall det alltså gå på föreningens försäkring?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om föreningen anlitar ett företag som sågar av något, så borde väl de vara ansvariga mot lägenhets ägarna ja. Sedan får de rikta krav mot entreprenören. I fallet ovan handlar det väl om vem som är avtals part inte så mycket om man byggt eller inte.

      Radera
    2. Föreningen kan säkert bli ansvariga för motsvarande några månaders lägenhetshyra med reduktion för vad som skulle betalats i avgift, samt kapitalkostnad de sex månaderna för den nya lägenheten. Dvs i stort sett ingenting.

      Det var köparens beslut att inte sälja sin lägenhet och flytta någon annan stans så länge. Köparen står för risken för det beslutet och får ta smällen. Det kunde blivit en vinst.


      Jag tycker det här är ett ganska tydligt fall där köparen har ångrat sig och försöker hitta vägar ut ur kontraktet denne skrivit på.

      Radera
    3. Från klarhet till klarhet; ser framför mig dig ståendes i serviceavdelningen på någon elektronik-kedja och proklamera att det minsann inte är ert problem att ni sålt en trasig produkt som någon annan tillverkat.

      Radera
  4. Jag fattar inte: Man har köpt en lägenhet f 4 miljoner o den är sedan värd 5 milj vid tidpunkt 2. Varför ska man då låna 2 milj för att köpa ett hus för 6 milj?
    Och om lgh faller tillbaka t ursprungspriset 4 milj, varför skulle man då behöva låna 3 milj för att köpa ett hus för 6? Man kan väl inte betala reavinstskatt om man köper för 4 o sedan säljer för 4?
    Dessutom: borde inte huset oxå ha fallit i pris så att vid tidpunkten då lgh har fallit tillbaka t 4 har huset fallit t 5? (typ)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man skriver på avtalen vid olika tillfällen.

      Radera
    2. Exemplet går ihop om man har 3MSEK i eget kapital när man köpte lägenheten (om man räknar utan reavinstskatt, lagfart, pantbrev, mäklararvode).

      Radera
  5. Nyproduktion är stökigt. Man måste hålla koll på bokningsavtal (betalas till byggbolaget) eller förhandsavtal (betalas till föreningen under bildande). Vems felet är när bygget går söderut kan bli trixigt att reda ut.
    Aftonbladet och Di hade en del artiklar kring detta i vintras/höstas om jag inte minns fel.

    SvaraRadera
  6. Vet någon om köpprocessen går till ungefär så här:

    Byggaren bildar en förening som börjar sälja bostadsrätter.
    Vid tillräcklig anslutning betalar kunderna handpenningar (ca10%) till föreningen och föreningen tecknar avtal om köp av huset samt överlåter handpenningarna på byggaren.
    Byggaren säkrar lån och starta bygget.
    Strax innan huset är klart för inflyttning betalar kunderna de återstående 90% till föreningen som enligt avtal köper huset från byggaren.


    Är i så fall följande alternativa händelseutveckling möjlig?

    När huset strax är färdigt har priserna sjunkit så mycket att samtliga köpare vill häva sina köp, oavsett om de då förlorar handpenningen.
    Föreningen kan inte längre köpa huset av byggaren utan kursar.
    Byggaren behåller handpenningarna men står med ett hus som är värt mindre än byggaren lån och en stämning från bostadsrättsföreningens konkursförvaltare.
    Alla köpare har förlorat sina handpenningar. De som har dokumentation för att stämma föreningen på handpenningen gör det men eftersom både föreningen och byggaren kursar kan de inte få tillbaka något.

    Det skulle kännas bra om någon kan berätta att ovanstående är helt omöjligt eller bara kan hända i mycket få fall och utan kedjereaktion i form av ytterligare prisfall.
    För annars står vi väldigt nära branten nu.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har du ingen klausul i förhandsavtal om att häva så är det ett bindande avtal.

      Radera
    2. Man kan inte lugga en skallig

      Radera
    3. Om man häver köpet och låter föreningen sälja till nån annan brukar man själv behöva stå för mellanskillnaden mot ursprungspriset man själv köpte för. Mer än bara handpenning kan ryka alltså. Du har i kontrakt lovat att köpa och föreningen/byggbolaget ska inte behöva ta förlusten om du drar dig ur. (Vissa byggbolag har lite generösare hävningsklausuler dock.) Därför är det rekommenderade att man själv säljer lägenheten vidare på ritning, det brukar vara lite förmånligare.

      Radera
    4. Tack Dr Ing.
      Lugnande svar på så sätt att vi knappast får en massa kursade föreningar därefter byggbolag därefter banker.
      Å andra sidan oroande om vi får många personliga ekonomiska haverier som följs av skriverier, dålig stämning och fortsatta ras.
      Känns inte riktigt bra.

      Radera
  7. Lars,
    Kan du reda ut matematiken i exemplet?
    6-5=2 ?
    6-4=3 ?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du missar en del. Säljer du en bostad för fem miljoner som är belånad med 1 MSEK (du får 4 MSEK likvida medel) så behöver du låna 2 MSEK för att köpa en bostad som kostar 6 MSEK. Säljer du istället din bostad för 4 MSEK så är lånet fortfarande 1 MSEK, alltså får du bara ut 3 MSEK för ditt nästa köp och måste belåna dig med 3 MSEK.

