Cornucopia?

2018-03-13 09:11

Professor Lind: Bostadspriserna bör halveras - men ingen bostadsbubbla

"Det finns ingen bostadsbubbla." - professor Hans Lind i Expressen 6:e oktober 2015
Professor Hans Lind vid KTH säger enligt SVT att bostadspriserna bör falla 50%, varav eventuellt 10% redan är avklarat. Samtidigt drar nu bostadssäljarna i handbromsen och drar tillbaka sina försäljningar.
Kungliga Tekniska Högskolan. OBS: Arkivbild, visar inte läget just nu.

Professor Lind menar alltså att priserna kan falla 50%.
"Den kalkylen jag gjort pekar på att priserna bör falla med femtio procent ungefär. Om de hittills fallit tio procent bör de falla fyrtio till för att hamna på en rimlig nivå."
De inbjudna på Stockholms Handelskammares seminarium var dock överens om att det inte existerar en bostadsbubbla. NCC:s VD menar att priserna kan falla 20 - 30%, men det är ingen bubbla. Harry Flam menar heller inte att det är en bubbla och professor Lind säger också att det inte är en bubbla, trots att priserna bör ner 50%. Boverkets Bengt Hansson menar likt NCC att priserna kan falla 20 - 30%, men det är alltså inte en bostadsbubbla.

Det var väl skönt att vi inte har en bostadsbubbla, trots att priserna kan falla 20 - 50% enligt experterna. Inget att oroa sig över alltså.

Hans Lind kallar i SVT:s artikel för övrigt lågkonjunktur som något överraskande, vilket implicit innebär att han förkastar konjunkturcykeln och tydligen tror på eviga superkonjunkturer. Som alla som följer bloggen vet är lågkonjunkturer helt förutsägbara.

TT rapporterar att allt många bostäder nu dras bort från marknaden, speciellt innanför tullarna i Stockholm. Säljarna får helt enkelt inte sina önskade priser och drar då bort objekten. Likt det påtalats länge här på bloggen är resultatet av fallande bostadspriser att man blir inlåst i sitt boende, oförmögen att sälja pga loss aversion, även om man kan köpa en annan bostad billigare i utbyte. Extra tydligt blir det när man är högbelånad, då prisfallet utplånar handpenningen pga hävstången belåning innebär.

Husmasken rapporterar fallande priser nu i mars för Stockholm innanför tullarna (-12% sedan toppen i somras) och de lägsta priserna sedan juni 2015. Det samma gäller för hela Stockholms kommun (-13% sedan toppen i somras), liksom Stor-Stockholm (-16% sedan toppen i somras).

Prisförändring på ett år, dvs säsongsanpassad prisförändring, är -12.21% för Stockholms kommun, -11.72% för Stockholm innanför tullarna och -13.39% för Stor-Stockholm.

Antalet avslut har också kraschat. För Stockholms kommun är det än så länge 397 avslut på 12 dagar (ca 30 om dagen), mot 1513 för hela månaden förra året (ca 50 om dagen).

Många som köpt sedan 2016 - 2017 med fulla 85% i belåning har nu i princip fått hela sin handpenning utplånad av prisraset, och en del av dessa kan nu sitta med näsan under vattnet och högre skuldsättning än vad bostaden är värd. Men kom ihåg att vi inte har en bubbla enligt experterna.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så lång blogginlägget är publicerat.

114 kommentarer:

  1. Staten styr bostadspriserna, bl.a. via penning- och finanspolitik. Vilken regering vill att bostadspriserna faller 50%? Kommer en sådan regering att väljas i höst?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja, de har sannerligen försökt att styra bostadspriserna eftersom de givit dem en glad och nöjd befolkning som glatts åt "evigt stigande bostadspriser" och bostaden som bankomat. Det håller till det inte håller längre. Typ nu. Sverige står och faller med den ständiga uppgången i bopriserna. Annars hålls inte konjunkturen igång. Sverige står inför en katastrof om bostadspriserna faller 20-30%. Då kommer konsumtionen att tvärdö. Kan någon ge en alternativ förklaring till varför vi har minusränta mitt i den sk "högkonjunkturen"?? Naturligtvis för att bobubblan inte får brista. Men spelet har gått för långt, priserna stigit för mycket. Bubblan har redan spruckit och framtiden för svensk ekonomi ser INTE ljus ut...

      Radera
    2. Lite helikopterpengar så kan dom nog sparka burken(Pandoras ask) framför sig ytterligare en tid.

      Radera
    3. Unknown; Vill bara påpeka att Riksbanken inte längre har ansvaret för finansiell stabilitet. Bara för betalningssystemet, utlåning till bankerna etc samt inflation och växelkurs. FI fick ansvaret för bl.a bostadsbubblan och Ingves har ständigt påpekat detta. Inte hans ansvar sedan klåfingriga politiker delade upp ansvaret för finansiell stabilitet på tre myndigheter inkl Riksgälden. Ingves skrattar i hemlighet hela vägen hem till lilla radhuset.

      Radera
    4. Visst, jag vet. Men det är han som sätter minusräntan...varför gör han det mitt i brinnande "högkonjunktur"...?

