Cornucopia?

Aktuellt

Två tredjedelar av läsarna har fått det bättre sedan 2014, var femte sämre

Sedan 2014 och regeringsskiftet har 67% av svarande läsare fått det bättre, 14% upplever sitt liv oförändrat och 19% uppger att de fått det ...

2014-10-19 10:58

Tio gånger så höga underhållskostnader i BRF jämfört med avsättningarna

Schibsted/SvD har gått på djupet kring vad det långsiktiga underhållet faktiskt kostar för en bostadsrättsförening. Nya föreningar har ofta en avsättning på endast 25:- SEK per m2 och år, men det verkliga behovet i dagens priser är i verkligheten tio gånger så stora. Föreningarnas avgifter behöver höjas rejält.


En vanlig avsättning för underhåll är 25:- SEK per m2.

Men i verkligheten är riktvärdena mellan 117:- SEK per m2 och 253:- SEK per m2 och år,  i dagens priser. När åtgärderna faktiskt ska genomföras i framtiden är förstås priserna betydligt högre. Dessutom räknar inte dessa priser med fullständiga renoveringar, där enbart ett enkelt stambyte kan gå på 14 000:- SEK per m2, eller ca en miljon för en drygt 70 m2 stor lägenhet.

Med stamrenovering sägs kvadratmeterkostnaden höjs med ytterligare 139:- SEK per m2 eller totalt 392:- SEK per m2 mot idag använda 25:- SEK.

Schibsted har en separat artikel om de faktiska siffrorna som fastighetsbolag använder.

En del av dessa kostnader är inre underhåll, som faller direkt på bostadsrättsägaren. Jag har ofta påtalat att folk struntar helt i denna kostnad när de yrar om sina månadskostnader. En schablon jag brukar köra med är ca 500:- SEK i månaden, eller ca 85:- SEK per m2 för en 70 m2 stor lägenhet. Vilket ligger i linje med uppgifter i Schibsteds artiklar.

Klubbmedlemmar i föreningar som sätter av 25:- SEK per m2 bryr sig förstås inte - de har inte köpt för att bo, utan köpt för att flytta innan verkligheten kommer ikapp föreningens ekonomi

Det viktiga är att hålla nere månadsavgifterna, så man kan pressa upp bubbelpriserna på bostadsrätten. Samtidigt är detta ett idiotiskt nollsummespel som bara drabbar bostadsrättsägare som kollektiv. Priserna dras upp, skulderna dras upp, men i en hela havet stormar-lek kommer man förr eller senare bli sittande i den där föreningen som behöver finansiering om en miljon SEK per lägenhet för en totalrenovering av stammarna. För att inte tala om andra omfattande renoveringar som inte är med här.

Den enda som tjänar på bluffen är byggbolagen som bygger och säljer de ursprungliga bostadsrätterna, baserade på rena bluffar i de ekonomiska planerna, och bankerna som får folk att belåna sig upp till näsan med tillhörande räntor.

Om vi antar att underhållet ska höjas från 25:- SEK per m2 till 200:- SEK per m2 ger det en avgiftshöjning på 12 250:- SEK om året för en 70 m2 stor lägenhet, eller avrundat 1000:- SEK i månaden. Med 3% ränta och lånetorsksubvention (ränteavdrag) minskar kreditutrymmet med 12*1000/(0.03*0.7) eller drygt 571 000:- SEK för de som hyr av banken.

Tillägg: Notera att underhållskostnaden i Schibsteds artiklar är per m2 och år.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

40 kommentarer:

  1. Let's göra en rimlighetsbedömning. 100 kvm ger underhållskostnad på 20000 (tjugo tusen) kr i månaden. Jomenvisst...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eh.. 2000. Det är svårt med matematik. Ganska rimligt, ja :-D

      Radera
    2. Lätt att missa att alla företagare och föreningar räknar per år och inte per månad :).

