Cornucopia?

2018-05-06 15:39

Malmös lägenhetspriser ner 10% i danska kronor - Stockholm ner 17% i euro

Mätt i utländska valutor är fallet i de svenska bostadspriserna lite mer markant. Preliminärt är lägenhetspriserna i Malmö ner 3% sedan toppen i svenska kronor, men 11% i de danska valutan. Stockholm har fallit 18% i euro.
Lägenhetsprisindex Malmö i SEK (blått) och DKK (rött). Preliminärt oförändrat index i april. Data: Riksbanken, Valueguard
På marginalen kan den försvagade kronan försvara bostadspriserna, när det blir allt billigare för personer utanför Sverige (svenskar som vill flytta hem igen, arbetskraftsinvandring, fritidsboenden, företagsboenden mm) att köpa en bostad i Sverige. 

Vår mest internationella marknad är antagligen Malmö, där priserna mätt i danska kronor kommer ha fallit ca 11% från toppen, mot 3% mätt i svenska kronor. Detta gäller april, och givet hypotesen att priserna i SEK är oförändrade under april i Malmö. Annars var siffran ner 8% från toppen i DKK till och med mars.

DKK är peggad mot EUR, så rörelsen i euro ser i princip likadan ut för Malmö.

Med kronförsvagningen är motsvarande siffror mot EUR för Stockholm -18% på lägenhetspriserna, mot -10% i SEK.
Lägenhetsprisindex i SEK respektive EUR för Stockholms. Data: Riksbanken, Valueugard
Det har alltså blivit rejält mycket billigare att flytta hem till Sverige igen, vilket annars har varit ett problem för återvändare. Svårt att få lån utan att ha ett jobb, och utan en bostad är det svårt att få ett jobb. Stigande bostadspriser under exilen kan vara ett hinder för att flytta hem igen, i synnerhet för pensionärer, men också för personer som t ex drabbats av tragiska händelser som olyckor och sjukdom, och alltså ej kan skaffa ett jobb för att finansisera en bostad.

För dessa har kronfallet kombinerat med fallande bostadspriser gjort saker något enklare.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel och pseudonym sparas av Googles Blogger-system.

51 kommentarer:

  1. Det blir ett rejält fall ändå på så kort tid.
    Man får väm hoppas att hemvändande svenskar då har nytta av det.
    Men på det stora hela kan (obs! Ej säkert) bidra till en mer rörlig bostadsmarknad kanske. Den svenska bostadsmarknaden är dock rätt tillkrånglad verkar det som.

    SvaraRadera
  2. Det är väl bara i Malmö som de jämförelserna har någon slags relevans.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hela Stormalmö har utbyte med Köpenhamnsregionen. Man kan se det som att bostäder i Skåne plötsligt blev attraktiva för danskarna igen. Ibland blir det tvärtom, som 2009-2012 när priserna stod stilla här nere.

      Nåja. Den här typen av inlägg kommer vi förstås inte att se när valutan rör sig åt. andra hållet...

      Radera
    2. Precis, därför är det relevant i Malmö.

      Men antalet människor som kommer flytta till Stockholm och börja pendla till någon annan storstad bara för att bostadspriserna fallit i Stockholm kan du nog räkna på ena handens tumme.

      Radera
    3. Är det verkligen relevant med en jämförelsen Malmö - Köpenhamn?
      Fråga vilken utlänning som helst vilken stad de föredrar så svarar 99% Köpenhamn. Sen om de har råd att bo i Köpenhamn är en annan femma.

      Radera
    4. Stefan: Ja, det är relevant.

      Det är (var) inte ovanligt att danska familjer handlade billiga hus i Skåne omkring 2005-2007. Sen gick flyttlasset åt andra hållet när danska bostäder blev billigare. Det räcker för att tydligt påverka bostadsmarknaden för både villor och större lägenheter i Malmöregionen.

      Självklart är Köpenhamn dyrare och mer attraktivt än Malmö. Men det gör ju inte att det alltid är prisvärt att bo där. Nu råkar det dock vara alldeles hyggliga priser i Köpenhamnsområdet till dagens räntor ändå just nu... Helt klart betydligt mer prisvärt än Stockholm. Klicka runt lite på boliga.dk och kika på lägenheterna kring t ex Österbro eller Frederiksberg.

      Radera
    5. Beror ju på om du bygger in dig i en godtycklig liten bubbla eller ej. Förr i tiden var vi inte speciellt globala, så det är vanligare bland äldre. Då sitter man på sin lott.

