Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2017-12-30 09:17

Ska bostadspriserna bara tillbaka till 2012 års priser?

Baserat på prisutvecklingen på bostäder i Finland, som har en fungerande marknad, så kanske svenska bostadspriser bara ska tillbaka till 2012 års nivåer, plus KPI-inflationen.
I Finland har man likt i Norge en fungerande bostadsmarknad, även om priserna skenat i Norge, vilket de inte gjorde i Finland.

Motsvarigheten till bostadsrätter kallas i Finland för aktielägenheter, men är likt i Norge ägarlägenheter, som man gör precis som man har lust med. Antalet hyresvärdar blir alltså likt i Norge tusentals, och man får alltså en fungerande marknad.

Som jag påtalat tidigare är inte en fungerande marknad fri prissättning, utan även fritt utbud. I Sveriges oligopolsituation, rent av monopolsituation, där framför allt kommunerna styr byggandet och dessutom oftast är den största hyresvärden, så skulle inte marknadshyror lösa ett dugg. Bostadsrätter måste i så fall bli helt fria att hyra ut utan tillstånd från föreningen,  vilket stoppades av socialisterna (Vänsterpartiet, Miljöpartiet, Socialdemokraterna och Sverigedemokraterna) i Alliansens sista budget.

Dessutom måste man kunna äga flera bostadsrätter och kraven att man måste bo i dem behöver i så fall bort.

Grafen ovan över bostadsprisernas utveckling i Finland och Sverige är intressant. Den antyder att det först var 2012, som svenska priser gick in i en bubbelfas. Nu ska man dock komma ihåg att grafen visar index och inte nominella priser, där de verkliga priserna inte var samma i Finland fram till 2012. 

Men om 2012 skulle stämma så ska priserna bara ner ytterligare 30%.

Dock överkompenserar som bekant krascher i bubblor. Priserna kanske faller 50% från idag och rekylerar sedan upp så raset stabiliseras på 30%. Se marknadsbubblans anatomi.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så lång blogginlägget är publicerat.

55 kommentarer:

  1. Definitivt en intressant graf, men om man normerar på 2010 är det klart att åren närmast 2010 kommer vara de som ser ut att matcha bäst - så man kanske inte ska tolka in allt för mycket i den...

    Men jag hoppas själv på en snabb, större nedgång, eftersom vi sålde i fjol och kommer "behöva" köpa inom 1-2 år :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack Cornu! Skönt att se att det finns ett golv för fallet! Fast det normala vore att en korrektion tillbaka slår i motsvarande grad åt andra hållet (dvs en bra bit under Helsinki under en kortare tid) innan det stabiliseras på samma nivå som Helsinki. Ska bli spännande att se när det händer!

      Radera
  2. Finland har haft 7 år med lågt bostadsbyggande. Vad kommer att hända i Sverige?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Korrigerar mig själv: Finland har haft 7 år med sjunkande byggda småhus (m3). Flerbostadshus sjönk i cirka 5 år. De senaste två åren har Asuinkerrostalot (flerbostadsvåningshus) stigit med mer än 10% per år.

      Radera
    2. Finlad har också haft lågkonjunktur till skillnad från Sverige

      Radera
  3. Klart intressant graf. Det är väl inte orealistiskt att tro att priserna ska harmonisera med detta.
    Det är ju där någonstans då det hela kändes som huvudlöst, onyktert och likt ett pyramidspel.
    Då gamla regler sattes ur spel.

    SvaraRadera
  4. Det konstiga idag är när man pratar med kollegor och vänner är att de knappt får det gå runt i vardagen? Brukar påpeka att de bor ju "nästan" gratis just nu då räntorna är väldigt låga, men får då oftast en helt oförstående blick?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det låter konstigt. Min erfarenhet är att folk har väldigt gott om pengar. Arbetslösheten bland infödda är nästan noll. Det låter som en konstig bekantskapskrets.

      Radera
  5. Finland är som Sverige _kunde_ ha varit !
    Men i Sverige så tok-snurrade man till det med "ledande vänsterintellektuella" 1968 och man skulle vara så modern, progressiv och hela världens samvete och socialbyrå...