      Radera
    5. Just för att han då enbart kan koncentrera sig på sin uppgift att inflatera inkomsterna i landet, dvs att höja inflationstakten över målet(enligt senaste uttalande) och därmed "minska risken" för stora snabba fall i tillgångspriserna(som vi alltid har gjort). Detta genom att bibehålla räntorna i minusläge pga den galna euro-politiken(flera banker som inte klarar ränteuppgång). Om det går eller inte vet vi ej förstås men helt klart läggs grunden för kraftiga kron-fall mot dollarn framgent. ECB vågar nog aldrig sluta med sin QE. Och däri ligger det största problemet för oss.

      Radera
    6. Ingves har nyligen mer eller mindre lovat att hålla negativa realräntor över överskådlig tid(flera år!). Minusräntan styrs av ECB i princip.

      Radera
    7. Staten styr inte penningpolitiken, det gör riksbanken.

      Radera
    8. Unknown: riksbanken är en statlig myndighet...

      Radera
    9. Ändrade man inte inflationsmålet från 2% till 3% för att bibehålla den negativa räntan? Politik är att vilja, sa Palme; politik är att ljuga enligt initierade bedömare...

      Radera
    10. Inflationsmålet är fortfarande 2%. Däremot har man ett sorts variationsband av pedagogiska skäl som visar att inflationen _kan_ variera mellan 1% och 3% utan att det är nåt konstigt med det. Alla envisas dock med att missförstå detta.

      Radera
  2. Staten "styr" inte bostadspriserna. Statliga åtgärder kan ha effekt på bostadspriserna, styra dem kan ingen. Beloppen fastighetsbelåningen innebär är så gigantiska att en finansminister bara kan betrakta eventuella prisfall med fasa.

    SvaraRadera
  3. Blir säkerligen intressant att se bostadsprisutvecklingen i vår nu när alla relevanta finansieringsregler är på plats.

    Leker runt lite på SBABs hemsida, verkar inte som om man kan låna mer än 5,5 ggr bruttoinkomsten. På SEBs hemsida maxar man ut på 5 ggr bruttoinkomsten. Nya amorteringskravet kickar in vid 4,5 ggr bruttoinkomsten, men eftersom bankernas de facto-tak ligger strax över denna gräns redan, så bör effekten vara rätt liten...

    Nu återstår bara en ränteuppgång, som dock kan bli kortvarig om nu konjunkturen viker.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan vi inte bara vara här och nu?
      Är ju helt omöjligt att sia om räntorna framöver i Sverige.

      Radera
    2. Håller med. Jag har ingen aning om räntorna kommer gå upp eller vara permanent låga. Kan mycket väl bli så att den bästa gissningen är att långräntorna ligger kvar. Jag brukar ju för skojs skull kolla in 5-åringen, och den ligger ju stilla på beskedliga 0,19%, en liten ökning från förra året men knappast något revolutionerande.

      Du har helt rätt i det där med att spekulera i räntor och valutor. Hatten av till den som lyckas med det.

      Däremot ser de flesta bostadspriserna nu faktiskt ut att ligga på minus för senaste året, och det är ju lite småintressant. Vi hade ju inlägget från den hysteriska mäklaren/bloggerskan som vittnade om att "alla hade förlorat sina kontantinsatser" osv.

      Ur blogginlägget Nu får det vara nog:

      "Herregud, alla kontantinsatser är verkligen borta"

      och det vanliga gnället:

      "Har du en riktigt bra inkomst på runt 40.000 kr i månaden och kan gå in med max 20 % i kontantinsats så får du låna runt 2,7 - 3 miljoner - MAX. "

      "Hur ska man som anställd med denna inkomst med en snitthyra på 8.000kr, utgifter för mat, bil, bensin , tågkort eller vad det nu ska kunna vara kunna spara ihop så mycket som 20 % i kontantinsats när Sverige är ett så dyrt land att leva i ?"

      Blir ett spännande år.

      Radera
    3. Att tjäna 40 k brutto och bo i Sthlm är en för låg inkomst med tanke på bostadspriserna. Median Sthlm ligger på 25.6 k/månad vilket visar på hur absurda priserna är i huvudstaden kontra lön.

      Radera
    4. Stefan Östergren. Det är inte alls omöjligt att sia om räntorna i Sverige. Det finns ingen annan väg än att de kommer att stiga framöver. Även om de bara stiger måttligt så är det från rekordlåga nivåer.



      Radera
    5. Sandow, samma sak sa man ju 2015. Räntorna kan aldrig bli lägre än så här. Sen sänkte RB till negativa styrräntenivåer och där ligger vi än. Räntorna har stått stilla på låga nivåer mycket längre än förväntat.

      Så får vi se om det blir någon ökning i höst, eller om lågkonjunkturen hinner före.

      Stefan: Helt rätt. Medianlöntagaren i Stockholm har inte en chans att köpa en bostad i innerstaden. Förr eller senare kommer efterfrågan att vika med tanke på bankernas bolånetak.

      Radera
    6. Men om räntorna sänks mer, går inte inflationen upp? Förvisso är väl målet ändrat så det är ett ganska brett spann man siktar på över en längre period?