      Möjligheterna har blivit mer och mer globala, och det digitala är redan till sin natur globalt (och kämpar rejält för att överhuvudtaget lyckas rama in regioner). Det finns alltså alla möjligheter att inte låsa sig till en godtycklig liten låda och stå och falla med den.

      Det är alltså relevant på två sätt:
      1) Det är relevant för alla individer som inte låst in sig i den godtyckliga lilla lådan (primärt yngre, då de haft större möjligheter att undvika det)
      2) Vi får även direkt global påverkan vad gäller själva prissättningen i sig.

      _Personligen_ tycker jag att det är helt sjukligt att låsa sig till en godtycklig liten peng som är relevant för ett litet samhälle världen i stort inte ens hört talas om.

      Radera
    6. Ok. Det är relevant för de närmast sörjande, inte för resten av jordens befolkning.

      Radera
    7. Det är dubbelt så dyrt att hyra lägenhet i Köpenhamn kontra Malmö (lönen är ca 50% högre). Slutsats på det blir att Malmö inte är attraktivt ur ett internationellt perspektiv.

      Radera
    8. Är du överraskad?

      Sedan har vi ju som bekant bruksvärdeshyra i Sverige som håller nere hyrorna på framför allt äldre lägenheter. Som sagt i annat inlägg, MKB har en vakans som avrundat ligger på 0,0% för sina hyreslägenheter (0,1% förra året).

      Radera
    9. Jag är inte alls överraskad.
      Det jag menar är att jämförelsen Köpenhamn - Malmö är irrelevant då städerna spelar i helt olika ligor.

      Radera
    10. Det handlar inte om städernas attraktivitet utan om regionen som arbetsmarknad. Inte alls ovanligt med Malmöbor som jobbar i Köpenhamn eller danskar som jobbar i Lund eller Helsingborg. Då blir det också en sorts utjämnande faktor på bostadspriserna.

      Det vill säga, stiger priserna ordentligt i Köpenhamn så dras Malmö och kranskommunerna med uppåt, och sjunker priserna i Danmark (vilket de gjorde rätt rejält efter finanskrisen) så dämpas priserna i Malmöregionen. Det syns tydligt i utvecklingen 2007-2012, som var mycket svagare i Stormalmö jämfört med Storgöteborg och Storstockholm.

      Ingen kan påstå att Malmös utbud av ... vad som helst ... på något sätt är i närheten av Köpenhamns.

      Radera
    11. Det finns definitivt ett större ubud av kriminalitet i Malmö kontra Köpenhamn.

      Radera
    12. Det är som att jämföra Östermalm med Skärholmen. Det är två marknader som inte lirar med varandra i någon större omfattning.

      Radera
    13. Du är vilsen i argumentet Stefan... Alla är överens om att Köpenhamn är en attraktivare stad internationellt men det betyder inte att folk inte utnyttjar möjligheten att jobba i Köpenhamn och bo i Sverige. Väldigt många gör det både Svenskar och Danskar och det är för att det lönar sig så in i helvete :D

      Radera
    14. Jag förstår exakt vad du/ni är ute efter.
      Dock är det så att det är försvinnande få i ett större perspektiv som kör nån sorts arbitrage Malmö - Köpenhamn. Det blir liksom lite klubben för inbördes beundran i ankdammen.

      Radera
    15. En liten ögonblicksbild över hur det såg ut 2007:

      Skånska bostäder klipp för danskar

      "– Av alla villor vi säljer finns danska spekulanter i nästan varannat fall, säger mäklaren Peter Landgren. "

      Så var det 2007. Utan denna effekt hade priserna i Skåne varit lägre omkring år 2007, det är allt. Och denna effekt är med och förklarar varför den skånska bostadsmarknaden inte beter sig exakt som övriga.

      Vi är nog överens om detta, självklart rör det sig om krusningar på marginalen -- men det är ju precis där som priser sätts på en marknad.

      Radera
    16. Tyvärr är Malmös attraktionskraft av uppenbara skäl betydligt lägre idag än 2007 så jag tror att minskningen mot DK spelar liten roll för dansken.

      Radera
    17. Och priserna är högre. Du får inte en villa på 185 kvm i Bunkeflostrand för 3,85 millar idag. Handlar nog om en eller en och en halv miljon mer.

