Cornucopia?

Aktuellt

Boksigneringar: Stockholm, Vänersborg, Skövde, Kungsbacka, Göteborg

Dags för lite boksigneringar nu i julhandeln. I år blir det signeringar i Stockholm, Vänersborg, Skövde, Kungsbacka och Göteborg. Datum enli...

2017-12-30 13:56

Hushållens skulder släpar efter bostadspriserna

Ökningen av hushållens skulder var på 12-månadersbasis stabil i november, trots fallande bostadspriser. Man ska dock komma ihåg att boprisstatistiken ligger ca 3 månader före skulderna, eftersom skulden uppstår vid tillträde, men boprisstatistiken gäller vid påskrift av köpeavtal. Det finns även andra störande faktorer, som skillnader i pristuvecklingen för villor och lägenheter, och att Stockholm inte är Sveriges navel.

Korrelationen mellan skuldökningen på 12 månader och 12-månadersförändringen i Valueguards bostadsprisindex för lägenheter i Stockholm är medelstark med en matematisk korrelation på 0.25.
Hushållens skuldökning låg på rullande 12-månaders basis ganska konstant i november med en ökning på 6.97% mot  6.91% i oktober. Samtidigt föll bostadspriserna i hela landet sett till Valueguards HOXSWE-index som föll 0.24% på ett år. För lägenheter såg det ännu sämre ut och värst är det i Stockholm, där lägenhetspriserna i november hade fallit 5.99% på ett år (eller ca 300 000:- SEK för en lägenhet inköpt för 5 MSEK - vid försäljning ska förstås även mäklararvode läggas till förlusten).

Det finns en korrelation mellan skuldökningstakten hos hushållen och ökningstakten för bostadspriserna. Denna ligger på 0.25, men även under nedgången i bostadspriserna under den akuta finanskrisen fortsatte skuldbubblan att pumpas upp.

Man kan summera med att för att bostadspriserna ska öka måste skulderna öka tillräckligt mycket.

Tittar man på senaste nedgången 2011 (som förutspåddes av bloggen, för vilket jag fick skit) så började priserna vända upp igen, trots att skuldökningstakten fortsatte att minska.

Detta beror sannolikt på att bostadsprisstatistiken från Mäklarstatistik, Valueguard och Booli baserar sig på köpeavtalet. Skulderna uppstår dock vid tillträde, dvs när själva överlåtelsen av bostaden sker - det är först då som pengar byter konton och köparna behöver ta lån utöver eventuella lån för handpenningen.

Därtill har inte volymen av bostadsaffärer minskat väsentligt än. När kraschen väl dragit igång på allvar minskar omsättningen snabbt och med det blir det färre nya skulder och skuldökningstakten minskar. Vi är dock inte där än.

Dessutom är det främst lägenheter och då främst i överbyggnationsstäder som Stockholm, Uppsala, Örebro och Malmö som faller än så länge. Villor släpar efter och lägenheter faller än så länge inte i hela landet. Detta gör att fallande bostadspriser ännu inte slagit igenom helt i ökningen av hushållens skulder.

Räkna med minst sex månaders fördröjning av skuldökningstakten relativt bostadspriserna. 2011 bottnade priserna för lägenheter i Stockholm i februari 2012. Skuldökningstakten bottnade åtta månader senare i oktober. 

Ser man trenden lite mer långsiktigt så toppade skuldökningstakten senast i maj 2016 och har minskat sedan dess. I slutändan har inte "oförändrad skuldökningstakt" sedan i februari 2017 lyckats hålla uppe bostadspriserna. Skulderna ökar inte tillräckligt för att bibehålla höga bostadspriser.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

16 kommentarer:

  1. Ett faktum som jag tror många missat är att de som köpt först och värderat sin egna bostad långt över marknadspris får i slutändan ta mycket högre lån än planerat pga det mycket lägre priset på deras egna bostad.

    Så trots fallande priser kan belåningsgraden fortfarande öka.

    SvaraRadera
  2. Ger inte de väldigt mycket större skuldvolymerna större tröghet i snittskulden, jämfört med aktuella fastighetspriser???

    Mina alla andra gamla fastighetslån lär ju hålla tillbaka snittet, nå kollifruktansvärt.
    Skulle jag och alla andra betala av, blir det en i sammanhanget ansenlig kraft i jämförelse med "här och nu"???

