Cornucopia?

2018-01-08 09:14

Stockholms kommun höjer markhyrorna - BR kan falla 1.5 MSEK i värde

Stockholms kommun har beslutat att höja markhyrorna för bostadsrättsföreningar och hyresvärdar som inte äger fastigheten byggnaden står på. Höjningen kommer kosta en trerummare cirka 1 200:- SEK mer i månaden, oavsett om det är en bostadsrätt eller hyresrätt. En normal bostadsrätt kan falla nästan 1.5 MSEK i värde sett till månadskostnaden.
Stadshuset har beslutat att degen måste in.
Markhyran för fastigheter som inte ägs av den som äger byggnaden höjs nu alltså i Stockholm kommun, efter politiskt beslut från socialisterna i stadshuset. De anser att hyran behöver höjas för att matcha prisuppgångarna på bostäder.

Enligt Fastighetsnytt, som hänvisar till en studie från Datscha, innebär det cirka 1 200:- SEK mer i hyra eller föreningsavgift för en trea på 77 m2.

Hela Stockholm får dock inte höjda markhyror, då de inte höjs i Akalla, Husby, Rinkeby och Tensta, vilket ska göra det attraktivare att bygga nya bostäder i dessa områden. Ni vet, sådana där nybyggda hyresrätter som har de dubbla hyrorna mot äldre byggnader.

Mest väsentligt är att vissa bostadsrättsföreningar alltså kommer drabbas av höjda månadsavgifter, vilket kommer sänka priset på lägenheterna.

Om man t ex har just en standardstrea på 77 m2 så höjs avgiften med 14 400:- SEK om året. Vid en ränta på passande 1.44% blir detta en värdeminskning på bostadsrätten för den som betalar utifrån "hyr från banken" på exakt 1 000 000:- SEK.

Räknar man även med ränteavdrag faller lägenheten därmed med 1 428 000:- SEK i värde i konkurrens med de bostadsrättsföreningar som äger sin egen fastighet.

Hyr din bostadsrättsförening i Stockholm sin mark, eller äger den fastigheten? Vet du ens om hur det ligger till? Man kan alltid trösta sig att det går att flytta till Akalla, Husby, Rinkeby eller Tensta om man tycker att det blev för dyrt i centralare lägen.

Exakt när hyreshöjningarna slår igenom beror rimligtvis på vad för årtal som täcks av befintligt markhyreskontrakt. Samtliga höjningar ska vara genomförda på tio år (till 2029, dvs senast 2028=10 år), vilket talar för att tioårsavtal är det som gäller. Alla föreningar kommer alltså inte drabbas samtidigt. Jag killgissar att avgiftshöjningarna kommer med start till sommaren, då avgiften rimligtvis höjs först i samband med årsstämman för respektive förening, eller?

Tillägg: 40% av höjningen genomförs i år och först år 5 - 10 kommer 100% av höjningen slagit igenom. Detta enligt Stockholms kommuns hemsida. Det finns också ett detaljdokument om vad som gäller för olika stadsdelar. En snabb koll ger vid handen att det handlar om ca 150:- kronors höjning per m2 fram till år 2027, plus 2% om året. För exempelvis Gamla Stan på 10-årskontrakt går avgiften från 113:50:- SEK per m2 byggnadsarea till 291:- SEK, dvs en markhyreshöjning med 156% på nio år.

Tillägg 2: En del föreningar tar tydligen upp marken i sina redovisningar, fast de inte äger den. Gäller enligt uppgift t ex en del föreningar i Nya Djurgårdsstaden. Enda sättet att vara säker är att kontakta kommunen med fastighetsbeteckningen och föreningens namn.

Tillägg 3: En lista med bostadsrättsföreningar som berörs hittas hos SVT från 2016. Till det kommer en del nyuppförda föreningar.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så lång blogginlägget är publicerat.

72 kommentarer:

  1. Föreningen kan alltid vägra betala hyreshöjningen... och lägga ett bud på marken.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Säkerligen. Finns ju en byggnad för Kronofogden att utmäta om man vägrar betala.