      Dit har inte riktigt "buset" hittat ännu. Det är som vanligt, alla tror att Malmö är Rosengård eller Seved. Det är ungefär som att säga "Stockholm = Akalla".

      Radera
    18. Som kuriosa slötittade jag på någon rapport som bestämt menade att Stockholm nu klassas som en farligare stad än Malmö.

      Radera
    19. Slirigt ämne. Har du länk?

      Radera
  3. "...Malmö, där priserna mätt i danska kronor kommer ha fallit ca 11% från toppen, mot 3% mätt i svenska kronor."

    Du alltså tar hjälp av SEKs försvagning mot DKK för att ge lite hävstång till prisfallet. Seriöst...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fast, säg att du jobbar i Köpenhamn och har lön i DKK. Då är det väl högst relevant eftersom vi inte har euro, men Öresund är en region.

      Radera
    2. Visst, i det specifika fallet, ja. Nu är det ju dock till 90% svenskar med svensk lön som bor i villor och BR i Malmöregionen.

      Radera
  4. Tur är att de flesta svenskar inte tänker på kronans värde när dom stirrar på bostadspriset.

    Maggan kan känna sig lugnare nu när många gamla skatteslavar upplever det betydligt dyrare att hitta prisvärt boende i Portugal och nöjer sig med att bo i Sverige och Böda camping blir nytt semesterparadis istället för Spanien för medelsvensson.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Väsentligt dyrare att vara på Böda camping än i Spanien så länge du undviker turistställena.

      Radera
  5. Jag tror inte valutakurserna har så stor inverkan. Det kan ändra sig upp och ner snabbt. Ännu värre/bättre om Bitcoin vore ett reellt betalningsmedel.

    SvaraRadera
    Svar
    1. På tal om det så är det lite spännande att SEK nu alltså inte är en valuta. -10% på ett år är inte att bevara värde. Och då har vi ignorerat inflation.

      Är konsekvensen att Sverige nu saknar valuta, eller är det att definitionen var felaktig? Var och en får tycka sitt, men ena sidan får gärna förklara vad det har för konsekvenser att SEK inte längre är en valuta. Det låter allvarligt.

      Radera
    2. Njae. Nu har SEK tappat 7,3% mot Euron de senaste 12 månaderna. Ett ordentligt tapp men inte 10%. Sedan har SEK stärkts marginellt mot USD de senaste månaderna så det beror ju också en hel del vad du jämför med.

      Radera
    3. Jag får dagens siffror från Avanza till -8,3%. Och du har helt rätt i att det beror på vad man jämför med, men det förändrar ju inte poängen (eftersom det är helt omöjligt att argumentera för att SEK är en rimliga normerare än EUR). Något som fluktuerar -8.3% på ett år faller utanför definitionen av valuta (för den som vill strida för en sådan definition).

      Jag är med på att folk antagligen började vifta med den här definitionen i panik när de insåg att tidigare försök att bortfärda Bitcoin bara sa att en valuta måste ha ett antal rejäla begränsningar för att få kallas valuta (tex geografisk inramning), och att bitcoin alltså har allt för bra karaktäristik för att få kallas valuta. Men så länge inte folk verkligen beter sig som apor argumenterar jag hellre med att testa resultaten av deras argumentation än att kalla dem för apor.

      Och resultatet i det här fallet är att vi redan det här året empiriskt kan konstatera att SEK inte är en valuta. Därmed är bollen enligt mig tillbaka på deras planhalva, för jag är nu intresserad av att veta konsekvensen av att vi nu vet att SEK inte är en valuta. Det kan vi i sin tur använda för att förstå hur de menar att Bitcoin begränsas av att inte vara en valuta.

      Radera
    4. Definition av valuta är väl rätt enkel, den utfärdas och garanteras av någon stat. Guld, bitcoin eller några andra papper metaller eller vad som helst är inte valuta även om det bevarar värde. Jag förstår inte riktigt varför man så gärna vill att bitcoin ska vara en valuta?

      Radera
    5. Speciellt som Linus Jönsson varenda gång man drar upp Skatteverket säger att han aldrig ägt eller sålt en enda bitcoin.

      Radera
    6. @Dan, jag tror inte det är speciellt många som har ett behov av att definiera Bitcoin som en valuta. Det är desto fler som har ett behov av att _inte_ göra det. Fråga dem om varför. Du har helt rätt: valutor är per konsensus toppstyrda. Låter man dessa känsloladdade vevare (cornucopia med vänner) bolla sina egna argument en stund är det vart vi landar.

