Cornucopia?

Aktuellt

Prognos: Kraschen i Stockholms bostadsbubbla - om 90-talets nedgång upprepas

Utvecklingen för Stockholms lägenhetsprisindex speglar än så länge väldigt exakt utvecklingen för lägenhetspriserna på Östermalm under 90-ta...

2013-09-29 08:29

Säker trend: Kanadas pensionärer

Jag har på föreläsningar pratat om säkra långsiktiga trender, varav västvärldens åldrande befolkning är en sådan. Ett sätt att investera utifrån denna säkra trend är i högutdelande kanadensiska skattefria real estate income trusts, REITs. Vid den stora skattereformen som tog bort de högutdelande kanadensiska trusterna, fick REITs fortsätta existera på grund av att de är grundade i realkapital i form av fastigheter, real estate.

Kanada, befolking 65+, historik
och prognos. Källa.

En variant av detta är REIT:s som enbart sitter på äldreboenden i olika former, inklusive seniorlägenheter. Från 2011 till 2021 kommer antalet kanadensare i ålder 65+ att öka från ca 14.4% av befolkningen till ca 18.5%, baserat på Statistics Canadas prognoser. Till 2031 stiger siffran till 22.8% av befolkningen. Det är, oräknat förändring i befolkningsstorlek, en ökad kundgrupp för dessa seniorboenden med 28% till 2021 och 58% till 2031.

Samtidigt har Kanada förstås en bostadsbubbla och inte osannolikt en övervärdering även av kommersiella fastigheter. Räntorna är rekordlåga, och här finns alltså en risk - stigande räntor kan göra att belånade REIT:s får lönsamhetsproblem. Stigande räntor gör också att kraven på REIT:s direktavkastning i form av utdelningar, eller distributions, som de kallas från truster, stiger och det finns därmed en betydande risk för fallande kurser. Avgörande blir belåningen i respektive REIT.

Man kan på sätt och vis se REITs som en form av obligationer, som dock delar ut avkastning varje månad.

Det finns tre kanadensiska REITs inriktade på seniorboenden, vilka jag kommer gå igenom nedan. Jag fokuserar på utdelningen och skuldsättningen. Enheter motsvarar aktier, om nu någon undrar. Eftersom man formellt sett är en trust (stiftelse) och inte ett aktiebolag handlas alltså enheter och inte aktier.

Chartwell Retirement Residences (TSX:CSH.UN)

Månadschart TSX:CSH.UN
Chartwell är den största seniorboende-REITen. Utdelningen ligger just nu på 0.54 CAD, eller 5.3% på aktuell enhetskurs. 4-Traders, som sammanställer nyckeldata och prognoser, rapporterar om en höjd utdelning till 0.55 CAD 2014 och 0.62 CAD 2015, utifrån offentliggjorda prognoser.

Marknadsvärdet är 1 752 MCAD. Tillgångarna är 2 909 MCAD, skulderna är 2 348 MCAD. Snitträntan är 5.12% på skulderna. 71% av skulderna kommer läggas om fram till och med 2017.

Enhetskursen kraschade förstås med finanskrisen, men har sedan dess stigit. I takt med att de långa marknadsräntorna stigit sedan i våras har dock enhetskursen fallit, vilket verkar gälla samtliga dessa REIT:s.

Northwest Healthcare Properties (NWH.UN)

Veckochart TSX:NWH.UN
Northwest delar ut 0.80 CAD per enhet årligen, eller 7.21% vid nuvarande enhetskurs. Prognoser hos 4-Traders finns bara för 2014 och visar inte på någon förändring.

Marknadsvärde är 492 MCAD, enligt 4-Traders är bolagsvärdet 1 127 MCAD, dvs nettoskulderna är 635 MCAD. Enligt kvartalsrapporten är bokfört värde på tillgångarna är 1 302 MCAD, och skulderna är 792 MCAD. Snitträntan på skulderna är 4.76%, allt enligt senaste kvartalsrapport.

Northwest har varit marknadsnoterat kortare tid än Chartwell och har precis som Chartwell fallit sedan i våras.

Healthlease Properties (HLP.UN)
Veckochart TSX:HLP.UN

Healthlease delar ut 0.85 CAD per enhet årligen, eller 8.35% vid nuvarande enhetskurs. 4-Traders prognos ligger på det samma även nästa år. 

Marknadsvärdet är 262 MCAD enligt 4-Traders. Tillgångarna är 436 MCAD, skulderna 266 MCAD. Hittar ingen snittränta på skulderna, verkar ligga i intervallet 5.08% till 5.75% för obligationslånen.

Healthlease har varit marknadsnoterat kortast av de tre och har också fallit sedan i våras. Värt att notera är att man också har fastigheter i USA och alltså även fångar in amerikanska 40-talister...

