Cornucopia?

Aktuellt

Sämsta inköpschefssiffrorna i eurozonen sedan 2012

En lång rad industriindikatorer föll hårt när de rapporterades in idag. Bland annat visar inköpschefsindex (PMI) för tillverkningsindustri...

2014-02-12 07:48

Slut på glädje/bluffekonomi i BR-föreningar

Det är slut på glädjebudgetarna i bostadsrättsföreningar. Många föreningar kommer få se kraftigt höjda klubbavgifter framöver, när progressiv avskrivning stoppas av revisorernas organisation FAR. (Talentum/AFV, Schibsted/SvD)


Framför allt är det nya föreningar som kommer drabbas, då i princip alla entreprenörer har använt progressiv avskrivning (dvs man tar i princip inga slitagekostnader de första elva åren) för att pressa ner medlemsavgifterna och maximera vad man kan ta betalt av BLT. Det handlar alltså om de rena bluffar till ekonomiska planer och budgetar jag skrivit om tidigare här på bloggen.

Avskrivningar är bokföringsmässiga kostnader, som behöver tas ut som medlemsavgifter, antingen för att bygga upp buffertar för framtida underhåll och renoveringar, eller mer lämpligt för att amortera på fastigheten. Progressiva avskrivningar hittar på att slitaget på en trappa eller tvättstuga är större i framtiden än idag, vilket förstås är fullständigt skitprat.

Schibsted/SvD pratar om 30% höjda medlemsavgifter i många BR-föreningar. Från Schibsteds artikel, min fetstil:
"Man har lurat bostadsrättsköpare som inte har förstått skillnaden mellan linjär och progressiv avskrivning, säger SvD Näringslivs anonyma källa. [...] I värsta fall går inte en enda lägenhet att sälja, säger en av Boverkets intygsgivare, som även han vill vara anonym."
Ni, kära bloggläsare, har iaf blivit varnade för de rena bluffar till ekonomiska planer som funnits och har varit medvetna om att medlemsavgifter kommer höjas. Tids nog. Nu kommer det över hela brädet redan i år. De som hade tänkt sig hinna överge det sjunkande skeppet innan medlemsavgifterna höjs blir nog lite besvikna.

Samtidigt är obefintliga avskrivningar bara en del av bluffarna. De ekonomiska planerna innehåller också totalt orealistiska drifts-, uppvärmnings, och underhållskostnader, antaganden om evigt låga räntor mm. Därtill är det svårt att hitta erfarna och kompetenta personer till föreningarnas styrelser, då det är uppenbart att erfarna och kompetenta personer aldrig skulle köpa en lägenhet i dessa föreningar, och oavsett är en begränsad tillgång från början.

Om man måste lura köparna för att få sålt lägenheterna, vad säger det om prisnivåerna?

Se även några av mina tidigare inlägg med exempel, vilka det finns flera av, liksom vad doktoranden Jonas Anund har att säga. En del har redan drabbats, av t ex 25%-iga höjningar av klubbavgifterna. Om det inkluderade korrekta avskrivningar låter jag vara osagt.

Minsky moment, anyone?

För övrigt, det är vid toppen av bubblor som bedrägerierna och bluffarna blir som vanligast, och sedan avslöjas. Jämför t ex Madoff-härvan.

Tillägg: I övrigt har jag börjat som krönikör i FAR:s kundtidning Resultat och min första krönika ska finnas med i nästa nummer. Totalt blir det 3 - 4 krönikor per år, dvs inte i varje nummer av tidningen.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

34 kommentarer:

  1. Ahh, nu blir det ordning och reda när pappa ska börja ta tag i saker och ting...

    SvaraRadera
  2. Är detta inprisat? Annars är det sälj blankt som gäller för JM, Skanska m.fl. då marknaden för nyproduktion lär få uppförsbacke

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fel av mig, JM rusar i öppningen

      Radera
  3. Vi har diskuterat detta i vår brf, det märkliga är ju dels det orimliga i att värdet på fastigheten skulle vara 0 kr år 100, om underhållet sköts. Detta riskrerar ju precis tvärtemot tanken att göra underhållet sämre eftersom det ständigt kommer vara röda siffror på sista raden.
    Likviditeten och soliditeten är viktigast i en brf, sen amortering av lån, avskrivning är sekundärt, det är inget AB vi pratar om.

    I anskaffningsvärdet ingår hela det pris som brf:en betalat för fastigheten, men på första dagen i brf:ens liv så överlåts i princip allt underhåll inne i lägenheterna på medlemmarna, i princip borde man då kunna skriva av hela detta värde första bokslutet och redan år 1 kanske kunna ta en avskrivning på 20%. Oklart hur detta hanteras, det är en stor skillnad mot hyresrätt och revisorerna har inte kunnat svara på hur man ska hantera detta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tvivlar på att de bostadshus som byggs idag kommer att stå i 100 år. Gör de det kommer de att behöva totalrenoveras flera gånger.

