Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2018-01-19 08:09

Gästinlägg: Erfarenheter från dagens bostadsmarknad utanför Stockholm

Nedanstående är ett gästinlägg av en läsare.

Mot bakgrund av din betraktelse i dag gällande bostadsmarknaden i Stockholm tänkte jag ge dig några reflektioner från oss som springer runt på visningar på helgerna samt diskuterar med mäklare av försäljning av egen bostad. Vi har även vänner och bekanta som köpt och sålt fastigheter under det senaste året. Det jag beskriver gäller Västerort och villor i Stockholm.
Inte Västerort.
Gällande volym finns alltid en grundvolym oavsett konjunktur eller situation på bostadsmarknaden som en följd av skilsmässor och dödsbon, enligt mäklarna. Även de som faller för åldersstrecket och inte klarar av eget boende faller in under denna kategori. Det känns som att det inte är de som vill byta upp sig som lägger ut objekt till försäljning i samma utsträckning. Det samma gäller också på köparsidan. De som träffat någon ny eller bildat familj märks mer på köparsidan. Mäklare vittnar om desperationen hos nyförälskade och nybildade par med två barnkullar då det inte finns särskilt många hus i den storleksklassen. Då får ekonomiska överväganden stå tillbaka till förmån för kärleken, och dessa par kör fortfarande med öppna spjäll i en budgivningarna.

Man bör vara medveten om att väldigt många objekt dras tillbaka och inte finns i statistiken. En icke-affär är också en affär för de som följer utbudet på bostadsmarknaden. Det är vanligt att objekt återkommer till lägre priser. Därför syns inte nedgången i bostadspriser så tydligt i statistiken som det gör om man har blykoll på vilka objekt som är ute i ett specifikt område. Jämför med volymstaplarna om man köper aktier. Även om inte alla order går till avslut kan du se på volymstaplarna om köpare och säljare är på hugget.

Jämfört med för ett år sedan är det jättetydligt att det är mer viktigt för mäklare att ligga exakt rätt i marknaden med utgångspriset. Det är helt enkelt så att det hus som ligger bäst till i förhållande pris, område och kvalitet åker "alla" och tittar på, medan andra objekt inte får någon publik över huvud taget. Det förekommer fortfarande sanslösa budgivningar samtidigt som liknande objekt är helt döda på marknaden. Se ovan om att objektet dras tillbaka ofta.

Det börjar också märkas att det finns mäklare som är ovana vid en sådan här marknadssituation. Att det går trögare förklaras med att det tar mycket längre tid än för ett år sedan. Från dagar tidigare till veckor, eller i vissa fall månader, nu för tiden. Det händer att mäklare förklarar rent ut att deras uppdragsgivare har svårt att acceptera att det pris grannen fick förra våren inte är aktuellt längre. Nog tycker vi oss också ana att ett visst samband mellan objekt som dras tillbaka och bristande servicekänsla hos mäklaren. Efter många år av mer eller mindre oavbruten uppgång finns det väl helt enkelt mäklare som inte är vana vid att jaga köpare och tala för sin vara.

Men man skall inte underskatta duktiga mäklare som vet att parera en tuffare bostadsmarknad. Ett sätt är att använda sig än mer av lockpriser för att få igång budgivningen. Jag tror att det ser vi till del i dag, och det kan mycket väl leda till stigande priser och en potentiell tjurfälla, är att många inte kan motstå objekt i attraktiva områden när de skenbart kommer ned i pris rejält.

Även om bostadsmarknaden ändrat dynamik är det svårt att peka ut en enskild faktor när tillväxten är god, räntorna fortsatt låga och arbetslösheten obefintlig.

Min spekulation är att för något år sedan gick priserna i Västerort rent generellt genom 10-miljonersvallen för högst ordinära bostäder. Jag tror att detta magiska och jämna tal med många nollor fungerar ungefär som ett motstånd eller stöd i aktier eller index. En hög siffra som i sig skapar inför framtiden och bidrar till att köpare besinnar sig.

Ofta hör man annars att dämpningen i prisuppgången beror på att amorteringskrav och eventuellt höjda räntor börjar sjunka in i medvetandet hos folk. Utöver amorteringsregler bör man ej förglömma de reavinster folk byggt upp och som antingen måste skattas av eller betala uppskovsränta på. Jämfört med för några år sedan är transaktionskostnaden med utgifter för lagfart, amortering och uppskovsränta väsentligt högre och mer kännbara på allt högre prisnivåer.

