Cornucopia?

2018-02-10 12:42

Vad händer med egenuthyrning när marknadsvärdet faller på bostäder?

Vad får fallande bostadspriser för effekter på uthyrningen av privatbostäder? Tillåten hyra enligt bruksvärdesprincipen som gäller är 4% av marknadsvärdet plus avgifter och driftskostnader. När marknadsvärdet på bostäderna faller - vad händer då? Kan hyresgäster överklaga och få hyran sänkt? Räkneexempel hur det slår nedan.
Solna.


Tillåten sk fri hyressättning av privatuthyrning är bruksvärdesprincipen. Det innebär 4% av marknadsvärdet på bostaden, plus avgifter till eventuell förening och driftskostnader. Eventuellt är det tillåtet att överstiga detta med 5% utan att hyran kan sänkas vid ett överklagande.

En bostad med ett marknadsvärde på 4 MSEK, 2000:- SEK i månadsavgift och 2000:- SEK i driftskostnader får alltså hyras ut för (4000000*0.04/12+2000+2000)*1.05=18 200:- SEK. Samtidigt är ränta avdragsgill vid finansieringen. Inkomsten är skattefri upp till 50 000:- SEK plus 20% av intäkten och beskattas ovanför det med 30%, men tillåter inga avdrag för utgifterna.

Systemet med denna friare hyressättning vid privat uthyrning togs fram under en tid av evigt stigande bostadspriser.

Frågan är nu vad som händer med marknadsvärdesdelen när priserna faller? När de steg överklagade förstås inte hyresgästen hyran, eftersom det kunde innebära en höjd hyra. Nu har marknadsvärdet på bostäder börjat falla, och man kan fråga sig om överklagandena av andrahands (och förstahandsuthyrning av villor och ägarlägenheter) kan komma att överklagas.

T ex kan hyran ovan på 18 200:- SEK sänkas till 15 400:- om marknadsvärdet fallit med 20%.

Samtidigt finns eventuella skulder för hyresvärden kvar. Om marknadsvärdet på bostaden faller på grund av stigande räntor så sitter hyresvärden i en rejäl hävstångsfälla.

Säg t ex att hyresvärden hade 50% belåningsgrad på för att undvika amorteringskraven. 2 MSEK i lån gav tidigare med 1.5% ränta en årlig räntekostnad på 0.015*2000000*0.7=21000:- SEK inklusive avdrag. Övriga utgifter var 48000:- SEK. På intäktsidan låg 18200*12=218400:- SEK. Dessa beskattas med 0.3*(218400-50000-218400*0.2)=37416:- SEK. Överskottet var alltså 218400-37417-48000-21000=111 983:- SEK om året efter skatt.

Stiger nu räntan till 3% och marknadsvärdet faller med 50% till 2 MSEK och hyran överklagas blir situationen lite sämre.

Kostnaderna blir 42000:- SEK för räntan. Övriga utgifter på 48000:- SEK låter vi vara orörda, men sannolikt ökar även föreningsavgiften. Samtidigt sänks hyran till (2000000*0.04/12+2000+2000)*1.05=11200:- SEK per månad via ett överklagande.

Intäkten blir 11200*12=134400:- SEK. Utgifterna blir 42000+48000=90000:- SEK plus skatt på 0.3*(134000-50000-134000*0.2)=17160. Nettot efter skatt landar på 134400-90000-17160=27240:- SEK. Frågan är om det ens täcker slitaget hyresgästen står för.

Samtidigt har det egna kapitalet i form av kontantinsats på 2 MSEK på lägenheten för 4 MSEK helt utplånats. Men man får väl trösta sig med att 27240:- SEK iaf är knappt 1.4% i avkastning på satsat kapital, dock efter skatt och med vanlig skatt motsvarar det en ränta på 2%. Lite trist dock när bolåneräntan är 3%.

Räkneexemplet baserar sig på 50% ursprunglig belåningsgrad och en dubblad ränta. Stiger räntan mer än så kommer den privat uthyrande att gå back om bostadsmarkandsvärdet halveras. Har man dessutom högre belåning än 50% kommer det gå ännu snabbare...
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

27 kommentarer:

  1. Det är väl marknadsvärdet vid upplåtelsen som räknas? Så det är i så fall först vid eventuell förlängning av ett tidsbegränsat kontrakt som det här blir aktuellt.

