Cornucopia?

Aktuellt

Två tredjedelar av läsarna har fått det bättre sedan 2014, var femte sämre

Sedan 2014 och regeringsskiftet har 67% av svarande läsare fått det bättre, 14% upplever sitt liv oförändrat och 19% uppger att de fått det ...

2014-01-10 10:44

Bostadsrätt olämplig boendeform för unga

Ungdomar, som definierat i åldern 18 - 30 år, byter bostad upprepade gångar på grund av studier, jobb, och parrelationsförhållanden. Enligt 1 469 läsare hade man i medel 4.35 olika bostäder i åldersintervallet och enskilda anekdotiska exempel skrev om upp till sjutton frivilliga olika bostäder. Men även med tanke på 4.35 bostäder är bostadsrätt en olämplig boendeform för ungdomar, medan andrahandskontrakt och andra tillfälliga lösningar i själva verket kan duga mycket gott för ungdomars rotlösa tillvaro.



Till detta kommer ofrivilliga flyttar, t ex vräkning, oönskade (till skillnad mot önskade) tillfälliga boendelösningar mm. Vad som är frivilligt och ofrivilligt är förstås högst individuellt.

Läsarenkätens svar. Jag har skattat
fördelningen av den feta svansen för
uträkningen av medelvärdet, då
jag underskattat hur många bostäder
som faktiskt är ganska vanligt i gruppen.
Svarsalternativen borde varit bredare.
Med 4.35 bostäder på 12 år flyttar ungdomar i snitt var 33:e månad. Med bostadsrätter i miljonklassen i våra storstäder innebär det ett mäklararvode runt 50 000:- per flytt. Månadskostnaden är alltså ytterligare drygt 1500:- SEK i månaden för att bo i en bostadsrätt i det här åldersintervallet när man även räknar in mäklararvodet.

I en marknad med stigande priser gör den sk boendekarriären att denna kostnad maskeras genom vinster på bostadsrättsförsäljningen. Men priserna kommer inte stiga för evigt och om vi får den bästa av världar med stillastående priser så kommer denna kostnad bli påtaglig för den som ofta byter bostadsrätt.

Men den stora risken för ungdomar med bostadsrätter är om man istället får prisfall på marknaden, så riskerar man bli instängd i sin bostadsrätt och kan inte flytta i enlighet med normalt beteende för åldersgruppen. Detta eftersom man inte kan eller vill sälja med förlust och medföljande restskuld.

Det stora hotet blir alltså mot ungdomars flexibilitet och rörlighet.

Tittar man på de olika anekdoter som läsare bidrog med (även per e-post), så visar det sig tvärt om att man inte alls har något problem med andrahandskontrakt och andra tillfälliga lösningar. Ett förstahandskontrakt ses inte som ett krav. Rättigheten till en bostad innebär inte rättighet till ett förstahandskontrakt på en billig hyresrätt med bästa läge. Ser man det som en rättighet är man en bortskämd curlad odåga eller möjligen en socialist.

Nu är ungdomars bostadsproblematik ett övergående problem. Ungdomskullarna kommer minska kraftigt framöver när babyboomen från runt 1990 passerar 30-årsåldern och rotar sig. Behovet av ungdomsbostäder, studentbostäder och för den delen högre utbildning (peak högskola) kommer minska och den regim som tar över efter valet i september kommer automatiskt få ner ungdomsarbetslösheten (definition 25 år eller yngre) av rent demografiska skäl (till den svenska ekonomiska kraschen kommer i spåren av skuldbubblan och bostadsbubblan, vilket läsarna väntar sig 2015 - 2016).

Risktagandet med bostadsrätter för ungdomar kan innebära problem med inlåsning när marknaden inte längre visar på stigande priser, förutom den dyra flyttkostnaden som mäklararvodet innebär. Dessutom kan fallande priser göra att man tvingas skatta för tidigare ackumulerad bostadskarriär vid en flytt om nästa bostadsrätt är billigare än den senaste - har man inte sparkapital att betala skatten med kan boendekarriärens skatteskuld omöjliggöra en flytt till annan bostadsrätt i en fallande marknad.

