Cornucopia?

2018-03-30 13:41

Ohållbar ekonomisk plan i samtliga nya BRF:er i Stockholm - allra värst hos Tobin

Nya bostadsrättsföreningars ekonomiska planer bygger på att pressa ner medlemsavgifterna för att kunna trycka upp priset och maximera exploatörens vinster. En genomgång en läsare gjort av nya bostadsrättsföreningar i Stockholm visar att ingen förening har en ekonomisk plan som håller. Allra värst är det hos Tobin Properties och Oscar Properties projekt, där avgifterna i värst fall kan behöva höjas med 162% redan vid dagens ränteläge.
Läsarfoto.
En läsare har gjort en sammanställning över drygt 40 nya bostadsrättsföreningars ekonomiska planer, genom att ladda ner dessa och manuellt gå igenom siffrorna. Bilden bekräftar att de ekonomiska planerna bygger på fria fantasier och är till för att minimera avgifterna så nypriset och vinsten för exploatören maximeras. Sedan blir det den nya styrelsens och medlemmarnas problem att man behöver höja avgiften mer eller mindre kraftigt.

I bästa fall ligger nödvändig avgift bara 7% över aktuell avgift vid nuvarande ränteläge (reporäntan + 1.5 procentenheter), vilket handlar om Besqabs projekt Studon.

I bottenskitet hittas framför allt Tobin Properties, med tre av de fem sämsta ekonomiska planerna. Även Oscar Properties finns här med två av de sju sämsta ekonomiska planerna.

Allra sämst är Tobin Properties projekt Äril, som har ett index på 262%, vilket innebär att avgiften behöver höjas med 162% för att ekonomin i föreningen ska gå runt. Näst sämst är Tobin Properties projekt Etaget, där avgiften behöver höjas med 139% vid dagens ränteläge.

Detta är ändå bara en försmak. Stiger räntan blir det ännu värre. Vid 5% i ränta för föreningarna behöver Äril höja avgiften emd 356%. Samtidigt kommer högre räntor förstås göra det dyrare med privata lån på lägenheterna, som kommer falla i pris, men boendekostnaden pressas alltså från två håll - krafitgt höjda räntor på egna lån och kraftigt höjda medlemsavgifter.

Det är uppenbart att nybyggda bostadsrättsföreningar i Stockholm har helt ohållbara ekonomiska planer och är dubbelt överprissatta - både skyhöga priser och kommande avgiftshöjningar, samtidigt som efterfrågan nu kraschar. 

Exploatören tillsätter först en egen styrelse, som tar fram en ekonomisk plan, med det enda syftet att minimera medlemsavgifterna så nyförsäljningspris kan maximeras. Därefter kommer de lurade köparna behöva tillsätta en riktig styrelse, som kommer behöva höja avgiften.

Generellt granskar inte köpare den ekonomiska planen och ännu färre har kompetensen att förstå vad det är de läser och vad de ska titta efter. I den mån man förstår hoppas man förstås sälja vidare lägenheten innan avgiften höjs, så någon greater fool får sitta med Svarte Petter.

Ni hittar läsarens gedigna arbete som ett kalkylark hos Google Docs här. Obligatorisk läsning för den som öht funderar på att köpa en nybyggd lägenhet i Stockholm.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

59 kommentarer:

  1. Oväntat.
    Sukkers. Nu räknar iofs de flesta med att
    1) räntorna kommer inte höjas inom överskådlig tid
    2) föreningen behöver inte göra några större investeringar inom överskådlig tid , tillika amoteringar i nivå med avskrivningarna
    3) de planerar flytta innan överskådlig tid har gått...


    Sukkers.

    Eller så tänker de att eftersom villan de köpte 1983 som har femdubblats i värde som de tjänat X miljoner på, de pengarna gör inget om de plöjer ner i en lägenhet bara de får ett lugnt boende. Och de räknar med att kunna hantera avgiftshöjningarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "...2) föreningen behöver inte göra några större investeringar inom överskådlig tid , tillika amoteringar i nivå med avskrivningarna..."

