Cornucopia?

Aktuellt

Sämsta inköpschefssiffrorna i eurozonen sedan 2012

En lång rad industriindikatorer föll hårt när de rapporterades in idag. Bland annat visar inköpschefsindex (PMI) för tillverkningsindustri...

2014-02-12 09:46

150% höjda BR-avgifter i Wallenstams BRF Riddaren 24

Som exempel på konsekvenserna av att man inte får bluffa med progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreninger, kan man titta på premiumfastigheten Riddaren 24 på Grev Turegatan 8A, som görs till bostadsrätter av Wallenstam. Här landar korrekta avskrivningar på 150% höjda medlemsavgifter för klubbmedlemmarna i denna blivande bostadsrättsförening.


Riddaren 24:s ekonomiska plan visar upp alla klassiska drag. Man förutsätter att dagens rekordlåga räntor ska ligga stilla de kommande elva åren. Man ska också lyckas hyra ut alla kommersiella lokaler och ständigt kunna höja hyran på dessa, helt utan att någon hyresgäst t ex råkar gå i konkurs och lämna klubbmedlemmarna på pottlocket. Och framför allt så inleder man med exakt noll kronor i avskrivningar för att minimera de initiala klubbmedlemsavgifterna, så försäljningspriset kan maximeras.

Efter tre år börjar man skriva av progressivt, med 327 500:- SEK i avskrivningar på fastigheten. Enbart byggnadsvärdet är enligt den ekonomiska planen 147 MSEK, så avskrivningstiden blir alltså 448 år.

Med en korrekt avskrivningstakt på 50 år landar istället avskrivningarna på 2.94 MSEK per år. Detta kan jämföras med medlemsavgifterna som enligt planen ska vara 1.95 MSEK om året. 

De nya medlemsavgifterna höjs alltså till 2.94+1.95=4.89 MSEK, eller en höjning med 150%. 

Släng sedan på höjda räntor ovanpå detta, för vi kan vara helt säkra på att låga räntor inte kommer bestå för evigt.

Vill man istället skriva av byggnaden på 100 år blir höjningen av medlemsavgifterna bara 75%.

Fast å andra sidan ska man normalt också skriva av marken, vilken Wallenstam får 77 MSEK i betalt för. Med 100 års avskrivning på marken ökar medlemsavgifterna med ytterligare 0.77 MSEK om året, eller 114% högre medlemsavgifter än den ekonomiska planen om huset också skrivs av på 100 år, eller 190% om man skriver av byggnaden på 50 år.

Eller som det också kallas: Ooops.

BRF Riddaren 24 innehåller 61 lägenheter. Om de höjda avgifterna slår jämt på alla lägenheter (vilket de inte gör pga olika lägenhetsstorlek) så innebär det i fallet 4.89 MSEK ca 48 000:- SEK i högre medlemsavgift per lägenhet. Givet att BLT ser sina lägenheter som att de hyr av banken så innebär det ett prisfall vid 3% i BLT-ränta och fullt ränteavdrag på ca 48000/(0.03*0.7)=2.28 MSEK per lägenhet.

Lägenheterna presenteras som av stjärnmäklaren Eklund Stockholm New York som
"en av landets absolut mest centrala och exklusiva adresser, uppför Wallenstam ett helt unikt boende som saknar motstycke i Sverige. Här har du möjligheten att skaffa dig en personlig oas och ett urbant elegant designat boende med Stockholms mest utsökta utbud av shopping, restauranger, kultur och nöjen precis utanför dörren."
En trea på 78 m2 vill man ha drygt 7 MSEK för. Priset bör nu omgående sänkas till ca 5 MSEK.

Den ekonomiska planen har upprättats av bolaget Tenzing, som ägnar sig åt "aktiv och kreativ fastighetsrådgivning" och har skrivits under av två advokatbyråer, som kallar den ekonomiska planen för "hållbar och vilar på tillförlitliga grunder".
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

53 kommentarer:

  1. Intressant bluff.
    Hur kan det ha varit lagligt att bilda ekonomiska föreningar under dessa premisser, och hur får man en advokat som med 100% säkerhet vet att det är lurendrejeri att vidimera eländet? Oetiskt är bara förnamnet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Dvs advokater gör det de får betalt för att göra.
      Jammenvaffan då kan ju en annan få ett litet lönsamt extraknäck, det är väl knappast något man sliter ut vare sig ryggen eller hjärnan med verkar det som.

      Radera
    2. Två?
      Tyckte du skrev två " advokatbyråer" till och med.

      Radera
    3. Två advokatbyråer eller två advokater. Ibland är det samma sak.

