Cornucopia?

Aktuellt

Säkerhetsfunktionerna i Revolut - skaffa kort och få 200 kronor

Detta inlägg är reklam för Revolut . Om du använder denna länk för att registrera dig för ett konto och kort får du 200:- SEK insatt på ditt...

2013-11-11 10:16

Ännu en vansinnig ekonomisk plan

Jag fick en förfrågan från en läsare om ännu en nybyggd radhus-BRF:s ekonomiska plan. Återigen används de klassiska sätten att lura på framtida klubbmedlemmar ohållbart låga avgifter.


Det handlar om en liten förening på 4 - 5 lägenheter, som uppförs som radhus på en villatomt. Hela projektet går på drygt 22 MSEK i sk anskaffningskostnad och kommer bli sittande med 4.75 MSEK i skulder. Resten stoppar BR-köparna in, varav en ansenlig del blir exploatörens vinst. Ca 11 MSEK är kostnaden för byggnaderna, resten för tomten.

Bland knepen är att man förutsätter att föreningens ränta för evigt kommer vara 3.5%. Visserligen högre än vad man kanske kan förhandla till sig idag, men följer man t ex Riksbankens räntebana kommer räntan snarare vara uppåt 6% om några år.

Föreningen avsätter också endast 8000 om året till underhåll och endast 10 000 om året till avskrivningar. För endast 5000 ska gräsklippning och snöskottning lösas i en svensk storstad.

Sett till byggnadens uppförandekostnad om 11 MSEK och en avskrivning på 10 000:- SEK om året, så tar det alltså 1100 år att skriva av byggnaden. Denna byggnad ska alltså stå kvar om 1100 år, utan större åtgärder än 8000:- SEK om året i underhåll och 10 000:- SEK i reparationer per år. Om de 10 000:- i avskrivningar ska gå till amorteringar tar det 475 år innan lånen är amorterade. Förtydligande: Inte ens en murad fästning i finaste bohusgranit står kvar med bibehållen funktion efter 1100 år utan avsevärt och kostsamt underhåll och renoveringar. Bland annat rasar taken ihop långt innan dess och inte osannolikt kommer en hel del murar att rasa när väder, kyla, is och vind kört sitt race mot speciellt murbruket i 1100 år.

Verkligt utvändigt underhåll landar på runt 1000:- SEK per månad och lägenhet. Speciellt som man i egenskap av bostadsrättsförening inte kan göra arbetet själv, då man därmed skulle jobba gratis åt grannarna, även om det bara handlar om det egna radhusets externa underhåll. När du har en villa jobbar du åt dig själv.

Man har åtminstone den goda smaken att redovisa att om räntan stiger 2% så stiger föreningsavgifterna med 40%. Släng på korrekta avskrivningar och korrekt underhåll och service, så har man kanske 70 - 100% högre avgifter. Ju längre man väntar med att bygga upp dessa buffertar inför framtida renoveringar, desto hårdare blir smällen framöver. Köper man för att bo, dvs vill bo där de närmaste 20 - 25 åren, så kommer man få ta smällen. Tänker man flytta redan inom några år finns det förstås en spekulativ chans att komma undan med blotta förskräckelsen så länge det finns någon greater fool att sälja till. Dagens högisolerade moderna hus, med sina putsfasader och icke-utskjutande takfötter, är ett experiment i potentiellt mögel och förruttnelse, som vi inte fått facit på än.

Mitt råd är att ta smällen och personligen skuldsätta sig med ytterligare ca en miljon kronor och köpa en riktig villa i området istället, samt som vanligt ha en ansvarsfull amorteringstakt, t ex 10 000:- SEK i månaden och inte 10 000:- SEK om året. Dessutom kan du då skotta din snö och klippa ditt gräs gratis, utan att jobba gratis åt dina grannar.