Naturligtvis visar enkätsvaren bara på förhållandena inom bloggens läsekrets, som inte är representativ för svenska folket. Läsekretsen är uteslutande högutbildade, högavlönade män, och andra grupper kan visa upp andra beteenden. Det är underförstått i alla webenkäter, men alla är inte normalbegåvade så det är bäst att skriva detta ändå.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

25 kommentarer:

  1. Man behöver inte betala skatt på tidigare uppskov om man gör en förlust vid försäljning. Det är den största fördelen med att begära uppskov. Gör du vinst har du inga problem att betala skatt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men om du inte gör förlust, men nästa bostad är billigare?

      Radera
    2. Om du säljer för exakt samma pris som du köpte? Ja men du köper ju en billigare bostad så det finns pengar emellan. Har du uppskov så har du ju inte 100% belåning. Det är ju dessutom bara 20% av uppskovsbeloppet som skattas bort. Säg att du köpt en lgh för 3 milj, kontantinsatsen på 450 000 är helt finansierad av tidigare vinst och är därmed uppskov. Du säljer en för 3 milj o köper nytt för 2 milj. Då skattar du bort 90 000 och har kvar 360 000. Mer än nog för kontantinsats till ny lgh och mäklararvode.

      Radera
    3. Har du bott mindre än 1 år eller om reavinsten är mindre än 50 000 så får du inte göra uppskov utan måste börja skatta av reavinsten. Flyttar man runt ofta kanske det blir så att man flyttar innan 1 år gått.

      Radera
    4. Nej, men har du inget uppskov kan skatt på uppskov inte heller vara en inlåsande faktor. Tycker Cornu borde stryka den meningen då det inte är korrekt.

      Radera
  2. Det stora problemet kring andrahandsuthyrning har ju varit de socialistiska reglerna kring hyressättningen där den som hyr ut inte kunnat ta ut en hyra som ens motsvarar kostnaderna. Nu är ju det ändrat, men det är en bit på väg mot marknadshyror på andrahand. Tyvärr så stoppade ju SD att förslaget gick hela vägen dit på en gång.

    När vi väl kommer dit (vilket egentligen bara är en tidsfråga) så tror jag det kommer att fungera dämpande på bostadsmarknaden i stort. Fler lägenheter och framförallt delar av stora bostadsrätter som idag är outnyttjade kommer att komma ut på marknaden och tillgång på bra, tillfälligt boende stiger.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @klarsynth

      Ett annat problem är ju att marknadsmekanismerna bara skall få gälla andrahand - det kan innebära att andrahandsuthyrning blir en för vanlig lösning även när det gäller mer långsiktiga förhållanden. Så som jag ser det så ter sig andrahandskontrakt ett mer otryggt förhållande och BORDE därmed vara billigare än ett förstahandskontrakt.

      Man kan t.ex. fråga sig rimligheten i besittningsrätten för den som har förstahandskontraktet ifall innehavaren inte har för avsikt att bo kvar utan endast står kvar på kontraktet för att kunna tjäna på hyresskillnaden mellan första och andra hand. Hade hyresvärden (med hänvisning till reducerad besittningsrätt) kunnat höja hyran till marknadshyra så hade förstahandskontraktsinnehavaren inte kunnat tjäna på mellanskilnaden.

      Radera
    2. Den nya lagen om andrahandsuthyrning är inte marknadsmässig! Du får ta ut kostnader för kapital, inte fri prissättning. (Hur det funkar i verkligheten är en annan fråga)

      Radera
    3. @Mama

      Som det ser ut så är det dock inte brottsligt att ta ut marknadsmässig hyra och det blir mycket upp till parterna att komma överens om priset. Det är därför ganska möjligt att det kommer bli betydligt högre hyra än vad som är tillåtet om det är den enda möjligheten för andrahandsgästen.

      Radera
  3. Cornu,

    När det gäller mäklararvodena som du helt korrekt pekar ut som transaktionskostnader för ungdomarna idag, så tillkommer ju även den mer eller mindre obligatoriska "homestagingen"... Förvisso är båda kostnaderna avdragsgilla, men ändå...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    2. Tillkommer det inte också en överlåtelseavgift till föreningen? Dessutom finns väl ofta en pantsättningsavgift som föreningen vill ha om man ska låna pengar. Om det gäller köp av fastighet så tillkommer i alla fall en lagfartskostnad. Har priset stigit kanske inte pantbrev finns och då tillkommer avgift för att skaffa nya pantbrev.

