Cornucopia?

2018-05-05 18:28

Fortsatt rekordutbud av gamla lägenheter till salu

Hemnets statistik över gamla (=ej nyproduktion) lägenheter till salu visar återigen på rekordsiffror för april. Det är de högsta för månaden så långt som statistiken sträcker sig, även om gapet mot normalläget har krympt. Situationen har dock normaliserats i Stockholm och Göteborg. Snarare är det mellanstora svenska städer man nu hittar ett överutbud bland det befirinliga beståndet.
Lägenheter till salu hela Sverige 2014 - 201804. Data: Hemnet
Det är alltså fortsatt fler befintliga lägenheter till salu i landet som helhet, även om läget i Stockholm och Göteborg normaliserats.
Göteborg.

Stockholms kommun.

Stockholms län (Stor-Stockholm).
I Malmö har det inte varit en fråga om ett högre utbud än normalt, utan läget fortsätter vara normalt.

Däremot fortsätter det vara ett överutbud i mellanstora svenska städer, exempelvis Uppsala och Örebro.
Uppsala.
Örebro.
Överutbudet av nyproducerade lägenheter fortsätter under 2018, men i de mellanstora städerna har man nu alltså ett dubbelt överutbud - både nyproduktion och . Om nu bostadsbubblans priskrasch är här ser det alltså ut att kunna bli som på 90-talet, dvs att mellanstora städer drabbas mycket hårt, även om nedgången inleddes i Stockholm.

Att lägenhetspriserna återhämtat sig något i storstäderna under april ligger i linje med att utbudet har normaliserats. Värt att betänka är att all denna statistik handlar om befintligt bestånd, och att nyproducerade lägenheter inte ingår i statistiken. Vi kan alltså ha två marknader som uppför sig helt olika, där den ena är dold och inte kan analyseras via breda datamängder.

Statistiken över nyproduktionen första kvartalet har ännu inte publicerats av SCB, vilket blir intressant, då den bör visa på en tvärinbromsning i byggstarter. Men en bra bit in i 2019 kommer marknaden översvämmas av nybyggda lägenheter - både hyresrätter och bostadsrätter.

Hörde för övrigt idag en anekdot från ett par runt 20 år, som på tre veckor fick ett förstahandskontrakt på en lägenhet i bra läge i en mellanstor svensk stad de ville flytta till. Utan kötid. Bägge hade vanliga jobb efter gymnasiet, och detta var deras första egna bostad.

Datat kommer från Hemnets statistiktjänst för proffs och journalister, och är ej publikt tillgängligt.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel och pseudonym sparas av Googles Blogger-system.

65 kommentarer:

  1. Mina vänner. Bostadskraschen ser ut att fortsätta :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bostadskraschen i EUR ja :O

      Radera
    2. Det är inte i närheten av någon krasch för tillfället, endast en mild korrigering.
      Däremot om det händer något drastiskt med räntorna framöver kan vi snacka/diskutera.
      Vi har ju ett val framöver med endast förlorare vilket kan skapa turbulens på räntemarknaden.

      Radera
    3. https://wolfstreet.com/2018/05/02/wow-thats-fast-mortgage-rates-jump-to-2011-levels/

      Radera
    4. @Stefan: Förklara gärna. Vad tror du händer efter valet och varför? Jag förstår inte varför inte utlänningar inte vill ha mer ränta för att kompensera för kronfallet?

      Radera
    5. Jag har svårt att se något annat än politisk turbulens efter valet och därmed turbulens på räntemarknaden i Sverige.

      Sen är det ju som Jake påpekar en otrolig skillnad på US och Sverige (Europa) vad gäller räntemarknaden.
      Denna skillnad kan inte vara för evigt så antingen närmar sig Europa US eller vice versa. Trenden i US är otvivelaktigt upppåtriktad med högre räntor så spreaden kan kortsiktigt öka för att sedan på längre sikt återgå till mindre spread.

      Radera
    6. @Stefan: Hade Ingves kunnat ha kvar oförändrad ränta även om ECB hade höjt till samma nivå som FED?

      Radera
    7. Om konjunkturen vänder kan ju USA sänka och EUROPA/SVERIGE ligga kvar.

      Radera
    8. 12.51 Jag tror inte han kör ett eget race utan följer ECB fast med hävstång.