      Stockholm torde vara rätt kört som bostadsmarknad. Det är där det smäller till först. Frågan är hur långt det smäller till. Inte omöjligt det blir stora regionala skillnader.

      Radera
    7. Sandow, Jag håller iofs med dig om att räntorna förr eller senare kommer återgå till historiska nivåer men tittar man på tioårsräntan så får vi en indikation om vad marknaden tror inom det tidsperspektivet.

      Du och jag kanske får vänta ytterligare decennier innan vi ser normala nivåer. Kanske krävs det rent av en total kollaps av världens fiat-valutor innan vi kan återgå till nåt normalt.

      Radera
    8. Joakim Persson: så du menar att det är ett klassiskt exempel på "Peter och vargen"? Men minns du inte hur fabeln slutar. Vargen kom ju. :)

      Det fanns ingen människa som hade kunnat föreställa sig minusräntor för tio år sen. Att de förekommer är ett tecken på ett sjukt system som är i de sista dödsrosslingarna! Det är inte normalt med negativa räntor, kommer aldrig bli.

      Radera
    9. Stefan och Joakim; Ni som har koll. Har Trumps s.k skatterabatt på offshore-dollar(2,6 Trillion) passerat kongressen? Tror det handlade om förslag på engångsskatt på 14% istället för 35%(21%). Om så är fallet borde dollarn stiga kraftigt! Och därmed påverka räntorna.

      Radera
    10. Rickard, Om bostadsmarknaden kraschar, bostadsbankomaten sinar, hundratusentals byggnadsarbetare blir arbetslösa med dess spridningseffekter så blir det kanske ingen inflation ens med helikopterpengar.

      Och i värsta fall får väl produkterna i KPI-portföljen justeras så att inflationen kan fortsätta att döljas.

      Radera
    11. Sandow: Ja, förr eller senare. Kanske. Får jag gissa helt fritt så tror jag generellt att räntan är en halv procentenhet eller så högre om ett år. Sen har jag ingen som helst aning. Som sagts, se på långräntorna...

      Nominella minusräntor hänger ihop med att inflationen har varit så otroligt låg, egentligen är det inte så konstigt på sitt sätt, det är mest oroande att _realräntan_ är så kraftigt negativ. Det känns inte särskilt bra.

      borleifr: Det är tveksamt, för de amerikanska företagen som sitter på offshore-dollar har ju redan investerat dessa i dollardenominerade papper (typ statsobligationer), bara det att dessa "förvaras" utomlands. The Economist skrev lite om det i senaste numret. Behöver inte nödvändigtvis leda till en dollarförstärkning / ränteuppgång att man flyttar dessa tillgångar från en depå till en annan.

      Sedan är ju räntan i USA, där konjunkturen verkar fortsatt jättestark, fortsätta upp. Men där är det förstås mycket annat på gång nu.

      Radera
    12. borleifr
      Amerikanska 10-åringen ligger runt 2.9% och har stigit sista tiden trots att USD inte varit stark mot EUR. Har dålig koll på det du nämner (USD) men kan tänka mig att det redan är intecknat.
      Kontentan av det hela är att USD inte är stark utan från ett svenskt perspektiv är det SEK som är svag.

      Radera
    13. Klart SEK är svag. Den är svag mot allt.

      Det är därför tjänste och varuexporten går som tåget. Och vi måste låna mer och mer för att hålla uppe skenet.

      Kan kronan falla till krisen -08/09 nivåer?

      Radera
    14. Joakim; Håller med om det du säger ang dollar-denomineringen men är det inte så att tanken med skatterabatten är att den ska stimulera investeringar i USA! Finns inget sådant kriterium med i lagförslaget finns det risk att det blir samma fiasko som senast företagen erbjöds en tillfällig skatterabatt. För bolagen över sina UST etc till inhemsk depå sker ju defacto ingenting mer än att staten kammar hem en tillfällig inkomst. Mao måste förslaget innebära investeringsklausuler. Precis sådana som vår bolagsskattelag hade på 80-talet(obeskattade reserver etc). Men man kan ana att lobbyn lyckats bluffa igen i värsta fall.

      Kan man få bolagen att investera kan det dock ge effekt på dollarn.

      Radera
    15. Stefan; Noterade bara att UST 10y yield ligger i taket av en lång kanal och att dollarindex(dxc1) fått en månads-köpsignal vid 200 EMA(feb) och fib 50. Men frågan var om ni känner till något mer om Trump´s engångsskatte-förslag på offshore-dollar? Hittar inga detaljer om att ngt sånt förslag gått igenom kongressen då i december.

      Radera
    16. Stefan.. 40k i månaden.. 30 efter skatt.. lgh för 2.5 med 2 mille i lån.. klart det funkar.

      Radera
    17. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    18. Rickard
      En lite rolig detalj från den eran är att EUR/USD toppade runt 1.6 mars-juli 2008. Kanske inte riktigt så man minns det fritt från minnet.

      Radera
    19. Absolut Gunanr
      Nu hamnade du ganska exakt på 4.5 ggr bruttolönen vilket ger ett låneutrymme på 2.16 MKR.
      Nu tänkte jag mer på medianlägenheten runt 4 mkr i Stockholm och att det innebär problem för ensamhushållet med 40 k/månad utan 1.84 MKR att lägga i kontantinsats.