Föreningens räntor är inte avdragsgilla för klubbmedlemmarna. Via denna förening tar man på sig ca en miljon i skulder via föreningen, vars räntor inte omfattas av ränteavdrag. Det blir alltså alltid lägre månadskostnad att köpa en villa för 1 MSEK mer pengar än att ta på sig 1 MSEK i skuld via en bostadsrättsförening.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

26 kommentarer:

  1. Här har du ett annat exempel i form av BRF Fåret Limhamn (kul benämning förövrigt.. :=) på en nybildad mini-förening med mkt yta och mindre innehåll för den som (i mitt tycke) begår misstaget att köpa något sånt här:

    http://bostad.erikolsson.se/Pages/ViewObject2.aspx?estate=48792

    Var själv spekulant på den här hyresfastigheten innan den ombildades och vet att den såldes då i sin helhet med en beläggningsgrad på ca 80% och i sämre bruksskick på lägenheterna för drygt 6 msek för bara ett par år sedan. Gissar när jag ser bilderna, att den som köpte lagt ned ca 3 msek ytterligare på att fixa till ytskick på lägenheterna till det skick de verkar vara i nu för att sedan köra BRF-tricket..

    Finns nog många sådana här exempel är jag rädd.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det måste varit helt omöjligt att få tag på en hyresgäst till den femte lägenheten. Vem vill liksom bo i en hyresrätt i Limhamn?

      Radera
    2. Haha, precis.

      Blir nog en nätt summa rätt ner i den köparens ficka på det lilla ombildningsprojektet. Ser att mäklaren iaf. haft kurage nog att lägga ut den ekonomiska planen som PDF till objektbeskrivningen:

      http://bostad.erikolsson.se/filecache/documents/1252467.pdf

      Inte fullt lika illa som exemplet om radhuset du har i det här inlägget, men det tecknade fåret på förstasidan känns ändå som om det passar väl in som illustration på den planen. :=)

      Radera
    3. Oh, 200 års amortering. Här i Skåne ska fastighetsservicen, trots mindre snö och obefintlig gräsmatta, kosta 10 000:- om året. Externt underhåll 15000:-, men i ärlighetens namn så amorterar man ju faktiskt också. Fastighetsskatt ingår från början och kommer inte som en glad överraskning längre fram.

      Sedan räknar man till och med med stigande medelräntor, ökade avskrivningar och höjda amorteringar längre fram i tiden. Det är fortfarande en lockavgift idag, men planen är åtminstone mer seriös i detta fall.

      Så här pressar man ner avgiften vid köptillfället genom lägre amorteringar (även om de finns) och lägre avskrivningar. Men man skriver åtminstone att dessa kommer höjas i den ekonomiska planen, vilket iofs ingen läser eller förstår.

      Radera
    4. Hade man haft rymligare samvete och mindre andra engagemang redan, så skulle den här "BRF Fåret Limhamn" gå att replikera enkelt på det här, snarlika objektet som är till salu just nu:

      http://www.objektvision.se/Beskriv/130104241

      Skulle gissa att det lär trilla ut 5 lägenheter med nya ytskikt i en helt ny BRF inom max 2 år på den här adressen..

      Radera
    5. ... men, men, vi har ju bostadsbrist! Hur kan två hyreslägenheter stå tomma i Malmö?

      Förresten har ytterligare en bekant fått hyreslägenhet i Göteborg. En fyra. Tog två veckor att få ett förstahandskontrakt.

      Radera
    6. Frågan är dock hur hen fick hyresgästerna å flytta? Går knappast att "tvångsrenovera" och chockhöja hyrorna, så möjligen har hen fått köpa ut/fixa nya hyreslägenheter åt de boende.

      Radera
  2. " Föreningens räntor är inte avdragsgilla. Via denna förening tar man på sig ca en miljon i skulder via föreningen, vars räntor inte omfattas av ränteavdrag."

    Man kanske skall vara lite tydligare med hur det fungerar för att slippa kommentarer som att de visst får dra av räntorna (vilket de får). Om föreningen (eller en hyresvärd) alltså har 1milj i räntekostnader så måste de finansieras med avgifter/hyra på 1milj - avdraget blir att man från intäkterna drar av kostnader och slipper skatta för den miljonen i intäkter. Räntekostnaden på 1milj kommer alltså lämpas över på medlemmarna/hyresgästerna och det blir en icke avdragsgill kostnad för medlemmen/hyresgästen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Korrekt. Föreningen får dra av räntorna mot intäkter (=medlemsavgifter och/eller lokalhyror), och behöver inte betala skatt.

