Cornucopia?

Aktuellt

Två tredjedelar av läsarna har fått det bättre sedan 2014, var femte sämre

Sedan 2014 och regeringsskiftet har 67% av svarande läsare fått det bättre, 14% upplever sitt liv oförändrat och 19% uppger att de fått det ...

2014-01-13 08:35

25% höjda avgifter i ny bostadsrättsförening

Dags för en läsaranekdot från verkligheten. I det här fallet handlar det om en nybyggd bostadsrättsförening, som ganska omgående visat sig få höja klubbmedlemsavgifterna med 25% på grund av rena glädjekalkyler från exploatören, helt i linje med mina tidigare analyser av nya bostadsrättsföreningars ekonomiska planer.

Det talas om "glädjekalkyler från helvetet" och med exempelvis en höjning på 1500:- SEK i månaden och 3% ränta och ränteavdrag innebär en sådan höjning allt annat lika att bostadsrätten just föll 857 000:- SEK i pris. För 1500*12/(0.03*0.7)=857142.

Eftersom BR-köpare tittar på boendekostnaden per månad, och hyr sin bostad från banken, så kommer de förstås betala mindre för en lägenhet med högre avgift. Gissningsvis har avgiftshöjningen i föreningen antagligen bara börjat. Än så länge är det nog sannolikt att det bara handlar om driftskostnader, medan obefintliga avskrivningar och obefintliga amorteringar ännu inte har hanterats, än mindre orealistiska evigt låga räntor, för att inte tala om det sedvanliga byggfusket.

Så varningen kvarstår - köp inte nybyggda bostadsrätter då deras ekonomiska planer ofta(st) är rena glädjekalkyler.

Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

23 kommentarer:

  1. Eftersom lånesumman som krävs minskar så ökar antalet som kan låna 85% vilket borde dämpa fallet. Dock är fran vad som händer när räntan går upp. Ligger föreningen så på marginalen lär det inte stoppa och fran är om det finns några amorteringar i föreningen.

    SvaraRadera
  2. Förstår verkligen inte varför man ska sköpa nyproduktion när priset på äldre lågbelånande lägenheter ligger så nära i pris.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan ju vara problem med äldre BRF:er också.

      Inte så kul när en stamrenovering börjar närma sig och underhållsfonden är tom.

      Då blir man utan lägenhet (badrum) en bra stund också med att vad det innebär.

      Köper man nybyggd BRF så behöver man inte oroa sig för stora underhåll nära i framtiden och tar man bara en titt i bokslutet så ser man ju belåningen också. (Sett många nya BRF:s med mycket låg belåning, alla BRF:er har inte skyhög belåning som Cornu beskriver).

      Radera
    2. @Linus:

      Ett ord som motiverar det: Självförverkligande.

      Radera
    3. Nya hus lika dyra som gamla.

      Radera
  3. ja se om snittet för en BRF är ca 65 Kvm med andelspris på 38,4 KSEK /m2 (2500000/65) och 2,5 MSEK om året med 3% ränta på 2708 SEK i månaden, innebär 1000 SEK högre månadshyra en prisökning på 3708/2708 ~= 37%. Ta 2,5 MSEK multiplicera med 37% så får du ca 3,43 MSEK och då får vi dessutom ingen ränteavdrag på mellanskillnadne 0,93 MSEK vilket skulle bli ca 9200 årligen eller 766 SEK i månaden av en hyreshöjning på 1000 SEK.

    MAO. föreningen straffar en

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hjärnspöktet slog till. Månadsräntan blir 6250 SEK på 2,5 MSEK, en hyresöjning på 1000 SEK är ca 16%, +16% på 2,5 MSEK är 2,9 MSEK och det blir precis 1000 SEK mer i räntor, minus ca 300 SEK i utebliven ränteavdrag, vilket kan läggas på "totala månadskostnaden, 6250 + 1000 + 300 = 20,8% hyreshöjning.

      Radera
    2. På en rationell marknad så bör värdet på lägenheten falla motsvarande årsräntan på den höjda årskostnaden så att månadskostnaden förblir densamma som innan.

