Cornucopia?

Aktuellt

Nytt rekord för fossila CO2-utsläpp 2019 - Sveriges utsläpp ökade snabbare än världen och Europa

Miljöpartiets och regeringens banbrytande klimatpolitik fortsatte fira segrar 2019, baserat på BP Statistical Review of World Energy, som sl...

2014-03-22 07:45

BFN: Progressiva avskrivningar i BRF:er olagliga, både nu och tidigare

Bokföringsnämnden, BFN, sätter ner foten och säger ifrån på skarpen. Progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar är olagliga, inte bara nu utan även tidigare. Konsekvensen är att i princip alla nybyggda bostadsrättsföreningar måste höja sina medlemsavgifter, generellt 30%, men som jag visat måste höjningarna upp i hundratalet procent i vissa fall. (Schibsted/SvDI)


Inledningsvis kan man konstatera att JM:s ekonomichefs desperata e-brev till Attefall uppenbarligen kom till en felaktig slutsats. Enligt det sista e-brevet i den kommunikationen skulle BFN kommit fram till att progressiva avskrivningar var tillåtna.
Med lite extra otur när man tänker
sitter man inte bara i en förening
med bokföringsbrott och bedräglig
ekonomisk plan, utan dessutom
med risk för översvämning, som här
i Årstahamnen, eller Liljeholmskajen
eller Årstadal, som det numera kallas.
Läsarfoto.

Från BFN:s hemsida:
"Avskrivningar i bostadsrättsföreningarUnder senaste tiden har progressiva avskrivningar av byggnader i bostadsrätts- föreningar uppmärksammats.
BFN:s regelverk innebär att den avskrivningsmetod som tillämpas ska bäst återspegla hur en tillgång förbrukas. Varken tidigare eller nuvarande normgivning från BFN ger stöd för att progressiva avskrivningar är den metod som generellt bör tillämpas för avskrivning av byggnader i bostadsrättsföreningar.
BFN har i dag diskuterat progressiva avskrivningar. Nämnden har beslutat att ge kansliet i uppdrag att ta fram ett underlag för nämndens ställningstagande i frågan den 28 april 2014. (2014-03-21)"
Citat från SvD:
"Vare sig nuvarande eller tidigare allmänna råd har gett stöd för progressiv avskrivning som generell metod, säger Stefan Pärlhem, kanslichef vid Bokföringsnämnden."
Ord och inga visor. Byggbolagen och massvis med bostadsrättsstyrelser har alltså i princip begått bokföringsbrott, alternativt bedrägeri eller kanske trolöshet mot huvudman.
Inte bara BFN säger ifrån, utan även Boverket, som också ser problemet med vilka som skriver under de ekonomiska planerna. En hel kader av Boverket godkända granskare har alltså intygat att rent bedrägliga, rent av olagliga ekonomiska planer är sunda. Citat från SvD:s artikel:
"Byggbolagen kanske inte ska ha rätt att på egen hand välja intygsgivare för sin förening. I stället kan en myndighet meddela vilken intygsgivaren blir. En intygsgivare bör kanske heller inte få arbeta för samma byggbolag länge, säger Ingrid Uggla, som konstaterar att bostadsrättsmarknaden i dag är väsensskild från 1990-talets."
SvD:s artikel är mycket bra och sammanfattar hela läget, ner till att man med dagens byggnadsfusk kan behöva byta hela fasaderna redan efter drygt tio år, likt i Hammarby sjöstad.
Frågan är om vi har vår Minskyhändelse för bostadsrättsmarknaden här? Kan kraftigt höjda medlemsavgifter knäcka bubblan? Det återstår fortfarande att se. Det kan också handla om ett skifte där nyare lägenheter faller kraftigt i pris, medan äldre korrekt hanterade föreningar kan fortsätta uppåt prismässigt.
Kvalitetsjusterade lägenhetspriser
i Stockholm. Källa: Valueguard-KTH
Priserna är, som bekant, på topp. Igen.

Går du i tankar på att köpa ett klubbmedlemskap i en nybyggd eller ombildad bostadsrättsförening, avvakta eller lägg ner tankarna helt. Om du redan köpt kan det vara läge att snabbt hoppa av och byta bostad.

Kom ihåg att förnekelsefasen kommer först, sedan ilska, följt av förhandling. Den som kan vara rationell och skippa detta och hoppa direkt till acceptans har fortfarande en chans att komma ur nya föreningar med blotta förskräckelsen. Priserna kommer inte påverkas omedelbart, speciellt som många antagligen kommer fastna i förhandling och "nej, men ...".