      Vad gäller bud på marken - resultatet bör bli ungefär det samma, alternativt att medlemmarna måste ta lån de kanske inte beviljas av banken, för att finansiera köpet. Kommunen får sin deg oavsett.

      Killgissar att de flesta föreningar biter i kudden och betalar de höjda hyrorna på 30%.

      Radera
  2. Det här går inte an för staten måste skydda BLT-kollektivet till varje pris. Regeringen vill inte ha en spräckt bostadsbubbla lagom till valet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är ju intressant (ironi antar jag) men för diskussionens skull vilket torrt krut finns kvar(för staten)? Tycker det verkar vara en hel saker som borde motverka uppgång just nu.

      Radera
    2. Det är väl tomträttsavgäld på kommunal mark som avses i artikeln, känns inte riktigt som om staten kan ingripa i detta, det är ju en angelägenhet mellan kommun och hyresgäst.

      Bedömningen av markvärdet och avgälden ska enligt lag vara skälig, men annars finns nog små möjligheter att orma sig ur detta.

      Radera
    3. Det brukar ju finnas regler för hur stor avgälden skall vara i % baserat på markvärdet. % satsen justeras rätt sällan och sätts utifrån någon medelränta. Markvärdet sätts enligt senaste taxeringen.

      Sedan finns alltid möjligheten att friköpa tomten till en viss andel av taxeringsvärdet. Skillnaden nu jämfört med tidigare är att man har inte avtal på 50år längre med fast avgäld utan man justerar (upp) oftare.

      Men detta veta ju alla som bor på en sådan fastighet, det är tydligt beskrivet i Brf årsredovisning om föreningen äger marken eller inte och i mäklarnas prospekt på villor, så det kan ju inte vara någon överraskning!

      Radera
  3. Intressant beräkning Lars. Om vi tänker oss att priset på lägenheten idag är 1.428.000 kr idag. Kommer den då bli värd 0 kr efter detta?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hittar du en lägenhet på 77 m2 i Stockholms innerstad för 1 428 000:-, så tar vi den diskussionen sen.

      Radera
    2. För de pengarna kan du köpa din alldeles egna postbox i Stockholm!

      Radera
    3. Nu var det väl iofs i hela Stockholms kommun du skrev om?
      Förutom några förorter som nämns i texten. Hässelby ligger väl i Stockholms kommun? Där finns det treor för 2 miljoner. Kommer de isf att kosta 572.000 kr efter detta? ;)

      Radera
    4. Jag har inte tolkat blogginlägget som att summan 1.5 miljoner skulle gälla exakt alla 3rok på 77 kvm inom hela stockholms län, utan en fiktiv exempellägenhet på 77kvm om 3rok på Södermalm i Stockholm.

      Radera
    5. Aktiepappa: I Hässelby höjs inte tomträttsavgälden lika mycket (om ens alls?), så nej...

      Radera
  4. Jag tycker det är utmärkt, höjningen borde vara ännu större. Det är skattebetalarnas mark, och vi vill ha marknadsmässig hyra. Vi har redan blivit blåsta på 50 miljarder i förmögenhetsöverföring när allmännyttan såldes.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis. Den lilla alliansen-röstande klicken som hurrar för den planekonomi som gagnar dem får sätta sig i ring och gråta tillsammans om de hamnat med fel lott i sitt eget lotteri.

      Radera
  5. Det kommer säkert gynna integrationen att det blir ännu billigare (relativt) att bo i Rinkeby och Husby. Har IQ-tappet gått fortare än vi anat?

    SvaraRadera
  6. Mm, det var inte ett seriöst förslag utan ironiskt menat såklart. Men det hade varit intressant vad Stockholm stad hade velat ha betalt för marken. Det kanske hade varit billigare att köpa loss den än att betala högre markhyra now and forever. Med tanke på vad som händer i övrigt med tilldelade mark för olika projekt där utvecklarna köpt ut mark. Många äldre föreningar har ju också mera mark omkring sina fastigheter. Man kan ju bara köpa loss precis det som behövs för huset, resten är ju ändå "värdelös"

    Hade varit intressant om alla föreningarna drivit en sak mot staden.