      Radera
    20. Apropå USA: Inflationssiffror idag och nyss kom mycket starka småföretagssiffror(barometer). "2:a högsta någonsin"
      https://www.zerohedge.com/news/2018-03-13/main-street-fire-again-small-business-confidence-surges-highest-1983

      Kanske dags att USA börs stiger tillsammans med räntor? Eller handlar det bara om en urtoppning av konjunkturen? Kommer Europa-räntor bara att hålla emot? Knappast om USA-inflationen skulle stiga! Som Joakim sade. Ett spännande år väntar.

      Radera
    21. Nu e ju jag (i vissa sammanhang) en snål jävel.. så skulle jag va singel så skulle jag inte bo på 60m2.... egentligen inte meningen att mästra eller eller debattera.. men står fast vid att mitt exempel borde duga bra åt de flesta 40k-löntagarna med väldigt bra marginaler fram till räntan chockhöjs, och helt ok även med t ex 5% ränta...med alla anekdoter om uteblivna budgivningar osv så kan man nog hitta lgh i massa trevliga områden i stockholm... om nu någon vill sälja...

      I övrigt tycker jag 4.5 ggr lönen känns ganska bra som gräns/riktmärke.. man får nöja sig där helt enkelt..

      Radera
    22. Håller med, det blir mycket egna preferenser.
      Själv bor jag på 200 kvadrat och tycker det är skönt, dock inte i Sthlm där det i princip skulle vara omöjligt med den ytan som singel.

      Radera
    23. Aaa men du e ju made

      Radera
    24. Man får ju inte tjäna mer än knappt 40k i månaden i det här j*vla landet, det är ju trippel extra straffskatt på högre inkomster!

      Trippel = statlig skatt + ingen nytta av socialförsäkringarna + ingen extra pension trots debitering.

      Radera
    25. Jepp, det är för jävligt, Mnils (och sen 60% marginalskatt när jobbskatteavdraget trappas av).

      Som tur är innehåller de flesta pensionslösningar mycket högre avsättningar över 40k ungefär (30% istf 4,5%) så det är en liten tröst.

      Radera
    26. Men det är ju 24% särskild löneskatt på pensionsavsättningen och sedan avkastningsskatt medan den står och jäser för att därefter få tas ut med extra hög pensionärsskatt!

      Radera
    27. Ja, det är risigt.

      Men förhoppningsvis har man sina pensionsavsättningar investerade någonstans (du slipper ju löpande kapitalvinstskatt -- det är därför man betalar avkastningsskatt istället!), och för ganska många är pensionen lägre än arbetsinkomsten, så att man inte skattar lika mycket vid uttag (annars får man förstås planera så att det blir så).

      Inte alls perfekt, verkligen inte. Men det är en liten tröst, åtminstone. Dyrt för arbetsgivaren, absolut -- men så är ju också lönerna lägre för höginkomsttagare jämfört med t ex USA, Storbritannien och Tyskland så det kompenserar lite grand.

      Sen kan man ju löneväxla också, vilket borde vara optimalt om man ligger över gränsen för statlig inkomstskatt. Inte alla arbetsgivare som erbjuder det dock. Men företaget betalar ju 24,26% istället för 31,42% i det fallet.

      Radera
  4. "Många som köpt sedan 2016 - 2017 med fulla 85% i belåning har nu i princip fått hela sin handpenning utplånad av prisraset, och en del av dessa kan nu sitta med näsan under vattnet"

    De som sitter med topplån gör det nästan garanterat. Pantbreven som bankerna har (från den perioden) motsvarar nu inte värdet. De kan inte få igen pengarna om t.ex personen dör. Vad jag har förstått har reglerna ändrats så bankerna inte kan tvinga igenom en tvångsförsäljning så länge man kan betala räntan. De kommer därför behöva ta ut kreditförlusterna genom högre räntor / lägre vinster.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Pantbreven täcker marknadsvärdet i nuläget.

      Radera
    2. Det var förra alliansregeringen som 2008/2009 ? införde en ändring så att banken kan inte kräva att du löser lånen om säkerheten fallit under lånet så länge du sköter dina åttaganden enligt lånevillkoret. Det är inget som hindrar banken från att höja räntan däremot, eller ändra kraven på amoteringstakten.

      I ett krisläge skulle det kunna medföra att en del högbelånade får det svårt att klara av ökade amoteringskrav OCH ev. ökade räntebetalningar.
      Nu vill nog banken av politiska skäl hellre se amoteringar än räntebetalningar i ett sådant läge. Det är dålig marknadsföring att höja räntan markant mot övriga räntor.

      Det blir också svårt att flytta lånen om säkerheten fallit för mycket i värde.

      Inget talar för att man inte skall amotera utav bara h-e om man är högbelånad, om inte plan B är att man siktar på skuldsanering...


      Jag känner ingen som inte är högbelånad som inte amoterar så mycket de orkar. Vi talar om 20% av nettoinkomsten. De resonerar väl så att några år på gröt och enklare livsstil är värt det när man precis har en ny fin bostad.

