Cornucopia?

Aktuellt

Två tredjedelar av läsarna har fått det bättre sedan 2014, var femte sämre

Sedan 2014 och regeringsskiftet har 67% av svarande läsare fått det bättre, 14% upplever sitt liv oförändrat och 19% uppger att de fått det ...

2013-11-13 08:17

BR byggs med halva livslängden mot HR

KTH-doktoranden Jonas Anund1. skriver hos Talentum/Ny Teknik att hyresrätter byggs för minimalt underhållsbehov och maximal livslängd, medan bostadsrätter byggs för att kunna ta ut maximalt pris och man struntar i all erfarenhet om hur man ska bygga flerbostadshus (eller radhus förmodar jag). BR-huset behöver bara hålla fem år för byggfusk och tio år för dolda fel, och sedan är exploatören fri, medan klubbmedlemmarna blir sittande med skiten. I praktiken har ett BR-hus halva livslängden mot ett HR-hus och med det dubbla underhållskostnaden, samtidigt som vi sett hur man i de nya ekonomiska planerna sätter av minimalt till just underhåll och avskrivningar.


En byggherre som bygger hyresrätter är intresserad av att maximera sina hyror och minimera sina kostnader. Det betyder energisnålt i verkligheten och inte bara på pappret, samt lättunderhållet och med lång livslängd.

Byggherren som bygger BR är bara intresserad av den yta som krävs för att maximera försäljningspriset. Trots allt ska inte byggherren stå för underhåll, reparationer och renoveringar.

Jonas Anund skriver:
"När hyresrätter ska byggas är det företagets samlade erfarenheter som är styrande. Fokus ligger på att minimera det löpande underhållet och se till att allt som byggs in i fastigheten har lång livslängd. Materialval och tekniker som gör fastigheten uthållig, tålig, bidrar till låg driftkostnad och gör den enkel att förvalta prioriteras; takfötter, putsbleck, synliga värmestammar, träskivor i mellanväggar och klinker i hall är till exempel vanligt i hyresrätter. [...] I fallet bostadsrätt så är de boende helt bortkopplade från produktens utformning. Brukaren är en intäktskälla som ska tömmas på mesta möjliga kapital, för att sedan även få betala för konsekvenserna av projektägarens kortsiktiga beslut gällande byggnadsteknik och utformning."
I praktiken är alltså renoveringsbehovet det dubbla hos en nybyggd bostadsrätt och livslängden halverad. Återigen Jonas Anund, min fetstil.
"Att de boende (som ofta köpt lägenheten osedd) sedan tvingas betala dyrt för drift och underhåll samt att byggnaden måste renoveras på halva den tiden som behövs för hyresrätter, ja det spelar projektägaren mindre roll."
Anund är doktorand inom energiteknik och påtalar även att energiförbrukningen i de ekonomiska planerna inte alltid stämmer, utan kan vara högre, vilket höjer medlemsavgifterna ytterligare.

De allra flesta klarar inte av att läsa en ekonomisk plan. Men en ekonomisk plan är en barnlek i jämförelse med den kompetens som behövs för att bedöma en byggnads bgygnadstekniska utformning och livslängd. Många borde inte äga sitt boende, då de helt enkelt saknar kompetensen som behövs.

Slutsatsen kan bara bli en - köp inte en nybyggd bostadsrätt. Vare sig som förstaköpare eller begagnat. Antagligen bör man inte köpa bostadsrätter byggda sedan bostadsbubblan tog ordentlig fart runt millenieskiftet, utan hålla sig till äldre byggen, innan man byggde för att mjölka BLT på maximalt kapital, och istället byggde för livslängd.

Rimligtvis kan motsvarande även gälla för många villor, vilket t ex förklarar de enstegstätade putsfasaderna, vars hus kan behöva rivas eller blåsas ut totalt inom 20 - 30 år.

1. Gammalt kungaefternamn där. Alla känner ju till den gamle kungen Bröt-Anund.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

20 kommentarer:

  1. När jag läste artikeln i Ny Teknik i morse förstod jag omedelbart att det skulle dyka upp en artikel här :)

    Ska man köpa bostadsrätt och inte är byggnadsingenjör kanske ett tips är att titta efter omvandlade hyresrätter?

    SvaraRadera
    Svar
    1. DN debatt hade också en skrivning om bostäder har jag fått mig berättat-ej på nätet?-passade den inte in i denna spalt?
      Det är klart att om man bygger till sig själv så blir det bättre.
      Men befintliga hyresrätter har oftast HÖGRE energiförbrukning-vilket vittnar om solidaritetsbrist?