      Radera
    4. Advokater brukar väl ha en del internkontroll på varandra så någon inte smutsar gruppryktet onödigt mycket?

      Radera
    5. @kgb35

      Jo, man skall givetvis ta betalt så nedsmutsningen av ryktet inte blir så onödig...

      Radera
  2. En annan fråga som jag inte hittar svaret på i artikeln är hur länge denna praxis har varit verksam? Hur många lägenheter/radhus är sålda under liknande premisser?

    SvaraRadera
    Svar
    1. I princip alla de senaste 5 - 10 åren.

      Radera
    2. Alla nybyggen alltså.

      Radera
    3. Vad trevligt. Det blir i storleksordningen 100 000 lägenheter.

      Radera
    4. Senaste 20 åren skulle jag säga.

      Radera
  3. Om man nöjer sig med att skriva ned byggnaderna och kan leva med ett ackumulerat underskott i årsredovisningen, behöver man inte höja avgiften. Det är det rimliga sättet att göra det på.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Pafast

      Det leder till att egna kapitalet krymper och så småningom blir negativt. Jag ser inget rimligt i att göra det - konsekvenserna av negativt eget kapital kan bli "lite suboptimala".

      Radera
    2. Nej det är inga problem för en bostadsrättsförening - ingen likvidationsplikt som för ett AB. Byggnaderna i Gamla Stan är som bekant inte värdelösa - även om de är avskrivna för länge sedan.

      Radera
    3. Det är nog inte så vanligt ändå. Det räcker ju med att man byter ägare så börjar man ju om igen. Dessutom har de flesta gamla hus som ligger centralt totalrenoverats vad gäller all teknik och ofta även invändigt som också skrivs av under ett antal år. Att det är K-märkt gör ju inte renoveringen nödvändigtvis billigare.

      Frågan är väl om de BRF-hus som byggts senaste årtiondena har samma kvalitet som de stenhus som byggdes förr? Kontorshus från 80-talet har redan börjat rivas i Stockholmsområdet som en jämförelse.

      Radera
    4. Det är ju tillåtet, men man sparkar ju bara burken lite nedåt gatan om man gör så. Det betyder ju att alla underhållsmedel kommer att behövas tas in mer brutalt senare.

      Radera
    5. @Pafast

      Problemet är att du isf bortser från vissa andra regler som kan ställa till det. Utan eget kapital så finns det ingen säkerhet för lånen och eftersom en BRF inte är en konsument så skyddas man inte av konsumentkreditlagen - banken kan ha en del synpunkter på att lånen saknar full säkerhet. Banken kan också ha synpunkter på att ta BR:er i en konkursmässig BRF som säkerhet. Valfri fordringsägare på BRF:en kan när fordringen förfallit till betalning begära föreningen i konkurs - med negativt eget kapital utan plan att åtgärda det finns ju risken att man får problem att övertyga TR att det bara är ett tillfälligt problem.

      Det finns väl dessutom risk att den som är med och tillåter egna kapitalet förbrukas gör sig skyldig till brott mot borgenär eller åtminstonde drar på sig ett ansvar gentemot borgenär vilket i förlängningen innebär att medlemmar kan åka på större skuldbörda än vad de hade räknat med.

      Att sopa avskrivningarna under mattan låter alltså som att man försöker spara på gungorna och betala för karusellerna istället eller vad man nu skall säga.

      Radera
    6. @Anonym

      Det här är jätteintressant det du skriver om att man urholkar kapital som ligger som säkerhet för lånet/banken. Om man lyfter på stenen så ställer man Banken mot väggen den dagen som ett lån löper ut och banken finner BRF:en saknar kapital för att förlänga lånet.

      Så vad händer om en BRF skrivs ner från t.ex. 170 MSEK till 50 MSEK efter 25 år och man har ett lån som har amorterats (kraftigt) ner till kanske 100 MSEK. Då finns det säkerhet för bara 50% av lånet å andra sidan kanske räknar man att inflationen äter upp mellanskillnaden? Då är det väl bara att skriva av allt?

      Radera
    7. @Unknown

      Min poäng var lite att det man sparar på att inte räkna in avskrivningar i avgiften kommer att dyka upp som en kostnad någon annanstans någon annan gång. Det är alltså inte bara att rycka på axlarna och hävda att egna kapitalet bara är en siffra.

      Framförallt är ett negativt eget kapital (som står i balansräkningen) något man alls inte kan rycka på axlarna åt - var och en bör inse att det är något som är fundamentalt fel när egna kapitalet är förbrukat. Skulle det vara så att föreningen skulle gå i konkurs därefter så kan alla som ryckt på axlarna finnas ha varit mer än lovligt slarviga med föreningens ekonomi. Man kan inte vänta sig att man kan hitta en (kompetent) styrelse som är villiga att bortse från negativt eget kapital.