      Radera
  5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  6. Nu börjar arga leken på riktigt. Är det köparna eller säljarna som kommer att tappa masken först? Dvs kommer säljarna börja sälja sina objekt på en lägre prisnivå, eller är det köparna som först trycker upp priserna för att få tillgång till de boenden som finns på marknaden? Jag tror säljarna kan hålla sig längre än köparna vid nuvarande räntenivå.

    Vad som är en rimlig nivå för bostadspriser på längre sikt tror jag spelar mindre roll detta år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Säljarna. Nu är det många som försökt sälja sina lägenheter sen i höstas, fått rådet att ha is i magen av mäklarna, och avvaktat. Nu går det snart inte att vänta länge för många som tecknat sig på nyproduktion. De måste sälja.

      Radera

    2. Just det, och sen har vi det lite roliga med folk som börjar försöka häva köp (googla "West side Solna"):

      https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/ssm-brak-med-53-kopare-vid-stort-projekt/

      "”Bostadsrättsföreningen har erhållit hävningar av förhandsavtal från en advokatfirma som representerar 53 förhandstecknare i projektet. Som skäl för hävning har bland annat angivits att föreningen skulle ha begått avtalsbrott genom att flytta fram den preliminära tiden för tillträde. Gruppen av förhandstecknare har även aviserat att man avser att väcka talan vid domstol i saken."

      ... så folk försöker kanske häva sina köp (nåja, vi har bara ett exempel men folk kan ju räkna och kommer försöka göra liknande om det här går igenom). Går inte det så får man sälja...

      Radera
    3. För en gångs skull delar jag åsikt med Iblandekonomi. Säljarna är inlåsta när den egna insatsen smält bort och kan inte sälja. Köparna kommer snart inse att räntorna i SEK kommer förbli toklåga och då gäller det bara att kunna uppfylla bankens krav innan man slår till på priser över 100tkr/m2.

      Radera
    4. Faidros: det finns inte tillräckligt många med tillräckligt höga inkomster för att efterfråga bostäder över 100k/m2. Enda sättet att köpa sådant är att ha rejält med eget kapital, oftast från tidigare vinster på bostadsmarknaden. Detta kräver ständigt nya "suckers" som pytsar in pengar i systemet. Upphör detta så kommer ingen kunna köpa lägenheter á 10-12 miljoner. Eller bara de som är riktigt förmögna, och det är inte majoriteten.

      Jag har tidigare gjort beräkningen att en at-läkare inte har råd ens med en etta i stockholms innerstad, trots kontantinsats på 600k. Det har krävts det dubbla ungefär.

      Radera
    5. Den förmögna Stockholmsfamiljen har en nettoförmögenhet över 10Mkr och de utgör 5-10% av befolkningen, dvs 100-200.000 personer i länet. Det finns runt 150.000 lgh i innerstaden och kanske lika många prestigehus i närförorten. Budar du på ett bra boende i Sthlm bör du ha kännedom om konkurrenterna.

      Radera
    6. Faidros: det känns intuitivt som du killgissar en hel del. Vad har du för källa för de siffrorna?

      Radera
    7. Visst, jag är kille och gissar. Annars kan du kolla länets befolkning och bostadsbestånd med senaste RUFS samt förmögenhetsspridning med Global Wealth Databook 2014 som sedan interpoleras med data från förra årets version (2017).

      Radera
    8. Det har byggts lite mer än vanligt den senaste tiden. Får man inte sålt kan man hyra ut. Om man inte kan hyra ut, så finns det ingen efterfrågan. Jag tror det finns en efterfrågan.

      Radera
    9. Faidros
      Ingen idé att du ens försöker, Sandow har aldrig någonsin ändrat åsikt utan är i princip facit.

      Radera
    10. @iblandekonomi Kan man hyra ut ett hus som man har lån på? Och samtidigt ta upp lån på det nya huset? Banken kommer väl inte ge dig som kund ett ökat låneutrymme, trots att du klarar månadskostnaderna genom uthyrandet?

      Radera
    11. Faidros: RUFS.se? Snårig websida. Ge mig en länk. Sedan är det väl ett erkänt problem att det inte finns statistik över svenskarnas förmögenheter sedan förmögenhetsskatten avskaffades.

      Det är klart att det finns många rika människor (inte bara i Stockholm) men det är inte dessa som drivit upp kreditbubblan.


      Radera
    12. Faidros. Att var tionde stockholmshushåll skulle ha 10 mille i nettoförmögenhet! Det fattar du väl själv att det inte stämmer...

      Radera
    13. @least: Nej, du har kanske rätt, men bara om du är högbelånad. Annars finns säkert utrymme. Inte säkert att de som saknar lån är beredda att sälja till vad de uppfattar som underpris bara för att de fortfarande kan komma undan skuldfria.

      Radera
    14. Det är 4.5 ggr bruttolön som gäller oavsett hur många fastigheter/brf du äger privat.

      Radera
    15. Vad gäller för bolag med dig själv som borgensman? Blir ju ingen stämpelskatt mm för att man säljer en bostadsrätt till sig själv.