      Radera
    2. Beror inte det helt enkelt på att befintliga hyresrätter i snitt är betydligt äldre än bostadsrätterna? I dagsläget byggs det ju tyvärr rätt lite hyresrätter. Det har ju gjorts en del projekt där miljonprojektshyresrätter moderniserats och fått väldigt bra energiförbrukning.

      Radera
  2. Att så många hus byggs i trä tyder på att de flesta förstagångsbyggare inte har en aning om livslängd, underhåll och driftkostnad, utan hellre satsar pengarna på lyxutrustning. Det är först när de skall hänga upp första hyllan i gipsväggarna som de börjar tänka att det här kanske inte var så bra. Och om inte förr så tio år senare när det blir dags att måla om fasaden, och eventuellt byta ut delar av panelen som ruttnat under plastfärgen, Kanske mögelsanering på vinden eftersom byggarna inte hade tid att skära upp hål i pappen för ventilerna. Byggplasten som innesluter huset och ska skydda isoleringen mot fuktig inneluft har börjat läcka p.g.a. att tejpen har torkat och dragit ihop sig. Getingbo bakom paneler eller på vinden måste tas bort eftersom det då huset byggdes inte behövdes insektsnät vid öppningar, etc...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Byggfusket har väl inget med trä att göra. Trä är ett jättebra byggnadsmaterial både ur miljö- och livslängds-synpunkt, bara man bygger på rätt sätt. Det har vi uppenbarligen kunnat en gång i tiden med tanke på att det finns trähus som är hundratals år gamla. Jag själv bor i en trävilla från 1930-talet som det inte är något fel alls på. Då talar vi naturligtvis inte om någon sorts pappliknande "reglar" utan om tre tums massivt trä i hela väggen...

      Radera
    2. Nä trä i sig har inget med problemet att göra. Men se till att inte blanda trä med mineralull, då kommer snart brevet.

      Radera
    3. Det var nytt för mig, vad är fel i kombon trä/mineralull?

      Radera
    4. Inte just mineralullen, men vi isolerar och plastar för mycket, då börjar det bli problem med trä.

      Radera
    5. Hur tycker ni att man ska bygga idag då? Säg att man vill bygga billigt men bra och följa byggnormen och ha ett energieffektivt hus. Trästomme har ju nästan varit standard i nybyggen de senaste 40 åren.

      Radera
    6. Då är jag med, överisolering kräver enormt mycket av byggaren och värme/ventilationssystemet.
      Då jag arbetade som skadeutredare frågade folk vad de skulle köpa om de ville undvika fukt/mögel och problem med dålig inomhusluft. Det enda vi på firman, 18 anställda, kunde enas om var att i villor med en energiförbrukning på 40 000 kWh/år och mer hade vi aldrig sett problem som inte var enkla att identifiera och åtgärda.

      Men visst går det att bo i termosar, ISS rymdstation och ubåtar är bra exempel men gratis är de inte.

      Radera
    7. Riga, när det blir kondens i mineralullen blir fukten kvarliggande och fukten kan ligga och gotta sig med träet. Isoleringen för trä bör vara något som transporterar fukt ungefär som trä - för att det skall kunna torka ut. Kondensen/fukten får för övrigt inte ha permanent tillflöde oavsett.

      Mycket av konstigheterna i byggnormerna är extra på grund av problem med kombinationen trä och mineralull: tätskikt, luftspalter osv.

      Jag talade med person häromdagen som berättade om tretexskivornas "död". De bolagen lade inget på utveckling, reklam eller marknadsföring samtidigt som "mineralullsbolagen" pumpade ut reklam och jobbade sig in i standarder. När så mycket blir beroende av en relativt lågavlönad tjänstemans utlåtande kan både det ena och det andra hända i centralstyrningens Sverige.

      Radera
    8. Trä är i sig inget fel, men leder till mer underhållsinsats än t.ex. tegelfasad, eternit(ej tillåtet) eller något annat beständigt. Likaså takpapp är sämre än betongpannor och plåt vad gäller underhållsinsats.