Dessutom läser ju nästan ingen den ekonomiska planen, årsredovisningen eller går ens på årsmötena, så det kan nog finnas tid att hoppa av. Den siste bolånetorsken är inte inne i marknaden än.

Samtidigt är ju fantasiekonomi i bostadsrättsföreningarna inget nytt om ni följt bloggen sedan länge, så få av er sitter fast i bedrägeriet ändå, alternativt tänker inte göra något oavsett.

Tillägg: En vanlig missuppfattning från de som inte vill se höjda medlemsavgifter är att avskrivningarna skulle gå till en enorm kassa hos föreningen. Verkligheten är istället att avskrivningarna används till amorteringar, vilket ger bättre avkastning än bankkontot och eliminerar risken för att kassan plundras av en klåfingrig styrelse.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

72 kommentarer:

  1. "Ord och inga visor. Byggbolagen och massvis med bostadsrättsstyrelser har alltså i princip begått bokföringsbrott, alternativt bedrägeri eller kanske trolöshet mot huvudman."

    Nja, bakifrån och fram:

    Trolöshet mot huvudman har väl mötet redan lagt ner då man beviljat styrelsen ansvarsfrihet. Hur avskrivningar har gjorts har ju varit känt vid tillfället och BRF:en har alltså sagt sitt i detta.

    Bedrägeri: det är ganska svårt att se att styrelsen har berikat sig på någon annans bekostnad här, jag tycker det är ganska tveksamt ifall det kan räknas som oredlighet ens.

    Så först bokföringsbrott: som jag ser det så är det alltså tidigare styrelser som har begått ett sånt brott, men frågan är här ifall man kan ducka brottet genom att korrigera misstaget (det låter ju som en rimlig lagtolkning) och då blir det ju mindre kul för de BRF:er som har hållt på såhär (även ifall man är skyldig att rätta felaktigheter så blir det mindre kul).

    Sen kan man ju fråga sig vilken mån detta får betydelse för medlemmarna nu - det är ju trots allt frågan om att man skall få ett vettigt cashflow på sikt och då har inte avskrivningarna någon egentlig betydelse. Har man undermålig plan vad gäller drift och underhållning så hjälper det ju inte med lite trixande med bokföringen...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Styrelserna och byggbolagen skrev jag. Trolöshet mot huvudman kan väl gälla byggbolagens framtagande av ekonomiska planer? Eventuellt de som skriver under och intygar att dessa är sunda.

      Radera
    2. Bokföringsbrott är ju brottsligt oavsett vad medlemmarna säger på årsmötet.

      Radera
    3. @Cornu

      Trolöshet mot huvudman innebär att man inte företräder den man företräder på korrekt sätt. Man får vad gäller byggbolaget fråga sig vem de företräder när de tar fram ekonomiska planen - är det på eget uppdrag så är det ju bara trolöshet mot huvudman ifall man lägger fram en ekonomisk plan som inte ligger i byggbolagets intresse, så det går ju fetbort. Företräder man BRF:en så förutsätter den för det första att BRF:en är skapad och för det andra eftersom man behöver ekonomisk plan innan man säljer bostadsrätterna så är det byggbolaget som sitter som medlemmar - det blir alltså busenkelt för styrelsen på det här laget att bli beviljad ansvarsfrihet. Samma resonemang gäller de som skriver på planerna.

      Notera att trolöshet mot huvudman kräver att huvudman väcker talan (såvida det inte är att anses som grov trolöshet). Har huvudman beviljat styrelsen ansvarsfrihet så inskränks alltså möjligheterna för att väcka åtal.

      Det blir alltså bara bokföringsbrott som rimligen blir kvar bland de nämnda brotten.

      Radera
    4. Byggbolagen har berikat sig på andra här, genom bedräglig ekonomisk plan.

      Radera
    5. Å andra sidan är väl köparens motpart alltid BRF:en? Byggbolagen klarar sig. Hur är det m mäklarna, god mäklarsed, se till bägges intresse etc?

      Radera
    6. När det gäller den här frågan kring progressiva avskrivningar faller ju ett stort ansvar på den granskande revisorn/revisionsbyrån som tillstyrkt ansvarsfrihet för bostadsrättsstyrelser i revisionsberättelsen i årsredovisningarna och på så sätt låtit detta pågå i flera, flera år.