    SvaraRadera
  2. I beaktande av att bostad-uthyrare ej alls kan få täckning för sin kapital-risk-kostnad - inte ens vid full marknadshyra gentemot juridik person för t ex en villa i hög-status-läge - så har det aldrig varit lika fördelaktigt billigt att hyra som det varit under 2017 och fortfarande är med råge - jämfört med ägarens latenta marknads-salu-värde.

    Att det fortfarande inte går att - ens vid full marknadshyra - kunna få en hyra som kan täcka den höga kapital-risken = värdefall-risken; är en jättelik varnings-signal om kommande värdefall tills vi åter ser en balans mellan kapitalvärdet och möjlig marknadshyra.

    Den dag som bostad-saluvärdena åter blir så pass relativt låga, så att möjlig marknads-hyra framstår kostnadsmässigt dyrt - då är det åter dags att köpa bostad - sett som ett finans-tajming-mässigt vettigt upplägg!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur-beräknar-du-kapital-risken-/-värdefalls-risken?

      Radera
    2. Det är ju ingen naturvetenskaplig formel som finns tillgänglig att använda.
      (för övrigt kanske det var en orsak till att det inte var A. Nobel som lät instifta ekonomipriset)

      Jag anser att något av det viktigaste att bedöma som underlag för storleken på ägarens bostad-kapital-risk, är att titta på förhållandet mellan rådande marknads-ränta och real-bostad-priser:
      Botten-låga räntor ger extrem-höga bostad-real-priser. Där synes ATH-priser senaste året ha uppnåtts för mycket lång tid framöver.
      Som jämförelse finner vi det motsatta förhållandet 1981: d v s skyhög ränta och botten-låga real-bostad-priser.

      Idag bedömer jag att ränte-cykeln på fleråriga löptider kan ha vänt uppåt uthålligt för kanske 25 år framåt. Höjningarna kommer att gå uppåt ryckvis inkl rekyler. Likt en löpeld som i varierande tempo tar sig hela vägen in i räntans alla olika löptider med höjningar - tills slutligen även korta dagsräntor har tvingats in i höjnings-spiralen på allvar.

      Radera
    3. Om du inte har något sätt att beräkna kapitalrisken (antar att du menar ränterisken, men det spelar ingen större roll), hur kan du då påstå att marknadshyran inte kan täcka den?

      Radera
    4. Nej, kapital-förlust-risk och ränta är helt olika saker.
      Enligt min beskrivning, så faller bostadspriser, när räntor stiger, eftersom nya ägare i genomsnitt alltid begränsas av sitt eget kassaflöde - som således måste räcka till mer ränta i kronor att betala - vilket i sin tur fordrar lägre = mindre av lån = skuld. Därför faller samtidigt bostad-priser (kapital-förlust) för att samma belopp i kronor ur ränta skall kunna betalas som tidigare.

      Och omvänt:
      Vid t ex tidernas bottenskrap-låga räntor, där vi nu har de rörliga räntorna - och som dessutom är planekonomiskt dumpade av centralbanker; då står vi inför en extra hög risk = sannolikhet för stigande räntor och fallande bostad-priser = kapital-förlust-risk.

      För att kunna finansiera kommande troliga kapital-förluster, måste kapital avsättas och även särskild hyra uttagas till det - om ägaren väljer uthyrning. Emellertid är det i princip omöjligt att få marknaden att betala t ex 5% av hyrd bostads kapitalvärde - som en nödvändig ekonomisk åtgärd till det.
      Varför? Därför att bostadens värdering är snedvridet hög (övervärderad!) i förhållande till vad hyrestagare vill och kan betala i genomsnitt = marknadshyran. Ägaren skulle behöva hyresdebitera för att skydda sig mot sannolikt värdefall = kapital-förlust (kapital-risken), men marknaden vill inte det idag i förhållande till gällande köp-bostad-priser.

      Just det magra hyres-nivå-läget för bostad-ägaren vid uthyrning, ser jag som en perfekt tydlig varnings-signal om kommande värdefall som kommer att fortgå tills hyran - som oförändrad - slutligen kan täcka nödvändig avsättning till ägarens kapital-förlust-risk. Nya bostad-ägare måste därför kunna köpa på en bostad-pris-nivå som är betydligt lägre än idag.

