Cornucopia?

Aktuellt

Mina e-noveller nu som ljudböcker på Storytel

Mina tre e-noveller Valet, Berget och Oscar finns nu som ljudböcker på Storytel . I väntan på min nästa roman Höstregn, uppföljaren till Hös...

2017-12-16 13:13

Har raset i lägenhetspriser stoppat upp i december?

Flera sk experter hävdar att boprisfallet har upphört i december. Frågan är dock vad Boolis prisdata säger på månadsnivå nu när vi snart når jul och affärsavslut kraftigt dyker i sedvanlig ordning? Svaret följer nedan.
Nya, levande bostadsområden skjuter upp överallt.
Det sägs alltså att raset i lägenhetspriser ska ha stoppat upp. Inte i sig något förvånande, jag har själv menat att vi kan få en tjurfälla efter en tids nedgång, när de sista som står vid sidan om med kapital kastar sig in i marknaden "för nu har det blivit billigt". Först därefter kommer den verkliga kraschen, samtidigt som vi bara är i början av överutbudet av nybyggda lägenheter.

Men hur ser det egentligen ut? Låt oss konsultera Husmasken och titta på lite större orter och regioner av intresse.

Hur har priserna än så länge ändrat sig på månadsmedel november-december?

Priser för lägenheter nedan i per idag 16:e december, procent avser förändring sedan november och siffra inom parentes antal affärer i december.

Stockholm

Stor-Stockholm 59 447:- SEK per m2 +1.3% (1005)
Stockholms kommun 69 489:- SEK per m2 -1.1% (628)
Stockholm innanför tullarna 86 329:- SEK per m2 -2.8% (330)

I Stor-Stockholm stiger alltså priserna 1.3%, men i de dyrare lägena faller fortfarande priserna. Det är stor variation, t ex stiger priserna i Solna, men faller i Täby. Variationen kan bero på låg omsättning och tillhörande statistisk osäkerhet för de enskilda mindre kommunerna.

Göteborg

Stor-Göteborg 44 593:- SEK per m2 -1.8% (229)
Göteborgs kommun 47 997:- SEK per m2 -0.8% (177)

Marginellt fall i Göteborg. Kranskommunerna är för små för att kunna säga något entydigt.

Malmö

Stor-Malmö 24 064:- SEK per m2 -8.4% (176)
Malmö 23 592:- SEK per m2 -7.6% (119)

Massivt ras, rent av krasch i Malmö. Intressant att Malmö kommun är billigare än medlet för Stor-Malmö.

Mellanstora svenska städer

Uppsala 34 481:- SEK per m2 -4.7% (44)
Linköping 31 930:- SEK per m2 +0.2% (41)
Örebro 21 720:- SEK per m2 -1.5% (19)
Lund 32 332:- SEK per m2 -5.6% (25)
Umeå 23 594:- SEK per m2 -18.1% (16)

Sett till län faller alla län utom Blekinge, Örebro, Dalarna, Västmanland, Västernorrland, Västerbotten och Norrbotten. Samt Stockholms län (Stor-Stockholm).

Slutsatser följer.

Det går inte att avgjort säga att priserna slutat falla. På en del håll har de slutat falla och på andra kraschar de, likt i Stor-Malmö, eller faller i lugn takt om någon procentenhet. Den som hävdar att prisfallet upphört bör nog vara specifik och ange undantagen, t ex: "Priserna har slutat falla på lägenheter i Stor-Stockholm, men faller fortfarande i dyrare lägen som Stockholms kommun. I de flesta andra större städer faller priserna och de kraschar i Stor-Malmö."

Samtidigt är månaden inte över, men runt jul och i mellandagarna sker väldigt få affärer.

Nu återstår tjurfällan till vårkanten.

