Cornucopia?

2018-05-11 10:48

Bostadsmarknaden: När bubblor brister avslöjas bedrägerierna

Utmärkande för bristande bubblor är att bedrägerier och tvivelaktiga affärsupplägg exponeras, när de inte längre kan döljas av en starkt trendande Svarte Petter-marknad. En artikel visar nu två exempel där bostadsrättsköpare köpt grisen i säcken och blivit dubbelt blåsta av byggbolag som Oscar Properties och SSM.
Läsarfoto.
Bedrägerier, pyramidspel och andra oegentligheter kan fungera rätt länge i en starkt trendande marknad. För den svenska bostadsmarknaden har det inneburit att både byggfusk, idiotlösningar, rent bedrägliga och helt orealistiska ekonomiska planer i bostadsrättsföreningar har kunnat slinka igenom. Köpare har ju alltid kunnat hoppa av (med vinst) genom att sälja till en annan Svarte Petter. Att granska ekonomiska planer och föreningars avtal behövs ju inte - man kommer ju alltid kunna sälja med vinst ändå...

Nu börjar dock fasaden att krackelera. Bostadsutvecklare som SSM och Oscar Properties har visat sig teckna avtal mellan bostadsrättsföreningarna och bostadsutvecklaren via bostadsrättsföreningarnas styrelser när dessa initialt varit bemannade av bostadsutvecklarens personal, som kraftigt missgynnar föreningarna och gynnar bostadsutvecklarna.

I ett fall har föreningen förbundit sig att sälja tillbaka mark till bostadsutvecklaren SSM för symboliska 1 MSEK, alternativt böta 75 MSEK. Marknadsvärdet på marken kan alltså antas vara högre än 75 MSEK. Uppgörelsen hade dessutom sekretessbelagts, så bostadsrättsköpare hade ingen möjlighet att få information om det hela. Oscar Properties sålde när de själva utgjorde styrelsen en tredimensionell fastighet ovanpå en bostadsrättsförening för 10 MSEK, som Oscar Properties sedan sålde vidare för 50 MSEK. Uppenbart fall av att blåsa föreningen på 40 MSEK.

Som om nu bostadsrättsköparna alls var medvetna om att parkeringen skulle bebyggas med nya bostäder eller att taket skulle bebyggas på den andra föreningen.

Men vem läser det finstilta? Bostäder går ju alltid upp i pris ändå...

Vi kan räkna med att allt fler sådana här tveksamma affärsupplägg kommer dyka upp när ett bostadsrättsköp inte längre är en garanterad vinstaffär att dumpa på Svarte Petter. För nu sitter det många Svarte Petter med sista kortet på hand. När sedan byggfusken exponeras det kommande decenniet kan det bli ännu surare, särskilt med tanke på hur de ekonomiska planerna ser ut.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel och pseudonym sparas av Googles Blogger-system.

35 kommentarer:

  1. Även på privatmarknaden så kommer fusk och missar att flyta upp. När priset stiger på fastigheten som man köpt kanske man inte bryr sig så mycket att kräva att få ersättning för fel med risk att köpet går tillbaka men när priserna sjunker så kan det vara en utväg från ett dåligt köp.

    Fel kan ju vara fel angivet/uträknat antal kvadratmeter, fel energikonsumtion, om- och tillbyggnader utan tillstånd och dolda fel. Det kan ju leda till prisavdrag eller till och med att köpet går tillbaka. Har priset på fastigheten sjunkit med 100 tkr istället för stigit med 100 tkr efter att man skrev på så kan man kanske som köpare driva det lite längre...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Absolut. Finns nog många äldre felmätta bostadsrätter.

      Å andra sidan finns det även motsatsen. En bekant i Oslo köpte härom året en trea på typ 70 m2 till normalt marknadspris för 70 m2. Vid inflyttningsfirandet tyckte jag att det var lite väl stora 70 m2 och gjorde en snabb uppmätning. Visade sig vara ca 95 m2. Säljaren hade nog aldrig mätt upp, utan bara gått på några tidigare siffror...