      VARFÖR kommr jag att tänka på enstegs-tätade putsfasader i Hammarby Sjöstad... ;-)

      Radera
  2. Överlag tror jag att slutsatsen är korrekt, d.v.s. att de ekonomiska planerna är överoptimistiska. Det är däremot lite oklart varför underhållet + drift sätts till 562,5 kr/kvm boyta. Jag är verkligen ingen expert i frågan så det kanske är rimligt men de siffror jag har sett har handlat om storleksordningen 200 - 500 kr/kvm där det lägre spannet handlar om nybyggda bostadsrätter med mindre underhållsåtgärder.

    Dessutom har flashbackskribenterna helt missat att BRF:er ofta har andra inkomster än medlemsavgifter (ex lokaler eller garageplatser). Det gör egentligen sammanställningen väldigt missvisande.

    Utöver detta kan det också vara bra att veta att BRF:er får ta ut medlemsavgifter som inte är strikt kopplade till andelstalen i föreningen. Exempelvis kan föreningen anse att innehavare av små lägenheter nyttjar tvättstuga och andra gemensamma utrymmen i lika stor utsträckning som innehavare av stora lägenheter och därför bestämma sig för att låta innehavare av små lägenheter betala en propertionellt större del av avgiften. Även detta gör att indexet kan vara missvisande då den bygger på exempellägenheter.

    Med detta sagt så är det fortfarande en indikation på att de ekonomiska planerna generellt är för optimistiska.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har du här inkluderat byggfusket?

      Det ger ju stora kostnader direkt och om byggfirman konkar går väl kostnaden över på BLT?

      Radera
    2. Ja, självklart har jag inkluderat byggfusk i ett index jag inte konstruerat....

      Radera
  3. Roligt med lite siffror att gräva i. Men "underhåll" på 450 kr/kvm/år i nybyggda flerbostadshus? Knappast.

    Håller med Mopongo om att de ekonomiska planerna generellt sett är alldeles för optimistiska, men det här verkar en smula överdrivet.

    Om man räknar bort att underhållet är mycket lågt i allmänhet under de första tjugo åren, så kan man ändå se några intressanta saker, nämligen "Tobin Properties" systematiskt låga avgifter relativt föreningens lån. Caveat emptor.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Underhållet lågt i början, så enligt samma logik bör avskrivningen på en ny bil vara låg dom slits ju inte så mycket i början. Sen när dom blir äldre måste dom skrivas av snabbare när det börjar närma sig dyra reparationer.

      Radera
    2. Avskrivning och underhåll är ju helt skilda saker så jämförelsen med bilen haltar.

      I praktiken är underhållsbehovet på en helt ny bostad väldigt lågt de första tjugo åren.

      Man kan absolut argumentera för att det då är vettigt att amortera lån eller bygga underhållsbuffert i hög takt (så man slipper låna så mycket 20 år senare) -- men i praktiken tror jag knappast några föreningar jobbat på det sättet de senaste 30 åren. Det blir större framtida höjningar istället i de allra flesta fall.

      Jag tycker själv att nybildade BRF har en alldeles för optimistisk kalkyl. Anledningen är väldigt tydlig -- det är ganska låga kostnader de första 10 åren, och det blir lättare att sälja lägenheterna med en låg avgift. Detta är något man som köpare av nyproducerat måste räkna med -- det kan bli stora avgiftshöjningar när stora renoveringar ska göras. Dock är det nästan alltid (undantaget t ex enstegstätade fasader) så pass långt in i framtiden att man kan tycka att det inte är så viktigt just idag.

      20 år från nu är nämligen priserna förmodligen högre än idag, åtminstone nominellt sett.

      Radera
    3. Kent;
      Ja under hållet är förvisso lågt i början men när det gäller bilen är den din privata. Brf-föreningens ekonomi rör dels alla brf-innehavare, dels förändras föreningens innehavare över tiden. Problemet med brf-föreningar är att de ofta drivs av icke-professionella(kompetensfråga) samt att de oftast ser till deras egen(inkl de som bor där just då)vinning och tenderar att hålla nere avgifterna vilket då drabbar framtida bostadsinnehavare(köpare). En konsumenträttslig fråga?