    Finland har en fungerande bostadsmarknad.
    Finland har även en fungerande skola.
    Men i Finland så "släpper man heller ingen jävul över bron"!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja allt är invandrarnas fel. Låt dom bombas bort

      Radera
    2. Bara rasister som tycker att det är invandrarnas fel, som Kalle P. Realister skyller på invandringspolitiken.

      Radera
  6. "Tukholma" = Tokholm på finska :)?

    SvaraRadera
  7. Störst problem har de tusentals spekulanter som skrivit på köpeavtal på nybyggda BRFer och som inte kan kliva av utan stora kostnader. Inte bara handpenningen ryker utan dom måste stå för säljarens eventuella ytterligare kostnader, t ex försäljning långt under det ursprungliga priset i kontraktet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Där har du helt rätt
      Har en vän som trodde för 1.5 år sedan att han skulle göra ett klipp
      Sa åt han att inte göra det men lyssnade ej.
      Finns normalt när man köper nybyggd något som heter bokningsavgift då är det lättare att kliva av, men nu har typ alla som säljet nyproduktion valt att du automatiskt får ett förhandsavtal
      Dvs bunden som du skrev

      Detta är i Nacka = byggs supermycket
      Precis som många spekulanter så kommer många försöka sälja innan inflytt men går det inte måste de sänka priset och idag har den föreningen där de köpt fortf 80 osålda lägenheter som varit ute 1,5 år, lägg till nya amorteringskravet som garanterat gör att fler väljer bort nya dyra små lägenheter framför "billigare" med bättre ekonomi

      Om man inte vill eller kan tillträda och fullfölja köper får en mäklare sälja och sänka priset lite som de vill och de som haft köpeavtalet och mellanskillnaden får de som tecknat köpeavtalet stå för,

      Dvs blir rätt svettigt
      En sänkning på 10-15% betyder över 5-600 tkr rakt av + mäklaravgift

      Där försvann många år av sparande

      Det lär komma betydligt fler artiklar kring detta från media när det blir dax för tillträde för dessa säg inom 6 månader

      Radera
    2. Helt rätt Eric. Om det är något som kommer sätta igång en stor fastighetskris, så är det detta -- nybyggen där nupriset är lägre än teckningspriset, och där köparen vill dra sig ut.

      Gissar väl dock att köparen biter i det sura äpplet, flyttar in och får bo kvar några år. Än så länge har jag inte sett någon fakta som tyder på _utspridd_ spekulation (då undantar jag olika anekdoter som flyger runt), dvs att folk köper utan avsikt att flytta in. Vore intressant om det fanns mer detaljer.

      Radera
    3. Joakim: det är i dessa tider väldigt svårt att få fakta på bordet. Hur skulle det gå till? Människor som spekulerar kanske inte är så sugna på att uppge det. Ofta är de inte ens medvetna om att det handlar om spekulation när det gäller deras egna beteende. Det är ju helt accepterat att prata om att göra bostadskarriär. Hela det begreppet bygger på ständigt stigande priser och ständig påfyllning underifrån med nya köpare med färska krediter.

      När man har en sådan verklighetsuppfattning, och när alla stora medier delar den, så förstår man inte vad som händer. Det gör man först i efterhand.

      Radera
    4. Sandow: Jag är mest nyfiken på om det finns någon intressant undersökning om fenomenet, till exempel någon som studerat hur många lägenheter från senaste årens nyproduktion som varit till salu kort tid efter inflytt (eller till och med "på ritning").

      Radera
    5. Hej Joakim

      Han som köpt har inte för avsikt att bo i lägenheten längre det är med sin tjej som nu inte längre är tillsammans så de ska sälja på ritning, sparat ihop till handpenningen under två år
      Så blir nog en sur historia

      Vet även en annan bekant som köpt ett radhus i Enskede där tillträdet var i dec som försökt sälja sin gamla lägenhet i stan ganska nybygge klart 2015 först 8.3 mille = ingen intresserad
      Sänt 7.9 = ingen intresserad

      Vad som händer om du inte får det sålt är också förknippat med problem både lån för nya radhuset men kan de inte fullgöra köper kommer även de som trott att de sålt radhuset i Enskede också problem osv.. spiral effekt

      Ska bli intressant att se :) dubbelt så många nyproducerade lägenheter skall ut på
      Marknaden under 2018 läste jag än förra året, så de som redan är osålda kommer få ytterligare konkurrens
      Se vad för trix de försöker sig på med erbjudanden
      Men surt att flytta in och direkt veta att du förlorat 15% eller mer mot grannen

      Radera
    6. Joakim.