    Oavsett visar det riskerna med att bo i en breff när man inte har koll på läget.

    @bakom betalvägg:
    https://www.sydsvenskan.se/2018-01-08/engagemanget-sviktar-i-malmos-storsta-bostadsrattsforeningar



    SvaraRadera
  7. Boraset späs på...det där var INTE bra för de som drömmer om stabilisering eller fortsatta prisuppgångar till månen...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så länge räntorna är låga behövs andra faktorer som kan minska uppgångarna. Finns för tillfället mycket få anledningar för priserna att sluta öka.

      Radera
    2. Spännande kommentar då priserna redan har börjat minska...

      Radera
    3. Iblandekonomi: Vad du vill säga är att "det finns mycket få anledningar för att priserna ska öka...."

      Radera
    4. @Mr Perfect: Jasså!? Önsketänkande från din sida kanske. Priserna enligt Husmask är upp i januari, jämfört med december. De kommer dock inte att öka på allvar förrän tidigast i mars, troligtvis maj.

      Radera
    5. Iblandekonomi: Du menar "att priserna kommer sjunka i mars efter att överutbudet och amorteringskravet knäckt bubblan och efter att de sista blt-torskarna gått in i jan-feb?
      Det är inte vårt fel att du köpt bostad nyligen.

      Radera
    6. Jag tycker vi ska ha den här diskussionen i mars igen.

      Radera
  8. Ja på sikt är det ju säkert bättre att köpa loss tomten, men kanske inte precis nu... Och många avtal hade ju medvetet långa avtal med låg hyra, tanken var att höja den när lånen på byggnaden var amorterat...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har nog hellre tomträtt just nu än att betala 25-35 000 kr/BTA...

      Radera
    2. String: Beror väl på. Har du nyligen köpt en större lägenhet i sthlm innerstad för runt 100k / kvm är det ju inte kul om avgiften går upp några tusenlappar i början av 2018.

      Köpte du för XX antal år sedan behöver du knappast oroa dig, och kan även fortsättningsvis njuta av att bo i en icke nyproducerad lägenhet med skyhög belåning i föreningen och högst tveksamma framtida marknadsutsikter.

      Radera
  9. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  10. Den som blir överraskad av detta får skylla sig själv. Många väldigt långa tomträttsavtal som skrevs med väldigt förmånlig hyra har löpt ut i tex Malmö, med stora kostnadsökningar för berörda föreningar som följd.

    Till viss del är det förstås inräknat i priset redan.

    SvaraRadera
  11. Systemet med s.k "tomträtter" är förlegat och kommer från en tid då det ansågs som en kapitalistisk STYGGELSE att äga mark/jord.. Kulak är det ryska ordet för jordägare

    SvaraRadera
    Svar
    1. .. och vad Lenin och Stalin gjorde med just "kulaker" vet vi ju av historien...

      Radera
    2. Allt är inte kommunism. Tomträtt är också vanligt i Tyskland och Storbritannien.

      Radera
    3. ... och uppenbarligen ett system på väg ut. Dessutom ett system som tillkom först 1907..

      Att äga jord ger upphov till utkomst av vad jorden ger - s.k jordränta eller "arbetsfria inkomster" vilka ju i socialistiska systen är just en STYGGELSE - För hur kan någon tjäna sitt bröd utan at tbli trött och svettig ?

      Radera
    4. Jaså, vilka var med och styrde 1907, när begreppet infördes?

      Radera
    5. Stora "jordägare" vill heller inte få konkurrens av små "jordägare"... ;-)

      Ity detta skapar egenmakt och starkare självförtroende... LIVSFARLIGT för "etablissemanget"...

      Egnahemsrörelsen som ju från början var en (S)-märkt skapelse för att även mindre bemedlade skulle kunna bygga sig ett eget "hemman" på visserligen hyrd mark...

