Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-04-01 11:00

Ohållbar ekonomi i alla nya BRF i Stockholm - även med lokalhyror - Tobin fortfarande värst

Förra inlägget om den ohållbara ekonomin i nybyggda bostadsrättsföreningar i Stockholm hade inte tagit hänsyn till lokalhyror och garagehyror. Siffrorna är nu uppdaterade och samtliga föreningar har fortfarande ohållbar ekonomi. Avgjort värst är projekten från Tobin, som nu innehar de tre sämsta platserna.
Stockholm.
En person som kanske representerar Tobin påpekade att läsaren som sammanställt ekonomin i de nya bostadsrättsföreningarna missat inkomster i form av lokalhyror och garageplatser. Jag skriver inte ut personens namn för att inte göra det hela googlingsbart, men följande skrevs:
"Mycket lovvärt initiativ. Men något är skumt med siffrorna.

Arket innehåller varken garageintäkter eller lokalintäkter. Siffrorna ser extremt konstiga ut. Någonstans har läsaren snubblat ordentligt. Vilken ränta har läsaren använt som intercept? I de föreningar som nämns är avgifterna i kostnadskalkylen beräknade på räntor som är 1-1,5% högre än rådande marknadsränta. Det betyder att de tål en ränteuppgång av den storleken från dagens nivå utan att avgiften påverkas.

Men det är dumt att jag sitter och gissar. Bättre att gå igenom alla underliggande antaganden och stämma av dem mot fakta.

Eftersom jag har arbetat med samtliga kostnadskalkyler och ekonomiska planer i Tobin-projekten så räknar jag gärna igenom läsarens siffror i arket och kommenterar samt svarar på alla frågor.

Kan någon maila det kompletta arket med alla projekt som nämns i blogginlägget och vilka antaganden som använts för hyresintäkter, driftskostnader och underhåll så kör jag igång?
Jag skulle även kunna förse läsaren med kostnadskalkyler och ekonomiska planer som gjordes för de Tobin-föreningar som varit i drift i några år så beräkningarna kan kontrolleras mot utfall.
Tabellen kan bli väldigt intressant och användbar om huvudsakliga förutsättningar och antaganden är korrekta."
Läsaren har nu tagit med garagehyror och lokalhyror och många föreningar får bättre ekonomi, även om den fortfarande är ohållbar. Nu erövrar dessutom Tobin Properties de tre sämsta placeringarna i listan.

Läsaren skriver till bloggen:
"Nu har jag gått igenom allt och lagt till intäkter för lokaler och garage och sorterat på awindex.
I de fall lokalen hyrs ut med kallhyra har en schablon om 100 kr/kvm/år använts för underhåll.
I de fall lokalen hyrs ut med varmhyra har ytterligare 117 kr/kvm/år används för driftFastighetsskatt för lokaler där den inte skall debiteras separat enl. kalkylen har lagts till som kostnad.
För garage har bara uppgivna kostnader och fastighetsskatt (i de fall den inte skall debiteras ut) dragits från intäkterna. Intäkterna för garage är därmed egentligen alldeles för höga.Kostnad för bilpool har ignorerats.
Tobin fick efter detta arbete topp tre positionerna.
Tog bort föreningen med Attefallshus eftersom värmen nog debiteras separat så det blir missvisande."
Nya siffror inklusive lokalhyror hittas nu som kalkylark i Google Docs här.

Inga bostadsrättsföreningar har hållbar ekonomi. Tobin-projekten Äril, Etaget och 5 Hus placerar sig i botten med nödvändiga avgiftshöjningar om 76%, 78% och 107%. Siffrorna är dock inte lika illa som utan lokalhyror. Detta förutsätter dock att man faktiskt lyckas hyra ut både garageplatser och lokaler. Hur det blir med garageplatshyra när bilar ska förbjudas i Stockholm lämnas som en övning åt många bostadsrättsföreningar.

Värt att ha i åtanke är också oäkta bostadsrättsföreningar - är hyresintäkterna för höga ska medlemmarna betala skatt på hyresintäkterna i föreningen, då de sänkta medlemsavgifterna betraktas som en inkomst. Det ingår förstås inte i den ekonomiska planen, som inte hanterar medlemmarnas privatekonomi.