    Är det något Göran Persons skolning inte lärt mig???

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eller jämförs bara de aktuella fastighetsköparnas skulder?

      Radera
    2. Detta är de totala hushållsskulderna. Den procentuella ökningen avtar av den anledningen över tiden som synes.

      Radera
    3. Då borde väll de i jämförelse enorma lånevolymerna också ge en tröghet?

      Radera
    4. Om jag killgissar hejvillt, borde de totala amorteringarna på alla hushållslån kraftigt överstiga exempelvis summan av en månads fastighetsförsäljningar?
      Därmed kommer det att krävas några månader av kraftigt ökade priser för att visa en liten trendförändring i lånevolymen.

      Radera
    5. Kortare sagt... Amorteringsvolymen är större än fastighetsköps-pris-volymen

      Radera
    6. 'Fastighetsköpsprisvolymen' känner vi ju inte riktigt till. Däremot volymen på de lån som finansierar köpen. Dessa lån ingår i stocken. Datat avser stockförändring, motsvarande månad föregående år. Amorteringar minskar stocken. Så amorteringarna har redan dragits av (påverkat negativt).

      Skulle amorteringsvolymen någon dag överstiga storleken på nya lån/skulder som tillkommer till stocken så skulle stocken minska, en negativ ökning (-%). Deflation helt enkelt. Där är vi ju inte riktigt än.

      Radera
    7. What Per said. Om amorteringarna hade överstigit nya lån hade vi ju inte sett ökande skulder.

      Radera
    8. Jag tänkte att alla som tagit lån de senaste 15-30 åren amorterar, enorma summor. I min ränteskräcksprojiserande fantasi, amorterar dessa mer än vad en månads försäljning ger.
      Därmed borde trenderna röra sig väldigt olika...
      Den ena är en 15-30års trend, den andra är en 30 dagarstrend.

      Radera
    9. Jo, det amorteras nog en hel del nu för tiden. Men ganska "pånyfött" fenomen ändå, var ju bara 2-5 år sedan som amorteringsfritt inte var några som helst problem att komma överens med sin bank om.

      Även om nu väldigt många nu amorterar så gör varje enskilt hushåll det väldigt lite (i storlek), relativt ett nytaget lån. Tänk... Vad amorterar du själv i månaden? Vad amorterar Svenne och Lotta Banan i månaden? Om jag amorterar 5000 kr i månaden så behövs det 500 st hushåll som jag för att kvitta mot ett nytt lån på 2 500 000 kr.

      Detta samtidigt som utbudet av nyproduktion (torde korrelera med helt nya krediter) överstiger "gamla" bostäder. (http://cornucopia.cornubot.se/2017/12/booli-mer-nyproduktion-gamla-lagenheter.html). Intressanta tider!

      Men du har helt rätt i tanken. Precis som Cornu ovan skriver så orsakar detta underliggande att den procentuella ökningen avtar över tid. En slags skuldmättnadseffekt.

      Gå då in på SCB's statistikdatabasen > Finansmarknad > Finansmarknadsstatistik > Ekonomiska indikatorer > Finansmarknadsstatistiken, tillväxttakt > Utlåning till hushåll > Välj/Markera data för 2017:

      Resultat (Pro-tip: Planekonomisk precision/stabilitet. Aktörerna har hittat "sweet spot" för kreditexpansionen, ca 7 %):
      2017M01-2017M11: 7,1 - 7,1 - 7,2 - 7,0 - 6,8 - 7,0 - 6,9 - 7,0 - 7,0 - 7,1 7,1

      Radera
  3. Varje gång en skuldfri pensionär säljer sin lägenhet till en ung person med planer att göra bostadskarriär så ökar ju skulderna i landet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jepp, och ju mer av de totala köpkraften i landet måste amorteras och pressa priserna neråt, varpå centralbanken sänker räntan ännu mer, vilket eldar på bostadspriserna som inte är med KPI, varpå staten inför hårdare amorteringskrav...

      Radera
    2. Samt att all nyproduktion medför med automatik en skuldökning i alla led.

      Radera
  4. Och när BNP-motorn nu hostar så...

    SvaraRadera