Cornucopia?

2014-06-30 10:11

Swedbank: Bostadsrätter i dåliga föreningar bör ner 1 MSEK i pris

Swedbanks nya privatekonom Arturo Arques varnar för att bostadsrättsföreningar som inte skött avsättningar till underhåll korrekt kan riskera höjda medlemsavgifter på 2000:- SEK i månaden. Detta motsvarar vid 3% ränta och 30% ränteavdrag ett minskat pris på lägenheterna med ca 1.14 MSEK.


En enkel beräkning för detta, eftersom de flesta bara tittar på månadskostnaden (medlemsavgift + ränta etc) när man köper klubbmedlemskapet i bostadsrättsföreningen: 2000*12/0.03/0.7=1142857:- SEK. Detta är så mycket mindre lån man idag kan ta om avgiften höjs 2000:- SEK i månaden. Samtidigt sägs rörlig ränta idag ligga på 2.41% i praktiken (källa: SCB), och i så fall blir uträkningen 2000*12/0.0241/0.7=1422623:- SEK i lägre pris på bostaden. En del har dock låst sin ränta högre.

En korrigering av månadsavgiften i de berörda föreningarna bör alltså innebära att lägenheter faller över en miljon i pris. 
"Många bostadsrättsägare kommer att få en kalldusch när de förstår att de måste börja betala för såväl gammalt som framtida slitage på en och samma gång" - Arturo Arques till Schibsted/SvD
Swedbank nämner några generella riktlinjer. Hela fastigheten bör skrivas av på högst 70 - 80 år. De bästa föreningarna har komponentavskrivning, med exemplet att hissar bör skrivas av på 30 år. På samma sätt bör tvättmaskiner skrivas av på tio år osv. En förening bör avsätta minst 150:- SEK per m2 och år, för totala ytan, inte bara lägenheterna. Detta avspeglar yttre underhåll och slitage, och inräknar alltså inte slitage och underhåll i lägenheten, som ligger på klubbmedlemmen. Många nya föreningar sätter idag av i princip ingenting.

Arques påtalar dock att de nödvändiga avgiftshöjningarna förstås inte drabbar alla landets ca 24 000 bostadsrättsföreningar, utan bara de sämsta. Vilket omnämns som "många". Ofta handlar det antagligen om nyare föreningar, och ofta mindre föreningar. Chansen att en nybyggd liten förening ska ha kompetenta fastighetsförvaltare boende i föreningen, som dessutom engagerar sig i styrelsen är liten.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel och pseudonym sparas av Googles Blogger-system.

9 kommentarer:

  1. Innebär det här en rusning till äldre lågbelånade föreningar tro? Borde vara många som inte vill sitta med svarte petter...

    SvaraRadera
  2. Storm i ett vattenglas. Nya föreningar hamnar på en nivå på 300-350 kr/kvm om avsättningar görs med de nya reglerna. Nya reglerna innebär att BRF ska göra avsättningar även till INRE underhållet, vilket är helt felaktigt. Gammal förening avsätter i snitt 100-150 kr/kvm och det räcker väldigt bra trots att underhållsbehovet är väldigt stort i de flesta fallen. Kan du peka ut en enda ny BRF som har höjt sina avgifter pga de nya reglerna? Tveksamt om du kan det. I nästan alla årsredovisningar jag har läst så avvaktar alla nya föreningar på att anpassade regler för brf-er kommer. Det här är skrämselskott och regler som är fullständigt ogenomtänka. Många av de nya BRF-erna har dessutom en relativt låg skuldsättningsgrad relaterat till bokförda fastighetsvärdet.
    Enligt mitt sätt att se på saken finns det ingen anledning att nya BRF-er ska avsätta 3-4 ggr så mycket till underhållet i jämförelse med äldre BRF-er.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det verkligen så enkelt?
      Bostadsmarknaden är ju knappast homogen.
      Du har BRFs fördelat på
      -Gamla föreningar (tänkt storstädernas innerstadskärnor exempelvis) som bör vara rätt så avbetalda vid denna laget.
      - Föreningar som resultat av ombildning från hyresrätt av fastigheter som byggs med gammal standard.
      - Föreningar av nyare hus från 90-talet och framåt
      - Föreningar av nybyggen som byggts senaste åren och som är BRF från början.

      Alla dessa var för sig har olika förutsättningar av underhåll, varierande grad av fuskbygge, varierande grad av medlemmar osv.

      Förutom detta finns väl även frågan om hur de enskilda medlemmars ekonomi kan påverkas för varje av dessa olika brf-kategorier.

      Om någon av dem råkar vara tillräckligt stor och skör för att de övriga inte skall kunna bära upp dess förluster så påverkar det väl alla ekonomiskt?

      Och tyvärr - värt att nämna - det handlar ju om att det kanske är bättre för en brf att spara lite preventivt istället för att vänta och se, inte minst för att medlemmarnas privatekonomi kan komma att påverkas under tiden. Är räntan låg nu, finns det väl ingen anledning att inte avsätta lite av de påstått goda inkomsterna i en marknadssituation som ser tämligen mättad ut.

      Radera
    2. Föreningar är självklart inte homogena. Men i generellt innebär de nya reglerna att nya brf-er avsätter långt mer till underhåll med de nya reglerna än äldre brf-er och detta oavsett hur skuldsättningen ser ut. Skulsättningen är en betydligt viktigare fråga anser jag. En rimlig amortering borde vara minst 1% per år av den totala skulden.

      Naturligtvis ska brf planera framåt för framtida underhåll och alltid sträva efter att få en god ekonomi. Detta gör ma genom att följa stadgarna och en underhållsplanen. De nya reglerna tillför inte något nytt. Köpare får ta ett eget ansvar för sitt köp precis som vid köp av villa eller radhus.

      Radera
  3. Men, hur skulle det kunna bli fall i bara NYA föreningar? Janet Yellen sa 2006 att sub-prime inte var något problem för den amerikanska ekonomin, eftersom det bara gällde ca 5% av den amerikanska bostadsmarknaden. Men sedan visade sig att, även på bostadsmarknaden, är den vanliga marknadslogiken som gäller: faller en så faller alla.

    SvaraRadera
  4. Planekonomisk hyresreglering i kombination med värde-spekulation har triggat mängder av BR-köpare att tvångsmässigt bli "bostadsföretagare" - i synnerhet när man tittar på genomsnittlig amatör-grad på BR-styrelser och deras handläggning av ekonomiskt viktiga frågor.

    Vi hade troligen kunnat få se avsevärt högre genomsnittlig byggnads-kvalitet på alla nyproduktioner - om de hade planerats, upphandlats och verkställts genom professionellt långsiktiga privata fastighetsägare - och inte amatördrivna men byggbolag-dubbelsits-initierade BR-föreningar som köpare.

    SvaraRadera
  5. Reparationsfonden i min villa ansträngs nu igen.
    Målning vart 15 år.
    Kostnad så långt: 1200 SEK eller ca 100 SEK per år.
    I förhållande till värdet en knapp promilles avsättning räcker!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det var billigt. Hoppas brf kan anlita samma firma till sina stambyten.

      Radera
    2. Målning? Eternit och tegel är det som gäller. Stambyte, el och värmesystem är lite större saker som jag dock inte kommer ifrån.

      Radera