Cornucopia?

Aktuellt

Swedbankkund - vilken bank ska du byta till?

Detta inlägg är att betrakta som reklam. Tillsammans med Compricer kan bloggen nu presentera jämförelser mellan alla bankers bolåneräntor ...

2013-12-27 09:55

Inget större intresse för hyresrätter på Södermalm

Public Service/SVT uppmärksammar ett kvarter med nybyggda hyresrätter på Södermalm, där en ett ska kosta 10 000:- SEK i hyra. Antalet som anmält sig till en lägenhet sägs vara 4000 personer, men i själva verket är det nästan inget alls och bara drygt tjugo personer per lägenhet i kvarteret.


Någon större bostadsbrist verkar alltså inte finnas på Södermalm och det är inte fler intresserade av en hyresrätt än vad som går på en visning för en bostadsrätt. Dessutom är det sannolikt så att många har satt upp sig på flera av lägenheterna, och efterfrågan är i praktiken ännu lägre.

Alternativt kan man konstatera att marknadshyror, som i praktiken gäller på nybyggda hyreslägenheter i hela landet, fungerar utmärkt för att hålla borta efterfrågan.

Samtidigt kan man förstås istället låna 85% av 2.5 MSEK och köpa en etta på 41 m2 på Södermalm och få en månadskostnad på runt 9000:- SEK, när man på sedvanligt sätt ignorerar invändigt underhåll och amorteringar, vilket dock ingår när man betalar hyra till en hyresvärd. Amorterar man istället med 50 års takt blir månadskostnaden närmare 13 000:- och med 500:- SEK i månaden i avsättningar för slitage, renoveringar och underhåll landar man över 13 000:-, eller mer än för den där ettan. Dessutom tar man en risk när man lånar 85% av 2.5 MSEK till extremt låga räntenivåer.

Den som hyr en etta för 10 000:- SEK tar en risk på 30 000:- SEK vid tre månaders uppsägningstid. I kontrast tar den som lånar 2.125 MSEK en risk på 9000+2125000=2134000 om det går att sälja och flytta från lägenheten på en månad. Vilket sällan gäller.

Så trots billigare boende i en riskfri nybyggd lägenhet än i en bostadsrätt, så är efterfrågan minimal och endast 20 sökande per lägenhet.

Det hela stärker tesen om bostadsbubbla - folk köper inte bostadsrätter för att det är billigare, folk köper inte bostadsrätter för att det är bostadsbrist - folk köper bostadsrätter för de tror de kan sälja dem dyrare i framtiden och få betalt för att bo, dvs ägnar sig åt spekulation. Annars hade det varit hundratals sökande till varje nybyggd hyresrätt på Söder. Inte tjugo.

Tillägg: Det aktuella kvarteret har fem av de beryktade ettorna, medan det finns nio klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar med brukarrätt i en etta till salu i samma stadsdel. I närheten av Mariatorget finns det 2 - 3 klubbmedlemskap med ettor till salu.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

27 kommentarer:

  1. Det kommer att ändras.
    De flesta är inte vana vid en marknadsmässig "dyr" hyra. De tycker att det ser för mycket ut att betala 10000 för en etta. När man betalar ännu mer för att äga samma etta, känns det som en investering och svider mindre, även om det realt kan kosta betydligt mer. I takt med att det blir uppenbart att hyresmodellen är ganska bra för de flesta, i synnerhet i en sur fastighetsmarknad, kommer lägenheter som dessa att bli populära.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Kingedward24

      Det kommer att ändras när folk vänjer sig av med konceptet att de kan tjäna pengar på värdestegringen på boendet. Det rimliga är trots allt att man betalar för att bli fri för den risk som ägandet innebär - det är alltså rimligt att det skall vara dyrare att hyra än att äga.

      Sen kan det vara svårt att få en sund konkurrens mellan olika upplåtelseformer när man har räntereduktionen med i bilden.

      Radera
  2. Cornus hypotes motbevisas enkelt av någon som har byggt själv.

    Första felet är räntekostnaden som han har för från, med den nånadskost tangeras bara ca 66% av fastighetvärdet.

    Andra missen är inflationen, som alltid finns, oavsett om det är mjölk eller bostad, byggarna kräver mer lön när mjölk blir dyrare, därför måste man se brett på KPI.