      Radera
    2. Avskrivningar görs ju för att sprida ut kostnaden för underhåll och reparationer över tid. Görs inte detta riskerar man att ha för låg hyra och inte några medel till reparationer. Sköts underhållet kommer värdet aldrig komma ner till 0 om 100 år eftersom man har fått nytt tak, ny fasad, nya trappor, ny tvättstuga osv som det blir nya avskrivningar på. Görs inga avskrivningar så har man antagligen inte tagit höjd på hyrorna och föreningen har då inga pengar till underhåll. Värdet lär då bli 0 om 100 år och föreningen får ta och låna nya pengar till att bygga ett helt nytt hus...

      Radera
    3. Jämför med en bil. "Öh, nej, bilen har bara gått 9000 mil, och eftersom vi inte har bytt däck, bromsar eller partikelfilter än så ska vi ha nypris för den när vi säljer den."

      Radera
    4. Kan tilläggas att vissa inventarier bokförs som flera tillgångar där nyare delar avskrivs separat. Dvs skulle man byta trappan så skulle man alltså kunna ta upp den nya trappan som en tillgång som i sin tur avskrivs på en lämplig tidsperiod. NB att inköp av inventarier utgör ingen kostnad (eller ganska liten kostnad).

      Hur mycket av orginalhuset är det egentligen som står kvar efter hundra år? Efter femti år?

      Skillnaden mellan en BRF och ett AB är ganska små (ett AB förväntas leverera vinst till sina ägare medan BRF förväntas sköta fastigheten där dess medlemmar bor). När det kommer till ekonomin så styrs de av i princip samma förutsättningar och kravet på det egna kapitalet är tämligen viktigt.

      Radera
    5. Hur många hus är det egentligen som rivs i Sverige. Nog verkar det som att man lappar, lagar och bygger ut mer än vad som är klokt, och i värsta fall blir det K-märkt, i stället för att riva och bygga helt nytt.

      Sen kan man tänka sig att inflationen spelar in ifall man ska använda progressiv, linjär eller degressiv avskrivning. Just nu när inflationen är låg kanske det är lämpligt med linjär avskrivning.

      Jämförelse med bil är inte relevant eftersom bilens värdeminskning även påverkas av teknisk utveckling, vilket inte ett hus gör i lika hög grad. Dessutom kan man alltid retromontera eventuella nymodigheter på ett hus vilket inte kan göras på samma sätt på en bil.

      Radera
    6. @Jaha Dåså

      Om jag inte har fel för mig så innebar miljonprogrammet att en hel del bostäder revs. Hur mycket av byggnaderna står kvar efter hundra år egentligen?

      Radera
  4. Allt underhåll kan rimligen inte direktavskrivas, så om föreningen sköter underhållet korrekt så kommer det bokförda värdet knappast vara 0 om 100 år. Vilket för övrigt synes vara en alldeles för lång avskrivningstid.
    Detta är en helt korrekt iakttagelse av C, ett rent lurendrejeri som skjuter över de faktiska kostnaderna för underhållet på framtida medlemmar istället för att helt korrekt bygga upp en buffert/amortera lån så att resultat och balansräkning korresponderar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför skulle inte underhåll kunna direktavskrivas? Äger själv några mindre hyreshus och saker som nya badrum, kök, stambyte, tak o.s.v. skriver jag alltid av direkt.

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    3. @KA

      Visst kan man det, man kan säkerligen också ljuga om skatten. Frågan är dock ifall det är förenligt med bokföringsreglerna att direktavskriva ett stambyte - som jag förstått det så är det både en tämligen dyr åtgärd och som dessutom har tämligen lång livslängd.

      Sen kan det ju förstås vara skillnad på reglerna för en enskild näringsidkare och en juridisk person (där den sistnämnda måste upprätta en balansräkning också).

      Resulterar inte stambyte att du isf får ett negativt resultat de år som stambyte görs?

      Radera
    4. @Anonym

      Endast "förbättringar" d.v.s. om du byter en gammal oljepanna mot en ny bergvärmeanläggning eller om du utökar storleken på en lägenhet måste skrivas av på längre tid. En gammal bergvärmeanläggning som ersätts med en ny eller ett gammalt tak som ersätts mot ett nytt kan skrivas av direkt då det helt enkelt ses som en gammal förbrukningsvara som ersätts. D.v.s. ingen förbättring.

      Det kan mycket väl resultera i negativt resultat med det rullar bara vidare fram i tiden och då kvittas det år då du har ett överskott.

      Radera
    5. @KA

      Har du belägg för att man skall betrakta dessa som förbrukningsinventarier? De faller ju väl knappast under kriteriet kort livslängd (<3år) eller ringa värde (<22tkr)?

      Radera
  5. Vad säger detta om prisnivån för BYA BR!
    Den är väldigt hög!
    Vad säger det om prisnivån för alla andra BR?
    Vad säger detta om prisnivån för framtida BR?

    Sen är fastigheter utsatta för förslitning-men främst för en värdeutveckling som hittills varit positiv. BR föreningarna får inte del i detta-men väl BR ägarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Prisnivån för NYA BR skall det vara!

      Radera
  6. Verkligen ironisk slutkläm:
    "Också Ingrid Uggla, bostadsrättsexpert från bland annat HSB och sakkunnig i bostadsrättutredningen 1991, är orolig.