      Om de kan flytta in. Problemet är väl om man bara spekulerat i uppgång som så många gånger är. Även i längre aktieuppgångar. Du kanske sitter i en BR som även den går ner i pris. Samtidigt har banken dragit tillbaka lånelöftet. För att kunna köpa den nya lägenheten måste du sälja den andra. Blir dubbel nedgång och har man tur har man ändå köpt längre tillbaks. Annars är risken stor för att man sitter i skiten.

      Folk har varit allt för naiva och inte sett riskerna. Det har varit inne och häftigt att vara med i spelet. Ett spel som kan bli bittert.

      Radera
    7. NN: Jepp, håller helt med. Blir ett spännande 2018 med säkert flera snyfthistorier. Frågan är då hur vanlig denna spekulation varit.

      Skrevs det dock inte en hel del tidigare om att "sälja först, köpa sen" blivit vanligare senaste åren? Det borde i så fall minska risken.

      Radera
    8. Nja, "sälja först, köpa sen" var något som folk gjord ett tag runt och efter finanskrisen. Det upphörde igen någon gång runt 2012 när priserna vände upp efter dippen 2011.

      Radera
    9. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    10. Dvs i Sverige...

      Landet som ser sig hela världens "rikslikare" och måttstock! I alla fall i Europa men som egentligen är det extrema undantaget...

      Radera
  8. JA!
    Det är "bara" -35%--40%. Sedan lite svaj, följt av lite stabilitet.

    SvaraRadera
  9. Angående sista stycken i inlägget så ser man i grafen en sådan rekyl under 2008 då Tokholm rekylerade 20%, medan Hellsinkie rekylerade modesta 5-6%. Att Tokholm rekylerar ner under 2012 års nivå är då förväntat enligt historiska skeenden och människans psykologiska reaktioner. Det är då som vi supersmarta bloggläsare släpper loss våra besparingar och går in all, som ni alla förstår.

    SvaraRadera
  10. Minst 30 % ner från toppen är fullt realistiskt.

    SvaraRadera
  11. Trygghetsaspekten/white flight kommer spela en helt avgörande roll på priserna i takt med en alltmer ökande kriminalitet och segregation. Det har ju redan varit en faktor som drivit bubblan. Min prognos är på sikt prisfall, kanske 30-50% i många områden, kan handla om hela städer. Men bibehållna eller möjligen ökande i andra. Om nu ränta, arbetslöshet håller sig i närhet av nuvarande nivåer.
    Tryggt boende kommer gå före det mesta, som en leasad BMW. designkakel och resande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du missar den kanske viktigaste detaljen, antagligen för att den inte är så kul att observera: white flight från landet, inte inom landet.

      I någon mån är det alltid närvarande för ett land som Sverige att framgångsrika med möjligheter flyttar, men för regioner med det mardrömsscenario du målar upp tenderar det att ta över hela samhällsbilden.

      Det är rent av redan idag så att Sverige har ett bättre pass än land så att säga. Får vi det där kaos-scenariot drar nog pengarna och kompetensen i stor skala från landet, inte till någon slags gated by inom landet.

      Radera
  12. Men varför skulle priserna i ett land med ej fungerande bomarknad ner till samma nivåer som ett land med fungerande bomarknad?

    SvaraRadera
  13. Många förbiser att "det ena ger det andra"...När priserna nu väl börjat falla kommer det att ge många olika typer av ringar-på-vattnet-effekter. Sådant som vi inte kan förutspå nu. Banker som får problem, utländska obligationsägare som vill ha högre ränta, boräntehöjningar mitt i nedgången, sentimentsskifte (där alla inte längre trånar efter den där 3:an i Birkastan), allmän negativ påverkan på ekonomin vilket ger ökad arbetslöshet vilket spär på nedgången....ge detta tid så kommer vi att se negativa effekter som ingen riktigt tänkt på. Den nedåtgående spiralen är igång. Jag killgissar på 50% ned från toppen innan det är över. OCH, icke att förglömma, ingen ny dramatisk uppåtgående våg av prisökningar efter det...