    Nästa faktor är marknadspriser, hade cornu räknat med normalfördelning av biendekost hade han tagit median för hyresavgifter och räknat med dolda avdrag för brfföreningar, vilket har blivit extremt vanligt i storstäder för att lura in blt.

    Sen måste man tänka i 3 steg, bolån, checkkredit och pantbrev.
    Potentialen hos pantbrevet efter färdig byggnation, ca 1-2år, brukar täcka checken, vilket t.ex. räcket 2013 då priserna gick upp 16%

    Detta är den största missen Cornu gjorde, nämligen att en nybyggd fastighet saknar reellt värde förrän den har blivit såld en gång (ex byggherren).

    Skatteverket känner till detta, därför kan en nybyggd villa taxeras på tomtvärde, tex, 500000sek när det står nybyggd kåk för 4 MSEK på fastigheten. Upptaxeras (och vinst beskattas) mot byggkostnader första gången byggherren säljer.

    En som bråkat med skatteverket kring just detta i 3 månader.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför bråkar du med skatteverket?

      Radera
  3. @ Unknown: Vet inte om det bara är jag, men fattade absolut ingenting av det du har skrivit.

    Ang. blogginlägget. Nej det är ingen bostadsbrist som sådan, varken hyresrätter eller bostadsrätter. Däremot finns det i storstäderna en brist på bostadsrätter och hyresrätter för de som inte är höginkomsttagare.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Priserna trycker ut låginkomsttagarna i förorten, fast många låginkomsttagare som jobbar som tjänstejon, affärsbiträden och restaurangpersonal jobbar just i stan. Och många av de som har råd att bo i stan jobbar i förorten, kanske Solna eller Kista, där många välbetalda kontorsjobb finns. Så i slutändan måste alla resa långa sträckor varje dag. Att t.ex. tillbringa 2 timmar med att resa varje dag blir ca 10 arbetsveckor per år. Tänk om de kunde använda den tiden för att arbeta och konsumera istället, vilket lyft.

      Radera
  4. Har anmält intresse, dock mest av nyfikenhet. Kommer tacka nej om det kommer till kritan. 10k är egentligen inget konstigt för en etta, ungefär 1/2 av vad en nyexad som flyttat till sthlm från typ lund eller uppsala får ut. Får man bo i stan och har smidigheten att få en lägenhet snabbt är det värt det. Marknadshyror funkar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jaha? Så du har tänkt gå i paltor till jobbet då och äta medhavda nudlar? Jo, så kan man också "leva"...

      Radera
    2. Det är faktiskt rätt många nya BLK som har matlåda nu för tiden.

      Radera
    3. beror väl på vad mathias har för jobb?, är han, till exempel, nyexad ingenjör behöver han knappast oroa sig för att svälta.

      Radera
    4. Min empiriska men begränsade bedömning gäller just nyexade ingenjörer.

      Radera
    5. och alla som utexamineras är därmed ingenjörer eller hur tänkte du nu?

      Radera
    6. Du blir inte godkänd på den inkomsten/hyran. Din marginal är alltså ca4000, efter hyra, busskort, el, mat, etc, om du lever ett kpi-hedoniskt basliv. Om du inte kan slänga upp borgen.
      Och om det är ett klipp, åtråvärt sådär, varför säger du nej redan nu?

      Vidare så undrar jag hur marknadshyror funkar (bättre)?
      Behöver inte gamla och sjuka ha nära till vård, och nu menar jag inte en gammal VC-stolsnötare utan till akutmottagningar, specialister och utrustning som enbart universitetssjukhusen egentligen har?

      Jag fortsätter framhärda att man omedelbart borde flytta allt statligt från Sthlm till Karlsborg.

      Radera
  5. Förstår inget heller. Räntekostnaden 66% av värdet? Killen borde jobba som försäljare.

    SvaraRadera
  6. Förstår inget heller. Räntekostnaden 66% av värdet? Killen borde jobba som försäljare.

    SvaraRadera
  7. "Risken" i fallet bostadsrätt är mindre än lånet. Risken är förstås att efterfrågan är låg så att man inte får ut tillräckligt med pengar för att lösa sitt bostadslån. En mer realistisk "risk" vid köp av denna BR är snarare att priserna faller med 20% -> risk på 500k i detta fall, inte på hela lånet.

    Intressant nog ligger i detta fallet hyran på en nybyggd lägenhet och kapitalkostnaden för en begagnad lägenhet på ungefär samma summa.

