Cornucopia?

2018-04-22 21:38

Hur mycket mer ska bostadspriserna ner innan de bottnar?

Dags för en liten söndagsenkät. Hur mycket mer ska bostadspriserna ner innan de bottnar? Svara nedan, så får vi se hur konsensus ser ut bland bloggens läsare.
Vi har spenderat dagen eldandes ris vid röjning av en ny fårhage, därav lite klent med blogginlägg. Nej, det är inte eldningsförbud, det är risk för gräsbrand i visset fjolårsgräs.
Vill du dessutom visa dig på styva linan och ange din prognos i en kommentar. Du är ju förstås kunnigare och bättre än alla andra och vet helt enkelt bäst, så vad har du att förlora på att skriva ut din egen prognos?

Fungerar inte inbäddningen nedan kan du också svara på enkäten här.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så lång blogginlägget är publicerat.

105 kommentarer:

  1. Vem svarade att priserna ska upp, var det Iblandekonomi? 😂😂😂

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag. Dom kommer gå upp i kronor men ner i EUR.

      Radera
    2. Inte omöjligt, på sikt kanske tom troligt men jag tror inte på ett tillräckligt fall i sek/eur för att påverka fallet nu. Utan snarare att bostads priser faller ihop med konjunkturen och kronan. Botten kan ju bli lägre. Men tror även att köptrycket på svenska bostäder av köpare med euro eller annan valuta än sek är högst begränsad.

      Radera
    3. Jag har förstahand information om nybyggnationer där man bestämt att man inte ska inreda tex kök eller lägga golv/tapeter/måla. Man säljer i stort sätt väggarna och sen får köparna köpa själva kök etc. Priserna har gått ner och för att kompensera för förlusten gör man så istället. Tysk modell sägs det.... Desperationen har kommit...

      Radera
    4. Var inte inne på sidan igår, men nu har jag också röstat. :-)

      Man förstår ju när man läser resultatet hur provocerande mina kommentarer måste vara. Och det är lite omöjligt att svara på enkäten om man inte har någon tidshorisont. Den nedgången vi hade i höstas är ju ungefär +10 % om man utgår från 2015.

      Den rimliga tolkningen är förstås att utgå från nuvarande nominella priser. Undrar om de flesta har gjort det.

      Radera
    5. Tidshorisont? Frågan är väl var det bottnar oavsett hur lång tid det tar. Mer frågan är väl om man tillåter mindre upprekyler

      Radera
    6. Förstår faktiskt inte varför bostadspriserna skulle falla i städer där arbetsmarknaden är hyfsad och det råder brist på billiga hyresrätter och med en bostadsränta som knappt rör på sig. Vad skulle det vara i så fall som får priserna på fall? På dom flesta håll i Sverige är priserna rätt låga jämfört med andra länder med lägre lönenivåer och sämre arbetsmarknad dessutom. Stockholm och Göteborg är väl undantagen.

      Radera
  2. På flera orter i Sverige kommer inte priserna gå ner nämnvärt. Centrala lägen, attraktiva storlekar, långa köer, håller upp priserna för de som har råd genom amorteringskrav, ränteökning och investeringskrascher i storstäderna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jaha det var du som svarade att priserna ska upp :)

      Radera
    2. De priser som gått ned absolut mest handlar om Sveriges centralaste lägen, Sveriges absolut längsta köer, i alla storlekar.

      Bra gissat.

      Radera
  3. Jag klickade 51-75 % utan att tveka då det är någonstans där det bör hamna om man tittar på den historiska utvecklingen inflationsjusterat.
    Men det förutsätter även att räntorna blir normala, vilket eg kan dröja ytterligare 20 år. Utan normala räntor kan bopriserna lika gärna skena iväg uppåt redan nu.

    SvaraRadera
  4. Jag har redan nämnt det i andra kommentarer, men visst. Bostadspriserna gissar jag kommer att falla tills de återigen följer KPI, +-10% kanske. Mitt riktmärke är 87% sedan toppen och då de gått ner ca 10% så borde de rimligen gå ner runt 77%, plus minus 10%.

    SvaraRadera
  5. Tror att priserna ska ner ca 20-30% från toppen förra sommaren.

    Sedan skulle jag vilja se två grafer som Cornu kanske har verktyg till att skapa.

    1. Svenska bo-marknaden sett i euro jämfört med sek.
    2. En "dödskors"-graf med medelvärdet senaste 200 dagarna jämfört med medelvärdet senaste 50 dagarna.


    SvaraRadera
  6. Givet att räntan går upp max 0.5 så kan det ju tappa några procent till, men finns ingen rimlig anledning till att det ska komma ett större fall.

    Stiger räntan eller om ekonomin kraftigt minskar så kan tappet såklart blir kraftigt. Men det e ju spekulation.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om räntan blir mer "normal" sett till historien vilket borde innebära runt 3-4%, då kommer vi se ett fall på i alla fall 50%. Nu tror inte jag räntan kommer bli normal igen men kanske någon % så då stannar nog fallet vid ~30% och det blir utdraget

      Radera
  7. Det tar åtminstone 5 år innan toppen från aug 2017 passeras, mer troligt 7-10 år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Toppen från aug -17 kommer inte att passeras på 25 år är min gissning.

