Cornucopia?

2014-05-07 09:34

Bostadspriserna följer konjunkturen

Bostadspriserna påverkas av en lång rad faktorer. Till erkända faktorer, utom hos de som tjatar om bostadsbrist, hör räntorna, arbetslöshet, inkomster, börsens utveckling mm. Fast mycket av detta kan bakas samman till en enda indikator, nämligen konjunkturläget, som visar sig mycket väl stämma in med bostadsprisernas utveckling.


Först ytterligare en spik i den sk bostadsbristens kista. Det förs ständigt fram av bostadsbubbelförnekare att det är bostadsbristen som driver priserna. I så fall var det alltså ingen bostadsbrist 2007 - 2009, när priserna föll? Inte heller 2011, när priserna föll, fanns det alltså någon bostadsbrist?

I själva verket följer bostadspriserna utvecklingen hos Konjunkturinstitutets barometerindikator. Som en pendlande indikator mellan överhettad ekonomi över 110 (1100 i mina grafer) och djup lågkonjunktur under 90 (900 i mina grafer), så visar sig riktningen på indikatorn stämma väl överens med bostadspriserna, åtminstone lägenhetspriserna i Stockholm, som jag jämför med här.

Konjunkturbarometern baserar sig på enkätundersökningar, inklusive hushållen, och speglar alltså in hur man uppfattar läget, inklusive räntor, arbetslöshet, inkomster, börsens utveckling mm. Kort sagt väger konjunkturbarometern in den psykologiska påverkan av olika fundamenta. Och bostadspriserna styrs mycket av just psykologi och förväntan på ekonomin.

Eftersom indikatorn är pendlande, har jag nedan ägnat mig åt skamlös curvefitting, för att visa hur riktningen på indikatorn i princip i alla tidsintervall stämmer överens med bostadsprisernas utveckling, åtminstone lägenheter i Stockholms kommun.
Matchning mot uppgångsfasen 2005 - 2007.
Matchning mot nedgången 2007 - 2009 och uppgången 2009 - 2011.
Matchning nedgången 2011 och uppgången i början av 2012.
Matchning mot uppgången 2012 och framåt.
Under kortare perioder är förstås matchningen inte perfekt. Exempel är upprekylen 2008, uppgången 2012, samt uppgången nu våren 2014.

Notera att de korta perioderna av dålig matchning bara gäller uppgångar i bostadsbubblan1.. Nedgångarna följer alltid den faktiska konjunkturen.

Rimligtvis är det förstås räntesänkningar som spelar in här, bland annat Riksbankens senaste sänkning nu i vår, som inte gav någon effekt på den reala ekonomin i form av konjunkturläget, utan bara pumpade upp bostadsbubblan. Grattis, Riksbanken, mer bensin på brasan utan reala effekter på ekonomin.

Poängen är att vi knappast får se någon krasch i bostadsbubblan förrän konjunkturen kraschar. 

Man kan diskutera hönan och ägget, om svansen viftar på hunden, men när nästa nedgång kommer i bostadspriserna, så bör det ske tillsammans med en nedgång i konjunkturen. Samtidigt kan priserna gå mot konjunkturen, men bara uppåt (likt 2008, 2012 och just nu).

Stämmer prognoserna om en fortsatt återhämtning i svensk ekonomi under 2014 och 2015, så kommer bostadskraschen tidigast 2016. Bostadspriserna går aldrig ner om inte konjunkturen viker givet ovanstående curvefitting. Åtminstone för lägenheter i Stockholm2..

Samtidigt är bostadspriserna just nu att betrakta som övervärderade mot vårens konjunkturutveckling, och borde alltså plana ut eller falla tillbaka, tillfälligt.

1. Eftersom vi har en bostadsbubbla är trenden kraftigt uppåt och det är därmed naturligt att avvikelser från konjunkturen går i trendriktningen.
2. Jag har inte tittat på några andra priser än Stockholms lägenheter, det lämnas som en övning åt läsaren. Det är rimligt att lokal konjunktur driver de lokala bostadspriserna, och Stockholms konjunkturläge avviker i princip aldrig från Sveriges. Men på andra orter kan t ex större nedläggningar eller etableringar starkt påverka den lokala konjunkturen och rimligtvis följer man konjunkturläget allts sämre över tiden ju mindre ort det handlar om.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel och pseudonym sparas av Googles Blogger-system.