    2.595 MSEK -> 4541 kr/mån vid 3% ränta (för att förenkla så räknar jag på hela summan -- utebliven avkastning på kontantinsatsen är ju också en kostnad). Avgift 2817 -> total månadskostnad 7358 kr. Om vi antar att 5% är en mer normal ränta blir månadskostnaden istället 10386 kr. Så 7400-10400 kr per månad är vad man bör jämföra med hyresrättens 10000. Lägg till en tusenlapp i invändigt underhåll -- 8400-11400 kontra 10000. Inte särskilt lockande men intressant nog ligger hyran på en nybyggd HR alltså på ungefär samma nivå som ränta + avgift + underhåll för en begagnad BR.

    Ja, här ingår då inte amortering -- men det är som bekant inte någon kostnad i detta fall. Notera också att BRF inte höjt avgiften på ett tag samt verkar ha klarat av ett stambyte för inte särskilt länge sen, vilket ju skänker viss stabilitet.

    SvaraRadera
  8. Glöm heller inte att hyran i hyresrätten stiger med 2-3% per år. Redan efter 5 år ligger hyran på 11 300 kr medan t ex min brf har sänkt avgiften med 25% på 7 år

    SvaraRadera
  9. cornu skriver: "när man på sedvanligt sätt ignorerar invändigt underhåll och amorteringar,"


    Har du något stöd för att hyresgästen betalar till fastighetsägarens amorteringar. (Och nu efterfrågar jag inte något tyckande om hur det borde vara).

    Vad jag känner till går inte HGF med på just det, och därför är allmännyttan fullbelånad och kan inte bygga nya hyresrätter.

    Jag vet att det finns en dom som säger just att hyresvärden inte får ta ut hyra till amorteringar. Den har förvisso några år på nacken och det är möjligt att det kommit någon ny dom nyligen som gör att det blir tillåtet. Men då skulle det vara bra att få en referens till den.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hyressättningssystemet är mer komplicerat än så. Kapitalkostnader inkl avskrivningar ingår så klart i hyran. Däremot kan inte FÄ begära hyresökning på redan satta hyror för att öka sin amortering, (han kan, men kommer inte få det godkänt). För att få höjning måste man hänvisa till ökade driftkostnader (inflation) eller ökas standard (investeringar).
      De allra flesta allmännyttig är inte i närheten av "fullbelånade" exempelvis stockholms 4 allmännyttor skulle kunna långa många miljarder om de ville. Att de inte bygger nytt beror på annat. Exempelvis att befintliga hyresgäster inte vill bekosta kommande hyresgästers nya lägenheter som skedde "förr i tiden". Varje objekt ska bära sig helt själv. Kalkylmässigt spelar det ingen roll om FÄ lånar pengar av bank eller egna likvida medel. Används likvida medel gratis till det nya projektet blir det ju en "kostnad" för resten av hyresgästkollektivet som annars kunde ha tillgodosett viss del av alternativ avkastning.
      /Henrik fd Ombudsman i 10 år på HGF

      Radera

    2. Har man sysslat med bokföring i någon omfattning så vet man att amorteringar inte är någon kostnad. Att hyresvärden skulle ta ut mer hyra för att klara av amorteringar är inte troligt. Dock finns där ju kapitalkostnaden lik förbannat (ifall man har betalt av lånen), ägarna vill ju ha kompensation för det kapital man tillfört (avstått från utdelning till förmån för att amortera på lånet). Det kvittar alltså hur man finansierat kåken då alla finansiärer vill ha kompensation för att de skjutit till pengar/kapital.

      Radera
    3. Tackar för svaren. Amortering motsv avskrivningarna förstår jag att de behöver vara med.
      Men jag ser det som ett visst stöd för vad jag skrev. Allmännyttan tillåts inte ta ut hyror för att amortera ned sin skuldsättning och det hindrar att de bygger nytt. Sedan förstår jag att inte alla allmännyttor i landet är full maxbelånade.

      Men systemet, må det vara via lagstiftning eller tillämpning tillåter inte att allmännyttan bygger mer när den är fullbelånad. Och det finns inget sätt för den att göra något åt det. Annat än att be till gud att priserna ska stiga så att det då skapas låneutrymme.