      Radera
  8. För dom som styr det hela (om någon gör det) så är det rimliga att bostadspriserna förblir som dom är och kronan faller. Förmögenhetsfördelningen inom landet, som redan är accepterad, förblir den samma men vi blir alla fattigare. Försvagningen av kronan kommer fortsätta tills bostadsvinsterna är konsumerade och alla dom nytryckta pengarna är i cirkulation. Helst vill man nog att detta ska ta ett bra tag så att det inte blir några häftiga ryck som kan få folk upprörda.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är ju bara bra för landet att valutan försvagas i kombination med att polisen har problem med att hinna med att utfärda pass och införandet av flygskatt. Det blir nog en och annan svensk familj som väljer att semestra inom rikets gränser p.g.a. ekonomiska skäl. I det långa loppet får vi hit turister som kommer som älskar regn och husvagnar och att shoppa billiga björn borg kalsonger och i förlängningen kanske det även leder till att Tjeckien kanske outsourcar sin produktion till Sverige p.g.a. billig arbetskraft. Hade varit komiskt. :)

      Radera
    2. Årets lönediskussion blev ju intressantare än på länge. Om man som mig är "mitt uppe i kärriären" blir det ju alltid en process, där lönen ska upp 10-30% och organisationens förstabud är någon stans kring (den så kallade) inflationen. I år var förstabudet riktigt bra/snällt (ej ironisk) och landade på 1.5-2%. Gjorde inte kalkylen på stående fot, men misstänker att det är en ganska påtaglig lönesänkning.

      Radera
    3. Ah. Hur räknar du då?
      Mot inflation, EUR kurs eller något annat kombinerat? Testar gärna argumenten.

      Radera
    4. Jag höjer lönerna i samma takt som staten flyttar upp brytpunkten för statlig skatt, om någon tycker det är för lågt så får de byta ut regeringen till något bättre.

      Radera
    5. 2% som inviduellt bud för en ung person?

      Har organisationen svårt att höja priserna mot kund?

      Radera
    6. Snarare att företagsledningen vill behålla sin bonus...

      För oss som inte är beroende av bostadsräntan eller finansierar vår rock n roll livsstil med konsumptionslån är löneökningarna ett skämt.

      Alla kostnadsökningar, antingen via missriktade skatter eller importvaror eller bara allmän avgiftshöjning äter upp dessa med råge.

      Fast jag skall inte klaga, barnbidraget höjdes så det täcker lite kostnader för avgifter osv.

      För övrigt vill jag tacka bostadsbubblan som har gett mig så mycket.

      Det är väl bara att gneta och spara och ducka när skiten träffar fläkten.

      Radera
    7. Jag syftar gentemot EUR/USD. Global kompetens och marknad. Vi har bara mer skatt (före bruttolön).

      @Joakim, det är standard när man inte byter/förändrar position. Löneökningar på mer än några % får man i regel fråga om själv. Jag har en väldigt fri position och mer än väldigt många med stort budget- och personansvar, så jag räknar också med att behöva fightas på ett eller annat sätt varje år.

      Men just lönesänkning som bud kändes lite väl.

      Sen vet ung vet jag inte; det var ett bra tag sedan jag var 25. Men de har det verkligen inte lättare vad gäller löneökningar.

      @Mnils, första eller andra brytpunkten?

      Radera
    8. 32 år med löneförhöjning på <2% i år (i SEK måste jag tillägga för annars blir det en lönesänkning)

      Radera
    9. Linus, med "ung" menar jag gissningvis att du är närmare 30 än 40. Lönekurvan borde inte plana ut redan då tycker jag.

      Det blir tyvärr lite lurigt eftersom många företag bara höjer sin personalbudget för de svenska kontoren med 2-3% eller vad det kan vara. Men så länge man inte är "fullbetald" som självständig utförare så ska man ju ha en rejäl ökning i ett antal år. Nånstans krockar dock detta med verklighetens +2% budget. Sen, i mogna företag har man förstås en boost av att folk med hög lön slutar (och därmed finns det plötsligt en ny hög pengar att fördela till kvarvarande) så individuell höjning borde vara högre.

      Jag tycker mig ha märkt att reella justeringar ofta sker utanför den formella lönerevisionen (särskilt för juniorer), men det varierar förstås på olika bolag.

      Nåja. Det är en global marknad som du nämnt, så det är väl bara att byta jobb för att få korrekt lön.

      Radera
    10. ... är ändå lite förvånad att inget företag ännu (med tanke på påstådd brist på kompetens) vågat gå utanför avtalen mer. Vi har ju nån sorts de facto-ankare på ~+2%, med enstaka tiondelar högre hos vissa bolag, det vill säga ungefär noll realt sett i genomsnitt. Så ser inte en bristmarknad ut. Sen är det kanske så att folk är för fega i Sverige och stannar kvar "för länge" på sitt jobb, och varför skulle då företagen jaga folk med högre löner.

      Nåja. Snillen spekulerar. Om man ligger i P75 eller P90 för sin egen ålder och jobb så är läget kanske OK ändå.

      Radera
    11. @Linus Joensson - Uppräkningen av första brytpunkten ger ju en av staten godkänd procentuell ökning av lönerna. När vi nu har en stat som skall lägga sig i och bestämma precis allting, så är det bara att rätta in sig i ledet. I år gav det 3.7% tack vare att alliansen tvingade regeringen att dra tillbaka den lägre höjningen. Förra året fuskade de och det blev bara 2%.

