Cornucopia?

Aktuellt

Boksigneringar: Stockholm, Vänersborg, Skövde, Kungsbacka, Göteborg

Dags för lite boksigneringar nu i julhandeln. I år blir det signeringar i Stockholm, Vänersborg, Skövde, Kungsbacka och Göteborg. Datum enli...

2018-04-22 16:11

Booli menar att bostadspriserna kommer stiga - ignorerar säsongsvariationen

Booli skriver i ett utskick förra veckan att många sk experter menar att lägenhetspriserna nu ska stiga. Trots allt har rätt många experter och bostadsmarknadssajters anställda sk skin in the game. Men Booli verkar missa säsongsvariationen och att även utvecklingen i mars månad var sämre än normalt. Trots att prisfallet påstås ut att ha stoppats visar det sig att priserna än så länge faller hårdare 2018 än 2017.
Prisförändring bostadsrätter 1 månad Stockholm 201001 - 201803. Notera röda staplar för 2017 och svarta för 2018. Linjen är medel per månad för perioden 2010 - 2018. Data: Valueguard
Booli skriver i förra veckans utskick:
"De flesta experter är överens om att vi inte står inför en stor prisnedgång, en del tror även att priserna stiger lite under våren men att det på några års sikt kommer att stå relativt still. Det som påverkar bostadspriserna förutom utbud och efterfrågan är framförallt boräntorna. Under våren har fler nya aktörer, som inte är banker, kommit in och prispressat så det finns anledning att tro att räntorna kommer att hålla sig på en låg nivå ett tag framöver."
Hoppet är det sista som överger de högbelånade bostadsannonssajternas anställda.

Problemet är att vi nu går mot normalt mycket svaga månader för bostadspriserna, som exemplifierat med Stockholms bostadsrättsindex enligt Valueguard ovan.

Prisuppgångarna ska främst ske i januari - mars, men enda månaden nu 2018 som var säsongsmässigt stark var januari. Både februari och mars var i själva verket säsongsmässigt svaga. Normalt är sedan i princip stillastående priser i apri, och fallande priser i maj och speciellt juni. Sedan återhämtar sig priserna i juli, augusti och september, för att vara stillastående oktober till december.

Röda staplar visar ovan hur svag 2017 var från mars och framåt.

I själva verket är 2018 än så länge svagare än 2017 för mars och framåt. Förvisso bara med en månad, men medlet för mars 2010 - 2018 är +0.58%. 2017 var utvecklingen blott +0.22% och 2018 -0.12%. I själva verket visar lägenhetspriserna i Stockholm på en accelererande nedgång i mars och inte någon vändning. 2018 är än så länge ännu svagare än 2017 både i februari och mars.

Då hävdas ändå att prisfallet ska ha upphört i mars pga att amorteringskravet nu gått igenom. Datat talar alltså snarare för ett hårdare säsongsmässigt fall än förra året. Nu återstår att se hur mycket media kan prata upp priserna.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

31 kommentarer:

  1. Jag undrar vilka dom här "flesta experterna" är. Hennes kompisar i fikarummet som är lika djupt ner i skiten? Såna som också har 9 miljoner till hög hävstång, kanske redan med raderad handpenning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. De. Flesta. Experter.

      Utan källhänvisning.

      Radera
    2. Om man ska ha en chans att prognostisera rätt ska man inte titta på grafer, utan bostäders prisnivåer, boendekostnader, demografiska trender, möjlighet att få lån, sysselsättningsgrad och hushållens inkomster.

      Radera
  2. De senaste tio årens höjda kapitalkrav på bankerna har höjt räntemarginalerna, så det finns lite utrymme faktiskt för nya aktörer att gå in och pressa räntekostnaderna.

    Inte för att det är avgörande, men med tanke på att realräntorna är fortsatt riktigt låga så är det inte konstigt att bostadspriserna hålls uppe någorlunda. Utanför Stockholm är det inte särskilt dyrt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Prisfallet sker väl i hela landet eftersom bankerna nu strypt krediterna till ca 4.5x bruttoinkomsten.

      Radera
    2. I stora delar av landet klarar man sig med betydligt lägre lån än 4.5x bruttoinkomsten.