      Men som sagt så blir det dyrare för medlemmarna än om de tar på sig skulderna personligen, då de får ränteavdrag. Och då kan man lika gärna köpa en dyrare villa i området.

      Radera
    2. Fast en äkta brf (alltså med övervägande andel bostäder) betalar ändå ingen skatt, endast fastighetsavgift. Vinsten i föreningen är inte skattepliktig såvitt jag vet, schablonbeskattningen slopades för många år sedan

      Radera
    3. @Vemsomhelst

      Å andra sidan så ligger det liksom i konceptet med kooperativa ekonomiska föreningar att vinsten går ut till medlemmarna iform av fördelar de får som den intressent de är. Någon vinst bör alltså inte förekomma ändå och därmed blir ju skattepliktigheten lite av en teoretisk konstruktion eftersom man hade lätt duckat för den ändå.

      Radera
  3. Hur är det med IKEAs Boklok-projekt. Här är billiga BR på gräddhyllan Viken utanför Helsingborg till attraktiva priser: http://www.boklok.se/boletare/hitta-bostad/projekten/sverige/skane/backalyckan-viken/

    Visst är lägenheterna små och ligger inte jättecentralt. Men man får inte se något om den ekonomiska planen, så kanske ligger det en hund begraven där.

    Hur som helst verkar ju IKEA fått fart på byggandet nu, men hur klokt är det att köpa dessa egentligen? (Är inte spekulant, bara nyfiken)

    SvaraRadera
    Svar
    1. @S/S Josefin,

      Intressant. Du kanske kan maila kontakpersonen och be om den ekonomiska planen? Lämnar de inte ut den så vore det mysko.

      Tycker som jag nämnt tidigare att det borde vara obligatoriskt för mäklarna att alltid i alla bostadsannonser med bostadsrätter eller ägarlägenheter, etc. ha med årsredovisning och/eller ekonomisk plan. Skandal att det inte är så (än).

      Radera
    2. Ändå bättre vore om man i försäljningspriset inkluderade andelen i föreningens skulder, likt man gör i Norge. Då blir det lite tydligare vad man egentligen köper.

      Radera
    3. Bra poäng.

      Har sett att det t.o.m. finns årsredovisningar där den totala bostads- och lokalytan ej finns angiven så man inte ens på egen hand kan räkna fram lån/kvm som ett grundläggande nyckeltal.

      Radera
    4. @klarsynth

      Men är inte det en obligatorisk uppgift i årsredovisningen? Isf är ju avsaknaden av sådan uppgift ett klart tecken på att det inte är en BRF man vill vara medlem i...

      Radera
    5. Bokloks lägenheter i Kristianstad var inte mycket å hänga i granen iallafall, låg helt off och hade höga kostnader (i förhållande till bätte placerade lägenheter)

      Radera
  4. Det verkar som vi går mot en diskussion om huruvida det är vettigt öht med bostadsrätt. Det är sunt. Ägarlägenheter har inte slagit igenom, varför? Jo det är mycket enkelt, byggherrarna tappar på marginalen om de inte kan baka in en del av vinsten som långa lån i en förening. Slår man ihop föreningens lån som löper på bostadsrätten med insatsen så blir den mycket dyrare än motsvarande ägarlägenhet, märkligt? Varför är det så?
    Jo, köper man en bostadsrätt så blundar men helt enkelt för den andel av föreningens lån som löper på lägenheten. Insatsen i en ägarlägenhet är tydlig, i princip finns inget dolt ansvar (drift förstås, men det har man var man än bor) för skulder. Motsvarande kollektiva skulder i en brf glöms lätt bort.
    Hyresrätt då? Ja, varför inte, den konstruktionen uppvisar sundhet. Man betalar för att slippa ansvar, en bra lösning för den som vill.

    Bostadsrätten som fenomen är en vänstervriden konstruktion som kväser folket likt högt skattetryck, det är en luring som är lönsam för stat, kommun, och byggherrar. Brf-torskarna betalar.

    Det enda raka vore att förbjuda bostadsrätten som fenomen. Priserna på bostäder skulle antagligen sjunka en aning direkt och slå mot byggherrarnas marginaler. De skulle bli tvingade att bygga ägarlägenheter. För den som till varje pris vill bo i nåt som liknar bostadsrätt så finns ju alternativet bostadsförening, en helt bortglömd variant som är mycket sundare än Brf. Tyvärr är formen bostadsförening förbjuden idag, byggherrarna lyckades döda bostadsföreningen genom lagstiftning för många år sen.