    – Frågan är hur köpare kommer att reagera när det ofta blir ackumulerade underkott på flera miljoner kronor i dessa föreningar.

    Ingrid Uggla betonar dock att så länge likviditeten förblir god i de berörda bostadsrättsföreningarna, fortlever de. Till skillnad från aktiebolag behöver ekonomiska föreningar inte upprätta kontrollbalansräkning."

    Business as usual, alltså? Ingen verklig förändring men massa röda siffror?

    SvaraRadera
  7. Det handlar helt enkelt om att förstå skillnad på annuitetslån och rak amortering och jag skickar med här länken direkt till FAR som Cornu skriver om:

    http://www.tidningenbalans.se/fordjupning/progressiva-avskrivningar-pa-byggnader-ar-det-tillatet-vid-tillampning-av-k2k3/


    (Ps. alla fastigheter får ökade kostnader med tiden och BRF:er har skylldighet att upprätta sk. reparationsfonder, inre och yttre. Dessutom brukar Boverket öka te.x. tekniska krav som energi mm. med tiden vilket också påverkar, därför är annuitetslån/progressiv avbetalning förödande).

    SvaraRadera
  8. Lite skrämmande att människor med fina yrken bra utbildning m.m, är så jäkla lättlurade, vad lär man sig i skolor och universitet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kapitalismen är så klart alldeles för kraftfullt som system för att enskilda individer oavsett utbildning ska kunna stå emot. Även du min vän sitter i samma båt

      Radera
    2. Ja mot väl organiserade institutioner har individen ingen chans i det långa loppet.

      Radera
    3. När överrika företag köper professionella bedragare (reklammän, lobbyister och politiker) är det lätt att bli lurad. Nästa gång har företagen ännu mer pengar att luras med. Det är bara internet som räddar den här världen från att förvandlas till ett plutokratihelvete.

      Radera
    4. Nu är vi där igen.
      Bloggaren var inne på" fina människor" tror jag mig minnas,.
      En annan Lars härovan talar om fina yrken.
      Se Havamal
      Det finns ingen som till allt han duger.
      Ingen som till inget han passar.
      Jag måste vara dummare än jag anade.
      Tycker på fullt allvar att dylikt klassificerande är tjafs.

      Radera
  9. När du nämner FAR är det bra om du anger vad det är för något. Jag tror inte att det är många som vet att FAR är "Branschorganisation för redovisnings-konsulter, revisorer & rådgivare". Inte begriper jag heller hur man anser att FAR är en bra förkortning för detta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag såg just att det stod något om detta överst i artikeln.

      Radera
  10. Något annat viktigt, vilket alla(?) vet som försökt föra en intellektuell diskussion med en "haschare".
    http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/unga-forstar-inte-riskerna-med-cannabis_7108273.svd

    SvaraRadera
    Svar
    1. @kgb35

      För att få trovärdighet i en sådan diskussion krävs dock att man är saklig och inte använder lögner för att försöka få fram budskapet. När ungdomarna upptäcker att det alls inte är sant (hela) den "information" de fått om cannabis så är det lätt hänt att man helt förkastar allt som kommer från det hållet.

      Cannabis är långt ifrån den farliga drog som den utmålats som.

      Radera
    2. Så vi måste fortsätta fängsla cannabisbrukare för att rädda dem från passivisering?

      Radera
    3. Jag ser det som väldigt hoppfullt att den yngre generationen förkastar gamla lögner.

      Radera
    4. Det är ju i princip samma snömos som vi matats med de sista 30-åren, utan att ta hänsyn till någon kritik helst.
      Sista stycket var det med substans i - hur på ett trovärdigt sätt berätta för ungdomar att det är farligt?
      Finns ganska starka rön om att det t.ex. är helt ofarligt för en vuxen människa som brukar drogen måttligt men dessa forskare är fortfarande bara intresserade av att tala om hur farligt det är.
      Med andra ord har de inte fattat någonting och fortsätter sin förnekelsebaserade faktagrund som gör att allt de säger uppfattas som moralism och lögn.

      Vi har öppnat gränserna och därför blir det svårt att spärra information från utlandet även om det inte stämmer helt med socialstyrelsens dikteringar.

      Tänk om de kunde hålla sig till sanningen så att det viktiga budskapet verkligen kommer fram.
      Röker du hasch som tonåring blir du dum i huvudet då det hämmar hjärnans utveckling!

      Det är så jävla arrogant rent ut sagt vilket jag tycker väldigt mycket kännetecknar det svenska anti-drog etablissemanget.

      Hade man på ett trovärdigt sätt bara fått det klar för alla vad som gäller utan att baka in det i diverse lögner och moralism hade kanske kidsen fattat att man inte skall röka på.

      Radera
  11. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  12. Ingen ko på isen "FAR förstår inte hur det fungerar i en bostadsrättsförening. Deras tolkning av reglerna är genomteoretisk."

    - http://www.dn.se/ekonomi/ga-inte-ut-och-gor-nagot-drastiskt/


    SvaraRadera