Cornucopia?

2018-02-02 12:50

Danske Bank: Svag utveckling för lägenhetspriserna i januari

Danske Bank uppger att lägenhetspriserna i Stockholms innerstad stiger med 2.5% i januari, vilket bekräftas av Husmasken. Men som Valueguard påtalar är januari normalt en mycket stark månad för bostadspriserna och alltså en säsongseffekt. I själva verket är Danske Banks påstådda utveckling för januari mycket svag.
Danske Bank. Och Hufvudstaden. I huvudstaden.
Enligt Husmasken steg lägenhetspriserna i Stockholms innerstad från 87 279:- till 89 152:- SEK under januari. Det är en uppgång på 2.1% och Danske Bank hävdar 2.5%. Men Valueguard säger till Dagens Industri att januari normalt visar på kraftigt stigande bostadspriser, vilket är en säsongseffekt.

I själva verket är 2.5% mycket svagt för att vara januari.

Snittet för Stockholmspriserna i januari är ++3.20% enligt Valuguards data och för lägenheter i hela landet är snittet +3.04% i januari. 

Ett sätt att titta på det hela är att jämföra helåret, vilket rensar för säsongseffekten. 2016 - 2017 föll bostadspriserna i Stockholms innerstad enligt Husmasken december till december med 8.76%, från 96 659:- SEK per m2 till ovan nämnda 87 279:- SEK per m2.

För januari 2017 - 2018 är nu siffran ett ras på -8.47%. Den säsongsjusterade uppgången är något förenklat alltså 8.76-8.47=0.29%. Ett annat sätt att räkna på det är 2.50%-3.04%=-0.54% säsongsjusterat.
Historisk prisutveckling för lägenheter i Stockholm i januari. Data: Valueguard
Ett tredje sätt att räkna på det är att snittuppgången sedan 2005 januari-januari har varit 9.73%. I år ser det alltså ut att istället vara -8.76%. En sådan förenklad säsongsjustering ger vid handen att priserna i själva verket fallit (förenklat) 9.73%+8.76%=18.49% säsongsjusterat.

Priserna stiger alltså på pappret i Stockholms innerstad, men justerat för säsongseffekten är de i princip orörliga eller rent av fallande beroende på hur man vill räkna. Enda som fick lägenhetspriserna att stiga var att januari 2017 var ännu svagare. Och sedan gick det som det gick med bostadspriserna under 2017.

Kritik kan dock riktas mot säsongsjusteringen, då dess medel i mycket dras upp av de goda åren fram till den akuta finanskrisen och att januari sedan dess varit svagare. 2017 var uppgången december - januari bara 1.95% enligt kvalitetsjusterade Valueguard. Danske Banks siffror är dock knappast kvalitetsjusterade, så sista ordet är inte sagt.

En annan faktor är att storleken på sålda lägenheter föll i januari. Som tidigare påpekat handlar det till viss utsträckning om föräldrar som köper lägenheter åt studerande barn, som ska börja plugga med vårterminen. Ytan på sålda lägenheter föll enligt Husmasken i snitt från 61.5 m2 i december till 53.9 m2 i januari.

Nu återstår att se hur kvalitetsjusterade siffror ser ut när de släpps om två veckor. Valueguard tar hänsyn till storleken på lägenheterna i justeringen.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel och pseudonym sparas av Googles Blogger-system.

20 kommentarer:

  1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad får dig att tro att någon som helst tankeverksamhet är inblandad i detta blogginlägg?

      Radera
    2. Hehe, fattade hur du menade nu men fick inte ihop matten. Glöm min kommentar. :)

      Radera
  2. Det tredje sättet var riktigt finurligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man kan skratta åt det tredje sättet att räkna men det finns något där som är relevant. Om man lånar stora summor till något som årligen stiger med 10% så känns en oväntad förändring med -10% som ett fall på 20%. Räknar man bort bankens del i tillgången så faller det egna kapitalet med runt 30-50% för ett normalbelånad hushåll.

      Radera
  3. SEB bombar mig just nu med info om att priserna inte alls sjönk i slutet av förra året som alla skrev. Börjar dom bli lite nervösa tro?

    SvaraRadera
  4. Enligt Booli ökade min lägenhet från 1780000 till 2500000 från sista november till siste januari...

    SvaraRadera
  5. Den stora frågan nu är väl inte om det sjönk eller inte hösten 2017, utan hur uthållig nedgången är. Jag satsar fortfarande på: Inte så uthållig.

    SvaraRadera
  6. Husmask klädde av den statistiken, lägg in m2 så ser ni att bostäder över 80m2 faller kraftigt.

    Hus har också fallit kraftigt i pris, runt 20-30%.

    Det som flyger av hyllorna är lägenheter upp till 4 miljoner.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det har blivit lite livligare senaste två veckorna och ett par vilda budgivningar

      Radera
  7. Angående snittytan så är det väl intressantare att titta på den historiska storleken på sålda lägenheter snarare än övergången december till januari?