      Det är trots att deras jobb att granska årsredovisningen och säkerställa att den upprättats i enlighet med god redovisningssed och gällande lagar och förordningar...

      Det är av denna anledning jag personligen anser att fjantföreningen FARs (Förenade Auktoriserade Revisorer) agerande framstår som ännu mer graverande i höstas. De verkar förövrigt förbereda för nästa pudel i ljuset av beskedet från BFN för att försöka hålla förtroendet för den här patetiska skrågrupperingen uppe.

      "Debatten visar att det behövs ett större grepp om hur bostadsrättsföreningar presenterar sin ekonomi. Avskrivningsfrågan är bara en delmängd. Allra viktigast är att ägare och köpare av bostadsrättslägenheter kan se underhållsplaner och hur avgiftsuttaget påverkas över tiden. FAR avser att återkomma i frågan, säger FARs generalsekreterare Dan Brännström."

      Radera
    7. Problemet är väl att enskilda personer, eller familjer, som gått med sin bostadskalkyl för lån och avgift och fått sitt lån beviljat faktiskt har presenterat felaktiga siffror. Antingen skulle köpeskillingen (lånet) varit högre eller avgiften betydligt högre. Med effekt att de antingen överskridit bolånetakets 85% eller inte fått ihop sin familjebudget. Dvs de hade aldrig fått köpa lägenheten!

      Å andra sidan... Så är bostadsrätten INTE prissatt efter byggkostnader, utan tyvärr efter hur mycket de MAXIMALT kan suga ur bostadsrättsköparna. Så i praktiken skulle priset kunna vara lägre till kund. Men vad händer då..... Jo, det är då vi får en bostadsbubbla eftersom "värdet" sjunker när priserna sjunker.
      Samma effekt lär det bli om bostadsrättsföreningarna nu tvingas höja avgifterna och hushållen inte har råd att bo kvar längre. De tvingas sälja och troligen till LÄGRE pris än de köpte för...

      Förhoppningsvis dämpas detta av att det är en enorm brist på bostäder och även de som tvingas sälja måste hitta ersättningsbostad. Med lågt utbud (kan iofs förändras nu) så hålls priserna uppe, åtminstone i storstäderna. Men det KAN ju ge ett uppsving till småstäderna runt omkring storstäderna?! Så viss utjämnande effekt kan det få.

      Det som är bra är att alla villaköpare inte drabbas alls. Utan där har ju bolånetaket fungerat. Det är väl bara den psykologiska effekten som kan påverka under en kort tid. Tvärtom tror jag att folk nu inser att det faktiskt är ekonomiskt fördelaktigare att bo och köpa småhus än dyra nyproducerade lägenheter, som dessutom håller dålig kvalité.

      Radera
    8. @Cornu

      När det gäller hur byggbolaget berikat sig och om det skulle innebära bedrägeri så finns det en hel del om och men. Bland annat så finns det ju en mellanhand, som har funnit det i sin ordning att köpa huset och heller inte hade agerat på annat sätt ändå och naturligtvis varit fullt införstådda i förutsättningarna - det är ju byggbolaget som styrt föreningen när den köpte huset och styrelsen har ju blivit beviljad ansvarsfrihet (av byggbolaget) och därmed faller också trolöshet mot huvudman.

      Det är ju nästan det perfekta brottet då man själv kontrollerar offret och kan bara låta offret tacka och ta emot - för att sedan lämpa över förvaltningen på något annat offer.

      Kvar med skammen står de boende och deras styrelse...

      Radera
    9. @Unknown,

      Finns ingen så stabil beskattningsbas som bostäder som inte går att flytta eller gömma vilket gäller både villor och bostadsrätter. Tro mig, efter valet riskerar verkligheten komma ikapp även för villaägarna när det intäktstapp som den slopade fastighetsskatten inneburit på något sätt lär behöva kompenseras för.

      Dessutom är det ju inte så att det bara är nybyggda flerbostadshus som är drabbade av dålig kvalitet... Med en nyproducerad fuskbyggt villa sitter du själv som husägare med hela skiten i knät och med den fuskbyggarbefrämjande lagstiftning Sverige har rent generellt med Jordabalkslagen kring dolda fel, så räcker det att något man bygger eller renoverar synligt "håller" i bara 10 år för att sedan helt kunna gå fri i princip oavsett vad som sedan händer.