      Mao bör föreningarna välja en rak avskrivningstid för underhållet. På så sätt ökar man reserverna för det framtida underhållsbehovet(inte minst den del som måste kostnadsföras direkt då). Överlikviditet används till amortering t.ex.

      Pga att de flesta föreningar under lång tid inte skapat tillräckliga reserver för periodiskt underhåll tillät myndigheterna(för några decennier sedan) efter mycket buller och bång att brf fick aktivera som tillgångar utgifter som egentligen ej hade den karaktären. En nödåtgärd som stred mot alla redovisningsprinciper.

      Radera
    4. oops.....1:a st ovan 18.45 "På så sätt ökar man reserverna för det framtida underhållsbehovet"

      Borde ha stått: "På så sätt ökar man reserverna linjärt över tiden för det framtida underhållsbehovet". Då säkerställer man att det blir mer "rättvist" över tiden och att inte framtida köpare drabbas av stora avgiftshöjningar när stora renoveringar ska ske.

      Radera
    5. Underhåll och drift är satt till 450:-/m2år Endast underhållet är ca 100:-

      Radera
  4. Marknaden har ju alltid rätt i sin prissättning tycker E Fama(Rb´s ekonomiska pris). Vi vet att han hade fel 2008. Kanske har han rätt här? "Different this time"?

    Kanske handlar det bara om accepterad "leverage" ifråga om effekter vid räntehöjningar och inget att bråka om. Räntehöjningar som inte förväntas.

    Skulle vara intressant att fråga köparna och de skulle köpt om de insett vad föreningars lån och en ränte-tredubbling(fortfarande en mycket låg nivå sett till rörlig eller kort löptid) skulle innebära för avgifterna(marknadsvärdet) i nämnda föreningar. Kanske är köparna(köpstarka) i dessa föreningar förlust-indifferenta?

    Myndigheter och banker vet f.ö. om att de flesta köpare inte analyserar BRF´s ekonomiska situation tillräckligt.

    SvaraRadera
  5. Utifrån antagandet att förslitningen är lika stor år ett som exempelvis år 50 är resonemanget av läsaren korrekt, avsättning till underhållsfonden ska vara lika stor över tid. Om den är det kommer föreningen ha likvida medel eller låneutrymme så att nödvändigt periodiskt underhåll kan utföras. Uppläggen på nya brf tycks mer utgår från en progressiv utveckling dvs den som flyttar in först ska inte behöva stå för sin rimliga andel av underhållsfonden. Det gäller alltså, som någon var inne på, att sälja inom åtminstone en tio-årsperiod. Det skyddar inte från höjningar pga ränteförändringar eller övriga driftskostnader men man undviker att fastna när avgifterna extremhöjs för att någon styrelse kommer på att föreningen bör bygga upp en beredskap för stambyten, takunderhåll osv.

    SvaraRadera
  6. Ok, detta har man väl gissat :)

    Då ser iallafall jag en enorm möjlighet att köpa nyproduktion till vrakpriser från kollapsade BLT inom ett år eller två, det var väl precis det som knäckte dom under 90-tals krisen, avgifterna till föreningen låg på 15000kr och bolåneräntan skenade.

    Bankerna har ju bara lovat att inte ställa till med armageddon så länge BLT betalar räntor och amortering.

    således bör man väl förbereda sig för att köpa en extra lägenhet eller två i nyproduktionen när priserna är som lägst, hyra ut och sälja med förhoppningsvis vinst efter 5år.
    Eller bli en evil slumlord som lever på hyresinbetalningar?

    SvaraRadera
    Svar
    1. En liten detalj dock; det finns inget som tyder på att räntorna kommer stiga under överskådlig tid.

      Radera
    2. Jag flyger varje vecka. Det finns aldrig något som tyder på att flyplan kan störta när jag flyger.

      Radera
    3. Sant. Men det vore inte jättebegåvat att binda upp allt sitt kapital i en livförsäkring på ditt liv heller...

      Radera
    4. @jes kg, hjälper föga när din "överskådliga tid" knappast är längre än 10-12 månader.

      Det finns i princip två giltiga resonemang:
      - historien talar för att vi idag har onormalt låga räntor och det därför är en tidsfråga innan de ökar rejält.
      - historien betyder inte ett piss så vi vet inte ett skit.