      1500 kr/mån*12mån = 18000 kr/år, mellan tummen och pekfingret motsvarar det väl årskostnaden för 1 miljon.

      Hepp så snabbt man kan förlora en miljon som BLT.

      Radera
    3. @Kent

      Med rationella aktörer så skulle jag nog anse att det borde vara på annat sätt, men som sagt det skulle ju också innebära att köparna vet vad de köper till att börja med.

      Radera
  4. Två vargar har skjutits den senaste veckan efter att de har attackerat jakthundar, den ena sköts efter ett påstått försök till attack utanför Lindesberg. Uppenbarligen är det helt enligt reglerna att skjuta en varg om man hävdar att den först har försökt attackera en jakthund. Tycker det är helt uppåt väggarna att man ska kunna hetsa varg med jakthund för att sen få rätten att skjuta den. Släpper man ut sina jakthundar i ett område med varg får man som jägare faktiskt räkna med att en och annan försvinner. Även om jag tycker att man som bonde borde ha full rätt att försvara tamboskap mot vargangrepp.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu har ju inte de boende där bett om att få varg runt knutarna!

      Du har nog för övrigt svårt med empati och borde kanske söka för detta. Man kan nästan önska att du får uppleva att någon av dina kära får en grå adrenalinkick när de leker i sandlådan eller väcker jaktinstinkt på motionsslingan. Eller åtminstone att du får uppleva rädslan för den gråe när du går ut i mörkret för att hämta posten eller olustkänslan när du ska ta en skidtur, olustkänslan som gör att du tar med visselpipa, telefon och kniv på promenaden. Rädslan som gör att du börjar fundera på att flytta från den där underbara platsen och lämna fältet fritt för storbolagens exploatering av naturresurserna. Du vill ju inte vara måltid nummer två i Sverige.

      Ja, jag är part i målet! Vilket du uppenbarligen inte är utan en jävla baksätesförare. En sådan yby (yes, but in your backyard) som gör att förtroendet för demokrati dalar i landet.

      Radera
  5. Två vargar har skjutits den senaste veckan efter att de har attackerat jakthundar, den ena sköts efter ett påstått försök till attack utanför Lindesberg. Uppenbarligen är det helt enligt reglerna att skjuta en varg om man hävdar att den först har försökt attackera en jakthund. Tycker det är helt uppåt väggarna att man ska kunna hetsa varg med jakthund för att sen få rätten att skjuta den. Släpper man ut sina jakthundar i ett område med varg får man som jägare faktiskt räkna med att en och annan försvinner. Även om jag tycker att man som bonde borde ha full rätt att försvara tamboskap mot vargangrepp.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad har det med bostadsrätter att göra? Förvisso finns det vargar i den branschen oxå, men de är väl tvåbenta :))

      Radera
    2. Även BR-ägare borde naturligtvis få skjuta vargar som hotar deras hundar när de befinner sig på den gemensamma grillplatsen och liknande.

      Radera
    3. En varg brukar en mycket stor räkning/faktura/utgift kallas för så där har vi kanske en koppling...

      Radera
  6. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  7. Nedan följer ett anonymiserat typfall på att även inflyttningar i äldre ombildade f.d. hyresfastigheter ingalunda innebär någon garanti mot framtida avgiftshöjningar. Mig veterligt har detta inte skett än i just nedanstående exempel, men jag tror att de flesta kan hålla med om att det nog bara är en fråga om när det sker - inte om. Föreningen ifråga består av 25 lägenheter och återfinns i en av Stockholms närförorter, där jag tidigare bodde i som hyresgäst. I samband med ombildningen 2009 togs ett rejält tilltaget gemensamt fastighetslån för att med råge även täcka ett nödvändigt stambyte plus lite till att ha att knapra på. Ekonomisk plan vid ombildning 2009:

    Intäkter från BR-boende: +693K
    Intäkter från lokal: +87K
    Totalt: +780K

    Utgifter ränta: -320K (!)
    Driftkostnader: -387K
    Underhållsfond: -38K (!)
    Fastighetskatt: -35K
    Amorteringsplan 2009-2013 och framåt: 0kr (!)
    Totalt: -780K

    - Det antogs att en majoritet Ja-röstande skulle bo kvar, men i december 2013 bor endast sex (6) kvar - resten är nyinflyttade med (får man förmoda) mer betungande privata bolån än de sex som fortfarande valt att bo kvar. De som först och ivrigast påtog sig styrelseposter var för övrigt de som först och ivrigast sålde och flyttade.