      Skulle tippa att många av de enstegstätade fasader som byggbolagen nu åtgärdat, av någon outgrundlig anledning kommer att behöva åtgärdas igen om lite drygt ett decennium...

      Radera
  2. Äntligen. Ett lämpligt tillägg är att man är helt fri att hoppa av köp av nybyggd lägenhet om den ekonomiska planen senare visar sig bygga på glädjekalkyler. Tyvärr köper många nytt innan ens ha sett den ekonomiska planen. Finns aldrig upplagd på hemsidorna i princip. För att undgå granskning?

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Henrik

      Å andra sidan BORDE ju köpare se till att göra lite nogrannare undersökning innan de köper något för flera hundra tusen eller till och med miljontals kronor. Det är dock helt orimligt att säljaren inte tillhandahåller den ekonomiska planen om man inte ber snällt om den (och här får man åter ställa sig frågan hur naiva folk är - köper de ny bil utan att vare sig testköra eller läsa specifikationerna?).

      En avvägningsfråga är när man skall anses ha rätt att hoppa av och hur man skall avgöra ifall det rör sig om glädjekalkyler. Problemet blir att det blir en domstolsfråga och då kommer byggbolaget helt enkelt köra över, mangla och krossa kunden (som därmed dessutom blir sittandes med rättegångskostnaderna).

      Det blir nog till att folk får lära sig att man inte skall göra affärer av denna storlek utan ordentlig research. Frågan är som sagt ifall folk är lika naiva när de köper något så billigt som ny bil (eller ännu billigare begagnad)?

      Radera
    2. Håller med om att köparen borde göra en noggrann undersökning och förstå innebörden av en glädjekalkyl som t.ex. progressiv avskrivning, men inte att förringa, användning av tomträtt istället för friköpt tomt.

      Inser dock att det är naivt att tro att det någonsin blir verklighet, därför måste det bli säljarens ansvar att inte vilseleda och använda sig av glädjekalkyler tycker jag.

      Radera
    3. Jag tror att alla försöker läsa den ekonomiska planen, men få förstår den (och konsekvenserna för månadsavgiften).

      Det är väl ungefär som att köpa en bil, alla försöker titta på motorn men få förstår den (och vad konsekvenserna blir i reparationskostnader).

      Radera
  3. Byggbolagen kommer att fånga hamnstrået "generellt" och hävda att just deras förening är speciell.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man måste visa varför fastigheten inte slits, t ex att ingen bor i den och att den är skyddad sv ett kraftfält som gör att varken regn, sol, värme, kyla eller vind sliter på huset.

      Radera
    2. Byggbolagen har fram till 28 april på sig att lobba för en ändring av regelverket...

      Radera
    3. Vad händer 28:e april?

      Radera
    4. Det kommer inte att gå. JM, Skanska, NCC etc bygger ju likvärdiga lägenheter med likvärdiga ekonomiska planer på likvärdiga platser med likvärdiga lösningar och likvärdiga material.

      Det kanske finns visst hopp för tjänstemannaansvaret i Sverige. Ett antal VD:ar för byggbolag i Sverige söker nya ansvarsfyllda roller att besudla. Vilket karaktärsmord JM:s VD åkte på, och det var han själv som utförde akten.

      Radera
  4. Avgifterna kommer inte behöva höjas. Föreningen kan istället välja att visa ackumulerade underskott i årsredovisningen och så länge som byggnaden underhålls är detta inget problem.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    2. Hmm, vilket borde innebära att priserna för lägenheterna vid en ev försäljning justeras ned med motsvarande belopp. De kommunicerande kärlen avgift och pris fungerar även i detta läge, vilket byggbolagen utnyttjade i första läget.

      Radera
    3. Helt rätt, finns ingen anledning för en ekonomisk förening att ha en positivt eget kapital. Bara man kan betala fakturorna är det bara att köra på.. I teorin...

      Radera
    4. Avskrivningar används för att finansiera amorteringar. Handlar inte om att bygga upp en enorm krigskassa.

      Radera
    5. Det ligger varken i föreningen eller bankens intresse att amortera förutsatt att byggnaderna underhålls. Skulden är nominell och inte så betungande med tiden.

      Radera
    6. måste inte då värdet på fastigheten öka motsvarande underskottet? vad finns det för garanti för detta?

      Radera
    7. @Pafast

      Problemet är ju att fastigheten faller betydligt snabbare i värde om man bara avsätter det planerade underhållet. När det gått ett antal år så inser man att även underhållsplanen är byggd utifrån det lilla underhåll som varit behövligt de första åren.