      Radera
    5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    6. Viktiga bostad-pris-reflektioner om historisk utveckling samt i prognos.

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/941267067512213504

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/931512674424324097

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/929736163337883648

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/941256870223900672

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/938827953877798913

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/917093858546192385

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/941340986118156290

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/936981898563342343

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/936286622718578688

      https://twitter.com/CiiscoKid/status/931836121214013440

      Radera
  3. Nej, det är inte "4% av marknadsvärdet". Lagtexten säger så här:
    "Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde."
    När lagen kom 2013 ansågs det att en "skälig avkastningsränta" var kring 4%. Sedan dess har ränteläget sjunkit, men fortfarande talas det om 4%. Kanske går det redan nu att stämma hyresvärd pga detta?
    Om dock ränteläget stiger bör även "skälig avkastningsränta" öka. Dock faller kanske bostadens marknadsvärde snabbare än räntorna stiger.

    SvaraRadera
  4. Svensken är besatt av prisutvecklingen på bostadsmarknaden, förlorar livet sin mening om inte priserna stiger, Di beskyller gamlingarna för att priserna stannar av och inte når nya himmelska höjder och meningen med livet tar ny fart, fler tillbringar fler dagar på fel sida om sextiostrecket utan att bidra till fastighetsutvecklingen på rätt sätt.

    SvaraRadera
  5. "Samtidigt har det egna kapitalet i form av kontantinsats på 2 MSEK på lägenheten för 4 MSEK helt utplånats. Men man får väl trösta sig med att 27240:- SEK iaf är knappt 1.4% i avkastning på satsat kapital, dock efter skatt och med vanlig skatt motsvarar det en ränta på 2%. Lite trist dock när bolåneräntan är 3%."

    Men när man räknar % avkastning på satsat kapital förutsätter man ju att kapitalet finns kvar inte att det är utraderat som i exemplet!

    SvaraRadera
  6. Fråga: Var ingår fastighetsskatten (kommunala avgiften)i bruksvärde räkneexemplet, är det i månadsavgiften eller driftkostnaden?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den betalar föreningen så den ingår i månadsavgiften.

      Radera
  7. Mer intressant är väl rent kommersiella fastigheter
    Bilder som äger Angered C där jag sitter på donken i skrivande stund HR flera vakanser
    T.o.m H&M har kastat in handduken och lämnat

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hmm, finfi en reel risk att vi sett varandra. Men jag är snarare förvonad stt de verkar ha lätt att hyra ut dom. 3 tomma lokaler varav 2 redan har en ny hyresgäst. Flying tiger och ur&penn enl skyltning.

      Radera
    2. Och för övrigt beter sig mitt rättstavning/tgb helt knäppt men verkar bsrs vara här, eller antagligen allt blogger eller vad nu är för plattform

      Radera
    3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    4. Ur&Penn är väl ett företag i familjen Persson (H&M)

      Om du såg mig kunde du väl kommit fram o hälsat?
      Grön i.st.f grå "Olles brorsa"

      Radera
    5. Längesen det va Persson. Du har säkert något finurligt att kalla nuvarande ägaren...

      Radera
    6. Risken för vakanser ingår såklart i priset, Selin är ju en av de vassaste på fastighetsmarknaden så nog har han en plan med kåken. Trianon har lyckats få Rosengård helt uthyrt, och har lyckats hyra ut en hel del i Entre. Agora sålde precis ett köpcentrum i Sundsvall för för 14 % över vad de gav sommaren 2015.

      E-handel i all ära, men det går nog rätt hyfsat för för många köpcentrum.

      Radera
  8. Sluta med att forsoka reglera hyror och bostadsmarknad sa ar problemet lost.

    Fungerar i resten av varden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. ... skall vara världen....

      Radera
    2. Men vad skall då politikerna göra? Något produktivt?

      Radera
  9. Priserna kommer aldrig att sjunka, era drömmare ;-)

    SvaraRadera
  10. Du har kanske missförstått skattereglerna. För bostadsrätter och hyreslägenheter så är det avgiften/hyran plus 40 000 som dras av från intäkten.
    För villor är det 20% av intäkten plus 40 000 som dras av från intäkten.

    SvaraRadera