      Radera
    16. Teoretiskt resonemang. I praktiken eftersträvar de flesta BRF att vara äkta bostadsrättsföreningar vilket innebär att lägenheterna är privatägda och lokalerna hyrs ut till näringsidkare.

      Radera
    17. Mmm... har aldrig bott i bostadsrätt, men det skulle inte förvåna mig om man ändrar sig om det visar sig att den här typen av konstruktioner verkar hålla priserna uppe. Dock inte redan i år i så fall.

      Radera
    18. Varför skulle du öht vilja äga en BRF-lägenhet som juridisk person under nuvarande skattesystem?

      Radera
    19. Behöver inte vara en nackdel om du bara ska hyra ut den, och äger den i väntan på att priser ska återhämta sig. Räntekostnader borde kunna kvittas mot hyresintäkter rakt av skattemässigt.

      Radera
    20. Det är bättre att äga den privat.
      Upp till 50 k är skattefri intäkt per år.
      Räntor drar du av mot inkomst i tjänst/kapital.

      Radera
    21. Jo, det är ju väldigt fördelaktigt att äga privat och hyra ut. Men amorteringsregler kan sätta käppar i hjulen om man har flera boenden.

      Radera
  7. Hans Lind ur artikeln:
    "En annan faktor som Hans Lind pekar på är all obebyggd mark utanför storstäderna. Om kommunerna skulle göra om skogs- och åkermark i större utsträckning till bostadsmark skulle priserna sjunka kraftigt, anser han. "

    Har inte det här provats under store delen av 1900-talet? är det verkligen så klokt att bygga fler bilberoende satellitstäder? Borde det int vara batter att förtäta modernistiskt förort med låg täthet I första hand?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Åkermark börjar bli svår att bebygga. Ialla fall klass 7-10.
      Länsstyrelserna häver detaljplaner på löpande band.
      Det är tydligen bara i Lund som MP vill bygga på åkermark för att motivera en dyr spårvagn som går till en leråker klass 9 de närmaste 2 deccenierna.

      Glad att jag inte är skattebetalare i den kommunen längre :)

      Att bygga på obebyggd skogsmark är inte billigt. Det är mycket infrastruktur som skall till runtomkring.

      Och även här torde MP och övriga partier ställa sig på tvären, om det gäller storstäderna då det ställer höga krav på transportvägar.

      Att förtäta förorter , ex villaområden kräver i praktiken att man går in och expropriterar marken från de boende mm. Det som ligger , det ligger.

      Enda lösningen är att ge bidrag för att bygga fler våningar på befintliga flerbostadshus.

      Ochtillåta bostäder på ställen som idag inte är tillåtna. Ex vid motorvägar eller grönområden.

      Radera
    2. Att bygga små tätorter i ett nätverk där alla har nära till tågstation är ett bra sätt att hålla nere pendlingstider. Jfr Skåne, med tex 12 min mellan Malmö och Lund.

      Radera
    3. Rickard Ohlin: Jag jobbar med de här frågorna och jag kan bara instämma m dina åsikter. Mantrat de senaste 10 åren är att förtäta och bygga tätt, gärna i stationsnära läge och på redan hårdgjord yta (ej parkmark) med utbyggd infrastruktur.
      Men det har sina svårigheter med trafik, buller, skuggning, insyn, grannar o s v.

      Radera
  8. Anekdot från Sthlms närförort. Ett par får inte önskat pris vid flytt. Lägger då ut den för uthyrning - inget napp. Det är nytt för mig. Någon som har koll på andrahandsmarknaden? Min teori är att många som dragit tillbaka försäljningen försöker hyra ut I stället vilket gör att utbudet överstiger efterfrågan. Just nu visar Blocket 2813 bostäder för uthyrning i Sthlms län.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Även priserna för andrahandshyror faller. Enligt spaningar jag tagit del av har snitthyran för en tvåa gått från 15k i snitt till straxt över 12 k. En logisk följd av utbudsökningen.

      Radera
    2. Om nu bostadsrättsföreningen tillåter uthyrning i andra hand.

      Radera
    3. Det där har luckrats upp på senare tid så det är ganska lätt att hitta "skäl" till andrahandsupplåtelse. Se bara på annonserna på blocket!

      Skulle BRF trilskas så går man till hyresnämnden och säger att man ska vara sambo på prov i den nya lägenheten eller nåt sånt. BRF kommer förmodligen inte orka protestera utan minsta motståndets lag säger att man godkänner andrahandsuthyrningar generellt om den som hyr ut är en redig människa.

      Radera
    4. Det går alltid bra att anmäla uthyrning med prov sammbo varje två år.

      Radera
    5. Detta är bra för integrationen. Många som behöver hyra framledes...

      Radera
    6. Sedan bör ju medlemmarna i BRF:n ha ett intresse av att ingen lgh "dumpar" kvm-priset i föreningen. Utan i stället tillåter andrahandsuthyrning i väntan på bättre tider.

      Radera
    7. Precis. De flesta BRF kommer inte orka motsätta sig och kommer agera i eget intresse att slippa panikförsäljningar.