      Pick your poison.

      Radera
  7. Dagsfärsk anekdot från mäklare som pratade lite "för mycket"...Marknaden är komplett stendöd. Och det gäller inte bara nybyggen. Som exempel nämnde han en 4:a i Vasastan (Sthlm) med "alla rätt" vars utgångspris låg runt 12,5''. Inget intresse alls i princip. Ett enda bud nu på 9,7''... Mäklaren var livrädd för vad som ska hända med marknaden nu när alla ska ut med sina objekt nu innan sommaren. Fotografer, stylister och andra viktiga hangarounds på fastighetsmarknaden börjar knorra...inga jobb. För honom lät det som en nyhet att detta kommer att påverka människors ekonomi och samhällets ekonomi. Han beskrev att säljarnas förnekelse om fallande priser börjar övergå i handfast oro...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Runt 50.000 är väl en lagom nivå för en ok lgh innanför tullarna. Vad innebär det för prisfall?

      Radera
    2. @Unknown

      Vilken lägenhet skulle det vara? Jag kan inte hitta något som stämmer ens någorlunda överens med din beskrivning av ett objekt i Vasastan.

      Radera
    3. Booli.se, Vasastan, 12 000 000 - 13 000 000, ger träff på http://www.residence.se/sg/till-salu/objekt/?obj=OBJ28647_1588532077&source=hemnet

      Radera
    4. 128kvm med vinden i vasastan är omöjligt under 10mil. 9.7m är endast scam bud. Ingen ska acceptera.

      Radera
    5. Jag har inte letat lägenheten. Dock hade knappast mäklaren någon som helst anledning att berätta en dylik anekdot utan att den stämmer, såklart...Vem vet, kanske har den plockats bort igen?

      Radera
    6. Min spåkula säger att säljaren borde ta de 9,7 och springa...om 1-2 år får de bud på 6-7 MSEK.

      Radera
    7. "..Fotografer, stylister och andra viktiga hangarounds på fastighetsmarknaden börjar knorra...inga jobb..."

      De får väl ta och skaffa sig ett riktigt jobb... ;-)
      Typ städa, köra buss eller taxi, sitta i kassan i jourbutiken via ett bemanningsföretag och skippa allt vad Stureplanslivet heter !

      Radera
  8. Underhållsdiskussionen kör ju alltid i diket när man pratar brf och i synnerhet nybyggda dito. Alla förstår att förslitningen ej avspeglas i vad brf n sätter av till underhåll men alla begriper också att betalningsviljan för underhåll långt fram i tiden hos de som köpt nytt är obefintlig. Den är till och med inte önskvärd anser jag då underhåll år 20-30-40 inte är möjligt att kostnadsberäkna rättvist ändå. Så varför släpper vi inte detta helt och tittar på en annan betydligt enklare lösning som ändå genererar samma resultat?

    Jag vill lyfta fram frågan: När skall huset vara betalt?

    Det nya huset är ju finansierat av insatser samt lån som ligger hos föreningen. Hur många år ( egentligen hur många generationer medlemmar) skall betala av på husets köpeskilling? Vad är rimligt?

    Jag anser att när ett underhåll görs, så måste den rimliga slutsatsen bli att målet är att då skall detta lika underhåll, eller uppförande, vara betalt. Tex takomläggning år 30: De medlemmar som utför och betalar för detta skall åtminstone inte samtidigt fortfarande betala på det gamla taket.

    Alltså - när skall huset vara betalt? Med dagens bygg kvalite och tekniska livslängder så är väl 50 år inte helt orimligt.
    Fokuserar man på det, att brf: n betalar sitt hus, då har man löst medel (låneutrymme) till allt underhåll också!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ett amorteringskrav på 50 år vore nog en bra idé, alternativt 70 år.
      Detta såklart med regler som gör att man inte kan byta bank varje år för att öka på lånen, men tillåta utökning av lån till större renoveringar.

      Radera
  9. Har det börjat?

    https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-haggvik-strand-sollentuna-kommun-ugglevagen-11-13282795

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nae, motståndet är fortfarande starkt.