Hypotes (det experter kallar "analys", men egentligen är en sk "killgissning"): Att priserna faller i dyrare lägen i Stockholm talar för att det är det nya amorteringskravet som spökar. Det börjar gälla för nya lån från och med första mars. Tjurfällan kan vara att de som står bredvid med kapital slår till december-februari på lägenheter de kan flytta in i omedelbart, dvs tomma befintliga lägenheter där säljaren har flyttat, eller färdigställda nya lägenheter. När sedan mars inträder vänder priserna ner igen, särskilt i områden där man inte har kapital eller har låga inkomster i förhållande till bostadspriserna. Samtidigt översvämmas marknaden av färdigställda lägenheter i ännu högre grad än nu i höst och nedgången tar vid på allvar. Som alltid kommer denna "analys" visa sig vara fel, exakt vad den har fel på går förstås inte att säga i förväg, men alla besserwissers kommer nog peka ut det i sinom tid.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

50 kommentarer:

  1. Menar Stor-Stockholm +1.3% det bostadkrasch?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inte så konstigt men det gäller att titta på rätt sak. Det viktiga är att granska det som inte säljs

      Det finns givetvis de som sökt bostad ett tag med pengar och som måste ha. Bra lägen går fint att sälja och de har möjligen gått ner lite i pris jämfört med vad de skulle ha fått i somras. Inte så bra läge eller väldigt dyra lägen går inte alls.

      Vad händer - Jo de här bra lägena säljs och även om de inte får ut samma som i somras så får de bra betalt. Det drar upp genomsnittspriset eftersom dåliga lägen inte säljs alls. Först när dåliga lägen börjat inse att de måste sänka priset "rejält" då kommer statistiken och börja visa den verkliga situationen.

      Den ort jag bor i ser man exakt det här fenomenet. Bostäder som ligger fel går knappt att sälja. Men centrala lägen säljs, inte lika mycket som för några månader sedan men nästan. Det borde dra upp genomsnittet något för mindre bra lägen är generellt lite billigare.

      Radera
  2. men är inte tjurfällan redan här? Om jag inte har helt fel så läste jag svd näringsliv i veckan att flera bolag köper stora markområden, att OP säljer fastigheter och att JM storköper fastigheter nu iochmed att det är "så billigt just nu"

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tjurfällan var här 2012 enligt bloggen... Eller var det 2011?

      Radera
  3. Det är lite för låg volym i december för att kunna säga något relevant tycker jag, men visst, det ser ut att fortsätta sjunka en bit. Marknadskonsensus verkar vara att det kanske sjunker något mer fram till sommaren och sen planar ut.

    Man kan alltid hoppas, som vanligt. Blir intressant att se andelen spekulationsköp i det som färdigställs på BR-fronten 2018/2019 och om det blir avhopp eller dumpningar på marknaden...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  4. Kollar man på volymen så är den lägre de två första veckorna i december i år än förra året trotts betydligt fler nybyggen. När säljarna inte säljer så blir det en artificiell brist och då ökar priset marginellt. Samtidigt så växer stapeln med osålda lägenheter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. När köparna inte köper så blir det ett artificiellt.....

      Radera
    2. Just därför tror jag inte på en tjurfälla eftersom så många som inte fått önskat pris under hösten kommer att prova på nytt i januari-februari samtidigt som nyproduktionen tickar på eller tom ökar på utbudet än mer än under hösten. Min egen killgissning blir alltså ett accelererande fall från januari och framåt under våren.

      Radera
    3. Accelererande fall och framåt? Det skulle vända upp, innerstad är redan för billigt nu eftersom mak pris är hög.

      Radera
    4. Finns det något som kan kallas billigt vid dessa prisnivåer ?. Jag kan inte se en enda anledning till att vi inte får ett prisfall långsiktigt. Sen kan klart statistiken visa en svag uppgång punktvis eftersom man plockar bort osålda objekt vilket ger ett lägre och kanske mer attraktivt utbud tillfälligt.

      Radera
    5. zte

      86 000/m2 är alltså "för billigt". Ok, då vet vi.

      Radera
  5. Vad innebär stormalmö? Finns ju flera gräddhyllor som är egna kommuner som i mina ögon är Malmö (ex lomma och burlöv/arlöv) medan det i närområdet finns "fina" kommuner som lund och Vellinge som väl inte hör till stormalmö?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, Stormalmö är väldefinierat.