14 kommentarer:

  1. jag har en känsla av att om man betalar 6 miljoner för en bostadsrätt på djurgården så är de områden som finns med mera lättillgängliga lägenheter otänkbara, således föreligger för detta klientel en "brist"

    (fö är det dessutom en god investering då alla vet att priserna bara kan gå upp.....)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, absolut. Med nuvarande prisutveckling kommer en lägenhet på Djurgården kosta 21 miljarder år 2100.

      Radera
    2. Bra då tar jag två...

      Radera
    3. I en budgivningssituation är det sociala faktorer som spelar in också. Så de brister vi pratar om är förmodligen inte av anläggningstyp utan mer kognitiva.

      Radera
  2. "Man kan diskutera hönan och ägget, om svansen viftar på hunden, men när nästa nedgång kommer i bostadspriserna, så bör det ske tillsammans med en nedgång i konjunkturen. Samtidigt kan priserna gå mot konjunkturen, men bara uppåt (likt 2008, 2012 och just nu)."

    Men å andra sidan är väl inte konjunkturindikatorn den egentliga konjunkturen utan bara folkets (inklusive BLKs) uppfattning av läget. Jag gissar att om folk uppfattar läget som sämre så blir de mindre köpvilliga (och då inte bara bostäder) och det bör i sin tur påverka konjunkturen.

    Jag tror inte att det råder så mycket direkt kausalitet mellan bostadsmarknaden och konjunkturen då det som köps ju är befintliga objekt och dessa affärer bidrar inte till BNP (men däremot kan ju tänkas att en och annan cashar ut från sin bostadskarriär och köper en thailandsresa vilket förbättrar thailands BNP och en liten skvätt spiller över på sveriges BNP).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Står följande i blogginlägget, fetstilat det du skriver:

      "Kort sagt väger konjunkturbarometern in den psykologiska påverkan av olika fundamenta. Och bostadspriserna styrs mycket av just psykologi och förväntan på ekonomin."

      Radera
  3. Riksbankens senaste kommentar på hushållens skuldsättning kan vara intressant läsning. http://www.riksbank.se/Documents/Rapporter/Ekonomiska_kommentarer/2014/rap_ek_kom_nr01_140507_sve.pdf

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror Yngves ser möjligheten ta ut ålderspension i förtid nu den 23:e
      LEO S o Borg är nog stötta nu då IMF:s påpekande nu blitt offentligt.

      Radera
  4. Får väl tjata lite om vad som styr priserna: Förväntningar om att det kommer att gå att sälja lgh till samma eller dyrare pris framöver.
    I vissa orter är dessa förväntningar låga-eftersom det sker en utflyttning.
    I andra höga eftersom det sker en inflyttning.
    Kalla det bostadsbrist eller jobböverflöd.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @oppti

      "Förväntningar om att det kommer att gå att sälja lgh till samma eller dyrare pris framöver."

      Låter som spekulation, att man förväntas kunna sälja det till samma pris framöver kan ju vara rimlig utgångspunkt, men åtminstonde när man räknar in att kunna sälja till högre pris i framtiden så kommer man rimligen att vara beredd att betala högre pris än vad som är fundamentalt motiverat - och därmed kommer priset bli därefter och det brukar vara en definition på att man har en bubbla.

      Faktum är ju att om man köper något till högre pris än vad som är fundamentalt motiverat så borde man ju snarare förvänta sig att inte få tillbaks allt vid försäljning ens.

      Radera
  5. Men det är bara att blåsa på och låna som aldrig förr. Kör det sig så kan man alltid ta skuldsanering. 5 års existensminimum sen kan man köra på igen skuldfri.
    Ökar bland välställda exempelvis i Stockholm.
    http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=5854873

    SvaraRadera
  6. Jag har tidigare hävdad att tillgångspriserna följer konjunkturen. Det gäller alltså både aktier, bostäder, konst och you name it.

    Det skulle vara intressant om du lade ut även börskurvorna i dina diagram. Det skulle vara MYCKET intressant att se korrelationen mellan konjunkturbarometern, börskurserna och bostadspriserna.

    Börsen ligger i allmänhet 6-9 månader före konjunkturen, men hur det ser för bostäderna skulle vara högintressant att få en graf på.

    SvaraRadera
  7. Det förväntas ju om räntesänkning nästa räntemöte. Det i kombination med cornus konjunkturbarometeranalys talar för fortsatt boprisuppgång.

    SvaraRadera