      För att ge en rättvisande bild så måste man ha en rimlig underhållsplan och sätta avgifterna utifrån dessa (eller planera framtida avgifter utifrån detta).

      Avskrivningar och eget kapital kan man som sagt vifta bort lite sådär lustigt, men underhållsbehovet lär man inte skoja bort efter ett antal år.

      Radera
    8. @Cornu

      "Krigskassa" kanske är fel uttrykt, men normalt sett så bygger man väl inte upp kapital i första läget bara genom att amortera utan man bör ju sätta av pengar för framtida underhåll. Det lär ju bli rätt sur stämmning ifall styrelsen om 10år föreslår att medlemmarna skall skjuta till ytterligare 50% insatser för att finansiera underhållet.

      Radera
    9. Det vettigaste sättet att sätta av pengar är att amortera och när det är dags för större renoveringar så tar man nya lån. Har man inte amorterat och behöver göra ett kostsamt underhåll så är det inte säkert att man får låna mer. Då är enda alternativet att be föreningens medlemmar att putta in en stor summa pengar ifall renoveringen ska kunna genomföras. Ifall renovering inte genomförs kan värdet på huset/husen sjunka ännu mer.

      Radera
    10. Är det förenligt med god redovisningssed att visa ackumulerade underskott, annat än tillfälligt, för en BRF?

      Enskilda firmor med ojämna intäkter gör det ofta men då sitter man ju och väntar på en större intäkt i framtiden, vilket inte en BRF gör?

      Radera
  5. Precis och om det blir ett problem kan styrelsen föreslå att insatserna ska ökas, dvs medlemmarna tar över mera av föreningens lån så kan räntekostnad minskas och man kam få överskott för att klara avskrivningar

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det är säkert inga problem alls. Att ingen tänkt ut den smarta idén tidigare?

      Alla svenskar som bor i BR har ju feta marginaler och tjocka madrasser att plocka ur. Och har man inte det, så lär ju inte bankerna ha några bekymmer med att pynta upp ett par millar heller om man redan ligger på (eller över) bolånetaket.

      Radera
    2. Det finns redan ett flertal föreningar där man tycker räntorna är belastande för föreningen och man väljer att gå in med mer kapital. Något nytt har jag aldrig påstått att det är. Vad får dig att tro att alla maxar eller överstiger sina bolånetak. Självklart kan inte alla gå in med mer pengar men ett flertal kan det säkert. Med tanke på den enorma utvecklingen på bostadsmarknaden finns det självklart många som flyttar med mycket kapital från tidigare försäljningar

      Radera
    3. Nog känner jag till kapitaltillskott och hur det fungerar. Det finns även föreningar som har en kapitaldel på avgiften och en driftsdel. BRF Mannhem är en sådan. Grejen är att kapitaltillskott brukar kopplas ihop med att man via kapitaltillskottet som individuell BR-ägare får en lägre avgift. Detta kan förvisso vara smart för föreningen då räntor (just nu iaf) är avdragsgilla för privatpersoner men inte för BRF och visst är det en bra tanke att minska BRFs totala låneexponering.

      Men hur det hänger ihop med problematiken med progressiva avskrivningar som deth är blogginlägget handlar om förstår jag inte riktigt. Av ditt inlägg fick jag intrycket att du tänkte att man skulle genomföra ett kapitaltillskott utan att samtidigt sänka avgifterna för att på så sätt kompensera för problematiken med progressiva avskrivningar? Det blir ju i praktiken precis samma sak som att bara höja avgifterna istället och knappast mer fördelaktigt för de som äger bostadsrätterna som i väldigt många fall inte har de pengarna (vilket jag ironiserade kring).

      Men jag kanske missar något i ditt resonemang? Berätta gärna mer om hur du tänker.

      Radera
    4. Nej. jag tror inte du har missat något. Precis det jag menade. Det jag menade är att det inte behöver vara nattsvart för en förening pga denna nya regel. Finns inte bara dåliga föreningar av de nybyggda och kapitaltillskott eller att visa röda siffror i resultaträkningen är två tänkbara alternativ i stället för att öka avgifterna. Nog allt klingar det mer illa hos många köpare med höga avgifter än en skuldfri förening, men där prislappen är lite högre.

      Radera
    5. Nog allt klingar det mer illa hos många köpare med höga avgifter än en skuldfri förening, men där prislappen är lite högre.