      Hade fler gjort som jag hade ingen anställd röstat på skattehöjarpartierna och världen hade varit mycket bättre!

      Radera
    12. Toni: Jaha du är inte äldre. Då har du ju aldrih upplevt en prisnedgång. Inte konstigt du är så optimistisk ;)

      Radera
    13. @Mr Perfect: Så då borde jag vara den som köper en etta för 4 miljoner och tror på troll. Jag kommer ihåg prisnedgången på 90 talet då mina klasskompisar mådde dåligt p.g.a. skilsmässor och familjetjafs om ekonomi. Det är vad jag minns om det. Sedan minns jag även finanskrisen 1999 och 2008 men kände ingen som hade förlorat pengar då dom inte var exponerade vid den tiden. Idag är det i princip bara jag bland dom jag känner som inte har en krona i skuld och inte är exponerad mot bostadsmarknaden och knappt exponerad mot börsen. Väntar på en korrektion för att ta min chans men den verkar utebli. Under resans gång kommer väl inflationen att äta upp allt mitt sparande alternativt går jag all in på börsen nu och har otur med tajmingen och bränner mig och när tillfället kommer har jag återigen ingen chans. :)

      Radera
    14. När du går in, gör det stegvis under en längre period. Mindre risk så eftersom du även kommer köpa på botten då om det kommer en krasch.

      Radera
    15. @iblandekonomi: Jo det förstår jag. Problemet är väl om man låt oss säga går in med 2-4% av det man tänkt investera per månad tar det ca. 3-5 år. Har man otur ger börsen max 5% per år i 3 år till (vilket täcker inflation+isk skatt+fondavgifter eller courtage) och kvar blir en realavkastning på 1-1,5% per år för att sedan falla 50% och då har man förlorat >6 års sparande.
      Enligt Jan Bolmesson på rikatillsammansbloggen är det normalt om börsen faller med 50% vid två tillfällen under en 15 års period. Nu har vi en 10 års period utan ett enda sådant fall. Läge att riskera en -50% för att jaga 1,5% realavkastning?

      Radera
    16. Toni.
      Välj dina experter. Internet är stort. Bloggosfären i Sverige är som ett sandkorn i Sahara.

      Radera
    17. @Stefan: Man behöver inte följa någon expert med sunt förnuft. Och mitt sunda förnuft säger att vi inte kommer att se en oavbruten börsuppgång för evigt.

      Radera
    18. Definiera sunt förnuft.
      Om sunt förnuft betyder något som är frikopplat från verkligheten är det spot on.
      En lögn är en lögn även fast man som affärsidé att driva trafik.

      Radera
    19. Verkligheten är en men uppfattningarna om den är många. För övrigt tycker jag att ekonomer är frikopplade från verkligheten. Dom har aldrig fått vara med att skapa någonting i verkligheten.

      Radera
    20. Verkligheten finner du i historiska kurser, inte i sunt förnuft som någon har hittat på.

      Radera
    21. Verkligheten då....Vad är verkligheten i framtiden då, Stefan? Har du bytt namn? Du kanske heter Stefan Persson? Fast honom går det inte heller bra för trots att hans verklighet också finns i historiska kurser.

      Radera
    22. Ingen har en susning om vad som händer i framtiden vad gäller börsen.
      Det jag vände mig mot var påståendet "börsen faller med 50% vid två tillfällen under en 15 års period".

      Radera
    23. Samma sak med bostadspriserna. Vi har inte en aning om hur de kommer att utvecklas framöver i SEK.

      Radera
    24. Bolmeson refererar ju bara till erfarenheten under 2000-talet. Under perioden 1980-2000 så hade du inga 50%-fall på årsbasis, även om du var back 37% 1990 och 30% 1992 -- korta nedgångar som följdes av nya stora uppgångar.

      Om sedan de kommande 20 åren blir som 1980-2000 eller som 2000-2020 har jag ingen aning om. Men om man är rädd för 50%-fall och tror att börsen inte går upp på lång sikt så ska man mycket riktigt hålla sig borta, alternativt ha en portfölj med mindre risk.

      Annars kan man titta på historisk data. Är man rädd så titta på t ex 20 års total real avkastning. Nästan inga perioder har varit negativa, förutom efter första världskriget då vi hade en brutal nedgång på den svenska börsen. I snitt har man haft 4-5 ggr pengarna (realt sett) efter 20 år.

      Radera
    25. 4-5 ggr pengarna realt? Så 8% per år efter inflationsjusteringen, avgifter/courtage och skatter? Låter rätt bra med 12-13% per år i genomsnitt. Är detta på index.
      Då gör det inget om man lägger in allt man har idag och råkar ha otur med 50% fall. Man kommer ändå ha 4-5 gånger pengarna man satte in från början efter 20 år? ;) Varför har Cornu t.ex 25% aktier och 75% räntor via lysa och väntar på ett börsfall? Är han också korkad precis som mig?

      Radera
    26. Toni.
      Det är ingen som är korkad utan alla gör sina egna val, så även du.

      Radera
    27. "Annars kan man titta på historisk data. Är man rädd så titta på t ex 20 års total real avkastning. Nästan inga perioder har varit negativa"

      @Stefan: Kanske inte men med tanke på att han driver en ekonomisk blogg och följer statistik och data väldigt noggrannt bör han kanske exponera sig högre baserat på Joakims data om det inte nu är så att man tycker att gud vad mkt pengar jag har så jag nöjer mig med låg avkastning.