Tillägg: Eftersom många tydligen inte kan se länken "Nya siffror inklusive lokalhyror" ovan så finns länken till kalkylarket även här.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

28 kommentarer:

  1. Intressant är att "Tobin Properties" har samma namn som en annan Tobin som har föreslagit en skatt på ekonomiska transaktioner... ;-)

    https://sv.wikipedia.org/wiki/Tobinskatt

    Numera ägs "Tobin Properties av "Klövern"

    https://www.di.se/nyheter/klovern-lamnar-budpliktsbud-pa-tobin-properties/

    SvaraRadera
    Svar
    1. :-)

      Det är mycket riktigt James Tobin som fått ge namn åt Tobin Properties. Men främst på grund av Tobin's Q som är extremt relevant för fastighetsutveckling.

      James Tobin var för övrigt inte någon anhängare av transaktionsskatten senare i livet och var inte helt nöjd med att vissa använde hans namn i det sammanhanget

      Radera
  2. Det är första april idag. Nu vet vi iofs att bloggarjäveln aldrig någonsin skämtar.

    Så det är nog sant.

    Gud bevare riket, konungen och bostadsrättsföreningarna.

    SvaraRadera
  3. OT. Verkar intressant (länk); kanske något att satsa på?

    https://www.breakit.se/artikel/12548/breakit-nobbar-riskkapitalet-nu-lanserar-vi-egen-kryptovaluta

    SvaraRadera
  4. Känns fortfarande extremt otydligt hur man egentligen har räknat...

    Räknar jag utifrån arket själv för Äril, så för exempellägenheten på 52 kvm (0.936%) är kostnaderna:
    lån: 1924 kr/månad (1.5% ränta)
    Drift/underhåll: 2489 kr

    Intäkter:
    Lokaler + garage: 2278 kr

    Alltså behövs en avgift på 1924+2489-2278 = 2135 kr för att gå +/-0

    Avgiften på lägenheten är 2654 kr, så index borde bli 80%, och då har jag använt uppgifterna direkt ur "läsares" ark, inte från den ekonomiska planen...

    SvaraRadera
    Svar
    1. OK, en noggrannare kontroll ger att skillnaden främst verkar bero på att man räknat med 50 års amorteringstid på lånen. Varför det skulle vara ett rimligt antagande framgår dock inte.

      Radera
    2. Det står i den ekonomiska planen för Äril att dealen med banken är att lånet amorteras av enligt en ”50-årig serieamorteringsplan”. Det är alltså Tobins egen siffra. Det hör dock till vanligheten att bostadsrättsföreningar har en plan för amortering av lån inom 40-50 år. Det uppstår ju regelbundet behov att ta upp nya lån, för att finansiera underhåll, och då kan man inte bara stapla lånen på hög varje gång.

      Radera
  5. Vem bryr sig om dessa uträkningar när bostadsmarknaden faller som en sten. -15% stockholm innerstad sen augusti. Köpte man en bostadsrätt för 6 miljoner så har man förlorat 900.000. Betalar man 5.000/mån tar det i runda slängar 20 år att få tillbaka pengarna. Skulle räntan bli 5% får man betala 300.000/år i ränta innan avdrag. Samtidigt som bostaden blir osäljbar. Good luck with that! Inte direkt läge att köpa bostad idag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bankernas mer restriktiva utlåning har effektivt dämpat marknaden som på sikt bör följa löneutvecklingen när vi så småningom har nått jämvikt. Frågan är bara hur mycket mer det måste falla innan jämvikt nås? Det beror mycket på konjunkturen kommande år och ränteläget. Att repan skulle höjas när vi går in i lågkonjunktur är väl inte så troligt däremot kan ju marknaden prisa in mer risk i bostadsobligationerna. Då blir det dålig stämning på riktigt.

      Radera
    2. "Köpte man en bostadsrätt för 6 miljoner så har man förlorat 900.000..."

      Nej, man har inte förlorat en spänn. En eventuell förlust eller vinst uppstår enbart när man i fram tiden säljer denna bostadsrätt.