      Radera
  2. ”När åtgärderna faktiskt ska genomföras i framtiden är förstås priserna betydligt högre”, skriver Cornu trosvisst. Istället kommer samhället att kollapsa, vilket gör det kostnadseffektivt att strunta i underhåll. Ett väl skött hus innebär ren kapitalförstöring. Om exempelvis avloppsstammar av gjutjärn rostar söder inifrån så kan dessa tätas från utsidan med härdplast och glasfiber eller cement, om dessa material finns tillgängliga. Det värsta är om taket läcker. Men även kan man hitta provisoriska lösningar. När finansbubblan spricker med stor inflation och pensionärerna blir blåsta så dämpas den fanatiska synen på en byggnads underhåll. De som är dumma och sparar pengar på något konto för sånt här kommer bara att förlora och det är inget att moralisera om.

    SvaraRadera
  3. 25 kr/kvm är inte mycket pengar till underhåll men det SvDs skriebnt inte vet är att de flesta föreningar gör ett löpande underhåll och man bör lägga till den kostnaden för att jämföra med de 200 kr/kvm och år som man lyfter fram.

    Säkert ligger de flesta BRF:er lite lägre än snittet för hyreslägenheter, för än om många tror och agerar som att de är hyresgäster i sin BRF så tar man bättre hand om det man äger. Å andra sidan har nya bostadsrätter i Stockholm hög installationstäthet med hissar, värmeåtervinning, FTX-ventilation vilket drar upp kostnaderna. Ett hus utan hiss och med självdrag blir ju billigare att drifta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Pollux

      "Precis som hos Uppsalahem inkluderas aldrig stambyte i denna underhållskostnad. Inte heller ingår löpande driftskostnader. "

      Det ser ut som att skribenten lyckats uttrycka att de flesta föreningar gör löpande underhåll. Kanske kan det vara så att dessa 25kr/kvm är just kostnaden för dessa, för det är ju det enda som kommer behöva bekostas de första åren och det enda man behöver ta höjd för innan byggbolaget har lämnat över svarte-petter.

      När det gäller det yttre underhållet så skiljer det nog inte så markant. Vad förväntar du dig att hyresgäster egentligen gör för skada på fastigheten som inte BRF-medlemmar gör?

      Radera
  4. Det finns väl ingen ny brf där de på allvar har för avsikt att hur länge som helst avsätta enbart 25 kr/kvm. Är inte normalförfarandet att man efter 10-15 år börjar avsätta mer i linje med vad som är normalt för äldre brf-er eller är det något jag har missat? Man kan hävda att det kan behövas sättas av mycket i god tid, 50 år före, men så gör inte ens gamla brf-er så varför ska vi förvänta oss att nya brf-er ska ha det synsättet. Peka ut en gammal förening som har som mål att bygga upp en kassa för kostnader som kommer om 50 år så är du snäll.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Marcus

      Då går man alltså in för strategin att göra underhållet på kredit. Det har påtalats att detta egentligen går emot BRFens syfte i det att man inte tillvaratar medlemmarnas långsiktiga ekonomiska intresse.

      Radera
    2. Tillägg: normalt brukar väl inte en normal underhållsplan ha underhållsfritt i 50år utan man brukar ha åtgärder betydligt tidigare i framtiden. Det betyder att man inte kommer att behöva fondera medel i så god tid som 50år i förväg utan att det kan i praktiken röra sig om bara ett tiotal år.

      Radera
    3. Det beror på hur man ser på saken. I så fall är det säkert lika för äldre föreningar med. Jag tror du har svårt att hitta brf-er som t ex nyligen har genomfört ett stambyte eller liknande som redan nu börjar avsätta för nästa stambyte om 40-50 år. Underhållsbehovet är väldigt litet i nya brf.-er första 10-15 åren. I så fall är min fråga varför i så fall de inte ska få leva på kredit när äldre brf-er gör det? Om nyare brf-er ska avsätta mer per månad och därmed höja avgifterna mer än äldre brf-er så kommer det knappast att attrahera folk att köpa där när det är dyrare boende närmsta 10-15 åren än i andra brf-er. Sedan är det inte säkert att vi med morgondagens teknik ens behöver göra ett klassiskt stambyte. Jag tycker det låter enormt överdrivet med 250 kr/kvm i underhållskostnad. I den brf jag satt i styrelsen för under ett antal år räckte det med råge med 100 kr/kvm