      Radera
    2. Tillägg: I Oslo är det förstås en ägarlägenhet och inte en bostadsrätt, men principen kvarstår förstås. Vet inte hur fastighetsbeskattning fungerar i Oslo, så en uppskrivning från 70 m2 till 95 m2 kanske ger höjd skatt på lägenheten, så kanske finns det en vits med att hålla nere m2.

      Radera
    3. Men detta lär väl inte köparen ta upp för att få betala mer eller ta tillbaka köpet och säljaren kommer aldrig upptäcka det? Det borde finnas lite rekommendationer för köparna vad de bör kontrollera efter köpet. Tar lite tid att mäta antalet kvadratmeter, kolla upp bygglov och vad som har renoverats i huset men det kan vara rätt lönsamma timmar.

      https://www.alltomjuridik.se/nyheter/boytan-mindre-vad-saljaren-angivit-koparna-fick-prisavdrag/

      Radera
    4. Nej, det lär inte köparen ta upp.

      Radera
    5. Har en kollega som gjorde en mätning av sin lgh efter att ha flyttat in och det visade sig att den va 3 m2 mindre än vad som stod i kontraktet. Det slutade med att mäklaren ersatte honom med 1,5 m2 (55 000 SEK).

      Radera
    6. Axel: vore det inte på sin plats att kontrollera endel saker FÖRE köpet istället? Vissa saker kan ju vara av karaktären ICKE-dolda fel. De fel som räknades upp kan i många fall kontrolleras tämligen enkelt innan köp.

      När det gäller energin så finns det ju ingen standardiserad mätmetod så där kan man ju egentligen bara klaga ifall det är helt uppåt väggarna fel...

      Radera
    7. Visst bör det mesta kontrolleras före köpet, köparen kommer inte ifrån sin undersökningsplikt, men är man nöjd med lägenheten och inte vill att övriga köpare skall få samma fördel så kan man ju utifrån domstolsbeslut kontrollera antal kvadratmeter efter köpet. Dock verkar praxis ha lagt sig på att man får tillbaka halva kvadratmeterpriset. Det är också bra mycket enklare att i lugn och ro kontrollera antalet kvadratmeter när det inte finns en massa möbler och annat ivägen.

      Säljaren skall ju uppge ifall alla till och ombyggnader har gjorts med alla tillstånd så ifall detta inte stämmer (vilket inte alltid stämmer) så kan även detta leda till ersättning efter påskrift.

      Jag är rätt säker på att antal klagomål på köpt lägenhet lär gå upp rätt kraftigt nu när priserna vänt nedåt. Säljarna lär inte komma undan lika enkelt som när priserna stigit.

      Radera
    8. När lägenheter såldes innan visning så går det så fort att man inte hinner kontrollera något innan köpet. Vill man kontrollera så köper någon annan lägenheten innan dig. Jag minns när jag var inne på att köpa en lägenhet runt 2015. Mäklaren mailade mig en bild på planlösningen och sa att jag får lägenheten för 2,8 miljoner men han har inte tid att visa den.

      Radera
    9. Regelverket för hur en bostadsyta ska definieras har förändrats under årens lopp. Exempelvis hur mycket av innerväggar, som ska inkluderas i bostadsytan. Speciellt för äldre hus bör man definitivt själv göra en kontrollmätning. Undertecknads lägenhet från 1954 är officiellt på 100 kvadratmeter, men visade sig vara på 106 kvadratmeter om man följer Boverkets rekommendationer.

      Radera
  2. Marknadsekonomi är den bästa metoden för att bekämpa ekonomiska bedrägerier. Därför är skatter och subventioner ofta skadliga vilket framhålls alltför sällan i debatten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Väldigt vanligt att föreningar "blåser upp" medlemsantal vilket ofta är grund för bidrag!