      "Skulle räntan bli 5% får man betala 300.000/år i ränta innan avdrag." - Om man lånat 100% men hur sannolikt är det? Mer sannolikt är max 80% vilket innebär 240.000:- Man landar då på ca 15.000:- per månad efter avdrag. Tufft men inte omöjligt för någon som har ekonomi som tillåter ett köp i den storleksklassen.

      Radera
    3. Lustigt. Alla som "bott sig rika" och "tjänar tiotusen om dagen bara på att bo" blev ju rika utan att sålt. Då måste man ju förlora utan att ha sålt också?

      Radera
    4. Logiskt fel att tro att en vinst uppstår i transaktionsögonblicket. Vinsten uppstår när värdet ökar. Funkar lika dant för alla tillgångar, de mäts i termer av värde i andra tillgångar.

      Om man äger en krona och den skulle uppvärderas 10% mätt i dollar måste man med Svenna Lampa's logik sälja kronan och köpa dollar för att ha gjort en vinst.

      Att skatteverket lägger tyngd på transaktionerna och inte värdeökningen är att det finns fritt kapital att beskatta och är i praktiken enkelt att administrera. Så det är inte heller ett argument.

      Radera
    5. @Svenne Lampa

      "Nej, man har inte förlorat en spänn. En eventuell förlust eller vinst uppstår enbart när man i fram tiden säljer denna bostadsrätt."

      Är din invändning mot själva ordet "förlust" eller menar du att ens balansräkning inte påverkas av momentan värdering av tillgångar?

      Så om jag hade köpt en sportbil för 5 år sedan för 1 miljon kronor och säger till dig i dag att jag anser att jag inte har förlorat en enda krona på att äga den efter som jag i dag inte har sålt den till ett pris lägre än 1 miljon (trots att marknaden bara är beredd att betala säg 300000 för den just nu), så skulle du hålla med mig?

      Lägg ner bara. Du vet mycket väl att ens privatekonomiska balansräkning påverkas av en bostad som inte kan säljas till ett högt pris längre, precis som bilexemplet. Allt annat är trams.

      Radera
  6. Jag funderade en gång för några år sedan att hyra en plats för en eventuell lådcykel i garaget hos en nybyggd grannbrf, men fick efter en del väntande svar tillbaka att det skulle kosta (motsvarande MC-plats) minst 3 tusen kr/månad. Med tanke på att cykeln kostade 13 tusen blev det inget av det. Löjligt dyrt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Oj, och jag som tyckte det var dyrt med 800kr för att parkera bilen i parkeringsgaraget i mitt förra bostadshus.

      Radera
    2. Ja, precis. 800kr hade jag kunnat ta, men det var liksom i grövsta laget ändå.

      Radera
  7. Reportagebilden tagen från Kaknästornet fångar in Oscars "Park & 79". Byggt i etager med utsikt mot Ladugårdsgärdet så är det väl något av juvelen i kronan. Det skall till en riktig kris för att priserna där ska "rasa" till femsiffrigt per m2.

    SvaraRadera
  8. Matematiken är "blind" så den kan vi lämna därhän. Däremot finns det "gömda" variabler av "gummibandskaraktär" i kalkylerna som förr eller senare brister av verklighetens påverkan.

    Det är väl ganska tydligt att uppmärksamheten kring nybyggda br på exklusiva lägen har medfört att det är få köpare som vill visa upp sig. Är man lurad, oavsett hur mycket man har pyntat in kontant beroende på tidigare bostadskarriär, så är det inget man vill "skylta" med.
    Bostadsutvecklarna gillar av naturliga skäl inte heller denna exponering.

    SvaraRadera
  9. Nu var ju inte de glömda hyresintäkterna det enda problemet med "läsarens" kalkyler.

    Det framgår fortfarande inte vilket ränteintercept "läsaren" använder. Utan att ha tillgång till en transparent beräkning (väntar fortfarande på e-mail) så killgissar jag att "läsaren" har utgått från den avgift som anges i kostnadskalkylen och sedan lagt på för varje procentenhets räntehöjning. Det innebär isåfall att den första delen av räntehöjningen räknas dubbelt (den mellan dagens räntenivå på cirka 1% och kostnadskalkylens som ligger på 2,3-3,0% beroende på vilken förening/kostnadskalkyl/ekonomisk plan som avses).