    SvaraRadera
  14. Intressant graf.

    Ungefär 30% ned på nuvarande 10-15% nedgång känns rimligt.

    Donedagscenariot 75% ned gissar jag inte inträffar, då väntar man för länge.

    Kanske det blir en totalkrasch i nyproduktion dock?

    Verkar finnas lite styrka i stockholm, det som kommer ut just nu på hemnet har i stort sett ignorerat fallet under senhösten.

    Missbedömning av mäklarna och det faller direkt i januari eller blir det en tjurfälla första 2-3 månaderna 2018?

    Jag är väldigt nyfiken på när vi kan tänkas bottna?

    Har gissat på maj 2018 för att det gick ned så mycket under hösten men tror ni det kan ta ett år till?
    Maj 2019?

    SvaraRadera
    Svar
    1. 50% chans att det blir en tjurfälla när de sista idioterna ska in i pyramidspelet. Oavsett vad som händer i jan så tror jag det fortsätter ned efter mars 2018 och året ut. Tror det blir en utbudsexplosion efter trettonhelgen.
      Börjar redan ploppa ut en massa objekt och mycket nyproduktion.

      Radera
    2. Ja såg redan de första objekten komma ut på juldagen och på en visning igår kallade mäklaren de tre (3) paren för en "rusning".

      Många av buden som läggs är utgångspris eller 200-300k under, inga vilda budgivningar direkt.

      Dock har de som lagts ut i mallandagarna haft riktigt höga utgångspriser, inga 15% tapp där inte. Nu får vi vl se om BLT biter eller om det blir prissänkningar redan i januari.

      Kanske tidigt i fallet men försöker lista ut när det bottnar :)

      Radera
  15. Om priset faller 30% till, 30% folket ska vara arbetslös minst.

    SvaraRadera
  16. Finland har en helt annan syn på amortering och när köpet ska vara betalt och det påverkar priset, den jordnära synen på fastighetsköp har inte funnits på ett bra tag i Sverige.

    SvaraRadera
  17. Mäklarna kanske måste byta karriär och bransch... 😁
    Börja köra buss o taxi exv. och inte kunna excellera på Stureplan lika mycket.. 😁

    SvaraRadera
    Svar
    1. ... och få lämna tillbaka den leasade BMW:n..
      Det svider nog mest för en del...

      Radera
    2. Har fått för mig att mäklarhjon nu för tiden är anställda med usel lön, medan de som tjänar pengar är mäklarfirmans ägare.

      Radera
    3. Njae.. Jag har för mig att de allra flesta är delägare i den lokala "franchäisen" och var och en sin egna företagare...

      Radera
  18. Man kan nog inte räkna med att detta följer den vanliga bubbelanatomin. Allt (nästan) handlar ju om lånevillkoren som nyligen ändrats dramatiskt! priserna faller till dess lånen kan betalas ut igen så det är en rätt enkel sak att räkna ut hur länge detta kommer fortgå.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du menar när medianlön *4.5 i kommunen sammanfaller med priset på medianlägenheten? Och medianpersonen dessutom har 0.15 * priset på sparkontot?

      Radera
    2. Ganska exakt så. Den sista parametern om att ha 15% i cash är nog ett mindre problem i de flesta fall. Men svårare än så är det alltså inte!

      Därav faller också alla eventuella tjurfällor etc som bara uppträder när spekulationen så medger. I detta fall kan inte utlåningen ta fart igen pga regelverket så priserna kommer justeras till en nivå vid vilken utlåningen kan ta fart igen.

      Radera
  19. Konstigt, jag har ju läst här på bloggen att priserna skulle ner 70% från 2012-nivåerna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du kan ju öva på läsföreståelsen. Ingenstans i inlägget står det att detta är korrekt. Rubriken är en frågan "kan?", det står i slutet "om 2012 skulle stämma".

      Jag kan killgissa att det i andra inlägg står "kan gå ner 70%". "Kan" är inte samma som "kommer att".

      När gick du i svenska skolan?