      12.53. Ja.

      Radera
    9. Han höjer i samma takt men inte till samma nivå? :)
      Det känns ändå som att sannolikheten för scenariot lågkonjunktur och i så fall att FED sänker räntan för att stimulera och att Riksbanken inte hinner höja är högre.

      Radera
    10. US har en tajt arbetsmarknad plus några hundra faktorer till som talar för högre räntor framöver.

      Vad gäller Ingves tror jag som sagt på hävstång. Dvs om ECB har en reporäntan på exempelvis 4% tror jag Riksbanken kommer ligga högre.

      Radera
    11. Varför tror du att Ingves skulle reagera på detta sätt? Han ligger ju lägre än ECB nu och säger själv att han väntar på att ECB höjer innan RB kan följa efter men först måste man se hur det utvecklar sig.

      Radera
    12. Det är korrekt. Ingves kommer att avvakta ECB.

      När väl höjningarna är igång tror jag Riksbanken kommer bli mer extrem precis som 2008.

      September 2008 hade Riksbanken 4.75% ECB 4.25%

      Radera
    13. Dom nivåerna går dock inte att ha i Sverige idag. Då hade bostadspriserna kraschat och Svenskarna blivit Fransmän och gjort uppror.

      Radera
    14. Det är korrekt att fastighetsmarknaden kraschar vid de nivåerna.

      Det där med uppror kan du dock glömma. Svenskens paradgren är att gnälla oavsett hög- eller lågkonjunktur.

      Radera
    15. Och kraschar fastighetsmarknaden och svensken känner sig fattig blir det svårt att höja priserna och istället får vi låg inflation och då måste riksbanken återigen sänka.

      Radera
    16. Exakt.
      Juli 2009 var reporäntan 0.25% och därmed kunde fastighetsracet starta igen.

      Radera
    17. Att vi hade en liten sättning 2011 berodde på reporäntan som då nådde 2%.
      December 2011 började reporäntan sänkas igen. Ånyo ett fastighetsrace följde på det.

      Radera
    18. Så du tror på en favorit i repris d.v.s. snabb höjning som utlöser en krasch och 1 år senare en sänkning igen som startar racet igen och med andra ord kommer man ha en lucka på några månader då man kan göra sig ett klipp innan ICA kassörskan kan buda över en igen?

      Radera
    19. Till min nackdel tror jag att våra amerikanska vänner utlöser en finanskris innan RB hunnit höja och då får man vänta ytterligare 10-15 år på ovanstående scenario.

      Radera
    20. Frågan man kan spekulera om är just hur mycket ECB (och därmed RB) hinner höja om vi nu har ny lågkonjunktur runt hörnet. Som nämnts tidigare är RB inte _helt_ främmande från att stödköpa bostadsobligationer, om vi går in i en rejäl kris.

      Radera
    21. Toni,
      Höjs räntan höjs inflationen. Då måste räntan höjas mer...

      Helt emot klassisk teori ja, men det kommer att hända i en skuldbelagd ekonomi. Positiv korrelation.

      Radera
    22. 13.41
      Klipp är bara att glömma. Bostäder är alltid "dyrt". Är det inte priset så är det finansieringen som spökar.

      Radera
    23. @Joakim: Så bostadsmarknaden är med andra ord safe heaven i Sverige?

      Radera
    24. @Stefan: Ja det är sant men om man inte är beroende av finansiering då man kan köpa kontant så är priset det enda som är avgörande ifall det är dyrt eller billigt.

      Radera
    25. För de allra flesta som ska bo långsiktigt verkar det hyfsat "safe". Men så finns det de som minns hur priserna stagnerade i början av 80-talet och kraschade i början av 90-talet. Priserna relativt hyrorna är hyfsat höga också, men så länge räntan är låg spelar det ingen roll.

      Radera
    26. 14.00
      Korrekt men hur många känner du som lyckats med det konststycket på den svenska bomarknaden. Dvs de som cashat sitt boende till ett lågt nominellt pris?
      Då är det mycket lättare (mindre svårt) att gå in på aktie- eller obligationsmarknaden när marknaderna kraschat iom att de är likvida på ett helt annat sätt än bostadsmarknaderna. Sannolikt även en bättre affär i procent räknat än att ge sig in på privatbostadsmarknaden.

      Radera
    27. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    28. Jo jag förstår att du kommer att ha råd men idén är bättre i teorin än i verkligheten.
      Återigen. Hur många känner du som lyckats med en sån affär att köpa på "botten" med cash utan extern finansiering?