      Stormalmö enl Wikipedia

      "Stormalmö eller Stor-Malmö är ett av tre av SCB definierade[1] storstadsområden i Sverige och det minsta av dessa. Det är även det näst största storstadsområdet i Öresundsregionen, efter Köpenhamnsområdet. Enligt SCB:s definition omfattar regionen tolv kommuner: Jämte Malmö kommun även Lunds, Trelleborgs, Burlövs, Kävlinge, Lomma, Staffanstorps, Svedala, Vellinge, Eslövs, Höörs och Skurups kommuner. Av dessa tillkom Eslövs, Höörs och Skurups kommuner år 2005."

      Radera
    2. Så Stormalmö är med andra ord halva Skåne!

      Radera
    3. Burlöv/Arlöv är verkligen ingen gräddhylla, eller Credhylla som Möllam för den delen. Arlöv var gangsta långt innan Rosengård fick sitt rykte. Gangsta som i banjos.
      Småbrott o bidragsfuskare. Det har blivit värre.

      Möjligen Arlöv var gräddhylla i början av 1900-talet, finns en del disponenthus mm i byn.

      Vellinge låter kanske fint med låg skatt o höga bostadspriser men egentligen är det otroligt "bonnigt".

      Det finns bara två gräddhyllor runt Malmö, Bjärred o Näset.

      Lund är Lund..


      Radera
    4. @Rickard!

      Helt riktigt !

      Lund ÄR Lund och är som en "exklav" med egen kultur och dialekt.

      Och ja, området kring gamla "OBS" i Burlöv var tidigare inte någon höjdare.
      Mina släktingar i Arlöv brukade kalla det för ".. det där räääälia OBS!.." och åkte hellre till Lund än in till Malmö

      Radera
  6. Att någon med sina bodily fluids under kontroll skulle bo *i* Malmö hållet jag för otroligt. Alltså dyrare utanför. q.e.d

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är väldigt stor skillnad mellan olika bostadsområden i Malmö, men det är det nästan ingen som bor utanför staden som förstår.

      Radera
    2. Men det är samma skitpolitiker som styr i hela staden så förfallet sprider sig bit för bit.

      Radera
    3. Joakim jag håller med. Idioter som aldrig varit i stan tror ju att hela Malmö är som Rosengård. Vi har bostadsområden med 10-30 miljonerskåkar och med disponibla inkomster runt miljonen.
      Västra Malmö måste väl vara dyrast i Skåne?

      Radera
    4. Det är väl bidragsentreprenörer och svågerkapitalister som bor i de kåkarna, inga vettiga människor vill sponsra Malmös ruttna styre mer än vad man är tvungen till genom Robin Hood-skatten.

      Radera
    5. Det finns andra anledningar till att vilja bo i en stad istället för på landet.

      Radera
    6. Mnils: Världen och Malmö är inte så nattsvart som du vill ha det. Jag har vänner som inte är någon av de kategorierna men köpt hus för 7-8 milj i Malmö.

      Radera
    7. Det är rätt mycket svart på gatorna i Malmö, för att inte tala om ekonomin...

      Men det är ju så de som bor kvar i Malmö vill ha det, annars så hade de ju ändrat på det eller som jag röstat med fötterna och flytt.

      Radera
  7. Det går inte att falla mer för mak inköpt pris är redan för högt. Regeringen ska säkra vinsten.

    SvaraRadera
  8. Det med Malmö är inte alls konstigt. Det är resultatet av ett efterblivet skattesystem tänkt för helt andra geopolitiska områden. Här i Skåne finns inte någon obstruerande geografi, så pendlingstiderna är korta. De som har jobb tar, i bästa skatteplanerarmanér, helt enkelt pengarna och sticker och slår sig ner i diverse rikemansgetton runtomrking. Som arbetande i Malmö och boende i Malmö är man i minoritet. Hade vi varit danskar hade inte Malmö förslummats och blivit ett objekt som "de rika" älskar att hata men lik förbannat utnyttjar till max. Svensk skattepolitik är ett recept på ett segregerat samhälle. Det är inte utan anledning som Vellinge och Lomma tillhör Sveriges blåaste kommuner samt att Staffanstorp och även före detta svetthålan Svedala är tungt SD-borgerliga.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stämmer inte. Intäkter från kommunal skatt ligger ca 37000 kr/person/år jämfört med medel på 43 000 kr. Till det kommer kommunala utjämningsbidrag på enorma 5 miljarder per år. Alltså ca 15 000 per person, totalt över 50 000 kr. Problemet ligger på helt andra faktorer.