Sammanfattning

Kursnedgångarna har dragit upp direktavkastningen på enheterna, men visar också på risken i stigande räntor i REIT:s. Precis som för obligationer faller alltså marknadsvärdet vid stigande räntor, men samtidigt delar man ju alltså kontinuerligt ut pengar. Accepterar man den procentuella utdelningen och är långsiktig, så blir det ett mindre problem, så länge inte stigande räntor gör omläggning av de egna skulderna dyrare och minskar lönsamhet och utdelningar. Men det man får i utdelning kan man alltså förlora i enhetskurs.

Tror man nu att fortsatt amerikansk centralbanksintervention ska sätta stopp på de skenande räntorna och rädda obligationsbubblan från att spricka, så är det antagligen köpläge på aktuell rekyl i dessa REITs. Tror man att bond vigilantes fortsätter dra upp de långa räntorna krävs en djupare analys.

Affärsidén för pensionärsboenden är solid, samtliga dessa tre REITs förväntas öka sin försäljning (omsättning) de kommande åren och bör kunna fortsätta att expandera. Investeringsupplägget kan vara intressant för den som vill satsa på en "säker" demografisk trend. Investeringar är aldrig säkra, men att Kanadas befolkning blir äldre är helt säkert, undantaget en extremt dödlig global pandemi. Men då har vi alla större problem än våra finansiella positioner...

För er som inte förstår det, så är detta en genomgång, inte en rekommendation att göra, eller inte göra, en investering. Som vanligt ansvarar alla för sina egna investeringsbeslut och ansvar utgår i Sverige endast från formella ekonomiska rådgivare, där skriftliga kontrakt som reglerar ansvaret upprättats. Kontakta din certifierade oberoende ekonomiska rådgivare innan alla investeringsbeslut. Duh!
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

12 kommentarer:

  1. Så du garanterar alltså att detta är en säker investering?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vet inte hur jag ska svara på den frågan utan att vara spydig.

      Korrekt svar är: NEJ!

      Radera
  2. Förlåt, jag var tvungen.

    SvaraRadera
  3. Ska du tjäna pengar på en åldrande befolkning så får du nog ta och blanka några fastighetsbolag utan äldreboenden också. Annars investerar du i inflation och CAD-förstärkning.

    Det stora problemet är nog att det går snabbt att ta fram nya äldreboenden ställt i relation till den takt befolkningspyramiden förskjuts.

    SvaraRadera
  4. Intressant vinkel. Skall titta närmare på dem. Gillar de amerikanska och kanadensiska bolagen. Helskumt att svenska bolag bara delar ut en gång per år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad är det för skumt att svenska bolag bara delar ut en gång per år? Det är väl inget som säger att bolagen skall dela ut ett visst antal gånger per år - det är väl upp till respektive bolag att välja hur, när och om det skall delas ut några pengar.

      Sen var det här inte frågan om bolag, men det är ju en annan historia.

      Radera
    2. Retarderat och omodernt att bara dela ut en gång om året. Men förstås positivt, då all argumentation om att man ska äga högutdelande aktier faller i Sverige, eftersom de bara delar ut exakt en gång om året och dessutom så mycket vid ett tillfälle att kursen rasar lika mycket som utdelningen. Om man bara tänker ligga inne i en aktie 3 - 9 månader, så får man noll del av utdelningen.

      Nej, utdelning en gång i kvartalet, tack. En gång i månaden är inte nödvändigt, men förstås ännu bättre.

      I dagens digitala aktievärld är det inget problem, men när vi höll på med fysiska aktiebrev blev frekventa utdelningar kanske lite omständigt.

      Radera
    3. Å andra sidan så är det förväntat att aktiekursen skall falla med just utdelningsbeloppet vid varje utdelningstillfälle pga att den del av utdelning som aktien är berättigad till bör vara inräknad i aktiens pris.

      Av den anledningen får man ju del i utdelningen även om man bara ligger i aktien under 3-9 månader eftersom den är inräknad i aktiekursen. Man kan ju ta extremfallet att jämföra att ligga i aktien dagen efter utdelning till dagen innan nästa jämfört med att ligga inne till dagen efter nästa - den som väntar ut utdelningen får då "försumbart" mer av det än den som ligger en dag för lite.

      Radera
    4. Tillägg: det är ju inte vilka dagar som utdelning sker utan vilka dagar som innehaven avstäms som räknas (såvitt jag vet så finns det inget som säger att dessa heller behöver vara samma till antalet).

      Som sagt är det såvitt jag vet upp till respektive bolag att besluta om utdelning - så jag antar att det mer är fråga om tradition att vi bara har utdelning en gång om året.

      Radera
  5. Äger man dessa lämpligast i en kapitalförsäkring, för att slippa krångla med avdrag för källskatt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Äger en del truster inom energisektorn och i kapitalförsäkringar dras källskatten automatiskt med 15%.

      Radera
    2. I min k-försäkring får jag tillbaka källskatten. Men det tar en stund innan det regleras. Det är lite nytt med att man kan få tillbaka ännu men jag har fått tillbaka för ett år i alla fall.

      Vet inte hur det är med ISK men borde vara liknande men bäst att du kollar själv.

      Radera