      Radera
    29. Ta 2008 som exempel.
      Du har själv berättat att dina kompisar köpte bankaktier på "botten".
      Men det finns i princip ingen som köpte en privatbostad på "botten" trots en enorm finanskris.

      Radera
    30. Då så då köper ja DG fonder nästa gång så kan ja bjuda på bärs ifall det går vägen!

      Radera
    31. 2008 hade ja 10000 kr på kontot så hade inte så mkt att investera

      Radera
    32. Jag började med 14 tusen spänn 1992. Behövs ingen stor slant om timingen är god.

      Radera
    33. Okej men ja kunde inget då. Hoppas att jag får en ny chans innan jag dör.

      Radera
    34. Index, investmentbolag samt systemviktiga banker vad tror du om det?

      Radera
    35. Jag tycker man ska ligga lågt om man inte redan är inne i marknaden och vet exakt vad man håller på med.
      Vi har dels säsongsmönstret framför oss med en generell nedgång i OMXS30 på 4% till början av oktober.
      Dessutom har vi valet som jag tror blir en riktig rysare ur flera aspekter.
      Sen om det blir precis tvärtom blir jag inte speciellt förvånad över det utan rycker ännu en gång på axlarna åt att jag hade fel.

      Radera
    36. Tror dock att Jocke kommer ha rätt med att RB köper bostadsobligationer så det lär inte bli någon nergång på bostadsmarknaden någon mer gång. Man får hålla sig till börsen och använda vinsterna till att köpa dyr bostad i framtiden.

      Radera
    37. Man bör reflektera över att bostadsmarknaden var den enda marknaden som inte fick någon nedgång i statistiken 2008. Det var dock sjukt trögt och min personliga uppfattning var att det hade krävts 30% sänkning från statistikpriserna för att det skulle bli affär. Det skedde dock inte utan folk bodde kvar. Sen var det ju fest igen 2009 pga räntesänkningarna.
      Min fråga till er blir då. Vad krävs för att verkligen få en rejäl nedgång på bostadsmarknaden med permanent lägre priser? Gick det inte 2008 blir det troligtvis inte så i framtiden heller pga räntesänkningar?

      Radera
    38. @Stefan: Idag är prisnivåerna högre och utbudet av nybyggnation mkt större än 2008. 2008 kunde man övervintra stoppet på marknaden. Frågan är om byggbolagen kan göra det samma? Låta lägenheter stå tomma istället för att sänka priserna.

      Radera
    39. Svår fråga. Har inget bra svar på det. Som alltid är det en fråga om likviditeten. Utan positivt cash flow är de körda.

      Radera
    40. Dom större byggbolagen har ju expanderat till Tyska marknaden på senare år men frågan är om inte Tyska marknaden också påverkas vid en börskrasch. ECB kanske inte får för sig att köpa bostadsobligationer.

      Radera
    41. Nja, US banker ser bra feta ut. Smaklig spis för både konservativa och liberala, visst kan väljarna teoretiskt ogilla att man sätter åt banken...ehh..ja...nje..

      Ser det fint ut för våra finansjättar på kontinenten? Inga sminkade grisar?

      I Sverige har vi H&M och Ericsson, vi får se var de körs. Visst men jag ogillar båda casen som investering innan jag verkligen förstår verkligheten. Affärer med för bolaget unika billiga kläder? 5G-fokus, (kan ju låta, eller faktiskt vara, coolt) och ännu surdeg defacto? Nyemiss eller får vi se lite oligarklån?
      Gardell är verkligen störande om vi ser till grabbarna grus plan? Börje Ekholm kan inte ses som en önskvärd lång lösning hurusom.

      Svensk bank? Hm. Hm. Nä.

      Betänk centralbankernas läge. Betänk Napoleons ord: Kina är en sovande jätte. Väck henne inte.

      Radera
  2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  3. Bygglovstatistik publiceras den 17/5, det är den ledande indikatorn på nyproduktionen.

    Jag tror fortfarande att den ekonomiska effekten kommer bli större i Stockholm än i "lantis-städerna", även om bostadspriserna kan sjunka mer i mindre städer.

    Nybyggandet, och därmed den kreditfinansierade delen av ekonomin är störst i Stockholm, sedan så har en stor del av den resterande kreditbubblans artificeiella tillväxt koncentreras i Stockholm där myndigheter och huvudkontor till stor del ligger.