      Radera
    2. Du lyckas undgå hela tesen och fastnar i siffrorna. Skattesystemet segregerar kraftigt och skapar enorma synergikostnader. Den obefintliga integrationspolitiken har inte precis förbättrat läget, då de sämst ställda kommunerna fått ta smällen. Detta kan också förklara en del.

      Visst, det är mycket möjligt att Malmö utnyttjar "utjämningen". Men ärligt talat tycker jag det är helt rätt av Malmö att pissa på ett ruttet system och vända på det så att något gott kommer ur det. Alla andra roffar ju, så varför inte den utpekade också?

      Och hade inte Malmö strösslat med pengarna på fina hus och annat skoj så hade det nog inte funnits några jobb att leva pendelliv på. För hur många jobbmöjligheter finns det i Vellinge och Lomma?

      Radera
  9. Sthlm innerstad (median) är ner 3,3% från 16 nov till 16 dec enl Penates, dvs samma takt som tidigare under hösten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. En gissning är att Penates använder rullande medelvärden. Då jämnas förändringarna ut och det är väntat att trenden ser jämnare ut än för kalendervisa medelvärden (Husmask metod). På Husmask ser man förändringar snabbare, men på Penates är slutsatserna möjligen mer solida. Beror på hur bråttom man har :-)

      Radera
  10. I stockholm så har andelen av försäljningarna som är inom tull ökat från november till december (från 28.8% till 33.0%), vilket är det som drar upp resultatet till att bli positivt. Man kan med hjälp av antal försäljningar räkna ut att medelpriset för lägenheter i stockholms län exklusive innerstaden (inom tull) faktiskt också sjunkit (om än knappt - från ~46500 till ~46300).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant metodik (och rimlig). Man kan ju annars fråga sig varför länet gått medan innerstan gått ned. Din förklaring känns som sagt rimlig.

      Är det beräknat på Husmasksiffrorna?

      Radera
    2. Tillägg: Penates kvalitetsjustering borde kompensera för just detta. Men där ligger kvalitetsjusterat index för Sthlms län omkring 54 kkr/kvm. Husmask obehandlade siffror för länet ligger på 59 kkr/kvm. Men sådana jämförelser blir svår att göra när man inte vet exakt hur kvalitetsjusteringen går till. Strängt talat så frångår man ju en väldefinierad prisnivå när man justerar för olika områden. Man får titta på enbart kurvan.

      Radera
    3. Penates siffror är inklusive innerstaden, min beräkning (beräknad från husmask) är exklusive innerstaden. Men Penates områdesjusterade siffror visar ju också på fallande priser för stockholms län, vilket var min poäng...

      Rådatat stiger hos penates, men områdesjusterat sjunker priserna. Så booli har helt enkelt relativt fler slutpriser från dyra områden i december än i november - kanske på grund av att det är i dyra områden som det fortfarande blir budgivningar. Utan budgivning på mäklarens hemsida blir det ingen slutprissiffra hos booli.

      Radera
  11. När är botten nådd?

    Gissar på maj 2018 eller maj 2019

    SvaraRadera
    Svar
    1. Glöm det. Nu är du alldeles för optimistisk. Tror att nedgången är här för att stanna. Bottnar år 2020-2025. Minst -30%.

      Radera
    2. Beror nog på när kommunerna slutar att leka affär.