      Genomsnittslönen i Sverige är 33 kkr/mån så medelsvensson kan ensam köpa en bostad för 1.8 Mkr vilket väl räcker till en villa i minst en tredjedel av landet men inte ens en etta innanför tullarna.

      Det här är lite roligt om man börjar studera statistiken lite, för man kan tex se att bara en bråkdel av Stockholmarna har råd att köpa bostäderna i stan. Men ändå bor dom där av olika anledningar som tex bostadskarriärer eller föräldrar som gjort bostadskarriär, eller så har dom helt enkelt köpt bostaden för många år sedan när det var billigt.

      Men följdfrågan är ju hur ska man hitta nytt blod till pyramidspelet när "alla" redan bor över sin ekonomiska nivå.

      Radera
    3. Frågan är väl vad genomsnittslönen är där man kan köpa en villa för 1.8 Mkr?

      Pyramiden står inte stabilt.

      Radera
    4. Håller med Kent här. Japp, 4,5-5,5x bruttoinkomsten är ett tak vad gäller lån -- men utanför Stockholm finns det gott om bostäder till de priserna. Två personer som köper hus i Skåne, till exempel, kan få lån till detta med normala inkomster.

      Radera
    5. Men priserna faller väl i stort sett i hela landet?

      Radera
    6. Sen toppen är priserna helt klart ner, men jag är ju inte övertygad om att det t ex i Stormalmö ska ner 20% till. Vi får se, då blir det bara ännu billigare för paret som vill köpa villa.

      Tittar jag på mäklarstatistiks hemsida och på "villor, Stormalmö" så sägs medelpriset ligga på 3,8 miljoner. Hyfsat rimligt för ett arbetande par även om ett pris närmare 3 miljoner vore trevligare.

      "Villor, Storstockholm" ligger däremot på 5,6 miljoner och blir svårare att finansiera.

      Radera
    7. En lite kul fundering för övrigt -- de senaste 20 åren har rörlig bolåneränta bara varit högre än 5% under fem års tid, och de senaste 10 åren bara under 2008. Man kan helt klart fundera på vad som är normal räntenivå framöver då man redan idag kan binda till 3% på tio år.

      Villaexemplet igen: 3,8 miljoner, 15% kontant, 3% ränta, bundet tio år. Avrundat 5 700 kr/mån i ränta, 3 000 kr/mån drift. Amortering/sparande på 5 400 kr/mån. Är det mycket för två personer? Nja, verkar överkomligt.

      Radera
    8. Det är absolut överkomligt även om amorteringen ev är lite låg i ditt exempel beroende på inkomst. Mycket litet tyder på stigande boräntor i närtid.

      Radera
    9. I exemplet tog jag maxlån (15% kontantinsats), dvs 3 230 000 kr. Dividerat med 4,5 får man då att hushållet behöver ha en bruttoinkomst på 718 000 kr utan att drabbas av det nya tuffare amorteringskravet, eller 30 000 per person. Detta är ganska vanligt för folk i husköparålder.

      Ja, vi kan ju se ränteutvecklingen hittills i år som exempel. Mycket svag uppgång, knappt märkbar. Får vi nu ökad konkurrens på bolånemarknaden kan bolåneräntorna stå stilla ett tag till trots stigande ränteläge, om de svenska bankerna (som ju är fantastiskt lönsamma idag) tvingas kapa sina marginaler.

      Radera
    10. Somebody is wrong, Lönerna skiljer sig ganska lite. Medellönen i Stockholm är inte märkvärdigt mycket högre än resten av landet.
      Visst finns det väl någon byhåla med hög arbetslöshet där snittlönen är väldigt låg men i såna byhålor köper du villor för några hundra tusen kronor.

      Radera
    11. Värdepapperiseringsföretagen riskerar att bli bostadsmarknaden och Sveriges Nemesis med tiden. Fi har knappt vaknat och ingen verkar veta hur låntagarens ställning påverkas genom att förpackas bland andra säljbara lånekunder. Den nya gråa marknaden(finansbolagen från före avregleringen) är här och där kunderna blir lånestockar som säljs till högstbjudande. Den kund som inte uppfyller avkastningskraven sätts i karantän-stocken. Inkassoföretagen kommer att gå bäst på börsen.........(vid högre räntor eller svag BNP).

