Cornucopia?

Aktuellt

Ny e-novell/ljudbok: Valet av Lars Wilderäng - Berget och Oscar nu också som ljudbok

Midsommarhelgen är nu räddad där du kurar under din varma filt eller gömmer dig under regnkläderna. Nu finns min nya e-novell, den säkerhets...

2018-01-18 10:00

Allt talar för stigande lägenhetspriser i Stockholm - men lägre volymer

Allt talar för att lägenhetspriserna i Stockholm stiger under januari. Volymerna på avslutade affärer är dock låga, samtidigt som utbudet är rekordstort, så frågan är om det är tjurfällan vi ser och att detta blir kortvarigt. Månaden är förstås inte över än.
Solnedgång över Stockholm.
Med över halva månaden passerad håller upprekylen i Stockholm i sig på Husmasken.

I december var medelpriset 87 279:- SEK per m2 innanför tullarna och områdesjusterat 86 760:- SEK per m2. För hela Stockholms kommun var priserna 69 613:- SEK per m2. I Stor-Stockholm var medelpriserna 59 294:- SEK och 38 538:- SEK områdesjusterat.

Nu i januari är priserna upp under månadens första sjutton dagar. Aktuella priser nedan:

Medelpriser
Innanför tullarna 88 856:- SEK per m2 +1.8% på 203 affärer
Stockholms kommun 69 662:- SEK per m2 +0.1% på 385 affärer
Stor-Stockholm 59 184:- SEK per m2 -0.2% på 674 affärer

Områdesjusterat
Innanför tullarna 91 611:- SEK per m2 +5.6% på 203 affärer
Stockholms kommun - finns inte
Stor-Stockholm 41 450:- SEK per m2 +7.6% på 674 affärer

Detta är ganska entydigt upp. Priserna rekylerar också upp i Malmö och på orter där det byggs extremt mycket som Örebro och Uppsala. Däremot är de ner i Göteborg.

Dock är detta färre affärer än vanligt samtidigt som utbudet exploderat. Enligt Hemnet är det 63% fler objekt ute nu än samma vecka förra året.

Utmärkande för en fallande marknad inom bostäder (eller alls egentligen) är minskade volymer.

Räknar man om ovanstående siffror till 31 dagar får man följande omsättning i år.

Omsättning 2018 (preliminärt estimat 31/17)
Innanför tullarna 370 affärer
Stockholms kommun 702 affärer
Stor-Stockholm 1 229 affärer

Hur såg det ut 2017?

Omsättning 2017
Innanför tullarna 549 affärer
Stockholms kommun 1156 affärer
Stor-Stockholm 2 036 affärer

Omsättning 2016
Innanför tullarna 461 affärer
Stockholms kommun 1095 affärer
Stor-Stockholm 1 889 affärer

Omsättningen är alltså kraftigt fallande. Jämfört med 2017 är antalet affärer ner 33% innanför tullarna, 40% i Stockholms kommun och 40% i Stor-Stockholm. Antalet affärer är också ner jämfört med 2016, men inte lika mycket t ex "bara" 20% innanför tullarna.

Detta med reservation för om fler avslut sker mot slutet av månaden. Man kan ana att efter höstens kraftigare ras innanför tullarna är rekylen uppåt större där nu, jmf t ex medelpriser, men också ett lägre omsättningsfall.

Nu återstår att se om detta bara är en tjurfälla eller om nedgången är över. Med tanke på det enorma utbud av påbörjade lägenheter som kommer avslutas under 2018 så har jag svårt att se att det ska vända upp permanent, men konstigare saker har hänt.

Det kan vara en fråga om att högbelånade vill köpa en bostad innan nya amorteringskraven träder i kraft i mars, men min killgissning är nog så god som någons. Överlag är våren alltid bättre än hösten och om vi se faktiska fallande priser i vår kan vi med hög säkerhet utbrista att bostadsbubblan har spruckit. Men där är vi inte än.

Data från Booli via Husmasken. Alla siffror för januari månad är preliminära. Är man normalutmanad förstår man det, men jag skriver det ändå eftersom jag i åratal kommer få felaktigheter i detta inlägg slängda i ansiktet på mig från överutmanade personer.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så lång blogginlägget är publicerat.

33 kommentarer:

  1. Priserna har ju stigit markant varje Januari de senaste åren enligt din tidigare graf.

    SvaraRadera
  2. Som sagt är det mer eller mindre självklart att priserna går upp nu i början av året åtminstone fram till amorteringskravet, fallande marknad eller ej. Skulle vi få röda siffror fram till Mars är något riktigt, riktigt, riktigt galet.