      Radera
    8. @7trappor
      Du kan inte jämföra kontorshus byggda på 19080-talet med bostäder från samma period. Anledning att man river kontorshusen är att de inte är optimal ur uthyrningssynpunkt (för låga takhöjder, dålig energianvändning, för lite vent/kyla för att klara dagens krav på antal arbetsplatser per m2, utformade för cellkontor istället för kontorslandskap mm). Rivningarna beror inte på dåligt byggda byggnader utan på att kraven på kontorsbyggnader har förändrats kraftigt på 30 år. De kraven har inte förändrats lika kraftigt på bostäder. I alla fall inte på andrahandsmarknaden.

      Radera
  4. "Fast å andra sidan ska man normalt också skriva av marken"

    Nej, just mark skall mig veterligen inte avskrivas. Varför skulle den? Den lär ju finnas kvar även om 100år och 1000år till skillnad från byggnaden.

    SvaraRadera
  5. Angående avskrivning av mark så ska det väl i normalfallet inte ske? Under hela min studietid har jag fått lära mig att mark är ett särfall bland materiella anläggningstillgångar som inte skall skrivas av. Marken anses ha oändlig nyttjandetid.

    Se t.ex. Redovisningsrådets Rekomendation 12, punkt 25.
    http://www.bfn.se/redovisning/radet/RR/RR12.pdf

    SvaraRadera
  6. Man kanske kan ta upp underskottet som goodwill :)

    SvaraRadera
  7. Du har säkert fått frågan innan men vad är argumenten för att resultatet måste klara avskrivningarna på fastigheten och marken? Det är ju så att föreningen kommer behöva köpa ny mark och bygga en ny fastighet om 50 år. Ett negativt resultat är ju bara dåligt på pappret så länge som föreningen amorterar och och gör avsättningar för framtida underhåll. I vår förening skulle vi kunna göra ett negativt resultat men fortfarande ha ett positivt kassaflöde som vi kan amortera med just på grund av att vi har stora avskrivningar. /Fredrik

    SvaraRadera
  8. Vad är då avskrivning för något?
    För ett bolag kan det minska skatten-men kommer surt tillbaka om det blir vinst vid försäljningen.
    Jag antar att en förening oxå har en reparationsfond. Samt kan ta nya lån om stammar skall bytas eller om större ombyggnad krävs.
    Avskrivning med medlemmarnas pengar blir indirekt sparande!

    SvaraRadera
    Svar
    1. @oppti

      Rent konkret är det att man tar kostnader över en längre tidsperiod (då skatter inte behövs tas hänsyn till i detta fallet). För en BRF innebär det i praktiken (om man nu täcker avskrivningarna med avgifter) att man bygger upp en buffert för framtida renoveringsbehov.

      Om det inte finns möjlighet att finansiera renovering med lån så kan det bli ganska surt ifall man måste kräva att medlemmarna pytsar in pengarna på ett bräde.

      Radera
    2. Varför tvångssparande i en förening?
      Vi fria fastighetsägare behöver inte denna typ av förmynderi!
      Skall taket bytas så bekostar jag det med sparat kapital eller ökar lånen på huset.
      Inte har jag avskrivning på huset-speciellt inte när det blir allt mer värt.

      Radera
    3. @oppti

      Som sagt finns det inget tvång i det - det är upp till medlemmarna att besluta om det (och väljer du att vara med i en förening så blir du bunden av att betala de avgifter som föreningen beslutat om). Tvånget är hur man skall bokföra och redovisa - denna redovisning ligger sen till grund för hur andra intressenter förhåller sig till föreningen, dess bostadsrätter och medlemmar.

      Jag antar att du äger fastighet som fysisk person och då finns inte samma krav på bokföring och redovisning - isht ifall du inte driver näringsverksamhet.

      För övrigt så är det inte så självklart att ett "hyreshus" blir mer värt per automatik - det krävs endel underhåll har jag för mig på sikt.

      Radera
  9. Tittat på trean du hänvisade till.
    En seriös fråga.
    Var placerar människor sina böcker?
    Alla kan väl trots allt inte vara dyslektiker?



    SvaraRadera
    Svar
    1. @skepparn

      Det kanske är lättare att rikta sig till dyslektiker då dessa kanske är mindre benägna att läsa igenom BRF:ens redovisning, men vänta nu var är den någonstans? Vad är det egentligen som säljs? Tycker det verkar lite oseriöst när man är så slarvig med att ange vad som säljs - är det en BR, eller en ÅR? Mäklaren är som bekant även aktiv i NY där det väl är ganska brukligt att man faktiskt köper lägenheter och inte bara klubbmedlemsskap...