      Men denna egnahemsrörelse skapad eäven egenmakt och ett ökat självförtroende och ifrågasättande av saker och ting hos de boende vilket var just farligt för PARTIET !!

      Radera
    6. Och brukar stora jordägare rösta/stödja revolutionära partier? Bengt,sluta svamla, oavsett vad man tycker om det så är tomträttsystemet ett kommunistiskt påfund.

      Radera
    7. Stora Jordägare/Brukspatroner etc. har mycket gemensamt med exv. ledargarnityret inom (S)
      De vill INTE ha någon opposition eller någon som ifrågasätter den rådande ordningen!

      Radera
    8. Tomträtt (även om den i någon mån skiljer sig från den svenska i detaljerna) är ju vanligt i liberalismens vagga Storbritannien och i övrigt i den brittiska kultursfären (Australien tillämpar det t ex om jag inte minns fel).

      https://en.wikipedia.org/wiki/Leasehold_estate

      Själva upplägget har anor från medeltiden och var ju i sin dåvarande form vitalt för feodalismen. Att det skulle vara ett "Kommunistiskt" påfund är rena svamlet, inte minst därför att själva konceptet alltså utarbetades hundratals år innan kommunismen ens formulerades av Marx et al.

      Så sent som igår läste jag f ö om Samuel Tullberg som förde en juridisk kamp mot arrendesystemet i Skåne.

      Radera
    9. ".. vitalt för feodalismen.." ja, för att inte stora jordägare - "feodalhennar" - skulle få konkurrens från små jordägare och för att allmogen/de livegna skulle kunna hållas i schack...

      Eller precis som Sovjetsystemet var utformat !

      För oftast är gränsen mellan just feodalism och kommunism hårfin.. ;-)

      Radera
    10. Det farligaste som finns för en despot, oavsett om det är en medeltida feodalherre, en nutida oljedespot med religiösa traditioner eller en sovjetisk generalsekreterare är just en fri och självägande bondeklass !

      Polen hade just denna fria självägande bondeklass till skillnad från många andra öststatsdiktaturer och det var i just Polen som som Sovjetsystemet började att rämna !

      Radera
    11. Näe, Sovjetsystemet med kolchoser var inte alls utformat så, utan helt annorlunda.

      När det gäller Sovjets sammanbrott var det en komplex historia som kan hävdas ha börjat i t ex Baltikum likaväl (t ex för att Baltikum faktiskt låg i Sovjetunionen, vilket Polen inte gjorde) och oavsett det tror jag inte formerna för jordägande spelade särskilt stor roll varken i Polen eller Baltikum.

      När det gäller feodaltiden så förhåller det sig knappast så enkelt som du beskriver, t ex var det adelsmännen som hade resurserna och kungen var väl mer intresserad av deras lojalitet än böndernas på sätt och vis.

      Du tröttnar visst aldrig på att ha fel? Varför sitter du och svamlar en massa skit när sånt här en svinenkelt att kolla upp?

      Radera
  12. Som väntat lämpas nu de enorma kostnaderna för den svenska 'humanitära stormakten' över på de som har tillgångar som kan beskattas hårdare. Alla 'smarta' tjockhultare som trodde att de blev rika på fastighetsboomen och tillväxten får nu betala resten av livet för sin hybris.

    Migrationsguldet blev till sand.

    SvaraRadera
    Svar
    1. No border - No nation .. !! ;-)
      ALLA är välkomna till SE och att frikostigt få ta del av ALLA våra samhällsgoder och socialförsäkringssystem... *S*

      OBS !! IRONI !!

      Radera
    2. Precis som väntat börjar nu svenskarna leta syndabockar för det de själva ställt till med. För tror "sverigevännerna" verkligen att det är asylanterna som orsakat decennier av destruktiv bostads- och penningpolitik?

      Ändå kommer alla skylla på invandringen. Lättast så.

      Radera
    3. De svenska socialförsäkringssystemen klarar INTE av vad som helst...