      Men jag förstå inte riktig kommentaren från Henrik. Om allmännyttan har låneutrymme så skulle den kunna bygga vad jag kan se. Även om man nu definierat om bruksvärde så att varje objekt, i stället för hela allmännyttan ska beräkna sitt bruksvärde.
      Vad som kan hända är att hyrorna blir högre än om bruksvärdet räknas på hela allmännyttan. Men det borde inte vara ett hinder. Är det nu bostadsbrist så borde folk stå i kö för att betala även hyror för nyproduktion. Var resonerar jag fel?

      Radera
    4. @xycorr

      Allmännyttan tillåts dock att ta betalt för att ge avkastning på sitt egna kapital, eller rättare sagt lagen kräver faktiskt att de gör det (om man tolkar det som jag). När man får avkastning på eget kapital så ökar egna kapitalet och man får utrymme för att expandera - precis som hos vilken fastighetsägare som helst.

      Radera
  10. Cornu, det känns som det finns flera tankevurpor i ditt inlägg.

    För det första har jag som sett bostadsmarknaden i Stockholm med egna ögon lite svårt att köpa ditt på bloggen ganska genomgående argumenterande för att det egentligen inte finns någon brist på bostäder i Stockholm (inte ens på Södermalm).

    För det första: om det så skulle vara bara hälften av de 20 intressenterna per lägenhet som faktiskt kommer vilja ha den, så skulle ju behovet vara 10 gånger så stort som efterfrågan på hyreslägenheterna, trots den högre hyran. Var bygger man just nu 10 gånger så många liknande HR på Södermalm? Om hyran faktiskt hade varit ”marknadshyra” så hade det förstås bara funnits en intressent som var beredd att acceptera hyran per lägenhet, och därför tycks betalningsviljan på bostadsmarknaden faktiskt vara ännu större än de ”marknadshyror” som nämns. Av de 10-20 intressenterna står ju 90-95% utan bostad när alla kontrakt är skrivna, hur menar du att det skulle vara ett tecken på minimal efterfrågan eller en okej situation för dem som inte har ett hem? Jag har inte sett SVT-inslaget, men vet vi något om vilka intressenterna är och om det krävs kötid? Om kötid krävs finns det säkerligen också en mängd intressenter inte söker då de vet att de ändå inte kan få den (det brukar vara så i normala fall).

    För det andra kan jag relatera till mitt eget hyresrättsjagande i Stockholm och runtsurfande i olika andrahandsboenden. Vi försökte få en hyresrätt via Ikano i (D)Rågsved söder om stan, där man söker och lottas utan kötid. Vi pratar här om en ganska legendarisk bit av illa ansedd miljonprogramsbetong som fortfarande har sina problem med brottslighet och droger. Vi sökte under några månader 30-40 bostäder hos Ikano innan vi fick komma på en visning där det var 10 andra intressenter inbjudna som vi tävlade mot. Trots att det var den mest nedgångna knarkarkvart doftande av inpyrd svett och inredd i gulnande plastmaterial så berömde företrädarna från Ikano lägenhetens goda skick. Jag fick inga höga förhoppningar om att de skulle åtgärda något. Jag och min tjej har trots allt ett ganska bra ”CV” som en hyresvärd borde eftertrakta men vi fick inte den lägenheten (2:a med hyra på dryga 7000).

    När det gäller bostadsrätten tycks du ha räknat fel på månadskostnaden. Jag får avgift + ränta (3%) på den lägenheten du länkar till 6500/månad. Med 50 års amortering blir totalkostnaden per månad ca 10 000 kr. Den stora skillnaden mot hyresrätten blir att man betalar 3500 i avbetalning på sitt egna privata lån, inte hyresvärdens. Detta ska förstås vägas mot de ekonomiska risker man tar. Men, förutom att man jämfört med HR över tiden sparar sig rikare (så länge som bostäder i Stockholm har ett värde), så minskar dessutom de egna månatliga räntekostnaderna över tid. Till hyresrättens fördel räknas att internt underhåll ingår, men då ska man ha med sig att man inte har samma valmöjligheter vad gäller inredningen, vilket åtminstone för många utgör ett värde (vilket är en grund för bostadspriserna).