      Radera
    28. Toni: Ja, exakt så. Detta är räknat på index.

      4 ggr pengarna realt = 7% realt per år. Skatt tillkommer förstås. Courtage är mycket lågt nu för tiden.

      Det är många som försöker tajma marknaden. Få lyckas, för du måste lyckas pricka både toppar och bottnar på något rimligt sätt för att slå index. Givetvis kommer alla experter att påstå att de är bra på detta. Jag tror att för de _allra flesta_ så är "time in the market" bättre än "timing the market", och det baserar jag på den rullande genomsnittliga historiska avkastningen på 10/20 års sikt.

      Många tittar också mycket på _prisindex_ istället för totalavkastningsindex, och glömmer att det är återinvesterade utdelningar som historiskt står för en mycket stor del av avkastningen.

      Radera
    29. Hög eller låg exponering hänger ihop med hur mycket risk man är bekväm med. Det är få som vill köra 100% (eller mer) på börsen.

      Du kan ju titta på allokeringar i stil med "permanent portfolio" annars, dvs 25% korträntor, 25% långräntor, 25% aktier och 25% guld/silver eller nåt sånt.

      Radera
    30. Toni.
      Bloggen drivs av en ingenjör. Inget ont om ingenjörer men varför då skriva om ekonomi? Motsatsen vore ju otänkbar.

      Radera
    31. @Joakim: Då jag har ISK och fondavgifter på ungefär 0,4% så kan jag räkna bort ytterligare 1,5% på avkastningen vilket ger mig 2,9 ggr pengarna på 20 år?
      Att tajma marknaden är svårt ja men nu har vi haft en väldigt lång period av oavbruten uppgång. Jag startade ett lysakonto i oktober förra året med 70/30 fördelning. Nu har det gått cirka ett halvår och jag är uppe i nästan 2% avkastning. Det sker inga stora rörelser längre. Har man pengarna på ett sparkonto med 0,85% ränta förlorar man 1,5% per år på inflationen (jag tror inte att vi får ytterligare en 10 års period utan nergångar på mer än vad jag förlorar på inflationen på 10 år) och därmed bör jag vänta på ett sådant tillfälle att gå in även om det "bara" faller med 15%.
      Sen beror det givetvis på hur mkt pengar man har sparat. Hade det handlat om 100 000 SEK så hade ja inte brytt mig det minsta om jag förlorar allt imorgon då 100 000 är en piss i mississippi..Det sparar man ihop på 5 månader om man vill men om man sparat i flera år utan att få någon avkastning så vill man inte göra entré på bostadsmarknaden och börsen efter så här många års uppgång.
      Detta är dock svårt för dig och Stefan att förstå då 90% av ert kapital säkert består avkastning.

      Radera
    32. Toni.
      Ta dig nu el öl eller kaffe eller vad du nu gillar en vanlig måndagskväll och lyssna på detta (angående historik och risk i räntor och aktier):
      http://fillorkill.se/avsnitt-157-intervju-johan-elmquist-didner-gerge-20180410/

      Radera
    33. Jag har också ISK. Skatten ligger på 0,45% i år, den är säkert högre (1%?) på lite sikt vilket då sänker genomsnittlig avkastning till 6% realt efter skatt på 20 år, eller säg 5% för den delen. 5% årlig real avkastning efter skatt kan man kanske sikta på som långsiktig indexinvesterare. Det är inte illa väl? Tänk på att detta inkluderar dina stora nedgångar.

      +2% på sex månader med försiktig fördelning är inte heller så jättedåligt med tanke på att du nu tror vi ligger på en börstopp.

      Självklart kommer det nya fall på 15-30% eller nåt sånt. Frågan är bara när. Hur vet du att fallet stannar på 15% och att börsen inte går ner 30%?

      Radera
    34. @Joakim: "Självklart kommer det nya fall på 15-30% eller nåt sånt. Frågan är bara när. Hur vet du att fallet stannar på 15% och att börsen inte går ner 30%?"

      Det vet jag inte. Men 10 års inflation äter ju upp ca. 15% av värdet baserat på att jag har en nettosparränta på 0,5% vilket jag har. Om det fallet kommer om 1 år är det väl bättre att gå in då trots att det faller ytterligare 15% än att gå in idag och jaga 2% för att få -30%. Det jag menade var att in worst case scenario står man utanför börsen och får kolla på 20 års oavbruten börsuppgång och förlorar 15% i köpkraft på mitt sparande.

      Radera
    35. @Joakim: Problemet är att stå ut mentalt med börsfall. Har man en 60/40 portfölj eller 70/30 portfölj så blir det inga realavkastningar på 5% utan mindre än så och har man en 90/10 portfölj (1 global indexfond och 1 räntefond) som Warren Buffett förespråkar för småspararna får man vara med i svängarna ner 30-50% när det går ner. Jag var med nu när det gick ner 10% och då sålde jag 70% av det jag hade på börsen och nu har det återhämtat sig igen men jag har missat uppgången.
      Jag märkte på mig själv att jag inte hade några problem med att förlora vinstpengarna jag avkastat dom senaste 1,5 åren men när jag både förlorade mina avkastningar och det jag jobbat så hårt för och sparat krona för krona utan avkastning var då jag blev nervös.