      Radera
    3. Detta tycker jag Cornu kan fördjupa sig i: vad gör en Mäklare? Vad bidrar de med som motiverar 50 000 kr i avgift? Hur mycket är en homestaging värd? Vad finns det för alternativ (förutom Blocket)...

      Radera
    4. Hittar denna länk för HSB med avgifter på 2000:- vid köp vilket skulle leda till ytterligare 60:- i månaden om man flyttar var 33:e månad, visserligen lär avgift till HSB vara en engångskostnad som man slipper betala igen om man köper in sig på ny HSB-lägenhet.

      Radera
    5. @Axel Svensson

      Den länken som du hänvisar till står det att överlåtelseavgiften är 1100:- och pantsättningsavgiften är 400:- och dessa betalas till BRF:en. HSB är som bekant(?) ingen BRF, men länken säger att man skall vara medlem där vilket är ytterligare 500:- (kallas deposition så man kanske får tillbaks dem sen eller?).

      Flyttar du mellan olika BRF:er som är anslutna till HSB så blir det att betala 1100:- eller 1500:- till den nya BRF:en. Jag misstänker att BRF:en kan ta ut avgiften även ifall du flyttar inom BRF:en, men det är nog ganska ovanligt.

      Radera
    6. Vanligen så utgår en överlåtelseavgift till brfen ja. Denna är till för att täcka administrativa kostnader i samband med övertagandet av bostadsrätten och handlar vanligtvis om nån tusenlapp eller så.

      (Snabb googling ger vid handen att de flesta tar ut 2.5% av gällande prisbasbelopp. 1110kr för 2014)

      Radera
  4. På ett sätt är det ironiskt att de dyraste lägenheterna (per kvm) också är de minsta. Just de som ungdomar vill ha. "litet och billigt"

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Greenious

      Det brukar vara så när det gäller andra varor och tjänster. Storpack brukar vara mindre än att köpa mindre förpackningar, även mängdrabatter förekommer (snarare som regel än undantag).

      Radera
    2. Tillägg: det är som bekant dyrt att vara fattig...

      Radera
    3. Tillägg:

      Dessutom så fanns det när jag studerade vissa som hade gått ihop om att dela på en större lägenhet och på det sättet för det första alls fick bostad och för det andra kan antas ha fått lägre boendekostnad.

      Det är lite synd att det verkar som att man i lagstiftningen inte tagit höjd för denna typ av boende och att sambolagen kanske inte är tillämplig och isht inte ifall man är fler än två. Rent generellt borde inte staten lägga sig i hur man väljer att ordna sitt hushåll och borde ge samma/motsvarande lagliga ställning oavsett på vilket sätt man väljer att ordna sitt hushåll (samma resonemang bör även gälla äktenskap).

      Radera
    4. Jaha, du tycker alltså att det är acceptabelt att man t ex gifter sig med en grävling och skaffar barn med den?

      Radera
    5. @Ben Dover

      I vilken mån kan grävligen samtycka till ett sånt äktenskapsförhållande? För notera att jag skrev samma/motsvarande och då skalle det just vara det. Sen finns inte de biologiska förutsättningarna för fortplantning med grävling+människa.

      För övrigt så förutsätter inte äktenskap att man skaffar barn, ej heller är äktenskap en förutsättning för att skaffa barn.

      Radera
    6. Det är allmänt känt att grävlingar säljer sig för en bunke larver så samtycket är det nog inga problem med.

      Men min fråga är alltså - tycker du verkligen att en grävling (eller t ex en vattenbuffel) utgör en lämplig vårdnadshavare? Det handlar om baaaaaarn!

      Radera
    7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    8. @Ben Dover

      Samtycket krävs vara juridiskt bindande. Grävlingar räknas inte som myndiga personer, kan inte ingå giltiga avtal öht.

      Radera