      Radera
    4. Haha. Fyfan vad det brinner i huvudet på sverjevännerna när någon visar på att vissa problem inte beror på invandring...

      Radera
  13. Relativt få lägenheter i Stockholms innerstad där inte föreningen äger marken och där så är fallet, så brukar det framgå av prospektet och priset vara lägre. Jag har även sett varningar för att markhyrorna kan komma att höjas framöver.

    Tror skuldkvotstaket i mars kommer påverka mer i Stockholm, inkl. bostadsrätter med markhyror. Även om de som redan har lån inte drabbas i plånboken direkt, så kommer det sänka priserna när folk ska köpa.

    SvaraRadera
  14. Men i Skåne/Malmö stiger fastighetspriserna och det tidigare rekordpriset på Zlatans hus är nu överskridit !!

    https://www.sydsvenskan.se/2018-01-02/har-ar-2017-ars-dyraste-hus-i-sydvastra-skane-kommun-for-kommun

    SvaraRadera
  15. Även staten via fastighetsverket är en stor markägare i Stockholm som också höjer avgiften.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    2. HELA Rinkeby - Tensta - Kista - Husby - Akalla och delar av den nyare bebyggelsen i Sundbyberg (Hallonbergen - Rissne) ligger på gammal militär övningsmark... Dvs det är "Kronan" (statgen) som äger marken...

      Ursviksskogen med gamla topphemliga FOA är också statlig mark...

      Radera
  16. Detta kommer ju i slutändan drabba allmännyttan och deras hyresgäster värst.

    Stockholm Stad kommer nämligen inte kunna ta ut mer från egnahemsägare/brf än de tar ut från allmännyttan. Sannolikt kommer vi få se överklaganden och i slutändan en dom som tvingar stockholm stad till likabehandling.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Behövs inga överklaganden för det, eftersom det redan blir likabehandling. HR-fastigheter får samma höjning som alla andra.

      Radera
  17. Imponerande timing!
    *tar fram popcornen*

    SvaraRadera
  18. Känns väl rimligt att de tar marknadsmässig hyra?

    SvaraRadera
  19. Det är väl bara så att politiker och aktuella myndigheter har ledsnat på allvar på de prisuppgångar på bostäder som har skett. Det har ju varit mängder med varningar under många år. Dessa prisuppgångar är ju egentligen inte bra för någon förutom den som sitter på en eventuell vinst och om den går att realisera. Riskerna i hela ekonomin är ju höga och unga som vill in i marknaden kan inte köpa då det är för dyrt. Nu ska det ner till normalförhållande och många vill samma sak.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan ju vara någon 60+ grå byråkrat som haft samma jobb utan att bli befordrad i 40 år i urtvättad beige-rosa skjorta i 65% polyester och som bott i [valfritt utanförskapsområde ] och röstat på (S) i hela sitt liv som nu är bitter och avundsjuk.. ;-)

      Radera
    2. Man vill göra allt för att hindra prisuppgång (belåningstak amorteringskrav, skuldkvotstak mm) men man vägrar angripa det verkliga problemet, dvs de konstlat låga räntorna.

      Hur har KPI-ökning 2% kunnat bli en sådan dogm? Inte ens när räntorna är negativa, något som Sverige nästan är ensamt i världen med, fattar man att något är på tok.

      Det finns noll empiriskt stöd för att fallande KPI skulle vara skadligt.

      Fallande penningmängd, Ja, men det har vi ju inte.

      Radera
    3. varför krångla till det? Kommunen är i stort behov av pengar och då höjer man markhyran. Punkt Slut

      Radera
  20. Nu påverkar tyvärr inte alls avgiften priset på det sättet som beskrivs. Önskar man kunde pumpa upp priset på sin lägenhet med 1.5MSEK genom att sänka hyran med 1200kr/mån, men det funkar inte...

    BR-marknaden är tyvärr helt okänsligt för BRF ekonomi och avgifter i nuläget, en vinkällare i huset påverkar priset mer än att amortera föreningens lån.