      Eftersom jag själv bor i ett lätt byggfuskat inplastat trähus med metallreglar och gipsskivor vet jag nu att jag aldrig skulle välja ett sånt hus igen. Om jag köper ett nytt hus blir det tegel eller betong, eller något annat beständigt. Trähus rör sig dessutom vilket gör att om t.ex. kakel och klinkers inte är rätt lagt (fusk) så blir det sprickor, kakel lossnar och måste göras om, som mitt badrum/tvättrum. Och då måste hela inredningen inklusive värmepanna ut under tiden, jävligt jobbigt. Föregående ägare fick göra om golvet i det andra badrummet innan det gick att sälja.

      Dessutom kan man efter ett tag upptäcka att mellanväggarna inte är isolerade mellan gipsskivorna vilket ger en liten besparing för byggaren och ett lyhört hus. Många sådana där små negativa detaljer leder efterhand till en stark aversion mot ett visst byggsätt.

      Radera
  3. Han har helt rätt, ofta när vi bygger är det dyrare med hyresrätter än bostadsrätter. När vi bygger HR är det just fokus på bra material, hållbart och lätt att drifta. T.ex. läggs massor med pengar på installationer och styr som inte sker i BR.
    Finns ingen långsiktig fastighetsägare som vill ha utfack i trä med tunnputs på, så som JM fortfarande bygger 90% av sina dyra bostadsrättter med.
    I dagsläget bygger jag HR med 140 mm betong, 150 mm PIR-isolering och sen tjockputs direkt på. En optimal yttervägg som är helt okänslig för allt vad fukt heter samt väldigt bra U-värde. Kostar så klart lite mer, en bit över 3000 kr/kvm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ovanstående är alltså formellt ett exempel på en s k "enstegstätad fasad", men som i kombination med lite schysst detaljarbete kommer att stå i evighet.

      Radera
    2. Noterar i mitt närområde att där det byggs bostadsrätter eller radhus så är det nu för tiden uteslutande billigaste möjliga med träfasad, gipsväggar invändigt, etc plus lite blingbling invändigt för att öka på villhafaktorn. Medan där det byggs hyresrätter är det betong och rappade väggar, solida konstruktioner.

      Radera
  4. Då är det möjligen så att förbudet mot fri hyressättning tvingar fastighetsägaren att hålla nere löpande kostnader eftersom man inte kan höja hur som helst

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intäkter minus utgifter är gott gott att maximera, så det har nog inte med hyressättningsregler att göra för en gångs skull.

      Radera
  5. Det är ju det klassiska att kunden ibland inte har speciellt goda kunskaper om produkten han köper (i kombination med att byggbolaget vill mjölka maximalt - oavsett). När det gäller bostadsrätter så är det också kundernas samlade erfarenheter som är styrande och dessa sträcker sig i nio fall av tio till val av teppanyakihäll och annat lull-lull.

    SvaraRadera
  6. Kan dela med av min erfarenhet, gjorde styrelsearbete för en BRF årsmodell 5-6 år bakåt.

    1. Ekonomiska planen var orealistisk då räntorna skulle vara 3,25% resten av belåningen (100 år).
    2. Fuktskadad trädfasad redan efter 3 år med svartmögel. Eftersom det var puts brevid är det oklart om det påverkar putsen också.
    3. Plåtarbetet utfördes av picke-plåtslagare vilket resuterade i vattenansampling på takvåning och topplägenheten fick utrymmas då taket fick byggas om
    4.Avsättning till yttre reparationsfond var ett par procent av hyresintäkten. dvs ca 1000 - 1500 SEK om året per per Lägenhet, naturligtvist uppstod snabbt konflikt med boende efter 3-4 inbrott på ett år där lägenhetsinnehavaren ville att föreningen skulle ersätta dörren (yttre) medans föreningen hävdade att det är (inre) preparation.
    5. Jäv och korruption inom BRF-styrelse där medlemmar köper tjänster via egna bolag och fakturerar föreningen med overhead
    6. Orealistisk underhållsplan utan renovering, dvs fastigheterna skulle stå sig 100 år utan renovering av vare sig elledningar, dagvatten, avloppsvatten, ventilation, hiss mm. Hur många konstruktioner håller i 100 år utan renovering?
    7. Minimal amortering av belåning för att inte höja hyrorna eftersom det är "tråkigt"

    SvaraRadera
  7. Varför byggs det inga hyresrätter liknande de områden som byggs i t.ex. USA? Se exempelvis denna länk: http://www.seattlerentals.com/Federal-Way/apartment/11971
    Här finns pool och gym för hyresgästerna. Generellt ser området väldigt fräscht ut.

    SvaraRadera