      Radera
    2. Vilket motstånd är starkt? Köparnas motstånd att köpa?

      Såna här argument är mer nåt man sett bland beg bilar.
      CITAT:"Nyproduktion

      KÖPT FÖR 3495000. SÄLJS NU FÖR 2995000"

      Radera
    3. Du får väl sälja för 1kr om du vill. Det blir en väldigt lång kö för visning.

      Radera
    4. 3km från Sollentuna station, fantasipris från början.

      Radera
  10. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  11. Hej! (Postar igen - denna gång med "ränta" istället för "rånta"...)

    Mycket lovvärt initiativ. Men något är skumt med siffrorna.
    Arket innehåller varken garageintäkter eller lokalintäkter. Siffrorna ser extremt konstiga ut. Någonstans har läsaren snubblat ordentligt. Vilken ränta har läsaren använt som intercept? I de föreningar som nämns är avgifterna i kostnadskalkylen beräknade på räntor som är 1-1,5% högre än rådande marknadsränta. Det betyder att de tål en ränteuppgång av den storleken från dagens nivå utan att avgiften påverkas.

    Men det är dumt att jag sitter och gissar. Bättre att gå igenom alla underliggande antaganden och stämma av dem mot fakta.

    Eftersom jag har arbetat med samtliga kostnadskalkyler och ekonomiska planer i Tobin-projekten så räknar jag gärna igenom läsarens siffror i arket och kommenterar samt svarar på alla frågor.

    Kan någon maila det kompletta arket med alla projekt som nämns i blogginlägget och vilka antaganden som använts för hyresintäkter, driftskostnader och underhåll så kör jag igång?

    Jag skulle även kunna förse läsaren med kostnadskalkyler och ekonomiska planer som gjordes för de Tobin-föreningar som varit i drift i några år så beräkningarna kan kontrolleras mot utfall.

    Tabellen kan bli väldigt intressant och användbar om huvudsakliga förutsättningar och antaganden är korrekta.

    Mvh
    // Johan Varland

    SvaraRadera
  12. Maila gärna underlag och synpunkter till [email protected] Out-of-office-reply pga sjukdom. Men jag arbetar en timme här och där när hälsan tillåter. Främst kvällstid.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Exploatören tillsätter först en egen styrelse, som tar fram en ekonomisk plan, med det enda syftet att minimera medlemsavgifterna så nyförsäljningspris kan maximeras. Därefter kommer de lurade köparna behöva tillsätta en riktig styrelse, som kommer behöva höja avgiften."

      Någon kommentar om sanningshalten i ovanstående påstående?

      Radera
    2. Johan: Så du menar att bloggaren ljuger eller har ni något på Tobin att dölja? Bostadskraschen börjar bli ett faktum känns det som....

      Radera
    3. Väldigt kul inbjudan, hoppas detta följs upp.

      Radera
    4. Jag tror inte att någon "ljuger". Det är en ganska komplex materia och förutsättningarna är olika i olika föreningar. Vi är en utvecklare som i regel bygger i urbana lägen där lokaler och garage ger betydande hyresintäkter. För projekt i "bostadsområden" kan intäkterna vara försumbara. Det spelar även stor roll för underhållsbehoven vilka material som används och vilka systemval man gjort. Äpplen och päron. Premium handlar inte (borde inte iallafall) om balla varumärken i kök och badrum utan om hela huset med fasadmaterial, byggteknik etc.

      Flera aspekter är huvudsakligen bedömningar. Ränteutveckling och underhållsbehov t.ex.

      Vi har väldigt många kunniga och kritiskt tänkande köpare och har alltid kört med full transparens. Under våra säljevent brukar jag få gå igenom kostnadskalkylen i detalj tjogvis med gånger och tillsammans med olika köpare räkna på sura utfall vid högre räntor etc.

      Jag räknar som sagt gärna vidöppet tillsammans med läsaren och Cornu. Vi kommer kanske tycka olika men om vi håller beräkningar och antaganden transparenta kan var och en bilda sin egen uppfattning.

      Inget av detta omfattas av insiderregler etc. så det är ganska okomplicerat utifrån ett börsperspektiv.