      Radera
    3. När alla är lika övertygade om att de kommer fortsätta ner som alla varit övertygade att de skulle fortsätta upp under sista åren, då börjar vi nog närma oss någon form av utplaning av nedgången

      Radera
  12. Botten i Svenska bostadspriser kan bli
    runt 2022-2023 då har svenska kronan tappat ytterligare 20-30 % mot euro och dollar. Bostadspriser ska ner 30-40 % till. Vi ses 2023-2024.mvh

    SvaraRadera
  13. 30% räcker inte, tror jag. Snarare 50%. Det som ingen räknar med dock är att bomarknaden inte kommer att ralla på nytt. Klyschan "Det går alltid upp..." kommer att vändas upp och ned.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Rättare uttryck...jag tror att nedgången blir så dramatisk och långvarig att den helt förändrar vårt mentala landskap. Efter att boendet varit i fokus för självförverkligande och förmögenhets/konsumtionshets under 20 år nu, så tror jag att nästa cykel är inledd. Den där prisnedgångarna och tiden gör att boendefrågor slutar dominera oss i tankar och beslut. Helt enkelt gå tillbaka i tiden då man "bara bodde" utan att fundera på värdestegringar och ytligt självförverkligande. Det vore efterlängtat att uppleva en tid då inte varje middag, fikarast, släktträff inte längre domineras av boendefrågor och värderingsfunderingar...

      Radera
    2. Det var ju inte så att ingen brydde sig om boende förut, men värderingen handlade mer om hur bra folk bodde snarare än hur mycket de kan sälja bostaden för till nästa sucker för att bli lite mindre fattiga.

      Radera
    3. Det här pågår i Japan som Sverige ev kommer att gå samma öde till mötes vad gäller bopriserna. Där finns en trend nu bland vuxna (t o m barnfamiljer) att bryta upp från ekorrhjulet, jobba mindre, bo billigare även om det innebär mindre och lägre standard.

      Radera
    4. Japan har en minskande befolkning, svenska befolkning ökar. Så, man ska nog inte dra för stora paralleller.

      Radera
    5. Valutor fortsätter bli allt mer värdelösa så rent nominellt tror jag priserna återhämtar sig. Med tanke på att penningamängden mer än dubblats på 10 år är det inte konstigt att priserna på bostäder ökat. En förmögenhetsöverföring iscensatt av centralbankerna. Nä jag tror inte det blir så farligt, kanske 30% och om 10 år är vi tillbaka på ungefär samma nominella priser igen, iaf för villor. Nybyggda BRF ser det värre ut för, riktiga svarte Petter

      Radera
    6. "-30%"....och vad tror du det innebär för svensk ekonomi? Vid 20% nedgång pratar man ju redan om kaosscenarier....
      Vad tror du händer med överbelånade Pelle Svensson när han ser sitt hus sjunka från 5 till 3.5 miljoner?

      Radera
  14. Varför denna besatthet(och verkar det som maniska önskan att huspriserna) ska gå ner? Nu när julen står för dörren finns det väl få ting som är så ointressanta som huspriser.

    SvaraRadera
  15. Läget nu är minst sagt intressant, först och främst ska nämnas att jag önskar INGEN den personliga katastrofen att bli skuldsatt för livet för att man hoppat på tåget just innan en krasch.
    När man lyssnar på de som hävdar att en större nedgång är osannolik är det just argumenten att inget signifikant har förändrats man bör ta till sig.
    * Räntan är fortfarande låg
    * Bankerna lånar fortfarande ut
    * Inga konkreta planer på att röra ränteavdraget finns
    * Inga konkreta planer på förändrad fastighetsskatt (vad jag känner till?)

    På bubbelsidan finns
    * Ett amorteringskrav har införts som berör en mindre del av nya låntagare
    * En smått sanslös uppgång sannolikt driven av ovan nämnda orsaker.
    * Ett kommande "Överutbud" av nybyggda bostadsrätter

    Jag personligen har placerat mig i en hyresrätt med familjen och hoppas på en nedgång men om man ska se nyktert på läget lutar mycket för det men något konkret (en trigger) tycker jag fortfarande saknas.
    Det spekuleras i räntehöjningar, slopning av amorteringskrav, globala faktorer som tvingar fram räntehöjningar etc. men detta är än så länge spekulationer. Min strategi är att avvakta och se, göra mig successivt mer och mer likvid och se till att ha betalningsförmåga om läget skulle komma. Denna strategi har en tidshorisont på ca 2år, sedan kräver nog familjeförhållanden (och mitt psyke) en stabil mer permanent lösning (hus).
    Det sägs att tidpunkten för kollaps av bubblor är omöjlig att förutspå, återstår att se om det blir så även denna gång :)

    SvaraRadera