Detta är några reflektioner efter att ha letat ny bostad under höst och vinter.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så lång blogginlägget är publicerat.

26 kommentarer:

  1. Intresant men kan du inte berätta mer om din situation gällande att få lån med de nya reglerna? Jag har följt marknaden på liknande sätt och det enda jag kan se som skiljer från förra året är (bortsett från mindre men dock viktiga inspel som att Nordea flyttat) att reglerna ändrats så att bankerna snörpt åt REJÄLT. FÖr att köpa ett objekt för 10 Mkr krävs en grym ekonomi från två inkomsttagare. Eftersom det är färre som klarar dessa krav än förra året så sjunker marknaden. Den kommer att fortsätta sjunka till dess att de som klarar kraven återigen är fler och till dess är det en mycket mycket lång sträcka!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns nog tillräckligt med höginkomsttagarna som konkurrerar om de dyra objekten. Det är inget bolånetak utan utökade amorteringsregler som införs och paret ska uppvisa en hög bruttoinkomst vid just vid lånetillfället. Säljer de varsin tvåa för 3 miljoner st och har en sammanlagd bruttolön på 100k så klarar de 10 miljoner utan förhöjd amortering.

      Radera
    2. @sjunkbomben Visst om de får sina lägenheter/villor sålda så fungerar resonemenaget men vid en trög marknad så är det inte så enkelt att sälja särskilt inte 2 stycken objekt på samma gång.

      Radera
    3. @Sjunkbomben:
      Jamen... Såklart om de säljer sina lägenheter som var obelånade, men vilka i h-vete har obelånade lägenheter? Det är ju uppenbart förmånligt att maxa sina lån och länga in på ISK alternativt använda som insats till andra lån (för kids etc).

      Men poängen är att med de nya reglerna så blir det färre som klarar kraven relativt tidigare. Färre som kan köpa innebär fallande marknad...

      Radera
    4. Finns också en latent skatteffekt med reavinstskatt och stämpelskatt vid husköp. Men just i Stockholm och med anknytning till onsdagens inlägg om stigande priser så är det rätt få affärer, räntan är låg samt det finns rätt många höginkomsttagare i Stockholm med väldigt stora marginaler. De är medelinkomsttagare med barn ( kostnader) som påverkas mest av de nya reglerna och en ej genomförd affär syns inte i statistiken.

      Radera
    5. 10Mille är ju rätt mycket att ha exponerat mot bara en marknad,och speciellt om det inte är ens egna pengar. Med 85% lån har man en hävstång på nätta 6,7ggr, man får ha rätt rejäla övriga tillgångar och bra kassaflöde för att kunna sova lugnt på natten.

      Radera
    6. @Sjunkbomben:
      du pratar om att räntan är låg och reavinstskatt men dessa faktorer har att göra med pengar i verkligheten. Det är inte det intressanta här utan det är bankens schablonberäkning som är intressant. Det spelar ingen roll om du så visar kontoutdrag från 20 år som intygar att du lever sparsamt etc. I bankens program så stresstestas du mot 7 % ränta samt amorteringskrav mm. Alltså de verkliga förhållandena har inget med deras kalkyl att göra.

      Radera
    7. Mnils, Jo. Jag talade idag med en kollega om att det var hål i huvudet att köpa för sex miljoner. Här talar vi ytterligare fyrtio årsinkomster...

      Radera
    8. Sant om stresstest men de gäller de som går i huvudfåran. Med personlig bankkontakt eller private banking så gäller andra överenskommelser.

      Radera
  2. Delar till fullo gästinläggets slutsatser som även gäller Sthlm innerstad. Bör tillägga att vissa toppobjekt drar till sig en liten grupp nya köpare med väldigt mkt pengar (återvändande ulandssvenskat, arv, bonus etc) som ger toppnoteringar i ett område. Säljarna av ordinära objekt får då en skev prisbild.

    SvaraRadera
  3. Intressanta iakktagelser förvisso. Särskilt det här med icke-affärerna. Hur skall man mäta det? Skall det alls mätas? Det som är intressant är dels hur lång tid det tar att sälja, där kan ju tillbakadragandet från marknaden ställa till det. Dels, men egentligen det enda intressanta, är det slutliga priset. Men jag vill gärna se fler anekdotiska historier, bara statistik a la Husmask räcker inte.