      @Marcus,

      Man skulle kunna tro det, men hade det varit så, borde väl inte ägarlägenheter floppat så fullständigt som det gjort i Sverige. Det är ju precis det upplägget som du förespråkar.

      Jag kan se poängen och skulle gärna köpa en ägarlägenhet då jag gillar upplägget helt utan lån i föreningen, men uppenbarligen är jag i en extrem minoritet som öht resonerar så.

      Radera
    6. Föreningar som hela tiden haft korrekta avskrivningar är de föreningar som med tiden har låga avgifter till sina medlemmar. Att köra med progressiva avskrivningar är precis som att pissa i byxorna på vintern. Det känns varmt och gött till en början men sedan blir det vått och kallt.

      Radera
    7. @klarsynth, ok, lite synd, jag gillar också upplägget med skuldfri förening.

      Axel, Ja så är det. Nu gäller det att hitta ett system så man inte straffar de befintliga boenden så att deras bostadsvärden halveras över en natt. Det borde ligga i statens intresse att inte all nybyggnation stannar upp helt och att inte framkalla en krasch.

      Radera
  6. "....läge att snabbt hoppa av..." Kanske inte så enkelt eller klokt, måste även väga alternativen. Självklart är en hyresrätt med rimlig hyra bra, dock inte helt enkla att få tag i i Storstockholm. Radhus låter som en bra medelväg men hur står det till med dem? Jag ser samma sak där, spring igenom ett radhusområde från 70-talet. Jämför antalet nybyggda kök med antalet omlagda tak eller nymålade fasader. Där jag bor går nu 40 år gamla radhus med 6 cm mineralull under betongen(ibland istället ovan betongen, så kallat uppreglat golv som fukttekniskt är en katastrof) 12 cm i väggarna och elräkningar på 30 000 kr/år för 4 miljoner. Kök o badrum glänser i och för sig. Även i dessa hus måste man sätta av pengar till underhåll vilket inte är med i nån kalkyl.
    Detta är absolut inget försvar för avskrivningsvansinnigheterna men ett försök till nyansering av alternativen om man bor i storstad.

    SvaraRadera
  7. BFN i all (O)ära. Lite långsamma att reagera, synes det mig.
    Men varför nämner herr Lars inte den angenäma nyheten att Stampen är illa ute ekonomiskt.
    Härligt för det andliga klimatet.

    SvaraRadera
  8. Det var ju tydliga puckar. Överraskande tydligt uttryckt till och med.

    En snabbt kik i den moderna mannens porrtidning, Hemnet, med sökning Hammarby Sjöstad, ger lite före krisenvibbar. Var och varannan förening är (fortfarande) i klammeri med byggherren om felen som fanns redan vid överlämnandet, och listan med kommande reparationer som oavsett inte kommer att beröra byggherren är rätt omfattande i en del fastigheter. Detta sammantaget med ett pris om ca 60 000/kvm inklusive föreningens skulder om ca 10000/kvm gör att man tycker sig se en annalkande period av knepigt säljläge.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tur med ungdom i studentboende därstädes.
      Kanske en liten gnutta av förstånd.
      Undrar var den kom ifrån....

      Radera
    2. Klickade in på random lägenhet till salu i Hammarby Sjöstad och öppnar årsredovisningen, där följande, på riktigt, går att läsa:
      "Med hänsyn till värdeökningen borde ingen avskrivning behöva göras över huvud taget. Fr o m 2011 har avskrivningen därför minskat till 0,25% vilket för närvarande är det lägsta värde som kan godkännas vid en revision"

      Byggbolagets ursprungliga avskrivning på 200 år anses alltså på tok för kort :)

      Radera
    3. Det verkar vara flera samverkande faktorer just ang dessa lägenheter. Noll eller i stort sett noll avskrivning samtidigt som byggnaderna verkar enormt reparationskrävande.

      Samtidigt ger det en vink av var byggkostnadsökningarna tar vägen i Sverige; Skanska och framför allt JM verkar ha fullt upp fortfarande med garantijobb i snart ett decennium gamla bostadshus. Det kostar givetvis multum, och har säkert bidragit till att sätta nybyggnadspriser väldigt högt. Det blir väldigt dyrt att bygga uselt helt enkelt.