      Radera
    4. Sedan görs ju en hel del underhåll utan att man nallar på underhållsfonden. Vår förening avsätter ca 80kr/kvm till framtida underhåll, och har de senaste åren lagt ungefär lika mycket på reparationer och underhåll utan att ta pengar ur fonden i anspråk (pengarna tas alltså direkt från årets medlemsavgifter). Så vi lägger ca 160 kr/kvm och år på underhåll trots avskrivningstid på 500 år...

      Radera
    5. Rättelse: 2013 lades lika mycket, snittet senaste 5-6 åren verkar vara lite lägr, (50-60) men hur som helst läggs betydligt mer än de 80 kr som avsätts till framtida underhåll.

      Radera
    6. @Marcus

      Lever du i föreställningen att enda underhållet är stambyte vart 50:e år?

      Att sätta lägre avgifter än vad som är långsiktigt motiverat innebär ju i praktiken att man lurar potentiella nya medlemmar att boendekostnaden är lägre än vad den egentligen är. Därför borde man redovisa hur framtida underhållsbehov ser ut så att åtminstonde de med något mellan öronen kan göra en bedömning om hur pass skönmålad avgiften är.

      Radera
    7. Anonym, det var ett exempel på en hög kostnad för en brf och cornu samt svd tog också upp det i respektive inlägg och artikel.

      Radera
    8. @Marcus

      Notera att stambytet var exkluderat i underhållskostnaden som angavs. De kostnader som avses är underhåll som kommer betydligt oftare än vart 50:e år.

      Radera
  5. Det finns en god historik och kunskap om hur man ska göra på lång sikt för att ta hand om fastigheterna. Detta har de äldre brf-erna klarat, flertalet av dem iaf och jag tror inte att dagens nya brf-er kommer att klara den uppgiften sämre. Säkert gnälldes det på avsättningarnas storlek även på 70,80-talet med. Det är väl normalt och högst mänskligt att vara lite orolig för framtiden.

    SvaraRadera
  6. Låter som artikelförfattaren har missat några viktiga detaljer i fastighetsekonomi när han skriver följande kommentar: "Pikant nog rekommenderade just HSB och Riksbyggen den progressiva metoden till sina föreningar, medan man väljer att skriva av sina egna flerbostadshus linjärt – man äger ju hyreshus som skrivs av på bara 50 år."

    Ett hyreshus som ökar i värde måste beskattas efter verkligt värde och avskrivningar ökar givetvis kostnaden. Finns givetvis ett redovisningstekniskt ett incitament att ta upp så mycket redovisningstekniska kostnader som man kan för att matcha mot vinster i förvaltningen samt värdeökningar i fastigheten. Det optimala är förstås ett 0-resultat för att slippa betala vinstskatt samtidigt som man bygger upp en bra kassa.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Marcus

      Vad är det för skatt på verkligt värde du avser? Om du avser reavinstskatt så kommer inte kostnader pga avskrivningar kunna matcha de vinster då man väl beskattas på skillnaden mellan försäljningspris och bokfört värde.

      Radera
    2. Jag syftar på orealiserade värdeökningar på fastigheterna som fastighetsbolagen enligt lag är skyldiga att beskatta varje år OM de inte kan göra kostnadsavdrag för hela eller delar av det beloppet. Här talar jag alltså inte om någon försäljning eller reavinstskatt.

      Radera
    3. @Marcus

      Det har jag inte hört talas om. Har du någon källa?

      Radera
    4. Anonym, ta fram vilken årsredovisning som helst från någon av de största fastighetsbolagen på börsen och ta fram resultaträkningen där. Har du sökt på nätet hur orealiserade vinster hanteras skattemässigt för fastighetsbolag? Prova det först!