      Med det sagt. Hade jag haft 10 miljoner och förlorat 5 miljoner men vetat om att 7 miljoner har jag ändå fått på börsen så hade jag inte lyft på ögonbrynen. Men hade jag sparat ihop 10 miljoner, gått in på börsen och förlorat 5 miljoner på 1 år hade jag förmodligen fått hjärtinfarkt trots vetskapen om att statistiken säger att jag är en vinnare innan jag blir gråhårig.

      Förstår du skillnaden?

      Radera
    36. @Joakim:

      "Du kan ju titta på allokeringar i stil med "permanent portfolio" annars, dvs 25% korträntor, 25% långräntor, 25% aktier och 25% guld/silver eller nåt sånt."

      Ex. RikaTillsammansporföljen? Den har den fördelningen och bloggaren skriver att man kan förvänta sig en avkastning på ca. 4,5% per år. Tar man 2% inflation + ISK skatt + Avgifter i beaktande får man en realavkastning på ca. 1,5%?
      10 år = +16%. Jag skulle samtidigt vilja skifta till en 90/10 portfölj isåfall ifall börsen går ner minst 20%. Frågan är vad som händer med en allväderspotfölj vid ett sådant scenario.

      Radera
    37. Ja, du har förstås som de flesta andra "loss aversion". Det är tråkigare att gå back än det är roligt att gå plus. Mot det hjälper inte fakta.

      Det är också något som gör att de flesta småsparare går sämre än index. Du skriver själv att du sålde efter en obehaglig 10%-nedgång. Men om börsen faller 20%, du går in med ditt kapital, och börsen fortsätter falla med 25% till samtidigt som media kör svarta rubriker och förutspår ekonomisk kollaps - vad gör du då?

      Bolmeson har kopierat det som heter "Permanent portfolio" och kallar det för sin "RikaTillsammans"-portfölj. Den passar väl bra om man inte tycker om kraftiga svängningar, och ger väl ändå en liten realt positiv avkastning.

      Radera
    38. @Joakim: Loss aversion av egna pengar ja. Jag saknar helt loss aversion av vinstpengar. När jag vann 4000 kr på Blackjack en utekväll slösade jag bort allting utan att bry mig. Skulle jag aldrig gjort om det hade varit pengar jag jobbat för.
      Anledningen till varför jag sålde var just utav ovanstående orsak. Notera att jag sålde när jag förlorade mina egna pengar och inte avkastat kapital då jag inte kunde bry mig mindre om avkastat pengar.
      Vad anser du om Bolmesons kopia av permanent portfolio då? Har han missat något?

      Radera
    39. Det är inte någon skillnad på egna sparade pengar och vunna pengar i verkligheten, men psykologiskt känns det så. Förstår hur du menar. Men det gör också att börsinvesteringar är en smula olämpliga, eftersom risken är hyfsat stor att du nån gång de närmaste 5 åren kommer ligga totalt sett back.

      Man kan läsa mer om permanent portfolio här eller här, mer än vad som får plats i en bloggkommentar.

      Tror personligen att en "lysa-fördelning" utefter egen riskaversion funkar minst lika bra.

      Radera
    40. @Joakim: På LYSA har jag för mig att jag svarat att det är OK med en förlust på max 20% ett enskilt år och en sparhorisont på ca. 10 år men i själva verket vet jag om att pengarna jag tänkt investera någon gång är inte något jag kalkylerat med att behöva någon gång i framtiden så horistonten skulle likväl kunnat vara 30 år men det gör ingen skillnad i skallen.
      Enligt LYSA kan man förvänta sig att aktiedelen avkastar ca. 7%. Tror du dom menar inflationsjusterat? Vad kan man då förvänta sig av en 70/30 portfölj? 0,7x7 = 4.9% eller en realavkastning på cirka 4% efter skatter och avgifter?

      Vet du hur det funkar med KF? Ifall man någon gång i livet får för sig att bo utomlands i några år men inte vill råka ut för en skattesmäll p.g.a. ISK blir transformerat till AF, kan man då begära att få ISK flyttat till en KF och därmed fortsätta spara skatteförmånligt?

      Radera
    41. ISK har inget samband med KF.
      Den enda transaktionen du i dagsläget kan göra är att överföra aktier från traditionell AF till ISK. Det utlöser reavinstskatt/förlust på sedvanliga 30%/21% om inga andra kvittningar.

      Radera
    42. Jag oroar mig inte över en plötslig skattesmäll av den typen, det är mycket osannolikt.

      Ja, 4-5% realt eller nåt sånt med den fördelningen, baserat på historisk erfarenhet. Men då får man sitta still och inte sälja när nyheterna är dåliga. Man får ganska hög avkastning om man skyfflar in nya pengar när stämningen på börsen är som sämst, som t ex 2008 och 2009.

      Det kan säkert bli så att skatten på kapital höjs framöver, men den typen av politiska beslut är inte något som är avgörande för den här typen av investeringsbeslut. Det finns andra saker att oroa sig för.

      KF använder jag för att spara åt barn (dvs barnen är förmånstagare).

      Radera
    43. @Mnils, I see. Men den undre gränsen är ärligt talat ganska orimligt att lägga sig på i Stockholm (om man inte även har tex stort företagande). Jag vet att många fullbelånade i bostadsrätt tex tror att det är billigt att bo, men det är för att de inte förstår att de bara upplever en liten bråkdel av kostnadsfunktionen just nu.