    SvaraRadera
  4. Alla byggbolag skyller på att det är regeringens fel pga amorteringskrav
    Ungefär som att säga att människor köer inte nya bostäder pga att man blir tvingad till att spara till sig själv

    Sanningen är att bankerna ställer högre krav

    Det hade varit något annat om räntan gick upp eller mindre ränteavdrag

    Men människor klarar ju 7 % ränta... eller ? ;)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det där med 7% är fel, det är ett case och inte sanning. Visst kan det gå matematiskt. Hur går resten av ekonomin då? Inflation 3%? Marginaleffekter? Case "om om händer".

      Ingen ser eg förlust numer. Oroande. Hacket i kurvan kan vara as-länge iaf lokalt.

      Man ska ju fundera, varför köper jag lgh, varför vill nån annan köpa den om jag vill sälja. Man kanske inte fattar alla ggr men man bör nog göra det för livets största affär.


      Radera
  5. Utbud är en bra ledande indikator.

    Har det stabiliserats så tror jag inte på vidare fall tillsvidare.

    SvaraRadera
  6. I Kalmar har vi en ökning av bostadsrätter som är till salu. Det märks även på villasidan. Yngre villaägare som är överbelånade och som börjar bli oroliga för stigande räntor.

    SvaraRadera
  7. Även i mellanstora städer (Umeå) verkar det vara byggstopp.

    https://www.svt.se/nyheter/lokalt/vasterbotten/byggstopp-i-umea-det-finns-inga-kopare

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det finns inga köpare till det priset. Testa att rubba på marginalerna och sänk priserna så kommer det att finnas köpare. Det är bara för byggbolagen att kolla upp vad medelinkomsten är i Umeå, hur många som bor hemma samt vad bankens utlåningsregler ger i lånelöfte baserat på det och anpassa prisnivån till vad man max kan få ut.

      Radera
    2. Det kan ju iofs bero på att bostäderna är belägna vid E4-ans nya dragning genom Umeå. Just det läget har haft lite svårt att få lgh sålda. Men det finns säkert de som kan tänka sig att bo Hörnefors, Nordmaling, Sävar, Robertsfors, Vännäs osv och pendla istället om priset blir för högt.

      Radera
  8. Notera för övrigt att SCB skjuter fram sin prognos för många vi kommer att vara i landet. Tidigare trodde man att vi skulle nå 11 miljoner år 2025 -- nu har detta flyttats fram till 2028. Det kommer dra ner behovet av bostäder en smula (dock känns det som att det kommer vara fortsatt brist i ett antal kommuner).

    Att det är brist på förstahandskontrakt med låga hyror är fortsatt sant och kommer vara sant så länge vi har bruksvärdeshyra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är svårt att prognostisera befolkningsökningen. Den är ju beroende av amerikansk utrikespolitik. Startar dom ett krig i Mellanöstern eller Afrika så lär flyktingvågen bege sig mot Europa. Det är inte så många länder i EU som kan eller vill ta emot flyktingar och då blir det antagligen att Sverige får dra lasset men och andra sidan är det alltid en vinst för samhället trots utmaningen :)

      Radera
    2. Nu har ju (S) och (M) svängt om, så det blir nog en blocköverskridande överenskommelse med permanent minskad flyktingmottagning.

      Det är intressant om befolkningen inte ökar i samma takt som prognosticerat, men eftersom byggandet kommer minska snabbare i en byggkris/lågkonjunktur, så kanske vi inte blir av med bristen i alla fall, så länge som inte hyressättningen blir lite friare. Man kan alltid hoppas.

      Radera
    3. @Joakim: Tror du på det? Det bygger ju på att Grekland och andra nationer kan stoppa intåget då vilket dom varken har intresse eller resurser till. Ingen vill ju stanna där. Tar dom sig upp hit får väl Sverige lägga pengar på transport tillbaka. Att stänga sina gränser är rätt svårt. Det går alltid att ta sig in. Har man inte råd att lämna så får man skicka tillbaka dom på skattebetalarnas bekostnad.

      Radera
    4. Jag vet inte. Det har stramats åt ordentligt sedan 2016 åtminstone, och årets vallöften tyder på att det kommer fortsätta. Helt andra toner än 2014.

      Radera
    5. @Joakim: Ta det med en nypa salt. Det är ändå valår. Det är lätt att lova något när man inte har någon som knackar på dörren.