      Radera
    5. @Marcus

      Jag har googlat och bland annat hittat:

      "Uppskrivningar för förvaltningsfastigheter är inte skattepliktiga och nedskrivningar av förvaltningsfastigheter är skattemässigt avdragsgilla i den mån det verkliga värdet understiger det skattemässiga värdet. Enligt inkomstskattelagen (1999:1229) skall kapitalvinster och kapitalförluster tas upp till beskattning det år då tillgången säljs och det är därför avgörande att spara uppgifter om anskaffningsvärde för förvaltningsfastigheter oberoende av den värderingsprincip som tillämpas."

      Där ser det ut som att man inte skall beskatta för orealiserad vinst.

      Var man skall hitta i resultaträkningen vilka intäkter som är skattepliktiga och vilka som inte är det vet jag inte riktigt - det står utifrån resultaträkningen att resultatet före skatt inte är den siffran som bolagsskatten beräknas utifrån (dvs alla intäkter/kostnader ovanför denna är inte fullt skattepliktiga/avdragsgilla) varur man alltså inte kan dra någon vettig slutsats.

      Så mina eftersökningar visar inte på det du påstår, snarare motsatsen. Har du någon källa nu då?

      Radera
    6. Ok, jag ska kolla upp det och ge dig en källa. Jag läste det på universitet för en hel del år sedan och skrivit tenta i det dessutom. Det vore otroligt pinsamt om jag hade fel, men väldigt bra då jag har masa investerat kapital i trygga säkra börsbolag med hög exponering mot bostadsfastigheter. Låter för bra för att vara sant om de skulle slippa ta upp förluster i RR vid nedgång och slippa skatta vid uppgång i orealiserade värdeökningar på fastigheterna.

      Radera
    7. Här på sidan 15 har du källan: http://www.balder.se/media/44214/balder_q_2_2014.pdf

      Radera
    8. @Marcus

      Som jag påpekade framgår det inte av resultaträkningen vilka intäkter som är skattepliktiga och vilka utgifter som är avdragsgilla.

      Hade det varit så att det varit resultat före skatt som var det belopp på vilken skatten beräknades på så hade det ju varit så att skatten hade varit skattesatsen gånger detta resultat vilket alltså inte är fallet.

      Det belägg du redovisar är med andra ord inte speciellt hållbart.

      Radera
  7. "Nya föreningar har ofta en avsättning på endast 25:- SEK per m2 och år, men det verkliga behovet i dagens priser är i verkligheten tio gånger så stora. Föreningarnas avgifter behöver höjas rejält."

    Och för att göra det värre så är "avsättningar" inte frågan om fondering av pengar utan att man bara bokar över lite fiktiva "pengar" från "eget kapital" till "avsättningar".

    "Klubbmedlemmar i föreningar som sätter av 25:- SEK i månaden bryr sig förstås inte - de har inte köpt för att bo, utan köpt för att flytta innan verkligheten kommer ikapp föreningens ekonomi. "

    Eller så är det så att de har köpt för att bo (folk brukar ju säga det väl?), men är lyckligt ovetandes om detta...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eller så är det så att det kanske är lättare att avsätta mer till underhållet efter 15 år när man har amorterat flitigt. Dagens nya brf-er brukar ha en stark balansräkning där ca 20% är skulder och resten är eget kapital. Betydligt lägre skuldsättning än ett flertal fastighetsbolag.

      Radera
    2. @Marcus

      Det förutsätter ju att föreningen amorterar flitigt. Hur vanligt är det egentligen att de gör det? Såg i en ekonomisk plan att man planerade en amorteringstid på 100år - inte riktigt vad jag betraktar som flitig. Räknar man per kvm så blir det 170kr/kvm vilket ger att det är ganska tunn marginal för att bekosta underhållet med det låneutrymme man med amorteringar bereder sig.

      Radera
    3. 170/0,6 = 280 > 253...

      Radera
    4. Anonym, Jag vill kunna säga att det är vanligt, men jag har ärligt talat ingen aning om hur vanligt det är. Man tycker att det inte borde vara några större problem för många brf-er som funnit iaf minst en 2-3 år att börja få utrymme för amortering med tanke på räntorna som har gått ner förutsatt att det inte är väldigt mycket akut underhåll som man omedelbart måste lägga pengarna på först. Om en ekonomisk plan är på 100 år så ska man komma ihåg att det inte är skrivet i sten heller att det inte kan gå snabbare. En välskött brf amorterar förstås snabbare.