      Radera
    2. Vilka bidrag då? Borde inte fler medlemmar innebära bättre ekonomi, och därför färre bidrag?

      Radera
  3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jadu. Var väntat. En mer stabil marknad med mindre upp- och nedgångar är därför att föredra. Här har det ju varit en lånefest som bidragit till en sorts lånefylla med påföljande omdömesbrist. 
      Nyord någon? 
      Bostadsrättsföreningsomdömeslöshet, lånefylla, mellan/macroekonomisk lånetillnyktring? 
      Hur som helst välkommet att det kommer upp i dagen. 
      Ja det kommer göra ont. 
      Men som återigen sagt: Banktjänstemännen/hen stos inte med en pistol vid tinningen på framtida BLT och sade: 
      "Skriv på nu för lånet, fattar du inte att vi kommer göra sig rika??!!!"

      Det som behövs nu oavsett ideologi är att man identifierar de hushåll och brf som är mest illa däran på olika sätt och vidtar åtgärder om det går för att inte senare få en fastighetsekonomisk Bear-Sterns kaskad.
      Alternativet är ju utdragna plågor om hushåll skall tillföras endast pengar som stöd samtidigt, eller om problemet förtigs pga någon sorts kognitiv dissonans en masse alternativt en masspsykos av något slag.
      Eller att fastighetsmarknaden glider ner. Det bygger ju också som andra marknader delvis på förtroende.

      För övrigt. Det var en väldigt kreativ användning av 3D fastighetsbildningen. Skall vi kalla den den första barnsjukdomen av den reformen? När landyta slutar vara neråt och uppåt typ obegränsat, i detta fall är ju den väldigt kännsbara inom rimliga gränser begränsningen uppåt ny.
      Således kan man också införa en ny komplex enhet för iaf urbana fastighetsmiljöer:
      Pris/volym i 3D fastigheten uttryckt i kr/km^3.

      Radera
    2. Det skall givetvis stå kr/m^3.

      Radera
  4. Ja visst gör det ont när bubblor brister.
    Varför skulle annars dåren tveka?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad är det för bubbla som brister? Eller menar du bara i allmänhet och avser ingen specifik bubbla?
      Det finns väl inte ens en (1) vedertagen definition av bostadsbubbla och om det gör det, finns det bevis på att det råder bubbel på bostadsmarknaden annat än när det skålas i bubbel? 🤗

      För en nedgång i pris är i sig inte bevis för en brusten bubbla. Jag är tveksam, till allt.

      Radera
  5. Nu är väl knappast avslöjanden om fula knep inom byggbranschen för bostäder något nytt. Det var väl ca 4 år sedan progressiva avskrivningar var på tapeten för att bara ge ett exempel.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "På tapeten" intressant uttryck med tanke på ämnet. :-)

      Radera
    2. Ja just det! Ändringarna gällande avskrivningsreglerna (som gör att många föreningar rent redovisningstekniskt numera visar förlust) skulle ju dra ner bostadsmarknaden alldeles av sig självt enligt förståsigpåarna! Fast samtidigt hävdas ju att köparna inte bryr sig om årsredovisningen och inte förstår sig på privatekonomi utan budar på ändå...

      Radera
  6. "Skulle ett stort bostadsprisfall äventyra Riksbankens 2-procentiga inflationsmål står banken redo att skjuta fram tidspunkten för en första räntehöjning eller till och med sänka räntan djupare under nollstrecket från redan rekordlåga minus 0,5 procent".

    https://www.svd.se/skingsley-om-bopriserna-raset-ar-snart-over

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kul det hade varit om FEDs styrränta låg på 4% och RBs på -4% :)

      Radera
    2. "Skulle ett stort bostadsprisfall äventyra Riksbankens 2-procentiga inflationsmål står banken redo att skjuta fram tidspunkten för en första räntehöjning eller till och med sänka räntan djupare under nollstrecket från redan rekordlåga minus 0,5 procent.