      Radera
    6. Fast det var just när det bankades ordentligt på dörren hösten 2015 som sossarna fick ändra sig. Från "mitt Europa stänger inga dörrar" till gränskontroller snabbt som ögat. Men så är det heller inget ovanligt för partiet.

      De kommer att göra det som är mest populärt. Nu är det uppenbarligen så att opinionen är för "hårdare tag" mot flyktingar, och så kommer det att bli.

      Radera
    7. @Joakim: Ja men Sverige står inte speciellt starkt rustat för att tillämpa sådana beslut om det kommer 300 000 människor som ska in från alla håll och kanter i Sverige. Allt bygger på ett Europeiskt samarbete. Tror du att Sverige med en av EUs lägsta polistäthet ska kunna stänga ute folk medan inte Balkanländerna med EUs högsta polistäthet inte klarar av det? Tar dom sig vidare upp till Sverige så blir det Sveriges problem.

      Radera
    8. Vi får väl se. Det finns politiska åtgärder kvar som man inte infört om man nu skulle vilja. Uppenbarligen funkade bromsen hösten 2015 i alla fall.

      Så nej, jag tror inte det kommer komma hundratusentals nya invånare oväntat till Sverige.

      Radera
    9. @Joakim: Bromsen funkade tack vare Ungern och Makedonien. Sverige var snabbt med att peka ut Ungern som bad guys men politikerna kan tacka Orban i det tysta efteråt. Jag tror inte heller det kommer några nya hundratusentals flyktingar så länge Balkan håller dom borta vilket jag tror dom gör i utbyte mot löfte om EU och Schengen medlemskap men rucka på det löftet så spelar det ingen roll hur övermäktig du tror Svenska polisen är men faktum är att dom som haft att göra med polisen i Sverige vet ganska bra att det ända man kan förvänta sig är en rapport. Att få hjälp vid en kris kan du glömma. Jag bor i centrala Göteborg. Kan inte bo mer centralt. Inbrott i modebutiken nedanför min balkong tog 35 min för Polisen att komma. Då har dom polishuset på 1 km avstånd. Då är det ändå Sveriges andra största stad. När jag hittade en blodig kille en gång som hade blivit misshandlad ringde jag 112. Det tog 1 timma och 40 min för dom att komma ut. Tur att det inte var något allvarligare.

      Radera
    10. Toni, om vi inför läger så kan de ju sitta där. Felet är kommunikationen. Sveriges snickesnackare älskar generellt att vara "humana". Jämför den Danska kommunikationen mot världen och minns.
      "Kom inte till Danmark"
      "Folk som ska få asyl i Danmark måste ge ifrån sig alla pengar och guld".'

      Radera
    11. @P.M.A. Eriksson: Jo kommunikationen är en del av problemet. Det är den svenska dubbelmoralen som är problematisk. Vi är humana fast ändå inte. :) Danskarna säger det dom tänker. I Sverige är det inte så och det bär ju med sig konsekvenser.

      Radera
    12. Precis och inga båtar går mot Australien längre. Och de vill inte heller ut i säkerheten på nån icke så rik ö. Sen kan man ju diskutera mer grundläggande problem på den globala scenen. Nu ska vi intresserat observera vår Ledare Magdalena Andersson ro iland sitt livs uppgift. Integrationen. Snömospratet går bra ett tag, man kan anfalla med Sandviken-PWC-utredningar... Nu blir det upp till bevis.

      Turligt nog ser jag inte heller FED höja, fast jag kan ju ha fel...
      Nån kvarting kan de väl orka iofs, sen blir det dyrt och ska pengarna bort eller...?



      Radera
  9. ... det är också generellt brist på hyresrätter för övrigt, inte bara de prima billiga.

    Annars hade inte vakansnivån varit så fantastiskt låg. På en "normal" hyresmarknad borde hyrorna stiga tills vakanserna är någonstans i storleksordningen 5-10%. Kolla på USA som exempel: "QUARTERLY RESIDENTIAL VACANCIES AND HOMEOWNERSHIP" -- 7,0% av hyresrätterna är vakanta.

    Jämför detta med t ex allmännyttan i Skåne, siffror från 2017:

    Malmö (MKB): Vakansgrad 0,0% 2017, ner från 0,1% 2016
    Lund (LKF): Vakansgrad 0,1% senaste fem åren
    Helsingborg (Helsingborgshem): Vakansgrad 0,6% 2017, upp från 0,5% 2016

    Uppenbara fortsatta bristsiffror.

    SvaraRadera