    Enligt husmask (Stockholm innanför tullarna, månadsvis):
    Jan - 2013: 54.5
    Jan - 2014: 55.0
    Jan - 2015: 59.6
    Jan - 2016: 55.8
    Jan - 2017: 57.6
    Jan - 2018: 53.9
    Medelvärde under perioden 2013-2017: 56.5

    Det kan ju verka vara rätt lite med en förändring på 2.6 kvm, men det motsvarar 4%-5%, vilket är en del.

    SvaraRadera
  8. Vad många inte tänker på som jag lovar media kommer skriva om och många spekulanter som stressar innan kravet är att bara för att du får ett lånelöfte innan 1 mars betyder det inte att du "slipper" nya kravet, utan det är när lånet betalas ut.
    vilket gör att många kommer få en överraskning, vänta och se förvånad över att media inte skrivit mer om detta.

    Marknaden är som ni andra skriver väldigt olika det är nästan lite för konstiga budgivningar på vissa objekt och några är det inget,
    Känns lite som några är bulvan som desperat försöker trissa upp sin egen lägenhet.


    Jag kan även säga då jag har lite statistik att antalet startade mäklare företag sjunkit kraftigt 2017 mot tidigare rekord år.

    Samt att jag vet att en av de stora mäklarfirmorna fått en riktigt bra start höger försäljning än förra året men mycket pga många sparade objekt från dec.

    Däremot är det en mycket konstig marknad, så jag röstar för många bulvaner, och sista desperata " slipa amorteringskravet"

    får vi se om ingves vågar höja

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan bara instämma med dig. Är rätt insatt i Upplands Väsbys bomarknad och upplever den precis som du beskriver. Däremot tror jag som iblandekonomi, att nedgången inte kommer att vara så uthållig förutsatt att inte räntorna tickar uppåt snabbare än vad vi räknat med. (Eller bara börjar ticka uppåt)

      Radera
    2. Under 2 dagar i januari drog det igång budgivningar på 20% av mina sparade objekt på [email protected], jag kände att det var arrangerat och någit liknande hade någon i malmö sett.

      En del budgivningar är legitima, andra säljs efter ett bud men några ser ut att ha draghjälp av bulvaner.

      Jag tolkar detta som att det gäller för mäklaren att skapa en illusion av en livlig budgivning, då verkar riktiga aspiranter ge sig in.

      Under de senaste två dagarna har det formligen vällt in objekt på [email protected] och jag ser inget annat än att priserna kommer gå nedåt i februari.

      Ett antal objekt som jag följer som inte fått bud efter 1-2 nya visningar, kanske 60% av stocken.

      Radera
  9. Medias fel att priserna sjunker:

    https://www.dn.se/ekonomi/bonava-media-bakom-svalare-bostadsmarknad/

    SvaraRadera
  10. Övertygad om att du kommer läsa mer om framtida byggen kring små lägenheter med pris 1,3 milj-1,6 typ Dvs vad en singel med "normal" inkomst kan köpa och så bygger man många

    Men fler byggen kommer ställas in eller bli hyresrätter

    Jag tror på mäklarkontor som lägger ned då det finns ett överutbud av mäklare och seg markand =
    Vi för se

    Synd det inte är budplikt

    SvaraRadera
  11. Räntorna tickar uppåt! I snabb takt. Vad tror ni nedgången på de amerikanska börserna beror på...?
    30-åring är över 3% o 10-åringen närmar sig 3% med stormsteg...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tyska 10 åringen tokstiger också...
      Junk bonds rasar. Allt upplagt för att marknadsräntorna stiger, oavsett dum-svennes Ingves beslut.

      Radera
  12. Vill man jämföra olika områden så kan man numera få flera områden i samma graf på Husmask. Bocka i "Lägg till graf" bara. Men överlag känns det som att man måste vänta en månad till för att dra slutsatser ur data. Årskiftet +/- en månad är en för svajig period.

    SvaraRadera

  13. "Ytan på sålda lägenheter föll enligt Husmasken i snitt från 61.5 m2 i december till 53.9 m2 i januari."

    -Är detta inom ramen för en normal säsongsvariation? Det är ju sjukt stor förändring, även om jag kan köpa resonemanget att det är många 1:or och smålägenheter som säljs till blivande studenter, eller kanske mera korrekt studentens föräldrar.

    Oavsett så är det intressant att studera variationen på olika storlekssegment. Det blir även intressant att få del av statistiken och framtiden på överlåtelser av lagfarna köp (småhus) framöver. Då får vi den verkliga bilden, utan manipulation av mäklare och branschorganisationer.

    Det mest talande är ändå att BRF-projekt omvandlas till hyresrätt, eller helt byggstoppas.

    Min gissning är att småhus kommer hålla emot bättre än lägenheter, då produktionsvolymerna är så låga. Samtidigt ska man komma ihåg att det finns många avstyckade men obebyggda tomter runt om i Sverige.

    SvaraRadera