      Radera
    5. Svar till Sjunkbomben:

      Ja, vi tillsätter en styrelse. Det finns ingen annan som kan göra det. Men den styrelsen har en majoritet som kommer utifrån. Kunniga personer med integritet.

      Givetvis måste vi försöka maximera den kalkylerade marginalen. Bostadsutveckling är riskfyllt och kapitalkostnaden är (av det skälet) hög. Transaktionerna är strukturerade för att föreningen och dess kommande medlemmar helt skall slippa projektrisk.

      Vi kan inte ha för låga avgifter. Det skulle riskera att försvaga förhandsavtalen. Läs Bostadsrättslagen. Finns mycket lärorikt och bra godis där.

      Dessutom granskas kostnadskalkylerna av intygsgivare. Det är möjligt att det fanns "slappa" intygsgivare för 5-10 år sedan, men vad jag vet är alla skarpa idag. Vi jobbar med krävande och tuffa intygsgivare.

      Ett område där kostnadsbedömningarna systematiskt har varit för höga är energiåtgång i nyproducerade hus med geotermiska värmesystem. Viboch intygsgivarna har helt enkelt inte vågat lita på hur effektiva energiskal och bergvärmepumpar egentligen är.

      Jag tror det bästa svaret på din fråga är att jämföra våra gamla kostnadskalkyler med utfallet i de föreningarna efter ett par års drift. Jag kan hjälpa till att begära in underlag från några sådana föreningar. Jag har själv länge tänkt göra en sådan uppföljning men min ledsjukdom kom i vägen.

      Radera
    6. Tack för svaret. Givetvis är det en helt korrekt utgångspunkt att ett företag tar till vara sina ägare intresse och ska vara så lönsamt som möjligt.
      Sedan är det förstås väldigt svårt att sia om framtiden 20-30 år framåt, en liten förändring i ingångsvärdena kan få stort genomslag i slutändan.
      Tack för förslaget att hjälpa till med underlagen men jag bara tänkte hur du ställde dig dessa påstående som nästan borde kännas som en förolämpning om man gör sitt jobb enligt regelverken.

      Radera
    7. Jag har fortfarande inte fått någon återkoppling från Cornu/Wilderäng eller "läsaren" som ligger bakom beräkningarna. Jag skulle föredra att ha full tillgång till hur "läsaren" har räknat framför att gissa. Kan någon som har direktkontakt med dem puffa till dem lite? Jag tror många skulle uppskatta transparenta och pedagogiska beräkningar med korrekta underlag.

      Radera
    8. Finns ett helt nytt inlägg sedan en timme eller något, se

      https://cornucopia.cornubot.se/2018/04/ohallbar-ekonomi-i-alla-nya-brf-i.html

      Vill du kontakta mig direkt finns jag under Kontakt överst. Vill du komma i kontakt med "läsaren" så får du lägga ut dina kontaktuppgifter - källskydd gör att jag inte kan lägga ut läsarens kontaktuppgifter.

      Radera
    9. Min e-mail finns inlagd sedan tidigare. Jag är styrelseordförande i Tobin Properties som är börsnoterat så jag är inte svår att hitta.

      Tack för länken. Kollar den så fort jag hinner.

      Radera
    10. Jag har läst och kommenterat den nya bloggposten. Noterar att det endast är garage- och lokalhyresintäkterna som korrigerats. Siffrorna ändrades *dramatiskt*, men är fortfarande fel. Sannolikt för att de andra felkällorna jag nämnde kvarstår. Tämligen oseriöst.

      "Läsaren" eller Wilderäng är välkomna att kontakta mig på [email protected] eller 070-7562978 så kan vi utväxla beräkningar och återkomma med siffror och öppna antaganden.

      Radera
    11. Jag har vidarebefordrat Varlands kontaktuppgifter till "läsaren". Jag har erbjudit Varland att publicera ett gästinlägg som replik.

      Radera
    12. Jag har dock inte fått någon respons på det erbjudandet.

      Jag sitter själv här med två olika ekonomiska planer för samma förening, där den nyare i princip halverat avgifterna och föreningens utgifter. Vore mycket spännande att höra Varlands förklaring till det.