      Radera
    2. Förlåt, hade fel, priserna skulle visst ner 70% från 2007 års nivå. :)

      Ja, om man skriver ett långt blogginlägg på temat ”bostadspriserna borde följa KPI” och bara målar upp scenarier där priserna faller så är det naturligtvis helt rimligt att i efterhand bortförklara det för att man använt ord som ”kan” istället för ”ska” i texten.

      Konstigt att jag inte lärde mig det när jag gick i ”svenska skolan”.

      Radera
    3. Anser fortfarande att priserna borde tillbaka till KPI. Betyder inte att det kommer ske i närtid. Kanske inte händer förrän vi drabbas av mycket hög inflation igen osv. Du bör lära dig, Gordon Gecko och allt, att ingenting här i världen är säkert och ingeting gäller längre än tills det inte gäller längre. Som det står på sidan "Om Cornucopia" så kommer du hitta motsägelsefulla inlägg här. Det kommer oavsett utfallet alltid kunna hittas ett inägg som har fel, således kommer jag ha fel oavsett vad som händer. Om det går ner 70% från 2007 så kommer någon peka på detta inlägget och säga att jag hade fel osv. Jag är 100% säker i att jag kommer ha fel. T ex kanske det bara går ner 67% från 2007, och då hade jag ju fel.

      Radera
    4. Som mäklarna brukar säga; priserna kan gå upp, ner, eller ligga still :)

      Radera
  20. Är det inte lite märkligt att skriva att priserna ”kanske bara ska ner till 2012 års nivåer, plus KPI-inflationen”? Du har ju med all önskvärd tydlighet visat att KPI-inflationen bara är bluff och båg. I massor av de exempel du givit här på bloggen är ju prisstigningarna typ 8% om året. Om det är den sanna inflationen ska vi väl räkna upp 2012-nivån med cirka 50%? Och då hamnar vi ju ungefär på dagens nivåer.

    SvaraRadera
  21. Skönt att skribenter återkommande ställer Lars till svar. Det får man självklart göra. Men ställa honom till svars för att själv kunna sova bättre med miljonlån är inte att se verkligheten. Jag upplever att han bara skriver om verkligheten och hur sinnessjukt det är. (Obs mitt inlägg är inte riktad mot någon särskilt utan mest generellt)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Själv sitter jag med en fet plånbok efter bostadsförsäljning och arv.
      Problemet är väl hur Lars uttrycker sig och visst man har ju själv ett ansvar hur man tar till sig den informationen. Han har ju levererat tvärsäkra analyser i ca 9 år nu på att bomarknaden ska krascha och tidigare har den ju agerat tvärtom och då måste man ju ifrågasätta det. Nu verkar det dock som han äntligen fått rätt 😁😁😁

      Radera
    2. Finns inget äntligen i det. Jag vill helst ha fel, för många kommer drabbas så jävla hårt av detta, inklusive många helt oskyldiga (=barn). Och alla kommer få betala, oavsett om man är medskydlig eller ej.

      Min främsta drift för att skriva är för att vi ska kunna hindra, stoppa eller åtminstone mildra problem innan de går överstyr. Nuvarande läge kunde hindrats för många år sedan, men det var ingen med makt som ville lyssna.

      Sedan är det faktiskt inte säkert att det vänder nu. Dels får vi nog en tjurfälla, men det kan faktiskt ta fart igen i många år till av någon okänd anledning.

      Så ropa inte "äntligen" än. Framför allt finns det inget att vara glad över.

      Radera
    3. Perfect hur fet? Nyfiken bara. 7siffrigt? Hur många 7siffrigt? :)

      Radera
    4. Historiskt tror jag att man kommer att döma politiker hårt. Varför satt de bara på händerna medan de såg vart det brakade iväg med överutlåning och prisutveckling. Gyllene läge att ta bort ränteavdragen

      Radera
    5. Jag önskar hade rätt NN. Men en politiker som slutat sitt uppdrag säger bara "jag arbetar inte med de frågorna längre ingen kommentar" de är maxstraffet i Sverige. I andra länder skulle de hamna i fängelse.

      Radera
  22. Det vore ju för lustigt om priserna föll till 2012 års nivå, då de enda år jag ägt bostadsrätt var 2013-2016.

    SvaraRadera