Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-05-22 15:26

Marknadsgarantier - flytta risken från marknaden till byggarens konkursrisk

Allt fler sk bostadsutvecklare lockar nu med sk marknadsgarantier. Man garanterar i olika former priset för köparen av en ny lägenhet. Det handlar alltså om att flytta risken från marknadsutvecklingen till konkursrisken hos bostadsutvecklaren. Bostadsutvecklarna har inget att förlora på detta, då konkursen ändå kommer om priserna faller, men köparna har inget att vinna. Bättre att köpa billigare från början.
Ljusen i mörkret.
Aros, HSB och Tobin är exempel på bostadsutvecklare som åtminstone för vissa projekt ger sk marknadsgarantier mot prisfall

Om marknadspriset på lägenheter går ner mellan att man tecknar sig för lägenheten och tillträdet, så ska bostadsutvecklaren stå för hela eller delar av smällen. 

Utvecklarna har förstås inget att förlora på detta. Faller priserna på nyproduktionen vidare, så är risken oavsett överhängande att man går i konkurs när man inte får sålt lägenheterna. Och går man i konkurs får köparna snällt stå med mössan i hand i kön av fordringsägare. Inte bolagets problem.

Faller inte priserna behövs inte garantin och utecklaren lyckas kanske ändå sälja sina lägenheter.

Således är detta bara ännu ett sätt att blåsa köparna på. Flytta marknadsrisk till konkursrisk är inte en minskad risktagning.

Marknadsgarantierna vore ännu intressantare om utvecklarna börjar garantera priset även på andrahandsmarknaden och på pappret inbilla köparen att de aldrig kan gå i förlust på sin bostad.

Valueguard är på något vis inblandad i det hela och åtminstone används bolagets index för att räkna ut marknadspriserna. Samtidigt ska det krävas en nedgång på över 5% innan det utgår någon ersättning, samtidigt som det förstås finns tak på maximal ersättning. Tobin garanterar bara maximalt 10% i nedgång, vilket förstås ska vara mindre än bruttomarginalen på lägenheten och inte medföra någon större konkursrisk. Resterande smäll får köparen snällt ta.

Tobins projekt Vyn i Nacka är nere på 94%, dvs garantin har kickat in.

Vi kanske kan förvänta oss att dessa garantier dessutom värdepapperiserats på finansmarknaderna. Vad kan omöjligen gå fel med det? Diskutera i små grupper.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så lång blogginlägget är publicerat.

12 kommentarer:

  1. Kan ett konkursbo verkligen kräva pengar från någon det har skulder/åtaganden till?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Formellt sett ja, men det finns regler om kvittning.

      Radera
  2. Jag är extremt intresserad av om detta är värdepapperiserat, Lars. Har du några belägg för det?

    SvaraRadera
  3. ... du har light-varianten som jag skrev om i annat inlägg också, där du får rabatt up front men där bostadsutvecklaren får första tjing när du säljer.

    OBOS bostart:

    "Kjøpere av leilighetene på Ulven kan velge mellom to prisalternativer. En ordinær pris eller en spesielt gunstig pris, OBOS Bostart. Prisene i OBOS Bostart ligger 10-15 prosent under ordinær pris. Boligen kjøpes til en lavere pris mot at OBOS får retten til å kjøpe den tilbake når kjøper ønsker å selge. OBOS betaler en pris som er lik den kjøper har kjøpt boligen for, justert for endring i boligprisindeksen til Eiendom Norge."

    ... lite samma sak fast omvänt. Faller priserna måste bostadsutvecklaren köpa tillbaka lägenheten, fast billigare än de sålde den till dig i första hand, för att sedan kränga den igen (ännu billigare), plus att stiger priserna får du inte samma "utväxling" som köpare, men har å andra sidan mindre insats och lägre kostnader pga rabatten.

    SvaraRadera
  4. Kan inte detta hänga ihop med din post om att avtalen kanske inte är bindande för köparen?

    Man försöker helt enkelt spela snäll som kompenserar för värdeminskning trots att man kanske i praktiken är tvungen (ungefär som handlare som erbjuder garanti på varorna). Är de riktigt fula kanske de kan ta betalt för "skyddet".

    SvaraRadera
  5. Troligtvis kommer kommuner gå in och köpa eller hyra till de som behöver och inte har råd. Ett bra exempel är Nacka som köpt ett hundratal lägenheter till nya svenskar. Så de kommer nog att bli bosatta med skattepengar till slut. https://www.nacka.se/arbete-foretagande/integration-i-nacka/nyanlanda/bostader-till-nyanlanda/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det har jag hävdat ett bra tag.

      Självklart köper kommunerna överskottet, eller hyr ialla fall.

      Radera
    2. Låter vettigt. Och faktiskt bättre på många sätt att folk jobbar med att bygga varaktiga värden i form av bostäder än står på McDonalds och flippar burgare.

      Radera
    3. Du ser alltså ner på folk med vissa arbeten.
      Det låter som att du inte är en trevlig person alls med sådana kommentarer.
      Förresten,har du kollat barnens och ditt DNA ännu?

      Radera
  6. @Iblandekonomi, ja en bra ide, varför skall vissa spara i år och skuldsätta sig hårt för att köpa BR när staten lika gärna kan köpa bostäder rakt av av bostadsutvecklarna och låta hyresgästerna bo gratis ?.
    Dessutom behöver kommunerna ännu fler förvaltare för att hantera detta, dvs flera jobb som bygger Sverige starkt.

    SvaraRadera
  7. https://www.di.se/nyheter/analys-vdn-boprisfallet-ar-over-men-regeringen-gjorde-stort-misstag/

    Nu spelar det ingen roll längre för nu har "experten" sagt att boprisfallet är över för den här gången. Inom svensk boprisutvecklingshistoria innebär det för dom kommande 30 åren.

    SvaraRadera
  8. Ett nytt sätt att spekulera i borättsombildningar:

    https://mitti.se/nyheter/miljon-lamnar-lagenhet/

    SvaraRadera