      – Om vi ser att vi behöver göra mer för att stabilisera inflationen, ja då gör vi det, säger Cecilia Skingsley."

      Ett genomtydligt besked av det dom flesta redan tror. Man kommer aldrig någonsin att tillåta ett "större" boprisfall i Sverige.

      Radera
    3. Jag håller med i stort, men skulle tolka det som att de kommer försöka att inte tillåta ett boprisfall. Men det är inte samma sak som att det dommer fungera för det det se förutsätta väldigt bra kontroll. RB kan inte påverka externa händelser, svarta svanar eller olika av politisk eller ekonomiskt art uppkomna situationer fullt ut. Sen är det såklart deras jobb att att stabilisera. Men det har sina gränser.

      Radera
    4. @Teheimar: Hur som helst kommer varje radikalt försök till att stävja marknadsprissättning att påverka spararna (i SEK) samt dom som bor i det här landet. Tror dock inte RB bryr sig riktigt om det.

      Radera
    5. Toni: Medial psykning. RB måste ju lugna folket och framstå som pålitliga. Frågan är om de kan hejda ett stort prisfall och förändrade förutsättningar den här gången när räntan e rekordlåg. Sänka den till - 4%?

      Radera
  7. Det som SSM och OP har gjort är helt förkastligt och kommer att leda till att hela marknaden för att "köpa-på-ritning" kommer att dö. Det finns inte en människa som kommer att vilja teckna sig i förskott på en bostad när du inte vet vad du för premisser som finns när du flyttar in. Detta i sin tur kommer att minska bostadsbyggandet i Sverige. Lägg därtill att RB inte kommer att höja räntan, troligen inte i år eller en bra bit in på 2019 och därmed kommer heller inte bubblan att brista i år eller ens nästa år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Gött jobb Riksbanken har. Man prognostiserar en räntehöjning i December. När det närmar sig flyttar man fram det ett år. När man närmar sig igen flyttar man fram det ytterligare en gång och så fortsätter det. 2013 varnade man för att boräntorna skulle ligga på 6% inom 5 år. Vad betalar man nu? 1% efter skatt? LOL :).

      Radera
  8. https://www.di.se/nyheter/maklarbyran-ingen-ljusning-i-sikte-for-bomarknaden-priserna-kommer-sjunka/

    "Det är fortsatt köparnas marknad på bostadsmarknaden. Och mycket tyder på att priserna kommer fortsätta nedåt ett tag till.
    Det är Notars vice vd Henrik Rundgrens bedömning.
    ”Jag tror att vi kan se en fortsatt tråkig utveckling framåt hösten”, säger han."

    SvaraRadera
    Svar
    1. Under valår brukar aktiviteten på bostadsmarknaden sjunka, vilket kan öka prisfallet. Folk vill gärna vet vem som kommer till makten innan man byter bostad.

      Radera
  9. Om ALLA hade bott i solidariskt finansierad allmännytta styrda av oegennyttiga demokratiskt valda ombudsmän hade vi ju sluppit sådana här excesser , bedrägerier och svarte Petterier!
    ;-)

    SvaraRadera
  10. ... och VAR skall nu alla "raketforskare" och "hjärnkirurger" bo någonstans om byggandet av nya bostäder sjunker rekokrdlågt?
    ;-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Bengt: Översätt gärna länkad artikel. Rätt intressant att kroatisk media skriver om vilken vinst Sverige gör och kommer att göra av invandringen.

      https://novac.jutarnji.hr/aktualno/danska-norveska-i-svedska-profitirat-ce-od-velikog-broja-stranaca-koji-im-doseljavaju/7342506/

      Radera
    2. ALLA kan inte "kräva" en subventionerad billig hyresrätt i de absolut mest centrala delarna av de större städerna...

      Finns gott om "avfolkningsbygder" där fastighetspriserna ligger _under_ billigaste produktionskostnader...

      Radera