    Dessutom verkar "läsaren" räkna med underhåll på 560:-/kvm BOA och år. Det skulle innebära att en förening med 8.000 kvm BOA skulle spendera 4,5 MSEK på underhåll år ut och år in. 45 MSEK på 10 år. 90 MSEK på 20 år. Var och en får själv fundera över om det verkar rimligt.

    Ovanstående med reservation för att jag inte vet säkert hur "läsaren" har räknat.

    Jag räknar som sagt mer än gärna helt transparent på detta för att reda ut var "läsaren" har trampat snett och på vilka punkter jag kan lära mig något nytt. Men det bygger ju på att "läsaren" redovisar alla antaganden och beräkningar transparent vilket vederbörande inte varit villig att göra hittills.

    Nu har Cornu/Wilderäng och "läsaren" erkänt att de ursprungliga beräkningarna var fel och direkt missvisande. Kommer det bli så att det kommer ytterligare nya beräkningar där återstående fel rättas? Det skall bli intressant att följa fortsättningen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är ju en länk till uträkningarna i första posten av cornu. Varför kollar du inte där? Tror inte du behöver mer info än så för att börja..

      Radera
    2. Johan Varland: Det framgår ju i texten och dokumentet att det inkluderar både DRIFT och underhåll, varav drift är den största posten. Ärils egen beräkning på 330 kr/kvm/år för drift är ju helt i linje med den här siffran? Att det är 562,50 kr är för att det utgår från 450 kr/kvm/år som är genomsnittet för drift+underhåll för BRF fastigheter enligt Lantmäteriet. Men den kostnaden gäller även för gemensamma ytor. Så om man ska fördela den totala kostnaden för huset på BOA (som är de avgiftsbelagda ytorna i huset) så måste man justera för detta, och BOA:BTA approximeras ofta som 1:1.25. Och 562.50 är mycket riktigt 1.25*450.

      För övrigt är reporäntan -0.5%. Så den ränta som man har räknat på är 1%.

      Radera
  10. En annan invändning av mindre dignitet är att "läsaren" använder sig av små lägenheter som exempellägenheter. Därmed påverkas beräkningarna av differentierade avgifter som används i många föreningar. Små lägenheter har i de fallen högre avgift per kvm BOA. Det är rimligare att räkna fram genomsnittliga avgifter och nyckeltal per kvm BOA. Om syftet inte är att räkna på just den specifika exempellägenheten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan du inte ta ett av projekten och skriva exakt hur det är räknat? Vore väl enklare att bara ge din bild istället för att vänta på version 3 och 4..?

      Radera
    2. Med tanke på att man använt sig av en genomsnittsavgift i sina egna beräkningar, och jämfört dessa mot små lägenheters avgift i era projekt (som enligt dig har en högre avgift/kvm) borde ju detta snarare innebära att för större lägenheter är läget ännu värre?

      Radera
  11. Är 90 miljoner på 20 år för 8000kvm "ej byggt enligt bästa byggstandard för låga underhållskostnader" högt?

    Vad kostar fasadbytena? Taktätning? Mögelsanering? Sånt som uppstår när man bygger "fränt" istället för att få lågt underhåll.

    Vad är standard kvm pris för riktigt underhåll och inte storstadsunderhåll? Vanligtvis gör man bara ytförbättringar för att kunna slumpa av objektet på näste svarte Petter.

    SvaraRadera
  12. Behöver du ett lån till något syfte. Jag heter Tiffany Perio. Jag är en statlig auktoriserad långivare. Jag ger ut lån till företag, företag och industrier till en billig kurs. Jag ger också ut individuellt lån och personligt lån till en billig kurs på 2%. Om intresserad kontakta oss på: [email protected]

    SvaraRadera
  13. Johan Varland
    I kostnadskalkylen för Äril på sida 5 (12) skriver ni:
    "För närvarande täcks inte kostnaden för avskrivningar i årsavgiften. Föreningen kan i framtiden komma att besluta om att ta ut hela eller del av det årliga avskrivningsbeloppet i årsavgiften."

    Hur resonerar ni här?

    Johan

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man får en känsla av att mr Varland inte kommer komma tillbaks, men ser fram emot det ifall han gör det! Det skulle vara mycket intressant att se dessa bemötanden nämligen

      Radera