      Radera
  3. Svensken känner sig miserabel och fattig och förlorar framtidstron om någon är så fräck att nämna ordet faller om bostadsmarknaden, fem dagars landssorg måste troligen utlysas.

    SvaraRadera
  4. För ett tag sen skrev du ”Syftet med att i alla dessa år skrivit om bostadsbubblan är inte att få rätt, och jag känner inte någon som helst glädje eller stolthet om jag får det.”

    ”Syftet med att skriva om potentiella risker och problem är att hindra dessa från att inträffa, alternativt begränsa skadan. Syftet är alltså att få fel - jag vill ha fel i allt jag skriver.”

    Vill du verkligen det? Det är inte riktigt det intryck jag får. Snarare tvärtom.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Cornucopias "problem" är att han vuxit upp/gjort sina bostasaffärer under en period då bostadspriserna var exceptionellt låga. Hans referensramar är skeva, helt enkelt. Därför tror han att priserna ska falla tillbaka till de nivåer som gällde när hans syn på världen formades. Man skulle kunna kalla det en "cognitive bias".

      Men om inte hela systemet ändras och återgår till det som fanns under 1970-1980-1990-talen är det enda som verkligen kan få priserna på fall är en ränteuppgång. Amorteringskraven kan också få en viss effekt, men de går att runda (åtminstone om man har föräldrar som gjort bostadskarriär). Samma sak gäller kapitalinsatskraven.

      Inlägget nedan förklarar "the big picture" på ett kortfattat och bra sätt.

      https://cornucopia.cornubot.se/2013/11/gastinlagg-landrantan.html

      Jag kan också rekommendera podden Kreditvärden. I de två senaste avsnitten intervjuar de Lennart Weiss (Veidekke) som är oerhört kunnig om bostadsmarknadens historia.

      http://kreditvarden.se/

      Radera
    2. Priserna är väl ner 10-15% sedan toppen (ca aug) i stora delar av landet, utan att räntorna har stigit. Enligt FI skulle bara 15% av hushållen påverkas av amorteringskravet. I mina ögon är det bankernas hårdare kreditgivning som är främsta förklaring.

      Radera
    3. @Blue Horseshoe Du missade en sak i ditt inlägg.Överutbud av nya bostadsrätter. Hoppas att du inte säger "bostadsbrist" som en motkommentar.
      Den som lever får se vad som händer i framtiden.
      Jag tror inte heller att Cornu har sagt att priserna skulle gå tillbaks som till 70-talet.
      Sedan undrar jag vad du har fÖr "Cognitive bias"
      Kanske du har den som bara har upplevt att bostadspriserna ökar ?

      Radera
    4. Vore nästan omänskligt begärt att Cornu inte kommer känna viss tillfredsställelse att alla som ljugit om bubblan hamnar i skamvrån en stund, och står och skruvar händerna lite och säger "Vi har varit naiva". Två dagar senare har svensken annat att tänka på för då är det ny säsong av Big Brother.

      Inte samma som att man vill se 5 år av misär när det kraschar.

      Det sagt tror jag Sveriges epok som rikt land är över. Ett hus som kostade 800kSEK 1980 kommer inte kosta det igen, men mest pga att SEK har urholkats.

      Jämför man SEK 1980ish mot CHF var CHF på 2.5-3kr (9 nu), USD var nära bankrutt på 3.5, GBP var också låg; det här var ju precis när Thatcher stöpte om landet och pundet var ung i 4kr. Sett ur det gör det sense att 800k huset nu kostar 800k*3 plus inflation.

      Sverige sålde ut allt 92 och har inga extra fallskärmar den här gången, istället har vi en miljon (två med anhöriginvandring) människor vi med prognos att 50% kommer ha jobb om 8 år (jobb alls, inte nödvändigtvis bra jobb), givet att europa får fin tillväxt och att Sverige går bra etc.

      Jag tror inte bostadspriserna kommer krascha sett i SEK, jag tror SEK kommer krasha, och sen kommer vi vara ett skitland.

      Radera
    5. mptp: Ditt minne är dåligt. CHF har stärkts kraftigt mot en mängd valutor, det är riktigt, men GBP har inte varierat särskilt mycket mot SEK.

      Kul fakta är att SEK idag är starkare mot GDP än 1970, till exempel. Men tar vi 1980 som referens, så kostade ett pund cirka 10 kr då, mot nästan 12 idag. Under större delen av 80-talet kostade ett pund 10-11 kr.