      Radera
    5. @tolvtretton

      Lån på 17tkr/kvm:

      17000/(170-253*0.6) = 934

      Så någon gång på 2900-talet så är lånet betalt - undras om kåken står kvar då?

      @Marcus

      Notera att om man amorterar i en takt så att fonderingen efter att underhållet påkostats har en amorteringstid på nästan tusen år så kan man nog inte kalla det för flitigt. Inte ens en amorteringstakt på 100år är att betrakta som flitig (med tanke på att vanliga dödliga förväntas betala lånet på 50år).

      En ekonomisk plan brukar väl inte vara på 100år, men notera att en seriös plan bör vara tillräckligt förutseende för att inkludera en rimlig underhållsplan vilken i sin tur sträcker sig till iaf något betydelsefullt underhåll.

      Radera
    6. Anonym: och det är med underhåll... Så 2900 har de både ett nyrenoverat hus och avbetalda lån. Toppen

      Radera
    7. Anonym, hur snabbt ska man amortera av lånen tycker du och bli skuldfri? För en brf alltså

      Radera
    8. Anonym, har jag sagt att flitig amortering är på 1 000 år förresten? Jag skulle aldrig lägga pengar på en brf eller rekommendera någon att köpa in sig i en brf som inte har bra potential att kunna amortera av skulden inom 80 år, eller åtminstone ha väldigt lite skulder kvar då. Gärna inom 50 år.

      Radera
    9. @Marcus

      Ja, snabbare än tusen år är det definitivt. Min syn på det är att man generellt skall vara skuldfri när det man lånat till är förbrukat/sålt/utrangerat. Med tanke på att huset inte kommer att stå kvar om tusen år så bör man gjort sig skuldfri långt innan dess.

      Amorteringstakt på 1000år har jag visat på ifall man ser amorteringen som fondering för underhåll. Fonderar man inte pengar på ett konto för framtida underhåll så blir det ju amorteringarna som man får återta för att finansiera underhållet - in "flitig" amortering blir då inte så flitig som det förefaller.

      Jag tog första bästa ekonomiska plan för att se amorteringstiden - och den var på 1% av lånet per år (dvs 100år), men tar man med i kalkylen att de inte fonderar tillräckligt för underhåll på annat sätt så blir det ju att dessa medel som man amorterar med kommer återlånas från banken så kommer man ju inte amortera på 100år när allt kommer omkring.

      Radera
    10. Men så länge byggnaden underhålls finns ju heller inget problem med att ha skulder... om man dessutom som i ditt exempel amorterar mer än vad underhållet kostar så minskar ju skulden ändå med tiden, och föreningens ekonomi blir bättre och bättre (-> reella avgiftssänkningar är troligare än höjningar)

      Radera
    11. @tolvtretton

      Nej, men finns det något skäl till att tro att byggnaden skall hålla i tusen år? Notera att man i exemplet endast marginellt amorterar mer än vad underhållet kostar, notera också att i denna kalkyl är varken löpande underhåll (sånt som har kortare period än ett år) och stambyten inkluderat.

      Radera
  8. "Priserna dras upp, skulderna dras upp, men i en hela havet stormar-lek kommer man förr eller senare bli sittande i den där föreningen som behöver finansiering om en miljon SEK per lägenhet för en totalrenovering av stammarna."

    för en förning med lgh med ett badrum ligger kostnaden på under 300000/lgh. Dessa pengar är det inga problem att låna upp den dagen kommer under förutsättning att övriga skulder är avskrivna tills dess.

    SvaraRadera
  9. Stambyten för 1 miljon/lägenhet hör ju till vanligheterna...

    SvaraRadera
  10. Gärna källor på det Anders. De föreningar jag har kontakt med har inte varit i närheten av de summorna, även när de har rivit ut allt och bytt elen

    SvaraRadera