      Radera
    2. Min väns medvetna fru deklarerade häromåret att de inte längre skulle ha några bokhyllor och böcker, det har man inte nu för tiden. Sagt och gjort, nu förvarar han dem på "hans egen" kattvind.

      Man kan även kryssa för att de renoverat barnkammaren med plastfärger och annat chickt spännande samt att de små nu fått allergi. Det verkar, enligt min omgivning, finnas ett samband mellan nyrenoverade spädbarnkammare och allergier.

      Radera
    3. Är barnböcker även bannlysta i ( höll jag på att skriva ) upplysta moderna äktenskap?

      Radera
  10. Detta bör ju rimligtvis pressa priserna på nybyggen.
    Eller också blir resultatet bara att priserna ökar mer på gamla bostadsrätter. Kanske blir det äntligen mer riktigt värderat att ha välskötta, äldre bostadsrättsföreningar.

    På denna blogg är det ju populärt att skrika att bubblan nu äntligen ska spricka, men i en bubbelvärld kan det lika väl leda till att det bara pumpas hårdare i gamla föreningar än i nya.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Undrar det också.

      Bor i en BRF som byggdes i slutet på 70-talet och senaste åren har det byggts nya BRF-lägenheter ett stenkast bort som kostar 4-5 gånger mer per m2. Avgiften har varit lägre på de nya lägenheterna men med dessa förmodade höjningar så kanske det blir mer lika?

      Radera
    2. 4-5 gånger mer låter extremt! Finns det speciella omständigheter?
      Att de nya lägenheterna har lägre avgift (än så länge) kanske är en del i det hela.

      Hos oss finns det också nya ett stenkast bort men de är ca 20% dyrare per kvadrat för en trea.

      Radera
  11. Även jag har uppfattat det som att mark inte skrivs av. Det vore förstås ganska logiskt om det också förhåller sig så i verkligheten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I Göteborg äger ju kommunen oftast marken så det borde ju vara svårt att skriva av...

      Radera
  12. Självklart är det en bluff. Men det är inte så enkelt när det gäller BRF, man kan inte enbart titta på avskrivningarna, för att bedöma möjligheten till att betala för kommande underhåll. Avskrivning + redovisat resultat är riktiga pengar, och detta skall minst vara samma belopp som avsätts till yttre fond (förutsatt att denna avsättning är rimligt beräknad, vilket den sällan är).

    Är avskrivningen löjligt låg, så måste alltså avsättningen till yttre fond (och därmed redovisat resultat) vara högre, och tvärt om. Annars går man back.

    Man kan inte finansiera någonting i en BRF med lån. Allt finansieras via avgifterna, ett lån är endast ett sätt att öka framtida avgifter (i strid mot portalparagrafen!) och sparka burken framför sig ett tag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan väl tilläggas att Niclas Jonsson ovan är bostadsrättsförvaltningsproffs, se http://cornucopia.cornubot.se/2013/09/gastinlagg-amorteringsavdrag-existerar.html och vet vad han talar om.

      Radera
  13. "Sjönära lägen" borde nog tänka på att skriva av marken också...

    SvaraRadera
    Svar
    1. @viktualiebroder

      Är inte så säker på det. Att äga en bit sjö kan väl vara kul;)

      Det rimliga är kanske att man skriver ner markens värde allteftersom det blir mindre land och mer vatten, men som sagt fastigheten består även om det blivit mer vatten på den om jag förstått det rätt.

      Dock så finns undantaget när det är havsnära där faktiskt fastigheten krymper och i förlängningen kan utplånas av ökad havsnivå.

      Radera
  14. Kollade på skojs skull på en ny BRF med inflyttning i år (http://bostad.lansfast.se/data/CFil/48H2AR1H/G6KTDOVC_q70_mFile_cmNone.pdf). Föreningen tar och lånar 41 miljoner, amorteringen år 1 är på totalt under 30 tkr (alltså mindre än 2500:- per månad). Avskrivningarna är på knappt 189 tkr på en nybyggnadskostnad på mer än 290 miljoner.