      Radera
    4. Räkna själv, Dom stora självuppoffrande byggbolagen räknar med totalt 500 arbets timmar för ett enfamiljs lösvirkeshus vad tror du att en polsk byggarbetare tjänar i timmen? resten är ren vinst för byggbolagen

      Radera
  9. Bara ett tillägg i debatten. Avskrivningarna är rent bokföringsmässiga och påverkar inte föreningens kassaflöde. Således har avskrivningarna ingenting med amorteringar att göra. Avskrivningar påverkar dock föreningens resultat (ej kassaflöde) vilket gör att föreningen kan få ett negativt eget kapital om man i och med planenlig avskrivning gör förlust.

    Det viktigaste måttet för en förening är att ha ett starkt kassaflöde för att kunna täcka investeringar och amorteringar. Förändringen avseende avskrivningar påverkar inte kassaflödet

    SvaraRadera
  10. Så länge avsättningar till underhållsfonden samt amorteringar görs i den grad som behövs är det ointressant hur höga avskrivningarna blir.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Pga de skenande byggkostnaderna och de usla lösningarna i dagens BRF:er så behöver avsättningarna vara högre än avskrivningarna. Så du har rätt, men inte som du tror.

      Radera
  11. Om man följer underhållsplanen så blir det tydligt där vilka kostnader som kommer. Ska i normalfallet inte behöva uppstå några överraskningar. Står väldigt detaljerat vad som ska göras där. Styrelsen är enligt lag skyldig att göra avsättningar enligt underhållsplanen om jag inte minns helt fel

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Marcus

      Stora frågan är dock ifall ekonomiska planen för en ny BRF innehåller en vettig underhållsplan? Prognosen sträcker sig väl bara en väldigt kort tid in i framtiden, men ju äldre kåken blir destu mer av underhållsbehovet visar sig. Vad jag har läst om fastighetsunderhåll så verkar det vara praxis att en underhållsplan sträcker sig 20-30år fram i tiden och då kommer man betydligt närmare att se vilka de långsiktiga kostnaderna är och vilken avgift man får utifrån det. Man borde för övrigt räkna på lång bunden ränta också för att göra prognos - det krävs ju inte ett geni för att inse att den långa räntan är mer relevant gissning för hur räntan kommer vara i framtiden än vad korta räntan just idag (eller till och med igår) råkar ligga på.

      Så långt är det bara att nå ett väntat utfall och man har inte ens berört de risker som finns (dvs överraskningarna), vilket även de bör finnas med i planen och utrymme för beredskap för dessa bör vara med i planen.

      Radera
    2. Jag sitter själv i en styrelse för en äldre BRF och den underhållsplan som vi har tillgång till är på 30 år. Som köpare eller som "vanlig" föreningsmedlem är det inte alltid så lätt att få tillgång till denna underhållsplan. Jag vet inte hur det fungerar i nya föreningar med alla dessa dokument, men genom att jämföra med en 10 årig, 20 årig, samt en 30 årig förening så ser man väl på ett ungefär om den 10 åriga ekonomiska planen vad gäller underhållet i den nya föreningen är rena glädjekalkyler eller om den är rimlig.
      Det vore märkligt om inte den ekonomiska planen för en ny BRF innehåller en vettig underhållsplan. Det finns ju massor med underhållsplaner att jämföra med. Stämmer äldre underhållsplaner med det verkliga utfallet så tycker jag man kan anse att den är vettig.

      Radera
    3. @Marcus

      Det som framförts är just att nybildade BRF:er förses med rena glädjekalkyler. Man skulle iofs som spekulant ta och kolla på befintliga föreningar och göra sin bedömning utifrån vad som verkar vara normalt underhåll, men det låter ju som en ganska rejäl överkurs för gemene man.

      Poängen är som nämnt att styrelet skall/bör sätta avgiften till en nivå som stämmer överens med underhållsplanen och det kommer innebära att de som köpt in sig i nybildad förening kommer att få en obehaglig överraskning ganska omgående ifall den ursprungliga planen var en glädjekalkyl och man som köpare trodde på den.

      Man kan ju nämna att samma glädjekalkyler förekommer även vid ombildning där det lär vara ganska vanligt att folk cashar in strax efter ombildningen (innan verkligheten kommit ifatt glädjekalkylen).

      Radera
    4. Jo, precis. Helt klart bedrövligt om det är så att byggarna medvetet har budgeterat underhållskostnaderna alldeles för låga mot hur det med all säkerhet blir i verkligheten.