      @Joakim, det är ganska knepigt när svenska löner går >50k brutto ändå. Har inte de exakta siffrorna i bakhuvudet, men det är en rätt mycket fetare lön i Sverige än vad den ser ut i plånboken så att säga.

      Sen tror jag ett problem är att allt ska vara så relativt. Det uppstår (upplever jag) tex en rejäl friktion när en utvecklares lön sticker över chefens, och chefen är ofta inte värd mer (ofta svår roll att utveckla). Så lönen kanske sticker förbi, men med enormt motstånd för varje litet steg.

      Radera
    44. Linus: Mmm, upp till 50k är väl en sak, men över 50 är ett kämpande. Ganska precis där drabbas man också av den härliga 60%-iga marginalskatten (plus givetvis en ökning av de statliga arbetsgivaravgifterna som ger exakt noll förmåner i utbyte vid den nivån).

      Det finns en och endast en tröst, och det är att tjänstepensionsavsättningarna i de vanligaste avtalen på allt över 39k ungefär ligger på 30% av överskjutande lön, som lite framtida plåster på såren.

      Men ligger man omkring 50-60k/mån eller så så kostar en tusenlapp i bruttolön omkring 1700 (cirka?) för arbetsgivaren, medan du får 400 kronor netto i handen. Härligt.

      Det finns chefer som accepterar att utvecklare sticker iväg, men det verkar inte så vanligt. Är väl kul om man lyckas med en sådan manöver.

      Radera
    45. Över 50K ett kämpande. Jorå så att..

      Radera
    46. @peters
      Tänker du stanna eller fly landet?

      Radera
    47. https://www.youtube.com/watch?v=Uc-9QV9H_VU

      Radera
  9. Jag jar svarat minus 11-20%. Detta lite i linje med Herr Muffins @21:53 svar. Dvs att en del objekt ligger kvsr stabila eller tom ökar medan andra går ner, därför att vi kanske får se nu en seöektiv kontraktion där de sämre, övervärderade, med dåligt läge, i sämre områden etc objekt kommer gå ner,liksom de objekt som ingår i för illa skötta Brfs också går ner genom att antingen så budas det inte på dem eller så tvingas brf-medlemmarna till en ekonomisk korrektur.
    En sorts stor sållning ungefär som generellt ger ett visst tryck neråt.

    SvaraRadera
  10. Upp. Utifrån att Dr. Doom har usel timing som vanligt.

    Men förr eller senare händer DET

    SvaraRadera
  11. Vissa bostadsrätter - även i Stockholm (ytterkanter) - skall ner till 0:-
    För så var det 1993...
    Tyvärr var väl inte vissa "äkkspärtter" födda ens d¨å..

    Om jag inte missminner mig så bor f.d statsminister Carlsson just i en sådan förening...

    SvaraRadera
  12. Eftersom frågan är ställd som "hur mycket MER..." så blir mitt svar förhållandevis lågt, 11-20%.
    Vår egna borätt i Stockholms norra närförort har gått ned 15% på ett år enligt Boolis månatliga mail-värderingar. Är trots detta tapp ändå 250% upp sedan köpet 2003 så man känner sig inte direkt fattigare.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Glöm inte 15 års kostnader för investeringen. 5 år med full fastighetsskatt, 10 år med fastighetsavgiften samt nödvändigt underhåll för att upprätthålla värdet på byggnad/tomt. Jmf en ren investering.

      Radera
  13. Kanske mer intressant är när de bottnar? Många verkar tro att det sker inom 1-2 år. Jag tror att det vänder upp om 15 år. Fundera på vad det kan innebära.

    SvaraRadera
  14. För en som inte riktigt förstår hur det funkar eller hur vanliga kollegor med medelinkomst kan få låna 2,7 + 2,7 miljoner utan att amortera (ett par) för att köpa ett nyproducerat "XXX-villan" med 10 meter till nästa hus, skulle jag säga att det måste ta stopp? Hur länge kan man "trolla fram" pengar på det viset? Sitter alla bara och väntar på att kronan ska sjunka som en sten och de där 5+ miljonerna ska ha förvandlats från en Mad Max -långtradare som ångar fram mot själen i 110km/h till en trehjuling?

    Jag tycker det skulle vara intressant med en undersökning bland de som köper boende för så stora pengar, vad de har för horisont - tänker de bo, hur länge, vad tror de sen?

    Jag är väl för gammal för att begripa, men när vänner till mig skriker "KÖP KÖP VAD SOM HELST FORT SOM FAN SÅ DU KOMMER IN PÅ MARKNADEN!" blir jag oroad. Marknad? Ska man inte bo?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis. I en marknad går priserna även ned, annars är det ingen marknad, vilket dina vänner måste ha missat eller vägrar inse.

      Radera
    2. Jag tror på någon sorts masspsykos eller oro över den av de själva skapade situationen. Flera av dessa personer vet jag har lånat massor med pengar, slänger allt sitt sparkapital på renovering av ytskikt, för att sedan försöka omvärdera kåken så att de antingen kan låna mer, eller sälja med vinst.

      Själv är jag faktiskt lite stressad som 40 år gammal att jag inte äger mitt boende, aldrig gjort. Funderar över hur min eventuella ålderdom kommer att te sig utan ett billigt boende. Jag har iofs aldrig krävt mycket yta och kan säkert bo i en byggbarack eller husvagn i nån skogsglänta i utkanten av någon snäll bondes marker.