    Vidare kommer en bostadsrättsköpare allt annat lika att ha sina högsta kostnader inledningsvis medan hyresrättsinnehavaren ofta får se långsamt stigande hyror. Amorteringar och eventuell inflation (=påtvingad amortering som en del av räntan förutsatt att de reala lönenivåerna inte sjunker) kommer att minska räntekostnaderna gradvis över åren. Hyresrättsinnehavaren kommer antagligen att se höjda hyror över tid. Detta är något jag själv erfarit i en HR med marknadshyra då jag hyrde en sådan i ”vit” andrahand i närförort i Stockholm. Trots att bostaden låg 10min från kommunikationer och granne med E4:an kostade dryga 60 kvadrat 9000kr/månad. Detta ville hyresvärden (Stockholmshem) höja med 1000kr/månad, och förhandlingen hamnade slutligen på en höjning på ca 500/månad det året.

    Sammantaget tycker jag att du ger en skev bild av den bostadsmarknad och de alternativ som den bostadssökande står inför. Därmed inte sagt att det saknas problem och risker på bostadsmarknaden i Stockholm, men du gör det lite väl enkelt för dig i din analys.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hear, hear!

      20 sökande per lägenhet = "nästan inget alls". Hör du inte själv hur dumt det låter Cornucopia?

      Radera
  11. Det hela är bara oförmåga att fatta, tyvärr så verkar inte ngn fatta sthlms "bostadsmarknad".


    Personligen tycker jag mig ha rätt bra koll, söker hela tiden efter lgh kommunalt och har läst om de som Cornu skriver om. Dock så är dessa byggda av stockholmshem som 199x tog bort det mesta av "färg, tapeter och golv" ur hyran, det kallas nu VLU och har fått mig att backa på flera lgh då de brukar vara rätt ruttna när de byter hyresgäst, jag kollade på en stambytt 3:a, där hade man helmålat allt och även köksluckorna. I städskåpet såg det dock ut som ngn förvarat ett lik eller dylikt, man målar ju inte i skåpen och det är linolumgolv som gäller (som man sen betalar av på ca10 år). Det är ingen standardhöjning. I denna lgh var det 900 extra på hyran. Och glöm att sätta upp en tavla eller "göra ngt" alls om du inte tänker bo där under tiden som är. Så det argumentet föll, dvs, att man inte måste "spara" till nya tapeter, golv, köksluckor. Men om man vill kan man betala extra till alla bolag för mer exklusiva material, fräsiga spisar, kylar, kök, golv, allt!. Sen krävs det kötid, men troligen väldigt kort, annars är 20-25 år normativt idag för attraktiva lgh. 20 sökande är faktiskt "ingenting". Normalt är många hundra, kanske 1000 i öppna kön och ca 100 i den internkommunala. Jag har själv sökt 50 lgh, men jag är ju inte bostadslös, så om inte caset passar så..


    Det pågår även en omfördelning av fastigheterna mellan de tre kommunala bolagen.

    Men, vem vill egentligen hyra till detta "marknadspris" när man som sagt vet att "naturen" troligen är med den som köper attraktivt i sthlm. Och är den inte det lär det ändå bli katastrof på bred massiv skala så... Men, minns som sagt detta med internkön, den som tar en av dessa för 10k nu kan om kanske 5-10 år flytta till en gammal, mkt bättre lgh, om än kanske inte flådig. Med tur kan man få en efter bara ngt år, var på en visning i närförort, ingen kanonlgh, liten tvåa, 44kvm, hyra 5200, tillfixad för ca 10 år sen, bra smalhus från 1941, men helt OK, hyresgästen flyttade pga familjen, vi var *2* st där, normalt är det ca 20 kallade och de flesta kommer..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man sätter väl heller inte upp sig på en specifik lgh, du sätter upp dig på en typ om jag inte missminner mig, dvs, intresse för en tvåa i aktuellt bestånd som ska ut.

      Radera
  12. Jag är uppväxt något kvarter därifrån i en fyra i vackert 1800-tal på 106 m2 (mor bor kvar), den kostar f.n 11000:- i månaden. Min vän bor tvärs över gatan i en etta på ca 40 m2 och betalar 4200:- i månaden. Vi som bor och har bott där är förundrade över att det finns intresseanmälningar överhuvdtaget.

    Dessutom ligger Maria Beroendecentrum på samma kvarter vilket gör att det stryker omkring en hel del missbrukare just där, vilket borde avskräcka en del, främst barnfamiljer, att bosätta sig där.

    F.ö är adressen Timmermansgatan 32-36 på dessa nybyggen för den som vil kika karta/streetview...
    /Söderbroder

    SvaraRadera