      Alltså: Bitcoins enda värde som innovation kan summeras i decentralisering. Dessa damer och herrar skriker (helt utan flit) om att de upptäckt att det minsann inte är centraliserat.

      @Cornucopia, det är faktiskt så illa att det är du som drar upp det gång på annan. Senast påpekade jag nog att det är intressant att du är mer intresserad av det än jag är.

      Radera
    7. Om man nu tycker att svenska kronan fluktuerar i värde och är instabil. 7-10%.
      Bitcoin har på 2 år först ökat med över 4000% sedan tappat halva sitt värde. Detta måste ju vara helt idiotiskt och värdelöst att ha som valuta.

      Radera
    8. https://www.di.se/analys/johanna-jeansson-siffrorna-som-kan-ge-nytt-kronras/

      Radera
    9. jaha, vad står det i den låsta betalartikeln på DI?

      Radera
    10. @Nils, vart går gränsen?
      Utan definition är inte en definition en definition, det går ju inte att komma runt.

      Radera
    11. Att 1 EUR kommer kosta 1000 SEK men att det inte spelar någon roll då vi bor i Sverige och får vår lön i SEK 😂 Ungefär vad Ryssarna får höra från sina ledare.

      Radera
    12. Som vanligt när det gäller DI, bara snömos.

      Radera
    13. Toni, snälla sluta nämn SEK. Tänk på kursen.

      Radera
  6. Du har helt rätt med 8,3%. Jag tittade på fel rad.

    SvaraRadera
  7. Ja att svenska valuta kursen är historiskt låg börjar spridas i Den danska pressen. Så det kommer nog en del Danska turister/inflyttare igen. Trisst bara att stug priserna kommer hållas uppe av Danskar. 😎

    http://nyheder.tv2.dk/2018-05-04-historisk-lav-kurs-paa-svensk-krone-goer-indkoeb-billigere-for-danskere

    SvaraRadera
  8. Uppriktigt sag tror jag inte särskilt många svenskar vill flytta tillbaka till det här dårhuset. Men de kan ju tvingas till det om det blir för dyrt att leva i utlandet. Många fattigpensionärer har valt att bosätta sig i Thailand för att dryga ut pensionen. Förra veckans växelkurs på flygplatsen i Bangkok var 3,11 baht för en krona. Även i Filippinerna sjunker kronan som en sten mot peson.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är ju nackdelen med att endast få pension från ett och samma land 🤗

      Radera
    2. Och nu kostar crude oil över 70 dollar fatet. Men Sverige har "inget inflationstryck o baja 2 pjocent inflation" . Blir en härlig fest inför valet med kronkollaps, 10 procent inflation och räntehöjningar. Dumsvensken som var rikast i världen står med brallorna kring anklarna.

      Radera
    3. Njut av sommarvärmen nu. Det kan bli dom tre bästa dagarna på året ☺️ Vi har ju världens bästa sommar precis som världens bästa pension, valuta, skola, vård och stridsflygplan ☺️

      Radera
    4. Tröttnar ni aldrig på surandet?

      Du kan väl lägga undan 10-15 000 kr/mån Toni, det räcker väl för en hygglig tillvaro?

      Radera
    5. @Joakim: Jag surar inte. Jag är glad över att du blir rik och jag fattig.

      Radera
    6. Sen är det synd förstås om fattigpensionärerna som inte kan leva det goda livet i Thailand när kronan svänger (och när de avundsjuka sossarna höjer skatten för just denna grupp).

      För de som är mer normala pensionärer och som har sparat lite vid sidan av pensionen så är Thailand eller Portugal eller Spanien klart inom räckhåll. Största risken är och förblir valutan, så tillhör man denna grupp kanske man ska ha sitt sparande i valutan i det landet man ska flytta till.

      Radera
  9. Det konstlade Kronkursfallet är i praktiken både en devalvering och en tull på allt importerat. Samma sak höll länderna på med under depressionen.

    SvaraRadera
  10. Ja, det är alltså så här det är tänkt att de uppblåsta bostadspriserna skall hanteras. Faller de för mycket i kr så blir det problem, lösningen är att inflatera bort bubblan med hjälp av en svag svensk krona. Räkna med "för låg" ränta till uppdraget är slutfört. Ursäkterna till att inte höja räntan kommer säkert att variera. Kan det ta tio år?

    SvaraRadera