      Radera
    13. Vad exakt Varland inte kan se i kalkylarken som "läsaren" publicerat och länkats i inläggen vet jag ej.

      Radera
  13. Jämförelsen blir ju totalt meningslös om man inte räknar med alla intäkter. I centrala lägen kostar en garageplats 2-3000 per månad, och lokalintäkterna kan vara större än intäkterna från br-avgifter. Om en så stor grej utelämnas blir det ju rätt svårt att ta resten av uppgifterna på allvar också...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Korrekt. Det spelar framförallt stor roll när man bygger *stad*, dvs integrerad funktioner som i innerstadskvarter. För modernistiska bostadsenklaver utan arbetsplatser, butiker, service och annat som vi förknippar med stad är hyresintäkter i regel inte en stor faktor.

      Radera
    2. Ja man måste ändå ge Tobin rätt att man har lokaler i huset, framförallt en förskola som lär ge stabila intäkter. Åtminstone så länge de boende orkar med stojande barn på den lilla gården.

      Radera
  14. Breaking news i DN:

    "
    Vid säljstarten 2016 var bostadsmarknaden vulkanhet och köpviljan gränslös. Det är historia nu. Hela 35 av de 111 tecknade lägenhetsavtalen har avbrutits och i majoriteten av fallen sedan banken sagt nej.

    – Det här huset var slutsålt en gång i tiden. Många hade fått lånelöfte men får nu inte låna av banken.
    "

    Riksbyggen i Jakobsberg

    Precis som jag själv upplevt i jhusletandet gör banken betydligt hårdare granskningar och bolånelöften kan drastisk försämras från en månad till en annan. Och då är det tyvärr så att om man skrivit kontrakt så är det kontraktsbrott.

    Nyproduktionen ter sig mer och mer oattraktiv och jag tror vi kommer få se ett fortsatt ras bland det beståndet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Riksbygen kostar ingenting för avbrutna förhandsavtal, det är lätt att dra sig ut

      Radera
  15. Bloggarens gedigna blogginlägg, läsarens gedigna uträkningar och kommentatorernas gedigna kommentarer. Allt är som vanligt. Trots att sanningen oftast räcker alldeles utmärkt ska det alltid överdrivas så det blir.....

    Väntar med spänning på uppföljningen där Varland fått va med å räkna.

    För inte alltför många år sedan var det ofta så att nybyggen hade dåliga avtal på det mesta så för en normalskicklig styrelse fanns det möjlighet att på något/några års sikt förbättra kalkylen. T ex sopor, trädgårdsskötsel, snöröjning osv.. avtal som ”måste” finnas på plats.. gick ju inte direkt till bästa eller lägsta anbudet så att säga.. Med det menar jag bara att många saker kan vara ”fel” i kalkylerna, men allt går inte åt fel håll...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har fortfarande inte fått någon återkoppling från "läsaren" och Wilderäng, men det kanske kommer i veckan. Då kan vi räkna igenom casen och tydliggöra skillnaderna mellan "läsarens" kalkyl och de intygsgivna kostnadskalkylerna.

      Ligger tyvärr något i det du skriver om dåliga avtal. För utvecklaren ligger fokus på de stora upphandlingarna för produktionen. Ofta bygger man för en kvarts miljard eller mer och bevaiar tusentals parametrar som är viktiga för kvalitet och hållbarhet. Driftsavtalen hamnar lätt i skymundan. Dessutom har ofta en boendestyrelse bättre känsla för vad deras grannar är beredda att leva med i "bortsnålad" service etc. Vi har valt att hantera detta genom att så långt det är möjligt undvika att teckna långa avtal. Boendestyrelsen skall inte behöva upphandla tjänster det första de gör men de skall ha *möjligheten* att upphandla och byta leverantörer inom ett år eller två.

      Radera
  16. Det där med underhåll är intressant. Mina päron bor i en lägenhet byggd på 90-talet som nu måste genomgå ett komplett stambyte. Nu kanske det som byggs idag håller högre kvalité än 90-talshusen men fan trot.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Låter inte jättekonstigt. Det är ändå nästan 30 år gammalt.

      Radera