    - Det antogs att samtliga ombildade, men resultatet blev 22/25 och minst 1 hyresgäst bor fortfarande kvar 2013. Det "dolda kapitalet" är alltså begränsat - helt bortsett från att det aldrig räknades med något sådant i den ekonomiska planen.

    - Det antogs/antas att man alltid kommer att hitta en kund som vill hyra lokalen - annars blir det till att höja avgifterna, alternativt tulla på det som är kvar av fastighetslånet. Lokalhyran utgör, med oförändrade medlemsavgifter, drygt 12% av föreningens totala inkomst.

    - 38K räcker väl precis för att täcka det löpande årliga underhållet, men för den framtida stora takrenoveringen så blir det till att be banken om ett nytt stort lån antar jag.

    Vad vi VET är att folks framtida pensionsinkomst-förväntningar går stick i stäv med att amortera 0 kr på såväl det gemensamma fastighetslånet som det egna privata bolånet.

    En jämförelse med den i framtiden pensionerade hyresgästen kan kanske här vara på sin plats. Antingen internköa till en mindre billigare lägenhet hos den befintliga hyresvärden, eller flytta till en landsända där hyresbristen är mindre besvärande. Det sistnämnda är kanske inte förstahandsvalet, men valmöjligheten känns fullt realistisk, särskilt för alla oss inflyttade som faktiskt inte är infödda i Stockholm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @farbror Frej

      Jo, farhågorna ligger väl inte i fastighetens ålder/nybyggdhet utan just att ekonomiska planer vid nybildad BRF (inte samma sak som nybyggda lägenheter NB) ofta är glädjekalkyler. När det gäller ombildning så är det också ett känt fenomen att det är många som cashar in kort efter ombildningen och alltså säljer sin andel - det kan vara en möjlighet att ducka risken (sälja sin andel innan siffror från verkligheten börjar trilla in och grusa förhoppningarna).

      Just det att äldre BRF:er har en historik och riktiga siffror (från verkligheten) att titta på gör att risken för glädjekalkyler bör vara mindre.

      Radera
    2. Mindre kanske, men inte obefintlig. Finns gott om föreningar som inte har pengar till underhåll pga att de boende och/eller styrelsen prioriterar kortsiktigt låga hyror.

      Kollar du runt lite finns säkert case där man gjort 25%-iga höjningar efter lite stambyten och sånt där.

      Radera
    3. @Ben Dover

      Mindre för att siffrorna är baserade på verkliga förhållanden. Man ser även i redovisningen i vilken omfattning det finns pengar fonderade för underhåll - sen är det ju även som för fastighetsägare att det finns osäkerheter om framtida reparations- och underhållsbehov.

      Radera
  8. Såg att aftonbladet har en lösning på hur pyramiderna byggdes.
    http://www.aftonbladet.se/nyheter/article18161142.ab?teaser=true
    Se lösningen här http://www.youtube.com/watch?v=rxFXsoqbfrk
    http://www.youtube.com/watch?v=TJcp13hAO3U

    Antar dock att exakt samma volym i vatten som på de stenar och flytetyg som åker uppåt måste fyllas på i toppen annars har vi här en evighetsmaskin, vilket iofs vore trevligt.

    SvaraRadera
  9. Som påpekats tidigare kring BRF Karlavägen76 som letar greater fools på Östermalm, så behöver det inte alls bara vara nybyggnationer man skall se upp med.

    Snarare borde rådet gäller nybildade bostadsrättsföreningar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. En del kommentatorer hänvisar till underhållsfonden, se upp med den! Där finns inga pegar (kolla vilken sida av balansräkningen den är listad!!). Enda stället det kortsiktigt finns pengar är kassan, och långsiktigt driftnettot.

      Radera