    Däremot undrar jag om du tänkt rätt angående volymen. Är den inte generellt mycket högre sista veckan i Januari än första?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som det står i inlägget "detta med reservation för om fler avslut sker mot slutet av månaden".

      Radera
    2. Enormt antal pågående budgivningar just nu innanför tullarna. Min killgissning är att omsättningen kommer öka dramatiskt lagom till helgen. Ser väldigt annorlunda ut jämfört med i höstas.

      Radera
    3. Alla barnen hade en Agenda utom Lars...

      Radera
    4. Märkligt inlägg av Lars W. Kollar man veckovis på husmasken ser man följande för 2 första v i januari:

      2016: 162
      2017: 134
      2018: 135

      Det vill säga att volymen är helt normal.

      Radera
    5. Förtydligande: Avser Stockholm innanför tullarna.

      Radera
  3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  4. Intressant att snittstorleken på en lägenhet är under 50 kvadratmeter i januari mot c.60 kvadratmeter tidigare månader. Borde vara en drivare till den högre prisbilden, vilket kommer att "tvättas bort" i Valueguards siffra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jupp. Det bör vara huvudförklaringen.

      Radera
    2. Detta är ju betydligt mer intressant än volymen (som är normal för första 2 v i januari). Hur stor del av uppgången kan detta förklara?

      Finns det något sätt att se hur mycket nyproduktion som säljs?

      Radera
    3. Jag har jmf kvm-pris för olika storlekar på likvärdiga lgh i Sthlm innerstad. Det kan röra sig om mer än 3tkr/10 kvm. Det gör att spikar uppträder i prisbilden när många mindre lgh omsätts vid hel- och halvårskiften. Därmed inte sagt att priserna ändå har stabiliserats.

      Radera
    4. Det är rimligt att tro att nyproduktion drar ned snittstorleken då nya lägenheter oftast är mindre jämfört med äldre. Man försöker helt enkelt hålla nere priset genom att bygga färre kvadratmetrar i nybyggen.

      Radera
  5. Samtidigt..

    https://www.di.se/nyheter/bostadsrattsbyggare-drar-i-nodbromsen/

    SvaraRadera
  6. Att det finns ett stort utbud är inte samma sak som att det finns ett stort utbud till fyndpriser. Säljarna bestämmer vad de kan tänka sig att sälja för. Köparna har inget inflytande över det beslutet.

    SvaraRadera
  7. Det finns en värld utanför tullarna faktiskt! ;-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det lär många unga tids nog inse men inte än. Först ska vi igenom förnekelsefasen. Hela sentimentet kommer att förändras med tiden. Vi kommer att börja prata om andra saker än bara boendevärden...Vänta ska du se. Det här är en början av en lååång process där bopriser kommer att åtminstone halveras och människor kommer att lära sig att det finns en värld utanför tullarna....där man kanske måste bo...

      Radera
  8. Fullt naturligt att det görs få affärer första två veckorna i januari. Är det inte en säsongseffekt som är återkommande? Skulle gissa att det svänger upp nu med fler avslut kommande två veckor men frågan är förstås hur mycket...

    SvaraRadera
  9. Det är så skrattretande att vissa anser att priserna inte har gått ner. Det är lite som att köpa en ny bil för 1 miljon och efter ett år försöka sälja den men inte acceptera att det högsta budet är 500 tusen och mena att den visst är värd 1 miljon eller kanske mer om det blir ett samlarobjekt (eller vad man nu kan hitta på för anledningar). Alla skulle skratta åt dig om du trodde att värdet på din bil inte hade gått ner när ingen vill betala 1 miljon just nu.

    Försöker man sälja en lägenhet nu (om alla de som faktiskt ville sälja säljer) så har de gått ner i pris. Det är uppenbart.

    SvaraRadera
  10. I min lilla lista på [email protected] sprakade det till för två dagar sedan med 12 budgivningar på 80 objekt.

    Är bara ett bud på utgångspris i de flesta fallen.

    Jag misstänker att det är en koordinerad bluffkampanj av mäklarna för att kickstarta budgivningarna :)

    Ett par av budgivningarna har blivit något, inte mer är 2-3 budgivare.

    Det är uteslutande de mindre/billigaste objekten som har budgivning.

    Det drar upp pris/m2.

    Vi får se...

    SvaraRadera
    Svar
    1. http://bostad.skandiamaklarna.se/till-salu/CMBoLgh/bidding/4O92IHF3TT198MP8
      11 budgivare.