      Radera
    3. @Graf Frostir: Dom flesta som jag pratat med (U40) ser sitt boende som ett pensionssparande som dom sedan kan sälja och flytta till solen när dom gått i pension och realisera sina uteblivna köpkraftshöjningar via lönekuvertet. Sen finns det säkert dom som tycker att börsen ger mer men börsen har problemet att det inte är vanligt att man kör med hävstång (d.v.s. du behöver mkt kapital för att få pengarna att växa till en ordentlig summa) och man reagerar negativt på att börsen faller 40-50% och tenderar att plocka ut kapital för att förlustminimera. En del brukar säga att man då kan gå över till 60/40 eller 50/50 portföljer men då riskerar man istället att hamna på en avkastning som bara är värdebevarande.
      Med det sagt vet jag inte bostad är en bra investering även fortsättningsvis men signalerna som våra institutioner sänder pekar dock åt det hållet :/

      Radera
    4. Med 2% inflation så minskar det reella värdet på ett 5-miljonerslån till drygt hälften på 30 år helt utan amortering. Ett par på 40 år som köper en villa för 6,5 miljoner med lån på 5 miljoner och sedan amorterar 5000 kr/mån (1,8 milj)sitter alltså på ett lån motsvarande ca 1,7 miljoner i dagens pengavärde när de går i pension vid 70 års ålder. Det blir en belåningsgrad på 26% och utgifterna borde vara hanterbara för ett pensionärspar.

      Räknar man på en gradvis ökad amortering i och med stigande löner så kan man vara skuldfri till pensionen.

      Radera
    5. @Pelpet: Förutsatt att paret lever tillsammans hela livet, man jobbar inom ett bristyrket i en bransch som är opåverkad av ekonomiska kriser :)

      Radera
    6. @pelpet men både lån, amortering och löner är ju i nominella värden.
      Det hade förvisso varit högst intressant och kanske inte helt orimligt i vissa fall med reala index också.

      Radera
    7. Håller med om att det är svårt att förstå folk. När jag gjort uppdrag med givet kortare horrisont (1-2 år eller så) får jag ofta höra att jag borde köpa en BR nära X, för de är "billiga". Sure, men de kanske kostar 1.5-2 miljoner ändå. Om man överhuvudtaget ids jobba åt en arbetsgivare är 1.5-2 miljoner de facto riktigt mycket pengar.

      "Jaha, du tänker så, äh, det är ju bara för stunden, du får ju tillbaka det när du säljer sen".

      Ungefär ordagran standard-respons. Som om jag hade missat något vitalt här, en pusselbit som ska göra det hela så självklart.

      Ingen analys av volatilitet. Ingen analys av kostnad för risk. Ingen alternativkostnad. Inte ens en reflektion över att det faktiskt är en marknad. Bara ett kallt konstaterande att "äh, du får ju tillbaka det när du säljer" - de anser att det bara är en lek med siffror som inte betyder något.

      Radera
  15. I Stockholm finns en motkraft i form av runt 200000 personer med nettoförmögenhet över 10Mkr. Med ett japanskt lågräntescenario de kommande 10-20 åren (och kraschad krona) blir månadskostaden för bostäder konstlad låg för de som har en bra kontantinsats. Premiumobjekt (ej massnyproducerad närförort) kommer snart dra iväg igen, säg plus 20-30% inom tre år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Just nu kanske den kategorin har en nettoförmögenhet på runt 10. Men hur ser det ut om bopriserna faller 30% och börsen lika mycket...?

      Radera
  16. 31 - 40% från dagens nivå och då ca 50 % från absoluta toppen förra sommaren.
    Jag tippar på att det kommer ske inom de närmaste åren när räntan gått upp och/eller Sverige går in i en rejäl lågkonjunktur.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Lika säkert som "Amen" i kyrkan kommer låg-konjaken precis efter att Alliansen har installerat sig vid rodret för S/S Sverige.

      Radera
  17. Som om jag vore Bajensupporter så undrar jag, vad händer med dödskorset på börsen?

    En annan ”kul” grej.. en berlinare i villa värd ca 15 MSEK påstod att han amorterar 0,5% per år.. inga 20-30 års amorteringstid som det stått lite här å där... även bundet lån på tio år (vilket skulle va vanligt)..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Just detta dödskors -- som dessutom skulle vara ett ÄKTA dödskors och därmed mer "trovärdigt" (trots att de fina dödskorsen efter IT-bubblan och finanskrisen inte var "äkta") -- ligger man back på jämfört med att ha behållt pengarna på börsen. Framför allt har man missat större delen av utdelningssäsongen.

      Så timingen är en smula off.

      Radera
    2. Det funderar jag också över. Va fan händer med Bajen?
      Om priserna går ner i SEK och Bajen vinner allsvenskan inser man ju att det är oerhört skruvade tider vi lever i.

      Radera
  18. Jag gillar den ofta hörda gissningen:"Om räntan är fortsatt låg och konjunkturen håller i sig med låg arbetslöshet så ska inte priserna ner". Fullständigt meningslös. Det är ju precis de faktorerna man skall prognostisera. Tror vi på fortsatt låg ränta, högkonjunktur , inga skattehöjningar på inkomst, bibehållen fastighetsskatt, frikostig kreditgivning, fortsatt förtroende hos investerare av bostadsobligationer. Jag gör inte det. Tycker sannolikheten är större att vi få ett fall på 30% när alla gynnsamma faktorer slutar samverka. Vilket vore hälsosamt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror på låg ränta minst två år till.