      Lånet har samma värde oavsett vad du säljer för. När en bostad tappar värde tappar den endast det värdet som är obelånad. Du har alltså hävstång i ditt bostadsägande om du är belånad.

      Radera
    2. 6-5=2
      6-4=3
      Bas 4 istället för 10, nästan...

      Radera
    3. Med 1M i belåning på lägenheten fattar jag matematiken. Men då inte domedagen som följer. 3M i likvid på lägenheten och affären på villan spricker. 3M-0,6M= 2,4M kvar. Hypotetisk 85 % belåning: 16M eller 2,67 villor.

      Radera
  8. Om man bygger nytt kan det bli ännu värre än exemplet. Om man bor i en lgh för 4 miljoner, belånad till 3 miljoner och bygger ett hus för 6 miljoner. Man tar ett överbryggningslån och köper tomten och bygger huset, tar kanske 18 månader. Under den tiden faller priserna med 20%.
    Med banken har man skrivit på ett långsiktigt lån på det nya huset på 5 miljoner, den sjätte miljonen ska komma från egenkapitalet i lägenheten.
    Rsultatet blir att man till slut äger ett hus för 4,8 miljoner med ett 6 miljoners lån, och egenkapitalet i lägenheten borta. Med andra ord måste man låna upp eller skaka fram en miljon för att kunna bo kvar i nya huset, förutsatt att låneavtalet inte innehåller reservationer, i värsta fall kan banken vägra 100% finansiering.
    Om man lyckas skaka fram pengarna och ha kvar det nya huset har man förlorat cirka 2 miljoner i fallet. Det blir en rätt otrevlig hävstång att äga två bostäder under så lång tid i fallande marknad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det lär bli brutalt när folk upptäcker att hävstänger faktiskt funkar på båda hållen, skall man spekulera behöver man ha gott om eget kapital så man inte hamnar helt under isen om det inte går enligt plan.

      Radera
  9. Man kan inte nog understryka vikten av att låta någon kunnig person granska föreningens räkenskaper och rimlighet i avsättningar till underhåll etc som köpare. Oavsett om föreningen är nybildad eller inte. Som tumregel är alla förningar som bildats sedan finanskraschen gravt underfinansierade vad avser underhåll.

    Bostadsrättsföreningstanken är från början till slut en illaluktande idé för den som tror att det är relativt korkat att lägga eget miljonbelopp i kooperativa händer men man får försöka göra det bästa av det.

    SvaraRadera
  10. För att dra ner stämmningen ytterligare vill jag påminna om:

    Inte minst mot bakgrund av nya bostäders komplexitet så gäller framöver komponentavskrivning som ex kan ge följande tider.
    Mark 0 år
    Markanläggning 30 år
    Stomme 50-80 år
    Stomkomplettering 30 år
    Yttertak 20-40 år
    Fasad (ytbeklädnad) 25-50 år
    Installationer 20-30 år

    100 år som finns i vissa kalkyler kan man glömma

    SvaraRadera
    Svar
    1. http://www.doldafel.se/teknisk-medellivslangd/

      Radera
    2. Alltså bör amorteringstiden löpa på ett medelvärde av ovan !

      Radera
  11. Intressant case helt klart. Men. Finns väl någon jurist här som kan reda ut det? Inne på samma spår som ovan att ersättning motsvarande merkostnad i form av andrahandshyra under tiden från tänkt tillträde till faktiskt tillträde. Sen slänger jag in en ogiltig hävning på det 👍

    SvaraRadera
  12. Fallande bostadspriser kommer att leda till mycket sånt här. Och avslöja massor av redovisningsslarv, fusk och rena bedrägerier. Sånt som ingen kollat förrän tövädret kommer och avslöjar det.

    SvaraRadera
  13. Jag tycker det verkar som hög risk, är byggaren inblandad i föreningen fortfarande kan han ju lägga mer resurser påp rättegången än privatpersonen?

    Är det bara BRF så har dom väl fortfarande mer muskler och kan dra ut på det i flera år?

    Privatpersonerna kommer ju här se sina kostnader för rättegången stiga och inte veta vad utfallet blir under 2-3 år.

    Det kändes nog rätt skönt när dom sa fuck-it vi häver köpet och drar er till domstol samt stämmer er på förlusten vi gjort men kanske inte lika kul när det är i långbänk till 2023.

    Eller tror ni att en advokat åtagit sig ärendet gratis mot en % av eventuell vinst, det som dom kör med i UK, ingen vinst ingen kostnad, vinst och vi tar hälften av skadeståndet?

    SvaraRadera
  14. Kanske lite OT för just denna tråd men som rent generellt exempel.

    Antag två vuxna med tjänstemannalöner precis under brytpunkten och två gemensamma barn.

    HUR mycket kan denna familj lägga på sitt boende och VAR i Sverige kan dessa skaffa sig en "köpt" bostad ?

    SvaraRadera
    Svar
    1. De bör väl få ta ca 4M i lån så de kan köpa sig en bostad nästan överallt förutsatt att de har handpenningen. De kommer ju dick behöva kompromissa med antingen storlek, läge och/eller standard i vissa regioner.

      Radera