      Radera
    2. Västra Göteborgs villor har fått 500-700 000 avskalade sedan sommartopppen skulle jag säga. I klassen 7-8 miljoner dras några bort utan att bud visas, några (ca 1/4) får budgivningar med 1-3 budgivare som börjar på eller under utgångspris. Ungefär samma som i nov-dec skulle jag säga, en helt annan marknad än i våras helt klart.

      Radera
    3. Johan. Jag gjorde samma iakttagelse på hemnet i och kring Malmö. Märkligt.

      Radera
    4. Mr Perfect,

      Är nu ganska övertygad om att det var en koordinerad mäklarkampanj för att få igång budgivningarna för det har inte blivit mer än ett bud till utgångspris på de flesta.

      Visst fanns de legita budgivningar och några har avslutats.

      Ganska smart trick tycker jag :)

      Också många som inte accepterar lagda bud och mycket nya visningar.

      Radera
  11. Nu är jag i den branschen så det finns vissa förklaringar varför januari alltid är starkare månad än tex december. (Utöver att det är helger)
    Många köper sina bostäder i december. Man skriver på köpekontrakt men köpet genomförs inte förrän i januari månad. Det är vanligt förekommande då många har lånelöfte från banken men man har svårt att träffa bankpersonal innan helgerna är över. Därför har man med sig lånelöftet när man skriver köpekontrakt, men själva försäljningen dröjer en-två veckor efter. Därför kan fler försäljningar märkas i just januari.

    Det som många missar är att februari brukar var en månad då det kommer ut en hel del objekt till salu. I branschen kallar vi februari för skillsmässomånaden. Det på grund av att man har en bild vad som sker hos vissa ett par månader innan.

    tex: december. Man är lite trött på varandra och firar jul på var sitt håll. Nyår festar man men andra än sin kille/tjej/fru/man. Man är otrogen.
    Januari: man avslöjar/blir avslöjad i början på februari och då bestämmer man sig för att skiljas. vecka två i januari brukar bli högsäsong för tex besiktningsmän, stylister och fotografer. Då ska huset göras i ordning inför försäljning.

    I början av februari kör man ut huset på hemnet.....Det kallar vi för skillsmässomånaden. Då kommer alla dessa hus till försäljning.

    Så en tjurfälla kan komma i februari/mars.

    Om du inte tror på det jag skrev ovan, fråga vilken mäklare som helst. Är han/hon ärliga så kommer de att bekräfta detta :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Glömde också skriva att det finns en del mäklare som "bettar" hur många skillsmässopar de får in. Slår man nästa år? fler/färre än förra året...etc.

      när jag läser det jag skrev inser jag i vilken sjuk bransch det är ;)

      Radera
  12. @Bambumilester Det är ca 1000 lgh till salu i Sthlm innerstad. Det finns bud på runt 200st, alltså 80% utan bud. Det kan svänga till helgen men det är nog många som dras tillbaka.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur många av de andra 80% har redan haft visning?

      Radera
    2. Ungefär hälften. Intressant är också att endast sju lgh av ca 1000 är borttagna före visning. För ett år sedan kunde det ligga på 10-20% av försäljningarna när trycket var som störst.

      Radera
  13. FAKE NEWS på bloggen!
    Ser man till booli så fortsätter priserna ned (endast södermalm upp pga väldigt många tvåor som sålts där), och endast första halvan är avklarad av Januari. Det har varit de mest optimistiska/oinformerade köpare som slagit till då också. Vad jag kan se så är priserna nu i här och nuet lägre än i december på de flesta objekt, så vi kommer fortsätta nedåt även i Januari och definitivt Februari. Efter amorterkravet så minskar folks max lånebelopp med runt 10-15% minst pga bankernas kvar-och-leva på kalkyler vilket direkt stryper eventuella prisuppgångar. Nu när spekulanterna är borta från marknaden återstår också bara en klassisk supply/demand kurva och det är den som säljarna måste ned för att möta köparen på, detta kommer också att ske.

    SvaraRadera
  14. En detalj ang. volymerna i Stockholms innerstad Lars, siffrorna på avslut på en viss dag kan ändras i efterhand, alltså inte bara under den dagen. Jag gissar på att det är för att folk efter-rapporterar. Det märks speciellt tydligt visa måndagar då antalet avslut på den föregående fredagen kan hoppa upp med två-fyra avslut.

    Nu pratar vi inte om några enorma mängder, men dina ovanstående siffror kan mycket väl gå upp några procent från nuvarande värden.

    SvaraRadera
  15. Undrar just hur mycket småhusmarknaden faller? Det har ju inte byggts lika många småhus eller radhus som brf-lägenheter.

    Fördelen med småhus och fastighetsköpen är att vi får sann statistik, nackdelen är att vi får den i efterhand när köpen lagfars.

    SvaraRadera