      Sen skarvar du ordentligt om du tänker dig att där finns 2 miljoner människor i Sverige som är födda i utlandet som är icke anställningsbara. Rejäl överdrift. Det finns (nästan) 2 miljoner utlandsfödda _totalt_ i Sverige, t ex 150 000 finländare, 140 000 eller nåt sånt från forna jugoslavien, 74 000 iranier, 90 000 polacker, 42 000 norrmän osv. Det går inte att bunta ihop dessa med analfabeter från Eritrea och Somalia.

      Sen kommer svensk tillväxt per capita förmodligen att vara risig några år framöver, och vem vet, kanske sjunker till och med bostadspriserna med 10-20% eller nåt sånt i Stockholm. Det blir inget armageddon.

      Radera
    6. EUR, USD då...?
      Hur var det med SEK utveckling mot dessa. Det "glömdes" i kommentaren ovan.
      Besparingar och tillgångar i SEK kommer vara en mycket dålig placering. Låt marknaden krossa kronan så slipper man de politiskt jobbiga besluten.

      Radera
    7. Nu var det ju pundet som triumferande drogs fram som argument.

      Jag upprepar det jag skrev innan. Investeringar i svenska tillgångar har gett en helt OK avkastning -- även om man räknar om det hela i USD.

      Se The Rate of Return on Everything, 1870-2015.

      Se sidan A67. Svenska aktier och fastigheter står sig väl även räknat i USD.

      Sen har du kanske en riktigt bra kristallkula och ser att investeringar i svenska företag och fastigheter kommer vara dåliga de kommande tio åren. Kanske det. Men historiskt sett har placeringar i SEK-tillgångar varit ganska bra.

      Radera
    8. Ska man som svensk verkligen bry sig om detta, tankevurpa? Har man alla (i princip) kostnader i sek förutom kanske någon utlandsresa här och var så bör man väl inte bry sig nämnvärt om avkastningen omräknat i USD eller annan valuta? Eller ska man helt enkelt skita helt i Sverige och ha alla sina tillgångar/investeringar utomlands?

      Radera
    9. Jag tycker som du, VP. Det är en klar fördel att ha både inkomster och utgifter såväl som tillgångar som skulder i samma valuta. Sen kan man säkert ha nytta av viss diversifiering osv genom nån globalfond eller liknande.

      Radera
  5. https://www.di.se/nyheter/byggbolag-angrar-sina-dyra-markkop/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det här kommer att få större konsekvenser än vad många förstår. Just nu rapporteras bara om minskat bostadsbyggande. Men markförsäljningen har hittills varit en kassako för Stockholms Stad (och för många andra kommuner). Stora infrastrukturprojekt som Slussen och Förbifart Stockholm finansieras genom markförsäljning. Det togs upp i ett föredrag jag lyssnade på 2011. (Referat här: http://bevarastockholm.blogg.se/2011/september/oppen-forelasning-bebyggelse-och-bostadspoli.html ) Det har gått nästan sju år sedan föredraget men resultatet av det som togs upp där ser vi idag. När kommunen nu inte kan få in lika mycket pengar på markförsäljning kommer det att bli problem, speciellt om (när) konjunkturen viker. Det kanske kan leda till ett mer eftertänksamt byggande men det är Stockholms invånare som på ett eller annat sätt måste betala. Höjda skatter (inte populärt), höjda tomträttsavgälder (redan genomfört), minskad kommunal service (inte heller populärt).

      Radera
  6. CNBC :

    Large metropolitan markets in California, as well as Seattle and Denver, continue to see big price gains, but some unexpected markets are also seeing inflation, as well. Markets like Allentown, Pennsylvania (21.8 percent), Detroit (20.6 percent) and Las Vegas (16.5 percent) are not far behind.

    The supply situation is acute in Washington, D.C., where inventory fell 22 percent in March annually, according to Long & Foster Real Estate. It would take just 1.8 months at the current sales pace to exhaust the supply. A balanced market supply is considered to be about six months.

    SvaraRadera
  7. Jag tror på ca 10% ytterligare nedgång från toppen. Jag tror också på en väldigt avvaktande bomarknad fram till valet.

    SvaraRadera