      Radera
  12. 10 åriga byggförsäkringen borde vara en liten trygghet för de boende. Jag tror inte att man kan säga generellt att man bygger med dålig kvalitet på alla byggen. Vissa saker förbättrar man givetvis. Speciellt det som det finns risk att kunderna reklamerar som fel. Jag tror byggteknik går framåt och man hittar också bättre lösningar. Till exempel så blir badrummen säkrare än tidigare

    SvaraRadera
    Svar
    1. Byggfelsförsäkringen ska det stå

      Radera
  13. Men det är klart att jag håller med om att det inte är bra om byggbolagen försäker mörka framtida kostnader. Jag vet dock inte om det är rätt lösning att ändra på de redan sålda bostäderna så det slår mot boende. Att ändra spelreglerna så är inte just. Köpare har inte kalkylerat med att BFN m.fl. ska gå in o peta i reglerna. Amatörmässigt att mam har missat det här från år 1. Vad ska man ha revisorer till om de ändå inte klarar av sitt jobb

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mjölken är ju redan spilld. Varje månad som går blir den dolda "överraskningen" större. Ju förr det justeras desto mindre förändring.

      Det är ingen som "missat" detta. Det är medvetet, och typiskt för bubblor där många vill dela på kakan som kreditgivningen skapar och metoderna blir mer och mer moraliskt förkastliga varje år som går. Tyvärr blåser även erfarna föreningar sig själva och framtida medlemmar i jakten på varje extra krona, det är på inget sätt unikt för just de stora byggbolagen.

      Alla flugor tar sin del av pengakakan, och kvar sitter föreningarna och medlemmarna med skulderna. Finfint.

      Radera
  14. Marievik vill jag minnas att bostadsområdet på bilden kallas.

    SvaraRadera
  15. Ekonomisiternas Aftonbladet, DI.se, har nu en artikel med en egen tvist på temat: Bostadsrätter kan bli dyrare.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det var en intressant tvist... Visst stämmer det att bostadsrätter kan bli dyrare i totalkostnad än tidigare mot t.ex. villor och visst stämmer detta citat också:

      "Detta kan påverka främst byggbolagens bostadsrättspriser men också föreningar med nyare fastigheter, skriver Svenska Dagbladet."

      Påverkan på "byggbolagens bostadsrättspriser" är dock negativ initialt eftersom medlemsavgiften måste höjas vilket lär sänka priserna eftersom totalkostnaden annars stiger samt att lika många inte har råd till lika stora lån.

      Medlemmar till föreningar som har skött sin ekonomi kommer dock kunna göra goda affärer om fokus återigen sätts på hur bostadsrättsföreningarnas ekonomi ser ut vid försäljning. Minns när jag köpte min första lägenhet 1995 att man alltid skulle kolla upp hur stora lån som föreningen hade. Mins en bostadsföreningen vid Stampen som hade "öppen planlösning" i lägenheterna men skyhöga lån och stigande hyror. Blev en lägenhet på Toppsegelsgatan 25 i Majorna istället med inga lån alls och mycket modesta hyror. Borde kanske haft kvar denna eftersom priserna stigit med exakt 10 gånger mot vad jag köpte lägenheten för.

      Radera
    2. Jepp, det känns som om DI förutsätter att efterfrågan redan idag är mer eller mindre oändlig och att det inte är några problem öht för byggbolagen att ta ut högre priser och bara skjuta över den här kostnaden på de som köper nya BR.

      Tror inte riktigt det resonemanget har stöd i verkligheten när Cornu visar hur omfattande marknadsföringsinsatserna är kring nybyggda BRFs i Sthlm just nu... Det börjar kännas som om bostadsbubblan nått sin gräns nu trots allt.

      Radera
    3. Se där, nu även på riktiga Aftonbladet med sedvanliga skräcktema och bara för plus-kunder:

      http://www.aftonbladet.se/minekonomi/article18447289.ab?teaser=true

      "Bostadsfällan som kan bli en mardröm

      Den som ska köpa en bostadsrätt måste kontrollera föreningen.

      Annars kan drömlägenheten förvandlas till en avgiftsfälla.

      Föreningen tvingades chockhöja avgifterna – med 40 procent

      Faktabildspel: Så kollar du ekonomin – här är de enkla knepen."


      Radera
  16. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  17. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  18. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  19. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  20. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  21. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  22. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  23. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  24. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera
  25. Och exakt "när" kommer denna domedagsprofetia att slå in? Igår gick vår BRF över till rak amortering.. och avgiften höjdes med: ingenting faktiskt...

    SvaraRadera