      Radera
    2. @Iblandekonomi, får erkänna att jag i detta fall håller med dig. De övriga faktorerna tror jag får negativ påverkan i samma veva. Men det stora problemet att Sverige aldrig varit så dåligt rustat för en kris. Strukturella problem och en enorm lånebörda, vars stora säkerhet är fastigheter.

      Radera
    3. Förstår att det kan ha tagit emot lite att skriva det. Är själv inte så duktigt på att skriva när jag håller med, då är ju allt som det ska liksom...

      Radera
  19. Bubblan har väl bara börjat pysa ut än så länge men på sikt så är det ju en prisnedgång på 50% som väntar i genomsnitt och till priser som de var i början av 2000-talet.

    Inte så svårt att räkna ut faktiskt om man tittar på följande parametrar på kort sikt:

    Amorteringskravet - svårare att finansiera köpet då det ska amorteras på kortare tid.
    Belåningsgraden - går ej att låna till hela köpeskillingen längre.
    Nyproduktionen - 2018 kommer bli något av ett rekordår för nyproduktion
    Prisuppgången - har varit enorm och någon gång planar det ut oberoende alla andra parametrar
    Bankerna - de vet vad som väntar runt hörnet och stryper nu kreditkranen kanske mer än befogat
    Psykologin - vem vill gå in på en överhettad marknad, man vill antagligen gå ur den istället
    Spekulanterna - dessa har nu övergivit marknaden eller är på väg att göra det
    Skuldsättningsgraden - är på topp inom EU för svenska låntagare tillsammans med Holland
    Lågkonjunktur - vi befinner oss antagligen i slutfasen av en överhettad ekonomi

    På medellång sikt så kommer det in lite andra parametrar:

    Räntehöjning - den kommer för eller senare och då till ett normalläge på kanske 3-5%
    Fastighetsskatten - behöver oundvikligen införas på en betydligt högre nivå än idag
    Ränteavdragen - kommer att avvecklas på sikt

    På lång sikt så finns det en parameter som ställer till det rejält:

    Social urest - vi går mot oroliga tider i världen och Sverige och människor kommer att ställas till svars.

    Denna nedgång på 50% kommer dessvärre att bestå i 15-20 år eller för den delen ännu längre.
    Läskigt men dessvärre antagligen alldeles för nära sanningen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vi har ingen bubbla. Det kommer gå upp för evigt. Jag trodde på bubbla 2008 också. Läste massa inlägg om bostadsbubblor och artiklar på aftonbladet, DI, Svd, economist med varningar att om 2-3 år är räntorna 7-8%. Vad hände under tiden? Priserna på bostäder steg med 300%. Nu varnar man också för bostadsbubblan och säger att räntan kommer stiga inom 2-3 år. Faktum är att svenska bostäder (Gbg och Sthlm exkluderat) är rätt billiga med tanke på löneläget som råder i Sverige. I många städer i Europa är det rätt vanligt att en månadslön netto går åt bostadslån+amortering+driftkostnader. Vi är inte där i Sverige än men vi går åt det hållet.

      Radera
    2. Toni.
      Det är ungefär lika meningslöst att läsa experter i börsmedia som att läsa Aftonbladets experter tippa Stryktipset. Om de nu vore så fantastiskt duktiga på att tippa börs och fotboll finns det ingen anledning att dela med sig av kunskapen. Däremot är de mycket duktiga försäljare av sina egna åsikter.

      Radera
    3. Magnus, snyggt! Har du nån lista på vilka parametrar du silat bort? Eller va det vinst varje gång?

      @Stefan
      Glenn Hyséns öltips då? Bu eller bää?

      Radera
    4. Glenn? Va fan.
      Ratebeer är lika stabilt som Rotten Tomatoes när man ska navigera i djungeln.

      Radera
    5. Gillar dina inlägg Stefan, du verkar även ha en del ekonomiska insikter.
      Har du nån blogg lr liknande?

      Radera
    6. Tack Reymar. Svaret är nej. Det är redan en heltidssysselsättning att kommentera här.

      Radera
  20. Boverket tror på 30% ner så troligen är det fortfarande en bit kvar till botten.

    http://www.fplus.se/boverkets-expert-bostadspriserna-ska-ner-30-procent/a/p6bVb1

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Statens Bostadskreditnämnd, som nu tillhör Boverket, har varnat för en bostadsbubbla i Sverige sedan 2008"

      https://www.aftonbladet.se/minekonomi/article15907422.ab

      Radera
    2. Låter som en vettig analys att sjunkande räntor har skjutit fram problemet och även inflödet av bostadslösa till Sverige bör samverka till att bostadsbubblans punka kunde skjutas på framtiden.

      Radera
  21. Frågan är inte bra. Den borde åtminstone inkludera om det menas nominellt eller realt.
    Helst också vilken tidsperiod som gäller.

    SvaraRadera
  22. Varför elda upp riset?

    Se t ex https://cornucopia.cornubot.se/2013/01/aterstallande-av-jordbruksmark.html

    SvaraRadera
  23. Många av er glömmer att en stor del av nedgången kommer bli i inflation.

    Det har gått ned 80% i dagens priser men 30% inflation så egentlig nedgång blir 50% eller nåt

    SvaraRadera