    SvaraRadera
  21. En bostadsrätt med tomträtt borde rimligen vara värd lika mycket oavsett om den ligger i centrala Stockholm eller Borlänge. Detta eftersom det bara är byggnaden man äger (dvs. föreningen äger). Lite tufft för bostadsrättsägare i Stockholm när de inser detta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du hade haft en poäng om byggnaden hade varit en husvagn... Men det är rätt få flerbostadshus som är flyttbara, och alltså spelar läget roll, vad du än drömmer om.

      Radera
    2. Re. tolvtretton
      Tänk igen. Läget ligger helt och hållet i markvärdet. Tar markägaren marknadsmässig tomthyra så återstår bara byggnadsvärdet för bostadsrättsinnehavaren. Förstår att det kan vara jobbigt för dig om du sitter på en sådan bostadsrätt, men detta är faktum.

      Radera
    3. Oavsett hur flyttbar byggnaden är så får ägaren lämna marken om de inte vill betala marknadsmässig hyra.

      Radera
    4. 1. Jag bor i hyresrätt
      2. Marknadsmässig tomträttsavgäld (inte hyra, och inte arrende...) skulle motsvara finansieringskostnaden för att köpa motsvarande mark, vilket är det sätt man beräknar tomträttsavgälden i förslaget - den är 10 ggr högre på Östermalm (263 kr/kvm BTA) än i Husby (24 kr/kvm BTA). Faktiskt större skillnad än kvm-priserna på bostäderna...

      Radera
  22. Lars, hur tror du detta kommer att påverka det nybyggda området, Norra Djurgårdsstaden, på Östermalm i Stockholm?

    Jag avstod att köpa en lägenhet där för ett antal år sedan då marken är hyrd av kommunen (tomträttsavgäld). Jag frågade mäklaren om detta men hon sade att Ni är så många som har den här lösningen att Ni kan förhandla med kommunen. "Yeah right!"

    I min mening är lägenheterna i Norra Djurgårdsstaden en hybrid mellan BRF och hyresrätt då BRF inte äger marken som fastighet står på. Klar blir det riktigt illa kan man hyra en stor helikopter och flytta hela punkthuset till någon annan plats.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är dock "åtgärdat" i de senare etapperna - bara västra och norra 1 och tomträtt. I Norra 2 (senaste färdiga etappen, där jag själv råkar bo...) och Brofästet, som är den etapp som byggs/säljs just nu, äger föreningarna marken.

      Radera
    2. @tolvtretton - Gäller det HR i dom etapperna också? Ser ut som att tex kvarteret Backåkra står på tomträtt.

      Radera
  23. Off topic angående spekulation i nybyggda BRF:er i Stockholm:

    Jag fick idag kännedom om en lägenhet som har bytt ägare sju (7) gånger innan inflyttningsdatum. Känn på den.

    Samma källa sa att spekulationsköpen nu har helt upphört inom denna stora förvaltare/byggare.

    SvaraRadera
  24. Tomträtt har litet genomslag på priset för villor eller radhus jämfört med friköpt tomt (egenägd). Föga förvånande att genomslaget på BRF är lågt.

    Själv tycker jag köparna inte rätt värderar risken att inte äga själv. (De flesta begriper helt enkelt inte vad tomträtt är.)

    Jag tycker inte om tomträtt. Det är en ägarform som enbart gynnar kommunerna och vanligt folk begriper inte att deras ekonomiska situation är betydligt mer oförutsägbar jämfört med friköpt tomt.

    Det verkar nästan inte spela någon roll alls när omförhandling på avgälden är mer än 5-10 år bort, köparen verkar göra en (felaktig bedömning) evighetskapitalisering med kalkylräntor som närmar sig tvåsiffrigt när vi har haft en realränta på enstaka procent under många år.

    SvaraRadera
  25. Booli går emot narrativet: https://www.svd.se/bopriserna-upp-i-alla-lan-utom-tva

    SvaraRadera