      Och det är ju bra, för det gnälls ju så mycket om bostadsbrist. Andrahandsuthyrning är ett bra komplement.

      Radera
    8. Om det inte finns en efterfrågan på att hyra i Stockholm så är orten verkligen helt död. Betvivlar det starkt.

      Radera
    9. ....Eller att priserna sjunker ännu mer om man väntar? Och därmed skadan blir ännu större för föreningen. Man kan ju tvingas att sälja till slut av någon anledning.
      Hur mycket en tillgång sjunker vid vissa tillfällen är ju inte så lätt att veta. Se bara på aktier.

      Radera
  9. "Enligt Hans Lind borde ett rimligt riktmärke för bostadspriserna vara att en familj med normalinkomst ska kunna köpa ett radhus i en storstadsförort. Något som han anser i dag är nästan omöjligt på grund av de höga priserna. "

    Utgångspunkten är naiv, det finns ett litet ändligt antal radhus som allt fler konkurrerar om, allt talar för att priserna kommer stabiliseras på den nivån där de som har mest kan betala.
    Snart också blir tillåtet med böneutrop så lär de som inte önskar få höra en förkunnelse 5 gånger om dagen flytta därifrån och de som strävar efter detta kommer flytta dit d.v.s antiintegration som trycker upp priserna ännu mer där folk vill bo.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Helt riktigt. Undrar om Lars läst artikeln han länkar till öht.

      Radera
    2. Att utgångspunkten är naiv är ekvivalent med att påstå att Sverige är ett fattigt land, långt ifrån normal standard för i-länder.

      Ni kanske ser Sverige som ett väldigt fattigt land, jag vet inte, men vill bara lägga nivån där den borde ligga. För om Sverige är ett fattigt land blir diskussioner som "bostadsbubbla" något av ett irrelevant i-landsproblem ändå.

      Radera
    3. Spoiler: tomtpriserna är inte höga för att folk är fattiga.

      Radera
    4. Förklaring till småbarn: marknaden bygger det som efterfrågas, s.t. vad vi har möjlighet att bygga. I praktiken är begränsningen aktiv för ekonomi (när hi inte försöker bygga en tidsmaskin), det är därför det är lättare att hitta ett radhus i Sverige än i fattiga delar av Afrika. Och i rika delar av världen är det jättelätt.

      Vis av erfarenhet förstår jag att du fortfarande sitter fast i din missuppfattning, så låt oss försöka skaka bort den: du tror att svenska radhus är svindyra för att svenskar är rika. Det faktum att svenskar i snitt är rätt fattiga med europeiska mått är just ett faktum. Dvs enligt din modell bör det vara billigt att köpa radhus i Sverige, för folket har inte speciellt gott om pengar. Är den avskakad, så du nu kan börja fundera på hur marknader fungerar?

      Radera
    5. Uhm nej jag tror att svenska bostäder som ligger i attraktiva områden generellt är dyra pga en kombination av efterfrågan, hyfsade inkomster, låga räntor och frikostig kreditgivning.

      Radera
    6. Citatet är formulerat enligt helt rimliga krav på ett normalrikt samhälle år 2018. Det är ju av god anledning han säger förort snarare än Östermalm, dvs det handlar om billigast möjliga geografiska läge utan att förlora jobbet/förlora all fritid. Samhällen som inte klarar av att prestera detta åt medelklassen är antingen inte rika eller har ett helt enormt gini.

      Vi kan förstås formulera ett tredje alternativt: samhället är inte fattigt, gini är inte enormt, men vi har en temporärt defekt marknad. Vid återgång till det normala gissar han då att priserna ska ned 50%.

      Är du med på varför det _antingen_ är en rimlig gissning, _eller_ att Sverige är fattigt? Det skulle ju inte betyda att alla individer i Sverige är fattiga.

      Radera
    7. Jag tror jag förstår vad du menar. Men jag tror dock att medelklassen har råd med ett radhus i en förort i stockholmsområdet om det är något de prioriterar.

      Sedan har väl marknaden skevats till mellan de som varit inne på marknaden ett tag och de som inte varit det.
      Undre medelklassare som köpt för 4+ år sedan har troligen mer purchasing power än snittmedelklassare som inte varit inne på marknaden.

      Radera
  10. Hans Lind skriver: Enligt Hans Lind borde ett rimligt riktmärke för bostadspriserna vara att en familj med normalinkomst ska kunna köpa ett radhus i en storstadsförort. Något som han anser i dag är nästan omöjligt på grund av de höga priserna.

    Är det någon som vet hur man gör en sådan uppskattning? Ska huset vara amorterat på vad, 20, 30, 40 år? Hur stor andel av hushållens disponibla inkomst ska gå åt boende etc? Det låter vettigt men vilka antaganden ska göras?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bortsett från "Tokholm" så borde ovan vara just ett rimligt "märke"!
      Det som kostar är tomten , dvs läget! Allt övrigt är inte så dyrt...

      Radera
  11. Jag är högavlönad.
    har 800.000 i orealiserad vinst i bostaden (räknat med 20% ner från toppen i somras)
    Har en halv miljon i likviditet.
    (ja jag är tacksam över min situation som kommer från hårt jobbande)

    Samtliga banker har stenhårt maxtak på lån på 4,5 gånger brutto.
    "Vi gör inga undantag just nu".