    SvaraRadera
  4. Amorteringskravet är sannolikt en bidragande orsak, då bör marknaden vika ned efter det införs i mars.

    Men vi får se.

    SvaraRadera
  5. "..Stena Fastigheter gör om flera planerade bostadsrätter till hyresrätter. Och nya vd:n Cecilia Fasth tror att priserna på bostadsrätter kommer fortsätta falla. Det rapporterar di.se. .."

    http://www.gp.se/nyheter/g%C3%B6teborg/tillslag-mot-angeredssl%C3%A4kten-flera-barn-omh%C3%A4ndertagna-1.5067246

    SvaraRadera
  6. Det är väl jättebra om så många nybyggen som möjligt blir HR..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Iofs men varför kan man betala hyra som skall täcka kostnaderna men inte motsvarande när det var BR ?

      "Någon annan" betalar ??

      Radera
    2. För att man inte klarar av kraven från banken eller saknar kontantinsats.

      Radera
  7. Håller med, det är ju sådan extrem brist även på dyra HR (se kötider) att det bara är att köra på.

    SvaraRadera
  8. Booli slutpriser inkluderar även objekt som tagits bort från marknaden utan försäljning(!) Om Husmask tar med dessa så blir statistiken helt fel.

    På samma sätt finns det mäklare för spektakulära objekt (ex Sjönära) som konsekvent inte rapporterar sina försäljningar så de kommer med i Booli statistiken.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Husmask har färre slutpriser för hus än vad du får fram när du söker direkt på booli....

      Radera
    2. Söker du på Booli slutpriser _kan_ du få sista budet som troligt försäljningspris. Därmed inte sagt att husmasken använder det i sin data.

      Radera
  9. Är i samma situation och tittar på villor runt Sthlm.

    Ser samma saker. Det är många objekt som försvinner från försäljning utan att det kommit ett enda bud. I min kategori av bevakning vågar jag nog påstå att 80% inte blir sålda.

    Duktiga mäklare gör mycket.

    Man ska verkligen inte underskatta att transaktionsavgifter på en normal villa idag är 100.000 för lagfart och pantbrev. Pengar du ska upp med utöver kontantinsats.

    Jag har sagt det förr och säger det igen. Det är nu i inledningen av raset/stillaståernde marknad som objekt som inte är i bra skick inte är säljbara om man inte sänker priset rejält. Det är helt enkelt tryggare att köpa något som man vet är ett boende man kommer trivas med än att riskera något

    SvaraRadera
  10. Håller med om en hel del i inlägget, men:

    "En icke-affär är också en affär för de som följer utbudet på bostadsmarknaden."

    En icke-affär av ett objekt som legat ute för försäljning är inte en affär. Det är en missad chans för en köpare pga att säljaren nekat försäljning till lägre pris. Det är säljaren som bestämmer att ett objekt som erbjuds på marknaden inte ska säljas. Varje gång ett objekt inte säljs är det säljaren som fortsätter att disponera objektet och köparen får klara sig utan.

    SvaraRadera
  11. Tjurfällan är över, kraftigt lägre utropspriser igen.

    SvaraRadera
  12. Ifall man har en skatteskuld från försäljning av bostad, när blir man tvingad att betala den?

    Kan man ha den kvar tills man dör?

    SvaraRadera
  13. Bostadsmarknaden kan idag ha den mest extrema "missmatchen" någonsin. Personer som avsiktligt eller oavsiktligt försöker ta hem miljonvinster skall sälja till personer som anar eller inser att priserna riskerar att sjunka framöver.

    Har i mina sparade objekt på Hemnet flera hus som enligt mitt sett att räkna (ung skippa värdeökningen senaste två åren) ligger 2 miljoner eller mer över vad som är ett rimligt pris, i prisklassen 4-6,5 miljoner. Kan inte vara den enda som tycker ungefär så för de har legat ute till försäljning över en månad i höstas, försvann över julen och kom tillbaka i januari. Lite skadeglädje känner jag när hus kommer som nytt i hemnet och redan är favorit-märkt. Osäljbart till nuvande pris, ändå försöker man.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bara för att jag skrev så är ett av husen - som varit till salu i runt 3 månader och med "budgivning pågår" flashad nästan lika länge, nu nedskrivet i pris med över 1 miljon. Får se om det blir sålt nu.

      Radera