    Skulle samma amortering ligga hela tiden är är amorteringstiden på 1445 år och en avskrivningstid på mer än 1534 år. Inte så troligt att husen i föreningen är värda så mycket om över 1000 år utan underhåll. Både amorteringar och avskrivningar ökar dock med precis 10% per år under de 11 år som planen är lagd. Efter 11 år är amorteringen uppe i 81 tkr (506 år) och avskrivningarna är på 376 tkr (538 år). Fortsätter samma utveckling (vilket krävs eftersom värdet på stammarna, fasad m.m. sjunker för varje år och för lite sätts av initialt) så kommer föreningen efter 20 år amortera 190 tkr (215 år av ursprungliga lånet) och ha avskrivningar på 1271 tkr (228 år). Först efter 35 år kommer amortering och avskrivningar ligga på ca 50 år och dessa är då drygt 2700% mer än år ett. Allt detta för att lura nya köpare som bara kollar på avgift och kostnader år 1. Avskrivningarna pumpar man in som amorteringar också och man hoppas på att deras vän banken kommer vara snäll och låna ut pengar när det är dags för större utgifter. Eftersom räntekostnaderna sjunker snabbare än lånet betyder det att man tror att räntan kommer sjunka ytterligare och att snitträntan skall sjunka ca 0,3 procentenheter under 11 år (dessutom sjunker räntan snabbare allt eftersom åren går...).

    Efter 11 år så har hyran gått upp med drygt 20% och man ligger på en avskrivningstid på över 500 år men om linjär avskrivning på 50 år skulle krävas så skulle avgiften dubbleras från år 1. Detta skulle dock föreningen och i långa loppet medlemmarna (om de har tänkt bo kvar och inte sälja till greater fool...) må bra av i långa loppet eftersom mycket mindre belopp kommer betalas in i räntekostnader till banken redan efter första året.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Utöver detta kommer räntan inte stå still, oundvikligen...

      Radera
  15. @Axel Svensson: Notera även att i denna plan (liksom alla ekonomiska planer jag har sett), stadgar att avgifterna skall höjas med 2 % årligen. Det har mig veterligen aldrig förekommit att en förening följt detta. Istället görs ofta inga höjningar alls i några år, sedan en rejäl, sedan inga, sedan en rejäl, sedan nya lån, ytterligare rejäl höjning o s v...

    Allt för att styrelserna inte begriper sitt uppdrag, förvalta för medlemmarnas bästa över tid, utan blandar ihop detta med egna kortsiktiga tidshorisonter.

    Resultatet blir med tiden ett mycket dyrare boende än vad som egentligen är hela avsikten med BRF.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Känns som man har en ett Excel-ark med beräkningar där följande gäller:

      *Amorteringar och avskrivningar ökar 10% per år
      *Start-amorteringen skall vara löjligt låg, kring ett par tusen i månaden.
      *Avgiften stiger 2% per år
      *Räntan sjunker med (0,02+0,003*antal år från start) procentenheter per år
      *Ingångshyra per kvadratmeter skall vara 30 kr.

      Ur villkoren ovan beräknas sedan hur stora avskrivningar som kan göras samt hur stort lån föreningen kan ta för att ändå nå 0-resultat första året. Målet verkar vara att föreningen skall kunna ta så stort lån som möjligt fast ändå ha lite amorteringar (under 30 tkr per år på 41 miljoner är ju löjligt lågt och en bra bit under vad jag själv amorterar på mitt enfamiljshus...).

      Detta upplägg ser bra ut år 1 då nästan inget sätts av för framtiden. Totalt kommer dock boendet bli dyrt eftersom så mycket går till räntekostnader varje år. När större investeringar kommer (vilket inte går att undvika) krävs också nya lån. Kommer någon oförutsed större utgift första 10 åren eller mer riskerar föreningsmedlemmarna själva få pytsa in en stor del eftersom föreningens möjligheter att låna har maximerats från start genom låg amortering, låg avskrivning och avskrivningar som går till att betala av lånen.

      Radera
  16. Jag känner mig korkad men varför skriver man av marken?

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Kommunaltjänstemannen

      För att man gillar att bokföra saker och ting fel kanske - annars gör man inte det helt enkelt.

      Radera
    2. Man kan inte skriva av mark.

      http://lmgtfy.com/?q=avskrivning+mark

      Radera
    3. @Unknown

      Visst kan man göra det. Man upprättar helt enkelt en bokföringsorder som säger avskrivning mark och så krediterar man konto 1130 (mark) mot 7899 (övriga avskrivningar) och sen skriver man in det i grundboken - svårare än så är det inte. Sen när man ändå är i gång så kan man ju bokföra thailandresan som inköp av kontorsstolar och hålla tummarna att SKV inte ställer några frågor...

      Radera
  17. Skriva av marken? Tror du på fullt allvar att markarbeten kommer kosta 770000 om året på den fastigheten? Sen står man för inre underhåll själv, så att ta upp byggvärdet blir bara fel+ då att knappast allt kommer behöva byggas om inom 50 år...

    SvaraRadera