    Så känslan nu är ju att om det är så för mig som tillhär de övre 20%. Hur ska resterande 80% ha råd köpa något till dagens priser?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ha råd med vaddå? Det har varit dyrt med hus länge i sthlm.
      Allt större än 1 rum köps av par, då är 2,7 milj+ inga problem.

      Radera
    2. Inga undantag alls? Inte ens med den extra procenten amortering? I sådant fall är det kört för i princip alla "vanliga" människor som vill köpa bostad i (främst) Stockholms innerstad.

      Radera
    3. Det var "kört" innan också, skalan har bara förskjutits för att minska riskexponeringen samt skapa ett utrymme för beskattning. Den delen av kakan som bankerna får i form av ränta vill gärna staten ha istället.

      Radera
    4. Vad är högavlönad? Å varför vill du låna mer än 4.5?

      Radera
    5. Svenska politikers definition på högavlönad är väl när man har mer pengar än vad medelsvensson behöver för att överleva. Jag överlever på 12 000 SEK netto i månaden. Med 13 000 SEK i nettolön är jag högavlönad. :)

      Radera
    6. Enligt våra politiker är väl alla som tjänar mer än 37 000/månad högavlönade?

      "De som tjänar riktigt mycket ska betala en rättvis skatt" = alla utom de allra lägst avlönade ska betala mer i skatt än idag. Blir det högre skatter, då blir det förstås mindre pengar över till högre amorteringar och ev. kommande högre räntor.

      Radera
    7. En rättvis skatt är att du betalar in allt du tjänar, sedan ger politikerna dig lite pengar av ren godhet, och det skall du vara väldigt tacksam över!

      Radera
    8. @Mnils: Du satte pricken över i:et.

      Radera
  12. Priserna faller ju i EUR i alla fall i takt med att SEK försvagas så 50% inom något år är inte helt orimligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja i teorin är EUR en bra hedge mot fallande bostadspriser i Sverige. Dock få som har de beloppen motsvarande bostadens värde.

      Radera
    2. Jo då det har dom motsvarande bostadens värde men inte motsvarande bostadens värdering. :) Hur som helst känner jag några som har 1-4 milj. SEK sparat och inte har köpt en bostad. Deras miljoner blir väl värdelösa snart. Dom kommer antingen kunna köpa en 1a i Gnosjö i framtiden för 4 miljoner SEK eller 1 mjukglass i Berlin.

      Radera
    3. Annars kan man växla 1 miljon till EUR och vänta några år och växla tillbaka så kan man köpa djursholmsvillan kontant.

      Radera
    4. Tycker det verkar vara väldigt bra tryck på byggandet i GBG. Du som är experten på området, instämmer du?

      Radera
    5. Tycker du det? Det är rätt många inplanerade projekt på G och dom som släpps ut på marknaden verkar gå åt men vad har det med kronans värde att göra? Jag är ingen expert på något sätt. Jag ser bara det som händer. Utvecklingen är rätt tydlig även för mig och det är den jag uttalar mig om. Har du något tips på hur man säkrar sin förmögenhet förutom att få betalt i en annan valuta än SEK?

      Radera
    6. Nyss hemkommen från GBG och mitt intryck var att det var bättre fart i byggandet i år kontra för ett år sen. Kan ju vara en synvilla så klart.

      Några tips har jag inte och är det någon som har det så lyssna inte. Tänk själv.

      Radera
    7. Ja på Lindholmen byggs det för fullt. I Mölndal har ju åtminstone Wallenstam gjort om sina lägenheter till jättedyra hyresrätter.

      Radera
  13. " och en del av dessa kan nu sitta med näsan under vattnet och högre skuldsättning än vad bostaden är värd. Men kom ihåg att vi inte har en bubbla enligt experterna."

    Med näsan under vattnet så bör man ju hålla andan och då blir det inga bubblor. Under förutsättning att man håller tätt i andra ändan också:)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den erfarna spekulanten bär naturligtvis de bruna byxorna.

      Radera
    2. Jo, men jag tänkte mer på gaser under vatten som tenderar att skapa bubblor...

      Radera
  14. Inget om SEBs boprisindikator den här månaden?

    SvaraRadera
  15. ”..Då frågade Pilatus: Vad är sanning?”
    och eko svarade – profeten teg.
    Med gåtans lösning bakom slutna läppar
    till underjorden Nazarenen steg.

    Men gudskelov, att professorer finnas,
    för vilka sanningen är ganska klar!
    De äro legio, ty de äro månge,
    som skänkt den tvivelsamme romarn svar.

    Dock syns mig sällsamt, att det enda sanna
    så underbart kan byta form och färg.
    Det, som är sanning i Berlin och Jena,
    är bara dåligt skämt i Heidelberg..."

    Fröding: Vad är sanning

    SvaraRadera
  16. Professor Lind och co har ju på länge varit en counter indikation. Nu när de överger bubblan talk, ökar faktiskt risken pris går ner.
    Dessa akademikerna är gulliga.

    SvaraRadera