    Vi behöver en lagstiftning mot nybildning av bostadsrätter. Inför bostadsförening som alternativ igen. I storstäder skall endast ägarlägenheter tillåtas.
    Kunde de sen ta bort skattereduktionen på räntor skulle vi få en sund marknad.
    Problemet är att detta kommer aldrig att ske, politikerna vill inte folkets väl. De vill gynna de med makt. På det sättet blir de kvar vid köttgrytorna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @BJ

      Vad är egentligen fördelarna med BF gäntemot BRF? Det jag fann var att det är på det stora hela samma sak.

      Problemet är egentligen inte BRF som koncept eller öht ekonomiska föreningar. Problemet är nog det att folk inte förstår vad det är de köper - vilket blir rätt begripligt med tanke på hur mäklare och byggföretag agerar (det framgår t.ex. dåligt att man oftast köper in sig i en skuld). Ekonomiska föreningar må kallas en vänstervriden konstruktion, men de har sin plats på en fungerande marknad - lika normalt som att man får starta företag i andra konstellationer.

      En anledning till att ägarlägenheter inte slått igenom kan vara dels att det trots allt kostar endel med fastighetsbildning. Vidare finns det inte utrymme i lagen att ombilda HR tillägarlägenhet i flerbostadshus. Sen finns det väl endel osäkerhet bland folk med att de inte är bekanta med konstruktionen och därmed inte vet vad det är de köper (vilket iofs inte hindrar folk).

      Radera
    2. Möjligheten att ombilda befintliga fastigheter utreds

      http://www.regeringen.se/content/1/c6/19/36/01/6655d222.pdf

      Jag har inte läst direktiven så noga men kan föreställa mig att man inte vill se försäljning av hyreshus styckevis och delt.

      Ägde jag ett hyreshus skulle jag direkt göra enskild fastighet av varje lägenhet och ha ett permanent erbjudande till hyresgästen till förvärv, vissa köper, andra köper inte. De lägenheter som inte köps behåller jag tills vidare och fortsätter hyra ut.

      Radera
    3. @Sverigeakrobat

      Det skall bli intressant att följa. Ett par funderingar är hur man gör med samfälligheten ifall man säljer en del av lägenheterna - hyresvärden har ju fortfarande ett åtagande gentemot hyresgästerna att hålla gemensamma anläggningar så det kan uppstå en intressekonflikt mellan hyresvärden och de som köpt sina lägenheter.

      En fördel är att man kanske som "ombildningsvägrare" hamnar i en bättre ställning då man behåller sitt affärsförhållande till hyresvärden - det är väl ganska vanligt att BRFen behandlar "ombildningsvägrare" ganska illa.

      Radera
  5. 1100 år låter väl rimligt? Dalby kyrka är (nuvarande) Sveriges äldsta fungerande byggnad, den har stått i 950 år åtminstone. Kanske med större underhållsinsatser dock.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Ben dover

      Nej. Om sveriges äldsta byggnad är 950år så innebär alla byggnader äldre än så är slut. Vidare så är väl allmänna uppfattningen att det faktiskt fanns gott om byggnader för 1100 år sedan.

      Radera
  6. Avskrivningen behöver inte finnas i den ekonomiska planen eftersom den inte påverkar kassaflödet. Avskrivning enl bokf lagen återfinns i årsredovisningen. I ekonomisk plan görs avsättningar för att bibehålla och underhålla byggnaderna och i verkligheten tenderar fastighetens nominella värde att öka se tex byggnader i gamla stan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Pafast

      Nej inte direkt, dock måste man ju ta betalt även för den posten eftersom man annars tär på egna kapitalet och därmed går i konkurs förr eller senare. Man måste alltså antingen ackumulera upp buffertar på ett konto eller amortera i takt med avskrivningar och därmed kommer avskrivningarna med i ekonomiska planen.

      Radera
  7. 11 miljoner för tomten så att säga. Måste bli en bra vinst där...

    SvaraRadera